주 문

  OOO세무서장이 2014.4.7. 청구인 김OOO 및 청구인 박OOO에게 한 2008년 귀속 종합소득세 OOO원 및 2008년 귀속 종합소득세 OOO원의 각 부과처분은

1. 청구인들이 심판청구시 입증자료로 제시한 수표지급 내역 및 분양대행수수료 지급 내역 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 각 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인 김OOO와 청구외 한OOO(이하 청구인 김OOO를 합하여 “청구인들”이라 하고, 모두 합하여 “공동사업자”라 하며, 공동사업자의 각 지분은 4분의 1임)은 OOO 대 494.5㎡(이하 청구인들 지분에 해당하는 토지를 “쟁점토지”라 하고, 나머지 2분의 1의 토지를 “쟁점외토지”라 하며, 모두 합하여 “전체토지”라 한다)를 매입하여 2007.9.13. 공동으로 건물신축판매업으로 사업자등록을 하였고, 2008.4.15. 같은 소재지(이하 “공동사업장”이라 한다)에 근린생활시설(지하 1층 217.5㎡, 지상 1～4층 987.91㎡, 옥탑 22.85㎡로 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 분양하였으며(총 30개호, 총 분양가액 OOO원), 공동사업자에 대한 건물신축판매업 관련 종합소득세를 단순경비율을 적용하여 추계방법으로 신고하였다.

나. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2014.2.11.부터 2014.3.23.까지 공동사업자에 대한 세무조사를 실시한 결과, 공동사업자가 공동사업을 최초로 개시한 것이 아니어서 단순경비율(86.3%) 적용대상이 아닌 것으로 보아, 실지조사 경정대상으로 판정하고 비용 중 증빙자료가 부족하다고 판단한 OOO원을 필요경비불산입하여 과세하도록 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2014.4.7. 청구인 김OOO에게 2008년 귀속 종합소득세 OOO원 및 청구인 박OOO에게 2008년 귀속 종합소득세 OOO원을 각 경정․고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2014.6.27. 심판청구를 각 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

  조사청이 필요경비불산입한 OOO원 중 ① 토지취득비용 OOO원, ② 청구외 한OOO가 전OOO에게 지급한 OOO원, ③ 분양대행수수료 OOO원, ④ 원룸개조건축비 OOO원, ⑤ 관리비용 OOO원, ⑥ 전력시설공사비 OOO원, ⑦ 민원보상비OOO원 합계 OOO원(이하 각 항목별 금액을 “쟁점①금액”～“쟁점⑦금액”이라 하고, 합계액을 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 인정하여야 한다.

 (1) 청구인들이 세무조사 기간 중 충분한 자료를 제출치 못한 것은 고의적인 것이 아니었고, 전문가적인 세법지식이 부족하였기 때문이다. 더욱이, 6년전 사업진행 당시 공동사업자가 단순경비율 대상자에 해당되기 때문에 지출증빙이 필요없다는 세법전문가인 대리인의 자문을 신뢰하여 지출증빙을 보관하지 않았기 때문에 조사기간 중 충분한 자료를 제출하지 못하였고, 확인서 내용도 단순경비율 대상자로서 충분한 자료를 보관하고 있지 않다는 취지에 불과하다(공동사업자 중 1명인 청구외 전OOO은 납세자의 의사가 충분히 반영되지 않았다고 보아 동 확인서에 날인하지도 않았음).

 (2) 청구인들이 심판청구시 추가제출한 자료는 세무조사 기간 중 고의로 미제출한 자료가 아니라 조사 이후 새롭게 준비한 자료가 대부분이다. 청구인들이 심판청구시 제출한 자료는 새로운 대리인과 협의하여 과거의 기억을 더듬어 새롭게 준비한 자료가 대부분으로, 예를 들면, 토지매입금액은 세무조사 당시에는 일부 금액(OOO원)만 수표사본을 제시하였으나, 심판청구시에는 매입대금 관련 과거자료를 전부 검토하여 총OOO원에 해당하는 금액에 대한 수표사본을 제시하였고, 분양대행수수료에 대해서도 세무조사시 통장에서 지출은 되었지만, 심판청구시에는 내역에 호수가 기재되지 않았던 사항에 대해 과거 거래내역, 지급일자 및 금액 등을 분석하여 지급 호수를 최대한 추적하여 제출하였다. 국세청 및 조세심판원은 세무조사시 미제출된 자료라 할지라도 신빙성이 있는 자료에 대해서는 입증력을 인정하고 있다.

