1. 처분개요

가. 청구인은 2005.2.17., 2005.5.13. OOO 대 939㎡, 건물 196.52㎡, 같은 리 30 전 929㎡, 같은 리 37-1 전 5,918㎡, 같은 리 38 전 671㎡, 같은 리 39 답 1,587㎡, 같은 리 40-2 답 1,361㎡, 같은 리 40 대 330㎡, 같은 리 40-3 대 110㎡, 같은 리 40 외 1필지에 있는 공장 129.2㎡, 주택 67.19㎡(이하 같은 리 13-10 외 7필지 토지 9,151㎡, 건물을 합하여 “전체부동산”이라 한다)를 매수하여 소유하고 있었는데, 이후 같은 리 37-1 전 5,918㎡는 전 3,224㎡로 등록사항이 정정되었고, 같은 리 37-1 전 1,007㎡, 같은 리 37-5 전 960㎡, 같은 리 37-6 전 1,008㎡, 같은 리 37-7 전 249㎡로 분할되었으며, 같은 리 39와 같은 리 40-2는 같은 리 39 답 2,948㎡로 합병되었다가 같은 리 39 답 398㎡, 같은 리 39-1 답 831㎡, 같은 리 39-2 답 1,319㎡, 같은 리 39-3㎡로 분할되었다.

나. 청구인은 2012.12.17. 전체부동산 중 같은 리 37-5 전 960㎡, 같은 리 37-6 전 1,008㎡, 같은 리 37-7 전 249㎡ 중 청구인 지분 49.8분의 37.9, 같은 리 38 전 671㎡, 같은 리 39 답 398㎡, 같은 리 39-1 답 831㎡, 같은 리 39-2 답 1,319㎡, 같은 리 39-3 답 400㎡, 같은 리 40 대 330㎡, 같은 리 40-3 대 110㎡ 합계 6,276㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 같은 리 40외 1필지에 있는 공장 129.2㎡, 주택 67.19㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 임의경매를 원인으로 함OOO에게 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 경락가액인OOO원으로, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여 2015.2.23. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.17. 이의신청을 거쳐 2015.8.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 배우자 박OOO은 2004.12.15. OOO 대 377.8㎡ 및 건물 946.79㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)를 김OOO와 그의 딸인 김OOO 소유의 전체부동산과 교환하기로 약정하고, 전체부동산 및 교환부동산을 융자금 및 보증금 채무 등을 포함하여 각각 OOO원으로 평가하여 부동산 매매계약을 체결하였으며, 청구인은 2005.2.17. 및 2005.5.13. 매매를 등기원인으로 하여 전체부동산에 대한 소유권이전등기를 하였다.

(2) 박OOO과 김OOO는 당시 부동산 시세 및 발전가능성 등을 종합적으로 고려하여 전체부동산 및 교환부동산의 가치를 평가하였으며, 아래 <표1>과 같이 임대보증금 및 대출금을 차감한 금액을 토대로 전체부동산과 교환부동산의 차액에 대하여 정산을 마쳤다.

OOO

(3) 청구인이 OOO에서 대출을 받기 위해 실시한 한국감정원의 감정평가서에 의하면, 감정평가액은 OOO원이고, 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권이 설정된바, 이는 취득 당시 전체부동산의 시가가 OOO원을 초과한다는 사실을 반증하는 것이고, 교환계약서상 거래가액(OOO원)이 객관적인 시가임을 알 수 있다. 청구인은 교환 당시 전체부동산 및 교환부동산을 OOO원으로 평가하여 부동산 매매계약을 체결하였고, 전체부동산과 교환부동산의 차액에 대한 정산절차까지 마쳤음이 부동산매매계약서, 금융거래내역 등에 의하여 확인됨에도 쟁점부동산의 실지취득가액이 아닌 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 교환으로 취득하여 양도하는 경우 교환대상 부동산에 대한 감정평가법인 등의 객관적인 교환가치에 의해 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 할 것이나, 그렇지 아니한 단순한 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당되므로, 청구인이 매수인과 임의적으로 기재한 거래금액 OOO원은 객관적인 교환가치를 반영하였다고 볼 수 없고, 전소유자 김OOO와 김OOO가 실가로 신고한 양도가액 OOO원과도 현저히 차이가 나는 등 청구인이 제출한 취득계약서상 거래금액 OOO원을 실제 취득가액으로 인정할만한 객관적인 근거가 없다.

(2) 청구인은 전체부동산에 대한 감정평가액이 OOO원이고, 부동산 취득당시 근저당 채권최고액이 OOO원이므로 교환계약서상 거래가액 OOO원을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 감정평가서는 평가기준일이 2008.3.13.로 전체부동산 취득시점인 2005년 2월경으로부터 약 3년이 경과한 시점이며, 취득 당시 등기부등본상 근저당 채권최고액은 OOO원으로 나타나므로 청구주장이 사실과 다름을 알 수 있다.

