[주 문]

 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구법인은 1994.7.11. 개업한 건설업체로 OOO 규모의 골프장 및 OOO를 조성하고자 2005년부터 2010년까지 사업부지를 현지인들로부터 매입하면서 농지는 청구법인의 주주인 서OOO(대표이사) 및 김OOO 명의로, 임야․대지는 청구법인 명의로 하였고, 2005.8.10. ㈜OOO과 관광단지 조성을 위한 공동사업 약정을 체결하고 사업추진 중에 2008.5.2. 청구법인이 100% 출자하여 설립한 ㈜OOO과 OOO 개발 관련 모든 사업권을 OOO에 양도하기로 하는 사업권양수도계약을 체결하였다.

나. 청구법인은 2008.5.14. 서OOO․김OOO 명의로 매입한 OOO를 ㈜OOO에 소유권이전 가능한 시점에 매매계약을 체결하기로 한다는 내용의 부동산매매약정서를 작성하였는데, 처분청은 이 매매약정이 사실상 양도에 해당한다고 보아 매매대금 지연회수에 따른 인정이자 OOO을 익금산입하였고, 청구법인은 2010.2.10. 서OOO․김OOO 명의로 매입한 같은 리 OOO를 ㈜OOO에 양도하였는데, 처분청은 쟁점2토지의 보유 및 양도는 업무무관부동산에 해당한다고 보아 OOO을 지급이자 손금불산입하여 2014.3.17. 청구법인에게 2008사업연도 법인세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.6.16. 이의신청을 거쳐 2014.10.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

 (1) ㈜OOO과의 매매약정서는 추후 소유권이전 가능 시점(인허가 승인시점)에 매매계약을 체결하기로 예정되어 있는 약정서일 뿐, 매매계약서가 아니므로 쟁점1토지의 양도로 볼 수 없어 매매대금을 지연회수한 것으로 보아 인정이자를 익금산입하여 법인세를 과세한 처분은 부당하다.

 (2) 청구법인은 법인등기부등본상 부동산매매업을 목적사업으로 등재하였고, 수입금액 기준에 비추어 볼 때 부동산매매업에 해당하므로 쟁점2토지는 「법인세법 시행규칙」 제26조에서 규정한 유예기간 5년이 적용되어야 하며, 이에 의하면 업무무관부동산에 해당되지 아니하는바 지급이자 손금불산입하여 법인세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점1토지는 매매약정일인 2008.5.14.에 매수법인에 양도(사용승낙필)되어 관광단지 사업부지로 실제 사용수익 되고 있고, 매수법인의 자산으로 회계처리 되는 등 양도사실이 확인되는바, 토지의 양도로 인한 귀속시기는 대금청산일, 소유권이전등기일 또는 사용수익일 중 빠른날로 보는 것으로 사용수익일에 대한 별도의 약정이 없는 경우는 양도자의 사용승낙으로 인하여 매수법인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 양도시기로 보는 것이므로 실제 사용수익일인 2008.5.14.을 양도시기로 보아 매매대금 지연회수에 따른 인정이자 계산하여 청구법인에게 법인세를 과세한 처분은 정당하다.

 (2) 청구법인은 해당연도와 직전 2개 사업연도의 부동산매출액의 합계액이 이들 3사업연도의 총수입금액 합계액의 50%를 초과하지 않으므로 부동산매매업을 주업으로 볼 수 없고, 설령 부동산매매업을 영위하는 것으로 보더라도 쟁점2토지는 청구법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도(사용수익)하는 부동산에 해당되어 업무무관자산에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 청구법인과 ㈜OOO과의 쟁점1토지에 대한 매매약정이 사실상 양도에 해당하는지 여부

 ② 쟁점2토지가 업무무관부동산에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 이 건 조사종결보고서 등 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다.

  (가) 청구법인은 1994.7.11. 개업한 건설업체로 OOO 일원에 약 224,642평의 규모로 OOO를 조성하고자 주주이자 대표이사인 서OOO 및 김OOO 명의로 2005년부터 2010년까지 사업부지를 매입하고, 2005.8.10. 주식회사 OOO과 관광단지 조성을 위한 공동사업약정을 체결하여 사업추진 중에 2008.5.2.자로 새로 설립된 주식회사 OOO과 사업권 양수도 계약을 체결하여 OOO 개발과 관련한 모든 사업권을 OOO에 양도하였다.

  (나) 사업권 양도 이후 쟁점1토지를 ㈜OOO에 매도하기로 하는 부동산 매매약정서를 2008.5.14.자로 작성하고 계약금 OOO을 수취하였으며 나머지 잔금은 미지급금으로 계상 후 매년 상계처리 하였다.

  (다) ㈜OOO은 청구법인이 100% 출자하여 2008.4.30.자로 설립된 신규 법인이고, ㈜OOO은 OOO에 대한 사업권을 양수한 이후 쟁점1토지에 2008.5.14.자로 PF대출을 위한 근저당권을 설정OOO하고 2008.9.10. 쟁점1토지를 아시아신탁 주식회사에 OOO(소유권이전청구권 가등기)하였다.