 (3) 공동사업자는 청구외 김OOO에게 분양대행 업무를 위임하였고, 분양수입금 및 필요경비 입출금을 김OOO 명의의 OOO은행 계좌(1**-2**-42****, 이하 "공동사업용 계좌"라 한다)에서 통합하여 관리하도록 합의하였다. 실제로 쟁점건물의 공동사업과 관련된 대부분의 필요경비는 김OOO 명의의 통장에서 모두 확인이 된다. 즉, 필요경비의 인정에 있어 가장 중요한 요건인 실제 지급금액 및 지급처가 대부분 확인되므로 쟁점금액이 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

  청구인들은 쟁점금액에 대한 구체적이고 객관적인 입증자료를 지출증빙을 갖추어 제출하여야 함에도 이에 대한 증빙서류가 없으므로 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 없다.

 (1) 사업자는 관련 증빙을 종합소득세 확정신고 기간 종료일부터 5년간 보관하여야 하나, 청구인들은 세무조사시 관련 증빙자료를 보관하고 있지 않다고 진술하였고, 이에 대한 확인서도 제출하였다. 총수입금액에 대응하는 필요경비로 인정받기 위해서는 증빙서류를 수취하여 보관하거나 청구인들이 필요경비를 지출하였다는 사실을 입증할 금융거래내역 등을 제출하여야 하나, 조사 당시 청구인들은 쟁점금액에 해당하는 비용을 자기앞수표로 지출하여 금융증빙을 제출할 수 없고, 지출 증빙서류를 보관하고 있지 않다고 진술한바, 청구인들이 쟁점금액을 실제 지출하였다는 직접적이고 객관적인 증빙이 없으므로 쟁점금액을 필요경비로 인정하기 어렵다.

 (2) 조사청은 공동사업자에게 토지취득 및 분양계약서 등 필요경비에 대한 입증자료의 제출을 요구하였고, 세무조사 중지 등 충분한 자료제출 기회를 주었으며, 단순경비율 추계신고분에 대해 추계결정 의도를 가지고 분양계약서 등 자료제출을 거부하였고, 「국세기본법」상 납세자 협력의무도 이행하지 않았으며, 세무조사시 미제출한 지출증빙이 없는 항목에 대하여 추가 자료를 제출하면서 필요경비를 인정하여 달라고 하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다.

 (3) 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득 확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하는 것이나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라, 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결, 같은 뜻임).

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  쟁점금액에 대한 필요경비 인정 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 일부개정되기 전의 것)

제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 기타소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】① 부동산임대소득 또는 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령이 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

② 제1항의 규정에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.

제80조【결정과 경정】③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

제160조의2【경비 등의 지출증빙 수취 및 보관】① 거주자가 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산함에 있어서 제27조의 규정에 따라 필요경비를 계산하고자 하는 경우에는 그 비용의 지출에 대한 증빙서류를 수취하고 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다.

 (2) 소득세법 시행령(2008.12.31. 대통령령 제21215호로 일부개정되기 전의 것)

제150조【공동사업장에 대한 특례】⑥ 공동사업자가 과세표준확정신고를 하는 때에는 과세표준확정신고서와 함께 당해 공동사업장에서 발생한 소득과 그 외의 소득을 구분한 계산서를 제출하여야 한다.(후단 생략)

 (3) 국세기본법(2008.12.26. 법률 제9263호로 일부개정되기 전의 것)

제16조【근거과세】① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

제81조의17【납세자의 협력의무】납세자는 세무공무원의 적법한 질문·조사, 제출명령에 대하여 성실하게 협력하여야 한다.

 (4) 상법

제33조【상업장부 등의 보존】① 상인은 10년간 상업장부와 영업에 관한 중요서류를 보존하여야 한다. 다만, 전표 또는 이와 유사한 서류는 5년간 이를 보존하여야 한다.

② 전항의 기간은 상업장부에 있어서는 그 폐쇄한 날로부터 기산한다.

③ 제1항의 장부와 서류는 마이크로필름 기타의 전산정보처리조직에 의하여 이를 보존할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 공동사업자의 건물신축판매업 관련 2008년 귀속 종합소득세 신고(단순경비율 추계신고) 내용은 아래 <표1>과 같다.