(3) 또한, 토지 등 부동산의 가치는 특이사항이 없는한 일반적으로 시간이 경과함에 따라 그 가치가 상승한다고 볼 때 평가일로부터 약 3년 전인 2005년 2월경 취득 당시 가치는 2008.3.13. 감정가액 OOO원보다 낮을 것이라는 추정을 할 수 있는바, 쌍방간의 임의로 과다하게 약정된 OOO원을 실제 취득가액으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  쟁점부동산을 교환으로 취득하여 양도한데 대하여 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

  제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

  제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  제100조【양도차익의 산정】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

  제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.2.17., 2005.5.13. 전체부동산을 김OOO로부터 취득하여, 2009.8.11. OOO 전 1,007㎡와 같은 리 37-7 전 249㎡ 중 249분의 59.5 지분을 이OOO에게 양도하였고, 2012.12.17. 쟁점부동산을 함OOO에게 임의경매를 원인으로 양도하였으며, 2014.5.9. 같은 리 13-10 대 939㎡와 건물 196.52㎡를 김OOO에게, 2014.7.2. 같은 리 30 전 929㎡를 송OOO에게 임의경매를 원인으로 양도하였음이 등기사항전부증명서, 토지대장에 의하여 나타난다.

OOO

(2) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니함에 따라, 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 양도가액은 경락가액인 OOO원으로, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(3) 청구인은 2004.12.15. 박OOO가 교환부동산과 전체부동산을 교환하기로 약정하였고, 이에 2005.2.17., 2005.5.13. 매매를 등기원인으로 하여 청구인의 명의로 전체부동산에 대한 소유권이전등기를 하였으며, 교환 당시 전체부동산 및 교환부동산의 가치를 평가하여 OOO원을 매매가액으로 산정하고, 대출금 및 임대보증금 등을 차감한 금액에 대해 정산절차를 완료하였으므로 이를 실지취득가액으로 보아야 한다고 주장하며, 그 증빙으로 부동산 매매계약서, 금융거래내역 및 확인서를 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(가) 2004.12.15. 박OOO가 작성한 전체부동산 및 교환부동산의 매매계약서에 의하면, 매매대금은 OOO원이며, 중개업자는 OOO로 기재되어 있다.

 (나) 박OOO은 2015.5.12. 처분청에 직접 출석하여 2004년 당시 OOO의 소개로 상호합의하에 교환부동산과 전체부동산을 교환하게 되었고, 교환부동산 가액을 임대보증금 합계 OOO원과 대출금 OOO원을 포함하여 OOO원으로, 전체부동산 가액을 대출금 OOO원을 포함하여 OOO원으로 정하였고, 대출금 및 임대보증금의 차액OOO 중 김OOO로부터 권한을 위임을 받은 유OOO에게 OOO원을 지급하고, 나머지 금액은 2005.3.11. OOO에서 대출받은 금원에서 현금 출금하여 지불하였다고 진술하였다.

 (다) 청구인 명의의 OOO 계좌(203062-5*-*****2) 거래명세표에 의하면, 2005.3.11. 유OOO에게 OOO원을 이체하였고, 같은 날 OOO원을 대출받아 OOO원을 이체한 것으로 나타난다.

OOO

(4) 등기사항전부증명서에 의하면, 전체부동산 및 교환부동산에 대한 근저당권 및 지상권 설정내역은 아래 <표5>와 같다.

OOO

(5) 청구인은 2009.8.11. 전체부동산 중 OOO 전 1,007㎡ 및 같은 리 37-7 전 249㎡ 중 249분의 59.5 지분을 양도하고 양도가액은 OOO원으로, 취득가액은 안분계산한 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 전체부동산에 대한 감정평가액이 OOO원이고, 부동산 취득당시 근저당 채권최고액이 OOO원이므로 교환계약서상 거래가액 OOO원을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 제출한 감정평가서는 평가기준일이 2008.3.13.로 전체부동산 취득시점(2005년 2월)으로부터 약 3년이 경과하였고, 매매계약 체결 당시에는 전체부동산과 교환부동산에 대한 감정평가를 한 사실이 없고, 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 없으므로 교환계약서상 교환가액 OOO원을 실제 취득가액으로 보기 어렵다 할 것이다. 다만, 당사자간에 자유로운 의사에 따라 합의 작성된 교환계약서의 내용을 구체적인 근거 없이 부인하기 어려운 점, 쟁점부동산의 교환 당시 교환부동산 관련 대출금 및 임대보증금 합계가 OOO원이고 청구인이 교환차액으로 OOO원을 추가로 지급하여 교환부동산의 가액이OOO원 이상으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 매매계약서 및 청구인이 제시하는 금융자료 등을 통해 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.