OOO

 (2) 공동사업자는 2007.9.13. 건물신축판매업을 개업하여 2008.12.16. 폐업하였고, 청구인들은 2007.9.13. 정OOO(명의수탁자 고OOO)으로부터 쟁점토지를 취득하였으며, 청구외 한OOO은 쟁점토지와 동일한 소재지의 나머지 토지인 247.25㎡를 김OOO로부터 취득하였고, 2008.4.15. 쟁점토지에 근린생활시설을 신축한 후 분양하였다.

  (3) 공동사업자에 대한 주요 세무조사 진행 사항은 아래 <표2>와 같다.

OOO

 (4) 공동사업자의 동업계약 약정서의 주요 내용은 아래 <표3>과 같다.

OOO

 (5) 먼저, 쟁점①금액에 대하여 살펴본다.

  (가) 청구인들은 아래와 같은 논거 및 증빙 등을 제시하면서 쟁점①금액이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장한다.

   1) 매매계약 체결 경위에 대하여 보면, 청구인들은 2007.5.4. 고OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 매입하는 계약을 체결하였으나, 매매계약서는 소위 다운계약서로 매매금액을 OOO원으로 작성하여 용산구청에 신고하였는바, 고OOO측은 부동산 중개사무소(OOO공인중개사, 대표 박OOO)의 직원인 김OOO 및 한OOO을 통해 청구인들에게 쟁점토지를 시세보다 저렴하게 매매가격을 책정하는 대신 매도인에게 아래 <표4>와 같은 유리한 몇가지 조건을 요구하였다.

OOO

   2) 계약서상 매매대금 지급일 및 실제 매매대금 지급일자 및 금액은 아래 <표5> 및 <표6>과 같다.

OOO

   3) 청구외 전OOO 역시 쟁점외토지를 OOO원에 구입하였으나, 청구인들의 토지구입 과정과 유사하게 양도인이 다운계약서 작성을 요구하여 계약서상 매매금액이 OOO원으로 기재되어 있다.

   4) 처분청은 세무조사시 청구인들이 토지매입금액 근거로 제시한 수표를 계좌추적 등의 방법으로 매입대금의 지급 및 인출 내역을 구체적으로 확인하지 않은 채, 단지 토지매입계약서상의 금액을 기준으로 토지매입금액을 확정하였는바, 이는 근거과세의 원칙에 위배되는 것이다. 특히, 매도인인 고OOO의 세무조사시 쟁점①금액이 포함되지 않은 소득금액으로 결정되었다는 이유는 청구인들에 대한 과세근거가 될 수 없다.

   5) 청구인들은 토지매입대금을 포함한 OOO원의 대부분 금액에 대한 수표내역을 모두 확인하였는바, 아래 <표7>의 자기앞수표 발행내역과 같이 수표가 연속된 일련번호로 하나로 지급되고 있기 때문에 전체 금액이 토지매입대금으로 지급되고 있음을 확인할 수 있다.

OOO

   6) 잔금지급액 중 OOO원은 OOO은행 대출금 중 일부로 지급하였는바, 그 금액은 대출금 총 OOO원 중 대출수수료 OOO원 등을 차감한 OOO원(이하 “대출분배금”이라 한다)으로 그 수표내역은 아래 <표8>과 같다.

OOO

   7) 청구인들은 토지매입대금 OOO원 중 잔금인 OOO원에 대해서는 영수증을 수령하였는바, 매매계약서상 잔금 OOO원과 다르다는 것을 입증(토지매입 대금 잔금 영수증)하고 있다. 영수증이 잔금 지급액 총액에 대해 기재되지 않고 분할기재되어 있고, 영수증마다 필체가 다른 것은 매도인이 다운계약서 체결을 이유로 영수증 교부를 거부하여 여러시간 동안 실랑이를 벌이다가 교부를 하였는 바, 매도인이 교부 영수증을 근거로 양도소득세가 부과될까 두려워 필체를 다르게 적었기 때문이다. 청구인들 입장에서는 계약서와 동일한 도장으로 날인이 되어 있기 때문에 법률적으로 영수증의 효력이 문제가 없을 것으로 판단하여 이를 수용하였다.

   8) 청구인들은 토지매매대금으로 지급한 수표를 모두 찾았고, 이를 통해 은행측에 수표입금 예금주 자료를 요청하였지만, 은행에서는 「개인정보보호법」을 근거로 예금주 자료를 제공할 수 없다는 답변을 하였다. 청구인들은 관련 서류 및 기억 등을 근거로 하여 수표 입금 예금주로, 매도인인 고OOO 및 그와 관련된 자인 고OOO의 친인척(정OOO 등), 고OOO의 공인중개사 직원 김OOO(매도인측 중개사무소 직원 명함) 등으로 예상하고 있는바, 이에 대한 계좌추적을 하여야 한다. 처분청은 청구인들이 금융실명법상 5년이 지나면 수표조회가 안된다는 점을 악용하고 있다는 취지로 답변하고 있으나, 청구인들이 다양한 경로를 통해 비공식적으로 확인한 결과, 일반적으로 대부분의 은행은 수표 입출금 자료를 10년간 보관하고 있는바, 이에 근거하여 수표조회를 요청한 것이다.

   9) 청구인들이 매도인 고OOO으로부터 쟁점토지를 매입한 가격은 3.3㎡당OOO원이었는데, 쟁점토지와 인접된 토지의 시세가 3.3㎡당 OOO원이었는바, 이와 비교하면 매우 저렴한 가격으로 구입한 것임을 알 수 있다. 따라서 처분청이 인정한 토지매입금액 OOO원은 3.3㎡당 OOO원 수준인바, 주변 시세와 비교할 때 터무니 없이 적은 금액임을 알 수 있고, 청구인들이 주장하는 3.3㎡당 OOO원 수준의 OOO원이 적정한 가격임을 알 수 있다.

  (나) 처분청은 아래와 같은 논거 및 증빙 등을 제시하면서 쟁점①금액을 필요경비로 인정할 수 없다는 의견을 제시하였다.

   1) 청구인들은 쟁점토지를 고OOO으로부터 OOO원에 취득하면서 거래관행으로 허위 이중계약서를 작성하였다고 주장하면서 토지취득 매매계약서는 매매가액 OOO원을 제출하였고, 고OOO 명의의 영수증 및 지급증빙으로 수표발행번호를 제출하며 금융조사를 요구하고 있으나, 이는 조세포탈이 사회통념상 일반적으로 인정된다고 주장하는 것과 같으며, 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」상 5년이 지나면 수표조회가 안된다는 것을 인지하고서 부당하게 금융조사를 요구하고 있다.

   2) 조사청이 2008.7.31. 쟁점토지의 양도자 정OOO에 대한 자금출처 조사시 실제 소유자는 명의수탁자인 고OOO의 자부인 정OOO(미국 현지이민)으로, 양도가액을OOO원으로 확인하였고, 이 건 세무조사시 쟁점외토지의 취득자인 청구외 한OOO의 실제 취득가액 OOO원(당초 허위 이중계약서 OOO원 제출)으로 확인하여 당진지서장에게 자료통보하였다.

   3) 청구인들이 토지매입금액으로 매매계약서에 기재된 OOO원 외에 쟁점①금액을 추가로 지급하였다고 주장하면서 관련 증빙인 수표발행 내역 및 잔금 영수증 OOO원을 제출하였으나, 수표 발행번호만 제시할 뿐 수표의 수령 및 입금자를 확인할 수 없어 청구인들이 추가적으로 쟁점①금액을 실제 지급하였는지 여부가 금융거래증빙 등에 의해 객관적으로 확인되지 않고 잔금영수증은 매매계약서상 중도금 OOO원과 잔금 OOO원으로 확인되는바, 추가로 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

   4) 청구인들은 조사당시 제출한 자료가 전부이고, 더 이상 보관하고 있는 서류는 없다는 확인서를 세무대리인을 통해 제출하였다.

   5) 금융거래정보의 법적 보존기간은 5년으로 금융기관에서는 정보제공일로부터 5년이 초과된 금융거래내역에 대해 금융거래정보를 제출하지 아니하고 있어(금융실명법상 5년이 지나면 수표조회가 안된다는 것을 인지하고서 부당하게 금융조사를 요구) 조사청도 청구인들이 제출한 자료에 대한 확인이 불가능하다.

   6) 전문가적인 세법지식이 없어도 누구나 지출한 경비를 확인할 수 있는 자료를 구비하여 제출할 수 있는 상황임에도 불구하고 청구인들은 제출하지 않았고, 세무대리인의 잘못된 정보로 인한 증빙서류 미보관의 책임은 청구인들 본인에게 있어 이를 정당한 사유에 해당한다고 보기 어렵다. 청구인들은 조사종결일까지 세무조사중지 신청 등 버티기 작전을 하면서 자료를 제출하지 아니하여 부득이 객관적인 근거자료에 의해 과세하였는데, 이 건 심판청구시 세무조사시 없다고 한 보관자료를 제출하였는바, 의심을 넘어 경험칙에 비추어 납득할 만한 증거자료를 가지고 의심을 가지지 않을 정도로 입증을 하여야 하나, 조사종결일 2개월 후면 2008년 귀속 종합소득세 부과제척기간 만료일이라 거래상대방을 보호하려는 불순한 의도로 거래상대방의 인적사항 및 거래증빙자료를 조사청에 제출하지 않아 확인할 수도 없었으며 거래의 진정성을 담보할 직접적이고 객관적인 금융증빙을 제출하지 않았다.

   7) 조사청은 공동사업자에게 건물신축판매업과 관련 토지취득에서부터 건물공사비 등 필요경비 입증자료의 제출을 요구하였고, 청구인들이 소명자료 준비 사유로 세무조사 중지신청에 대해 중지승인 하는 등 충분한 자료제출 기회를 주었으나, 조사기간이 짧아 자료제출을 하지 못하였다는 주장은 맞지 아니한다.

   8) 공동사업장과 관련된 이익금 배분금으로 공동사업자에게 각 OOO원이 실지 지급되었는바, 이 금액은 대출분배금과 토지매입 출자금액을 차가감한 금액으로, 만약 청구인들이 주장하는 쟁점금액을 필요경비로 인정한다면, 사업소득금액이 각 OOO원으로 되어 실제 분배금과 사업소득이 각 OOO원에 미치치 못하게 되는 모순이 발생한다.

  (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인들이 수표 발행번호만 제시할 뿐 수표의 수령 및 입금자를 확인할 수 없으므로 필요경비로 인정하기 어렵다는 의견이나, 토지의 취득과 관련하여 청구인들이 다운계약서상의 매매금액과 실제 취득가액이 다르다고 주장하면서 매매대금 증빙으로 제시한 수표내역을 볼 때, 계약금․중도금․잔금 지급시 연속된 일련번호의 수표로 지급된 것으로 나타나고 있어 쟁점①금액에 대한 청구주장을 신빙성이 없는 것으로 보기 어려우므로 당초 세무조사시 관련 증빙이 미제출되었다고 하더라도 제시된 증빙을 토대로 처분청이 사실여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

 (6) 다음으로, 쟁점②금액에 대하여 살펴본다.

  (가) 청구인들은 공동사업자 중 1명인 한OOO가 전OOO에게 지급한 쟁점②금액이 토지취득원가로서 공동사업 관련 비용이므로 추가로 필요경비에 산입되어야 하는바, 전OOO의 이의신청결정문에 의하면, OOO국세청장이 전OOO의 주장이 일리가 있다고 판단하여 재조사결정을 내렸고, 이후 재조사를 통해 전OOO에게 양도소득세를 과세함으로써 한OOO가 전OOO에게 지급한 쟁점②금액이 토지 취득 관련 비용임을 명백히 하고 있으므로 한OOO가 전OOO에게 지급한 쟁점②금액을 공동사업의 수행과 직접적으로 관련된 비용으로 보아 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.

  (나) 이에 대해 처분청은 전OOO이 자기지분의 이전대가로 쟁점②금액을 한OOO로부터 받았고, 이는 조사 당시 청구인들이 제출한 비용 등 정산내역서상에 없는 비용으로 공동사업에 사용된 사실이 객관적으로 확인되지 아니하므로 필요경비로 인정하기 어렵다는 의견을 제시하였다.

  (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」 제43조 제1항에서 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업의 경우에는 해당사업을 경영하는 장소인 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 공동사업자 한OOO가 전OOO에게 지급한 쟁점②금액은 전OOO이 자기지분의 이전대가로 한OOO로부터 받은 금원으로서 공동사업장의 구성원 간 거래일 뿐, 공동사업과 관련한 경비로 보기 어려우므로 공동사업자의 동업계약 약정서에 비추어 공동사업장(1거주자)의 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

 (7) 다음으로, 쟁점③금액에 대하여 살펴본다.

  (가) 청구인들은 아래와 같은 논거 및 증빙 등을 제시하면서 쟁점③금액이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장한다.

   1) 공동사업자는 분양을 촉진하기 위해서 부동산 공인중개사 사무소에 분양대행수수료를 지급하였고, 분양대행수수료는 일종의 판촉비와 유사한 성격의 비용으로, 크게 3가지 형태로 구분되는바, 호수 기재 수수료, 호수 미기재 수수료, 통장 미입금 수수료로 이루어진다. 호수 기재 수수료는 공동사업용 계좌에서 이체내역이 확인되고, 공동사업용 계좌 비고란에 호수가 기재된 수수료이며, 호수 미기재 수수료는 공동사업용 계좌에서 이체내역이 확인되나, 공동사업용 계좌 비고란에 호수가 기재되지 않은 수수료이고, 통장미입금수수료는 통상 잔금 수령시 부동산 중개인이 수수료를 상계하여 입금하기 때문에 공동사업용 계좌에서 이체내역이 확인되지 않으나, 이는 공동사업자가 부동산 중개사무소와는 사전에 입금가액을 약정하고 분양가액과 입금가액의 차이분에 대해서 부동산 중개사무소가 재량껏 할인을 할 수 있게 함으로써 분양을 촉진시키기 위한 방법으로, 이는 당시 OOO 부동산 중개 시장에서 관행이었다.

   2) 처분청은 분양대행수수료의 필요경비적 성격을 일부 인정하여 아래 <표9>와 같이 호수가 기재된 금액만 필요경비로 인정하였고, 나머지 호수가 기재되지 않았거나, 선공제된 통장미입금 수수료는 필요경비로 인정하지 않았다. 분양대행수수료의 필요경비 인정 여부 판단시 김OOO이 관리목적으로 참고용으로 기재한 호수는 비용 입증 목적으로 절대적인 판단기준이 될 수 없는바, 은행계좌이체로 지급 상대방이 확인(일부는 호수 기재수수료와 동일)됨에도 불구하고 호수가 미기재되어 있다는 이유로 필요경비를 부인한 것은 부당하다.

OOO

   3) 분양대행수수료도 대부분 김OOO이 관리하던 통장에서 이체되었는바, 청구인들은 최대한 자료를 수집하여 지급상대방(부동산 공인중개사 사무소)별로 추적하고, 지급일자별, 층별, 호수별로 수수료를 가능한 수준까지 구분하였으며, 그 구체적인 내용은 아래 <표10>과 같다. 다만, 통장미입금 수수료는 분양가에서 선차감 후 입금되기 때문에 통장에서 이체내역이 표시되어 있지는 아니하다.

OOO

   4) 청구인들이 지급한 분양대행수수료 OOO원에는 분양을 대행하는 중개사무소에 귀속되는 수수료뿐만 아니라 중개사무소가 분양을 촉진하기 위해 수분양자에게 제공하는 할인금액까지 포함된 금액이고, 이를 단순 부동산 매매 중개수수료율과 비교하는 것은 적합하지 않으며, 이는 소규모 분양업자의 경우 중개사무소에 할인금액이 포함된 분양대행수수료를 지급하는 것은 부동산 업계의 관행이었다.

   5) 일반적으로 소규모 오피스텔의 경우, 분양대행수수료의 지급 구조는 아래 <표11>과 같고, 이에 근거할 때 청구인들이 지급한 분양대행수수료는 과도한 수준이 아니다.

OOO

   6) 공동사업자가 운영하는 부동산 중개사무소에게 지급된 분양수수료는 전체의 일부에 불과하고, 그 금액 역시 실제로 제3의 다른 부동산 중개사무소에 지급되었으며, 청구인들이 추가비용으로 주장하는 OOO원 중 공동사업자가 운영하는 중개사무소에 지급한 분양수수료는 총 OOO원으로서 절반에 미치지 못하는 금액이고, 잔여 금액(OOO원)은 제3자에게 지급된 금액이다.

  공동사업자가 운영하는 중개사무소에 지급한 분양수수료를 지급하게 된 이유는 분양률을 촉진하고자 공동사업자가 일부 물량의 분양에 직접 참여하였기 때문이고, 대부분 재차 제3자가 운영하는 부동산 중개사무소에 다시 지급되었으며, 일례로 304․306․402호의 경우, 청구인 박OOO의 배우자가 운영하는 OOO 공인중개사 사무소가 제3의 OOO 사무소를 통해 보유물량을 분양하였고, 청구인들로부터 수령한 분양대행수수료를 OOO공인중개사에 지급하였다.

   7) 호수 미기재 수수료(OOO원)의 경우, 청구인들이 사업용계좌로 사용한 계좌에서 부동산 중개업소로 이체된 금액이 은행계좌거래 조회내역에서 명백히 확인되므로 지출증빙이 없다는 처분청의 의견은 사실과 다르다.

   8) 청구인들은 분양대행수수료율이 통상 분양가액의 15% 이내에서 지급됨을 입증하기 위하여 청구인 김OOO이 대표로 있는 OOO 주식회사(이하 “OOO”라 한다)의 분양대행수수료 약정서(법무법인 공증 완료된 약정서)를 제출하였는바, 2009.4.27. OOO등과 체결한 약정서에 의하면, 분양대행수수료는 분양가의 15% 이내에서 지급한다고 약정되어 있고, 이는 청구인들이 부동산 중개업소에 지급한 분양수수료의 지급율(7.4～14.9%)이 당시 OOO지역에서 지급한 분양대행수수료율과 유사함을 명백하게 보여주는 것이다.

   9) 처분청이 필요경비로 인정한 분양수수료를 예시하면, 아래 <표12>와 같은바, 이를 반영하여 각 호별 분양가를 감안하여 OOO원대 호수의 경우 최소한 호당 OOO원의 분양수수료를, OOO대 호수의 경우 최소한 호당 OOO원의 분양수수료를 필요경비로 인정하면 아래 <표13>과 같이 필요경비의 추가 인정분이 OOO원이 된다.

OOO

  (나) 처분청은 아래와 같은 논거 및 증빙 등을 제시하면서 쟁점③금액을 필요경비로 인정할 수 없다는 의견을 제시하였다.

   1) 청구인들은 사업결산내역의 분양대행수수료로 OOO원을 지급하였다고 소명하였는바, 공동사업용 계좌에서 이체가 확인된 OOO원을 필요경비로 인정하였고, 지급확인이 안된 OOO원을 필요경비 불인정하였다.

   2) 객관적인 금융증빙이 없고, 제출한 매매계약서에 기재된 중개업자도 아니며, 단순히 분양대행수수료로 OOO원을 지급한 것은 부동산매매계약금액 OOO원에 비해 과다하다.

   3) 중개수수료 요율표상 수수료 요율상한이 거래가액의 0.4%로 분양대행수수료로 OOO원을 지급한 것은 부동산매매계약금액 OOO원에 비해 지나치게 과도한 수준이고, 청구인들이 제시한 계좌이체 자료는 수취인을 확인할 수 없어 신빙성 있는 증빙자료로 인정하기 어렵다.

   4) 분양대행수수료의 부동산중개업자에 OOO이 포함되어 있고, 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 지급상대방의 중개수수료 신고내역이 없고, 조사기간 종료 후 국세부과제척기간이 도과하여 부동산중개업자에게 과세를 할 수 없는 상태에서 심판청구 제기시 추가로 제출한 증거자료에 대해 그 신뢰성을 인정할 수 없으므로(거래상대방 조세포탈 방조) 쟁점③금액이 실제로 지급된 것으로 인정하기 어렵다.

   5) 청구인들은 분양대행수수료율이 통상 분양가액의 15% 이내에서 지급된 것을 입증하기 위해서 수수료의 유사지급 사례인 OOO를 들었으나, 조사 당시 분양대행수수료 지급사실을 통장거래내역으로 제출하여 계좌이체 확인된 금액을 필요경비로 인정하였고, 수취인을 확인할 수 없는 금액을 필요경비 불인정하였다.

   6) 분양대행수수료를 지급받은 부동산중개업자들은 공동사업자와 특수관계가 있는 중개업자로 분양대행 계약서를 제출하지 않았고, 분양대행수수료 영수증도 없으며, 수수료에 대한 지급액이 금융계좌로 명확하게 확인도 되지 않았다.

  (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들이 쟁점③금액에 대해 지급일자별, 층별 및 호수별로 구분하여 지급상대방을 제시하고 있는 점, 처분청도 세무조사시 분양대행수수료를 일부 인정한 점, 동일한 분양 건물에 대해 호수 기재 여부로 분양대행수수료 지급 여부를 결정하는 것은 불합리하다고 보이는 점, 쟁점건물의 일부만을 부동산 중개업자에게 분양대행을 의뢰한 것으로 보이지 아니한 점, 오피스텔 분양대행수수료의 지급 구조 등 오피스텔 분양수수료에 대한 부동산업계의 관행을 참작할 필요가 있다고 보이는 점, 유사 지급사례인 OOO의 분양대행수수료 약정서 등을 감안할 필요가 있다고 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 배제하기 어려운 점이 있으므로 처분청이 분양대행수수료 지급내역 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

 (8) 마지막으로, 쟁점④금액․쟁점⑤금액․쟁점⑥금액․쟁점⑦금액에 대하여 살펴본다.

  (가) 청구인들은 아래와 같은 논거와 증빙 등을 제시하면서 쟁점④금액․쟁점⑤금액․쟁점⑥금액․쟁점⑦금액이 각 필요경비로 인정되어야 한다고 주장한다.

   1) 쟁점④금액과 관련하여, 쟁점건물은 근린생활시설로 건축승인을 받았지만, 투자자가 용산 재개발시 아파트 입주권을 확보할 목적이어서 실제로는 주택으로 용도변경(1차)하였고, 이 과정에서 불법 용도변경 문제가 OOO구청에서 제기되어 근린생활시설로 원상복구한 후, OOO구청 확인 후 재차 용도변경(2차)하였으며, 아래 <표14>와 같이 1차 용도변경, 원상복구 및 2차 용도변경까지 모든 비용을 자체 부담할 수밖에 없었다.

OOO

   2) 쟁점⑤금액과 관련하여, 원칙적으로 관리비용은 입주 이후에는 입주자가 납부하여야 하나, 쟁점건물이 근린생활시설에서 주거용도로 용도변경되었고, 이로 인해 미입주 및 미분양 세대가 많았던 관계로 2008년 12월분까지 건축주인 공동사업자가 부담하기로 하였으며, 이에 공동사업자가 2008년 4월부터 2008년 12월까지 10개월분을 지급하게 되었다. 쟁점⑤금액은 공동사업자가 입주자의 관리비를 대납한 금액으로서 관리업체와 체결한 위수탁 계약서 및 계약에 대한 입주자 계약동의대장이 존재하므로 필요경비로 인정되어야 한다.

   3) 쟁점⑥금액은 쟁점건물의 전력시설물 감리용역 대가로 지급한 금액으로, 세무조사시 구체적인 입증자료 없이 청구인들의 기억 등에 의존한 가액인 OOO원으로 필요경비를 인정받았지만, 이 건 심판청구 과정에서 계약서(전력시설물 공사감리 용역계약)를 발견하여 이를 제출하였으므로 올바른 금액인 OOO원으로 정정하여 그 차액OOO을 추가로 필요경비로 인정하여야 한다.

   4) 쟁점⑦금액과 관련하여, 쟁점건물의 건축 과정에서 인근의 진입로가 좁아 진입로 주변에 거주하는 주민들이 소음, 먼지, 진동, 균열 등의 민원을 제기하였고, 쟁점건물의 준공검사를 통과하려면 구청에서 민원해결 여부를 우선적으로 보기 때문에 공동사업자는 우선적으로 민원인과 합의를 할 수밖에 없었으며, 이에 공동사업자는 주변의 주민에게 민원보상금을 지급하였다. 인근주민에게 지급한 민원보상금으로서 아래 <표15>와 같이 영수증이 존재하므로 민원보상비인 쟁점⑦금액이 필요경비로 인정되어야 한다.

OOO

  (나) 처분청은 아래와 같은 논거와 증빙 등을 제시하면서 쟁점④금액․쟁점⑤금액․쟁점⑥금액․쟁점⑦금액을 각 필요경비로 인정하기 어렵다는 의견을 제시하였다.

   1) 쟁점④금액과 관련하여, 불법용도변경과 관련한 인건비를 계좌로 이체한 내역 및 인건비에 대한 원천징수 및 지급명세서 신고내역이 없으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

   2) 쟁점⑤금액은 입주자가 부담하여야 할 금액으로서 법적 지급의무가 없는 금전이므로 필요경비로 인정하기 어렵다.

   3) 쟁점⑥금액은 세금계산서 등 법정증빙자료 수취내역 및 거래상대방 신고내역이 확인되지 않고 금융거래증빙 등 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

   4) 쟁점⑦금액에 대해 객관적인 증빙 제시가 없어 실제 지급되었는지 확인할 수 없으므로 필요경비로 인정하기 어렵다.

  (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들이 쟁점④금액․쟁점⑤금액․쟁점⑥금액․쟁점⑦금액을 지급한 사실이 세금계산서 및 금융거래내역 등 구체적이고 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하고, 필요경비에 이미 반영되어 있거나 지급의무가 없는 금전으로 조사된 점 등에 비추어 쟁점④금액․쟁점⑤금액․쟁점⑥금액․쟁점⑦금액을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.