  (라) 청구법인이 매입한 부동산 중 골프장 사업부지인 OOO는 특수관계법인인 주식회사 OOO에 2010.2.10.자로 매매계약을 체결하여 OOO에 양도하였다.

 (2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

  (가) 청구법인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다.

   1) 매매약정서란 매매를 약속한다는 의미로 법률이 구속할 수 있는 매매계약으로 볼 수 없는 서로간의 매매예약을 보증하는 서류이고, 당사자간에 매매 약정을 체결한 사유는 한쪽 당사자가 사업을 영위할 수 없거나 관할 인허가 부서에서 허가를 득하지 못할 경우 이중의 취·등록세를 부담할 수 있는 위험을 방지하고자 하는 것인바, 매매예약의 완결권은 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하는 것이다.

   2) 이 건 매매약정서 제3항의 “을” 명의로 소유권이전 가능한 시점, 제5항의 잔금 지급시기는 “갑”과 “을”이 추후 별도 협의하여 결정하는 것으로 되어 있는바, 소유권이전 가능한 시점이나 잔금을 지급하는 시점을 협의하여 결정하는 시점에 매매계약이 이루어지는 것으로 보아야 하는 것이고, 제5항을 보면 약정과 동시에 보증금 OOO을 지급한다고 명시된 바와 같이 매매계약시 이루어지는 계약금이 아닌 약속 이행을 위한 보증금이라고 표기되어 있다.

  (나) 이에 대하여 처분청은 매매약정서 제3항의 의미가 농지의 경우 법인에서 직접 매입할 수 없어 개발행위허가가 완료되어 향후 소유권이전이 가능한 시점에 쟁점법인이 취득한 금액 그대로 ㈜OOO에 양도하겠다는 내용으로 이미 양도시기 및 양도금액을 정하여 양도계약을 체결하였으나 법률적 제한에 의해 소유권이전등기만 허가일 이후로 미루는 특약조건으로 보아야 하고, 제4항에『“갑”은 상기 표시 부동산에 “을” 또는 “을”이 지정하는 자를 근저당권자로 하는 근저당의 설정 또는 담보신탁 수익권을 요구할 경우 즉시 근저당설정계약을 체결하고 근저당에 필요한 서류 일체를 교부하기로 한다.』로 작성된 바, 이는 공부상 소유권이 이전되지 않았더라도 사실상 양수법인의 소유권을 인정하는 내용으로, 실제로 소유권이전 및 대금청산일 이전인 2008.5.14. 매수인을 채무자로 하는 근저당권OOO을 설정하였고, 매수인의 관광단지 조성사업을 위해 OOO 주식회사에 2008.9.10.자로 신탁하는 등 매수인이 당해 부동산을 실질적으로 사용수익하였으므로 2008.5.14.을 양도시기로 보아 매매대금 지연회수에 따른 인정이자를 계산하여 청구법인에게 법인세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

  (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 이 건 매매약정서에 양도대금이 확정되어 있고, 매수법인이 근저당의 설정 또는 담보신탁 수익권을 요구할 경우 청구법인은 즉시 근저당설정계약을 체결하고 근저당에 필요한 서류 일체를 교부하기로 되어 있는 점, 2008.5.14. 매수법인을 채무자로 하는 근저당권OOO을 설정하였고, 매수법인의 관광단지 조성사업을 위해 OOO 주식회사에 2008.9.10.자로 신탁한 것으로 나타나는 점, 최초에 매수법인은 2008.5.14.자로 매매대금 OOO을 선급금으로 계상한 후 2009.12.31.자에 건설중인 자산으로 대체하여 결산서상 고정자산으로 계상한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 2008.5.14.을 양도시기로 보아 매매대금 지연회수에 따른 인정이자를 계산하여 청구법인에게 법인세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

 (3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

  (가) 청구법인은 법인등기부등본에 부동산매매업으로 등재하였고, 2008년부터 2010년까지 매출내역을 보면 총 매출액 OOO 중 부동산매매업 매출은 OOO으로 부동산매매업을 주업으로 하는 법인에 해당되는바, 「법인세법」 제27조 제1호, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 같은 법 시행규칙 제26조 제1항의 유예기간 5년이 적용되어야 하고, 이에 따르면 쟁점2토지는 업무무관부동산에 해당되지 아니한다고 주장한다.

  (나) 이에 대하여 처분청은 해당연도와 직전 2개 사업연도의 부동산매출액의 합계액이 이들 3사업연도의 총수입금액 합계액의 50%를 초과하지 않으므로 부동산매매업을 주업으로 볼 수 없고, 설령 부동산매매업을 영위하는 것으로 보더라도 쟁점2토지는 청구법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산에 해당되어 업무무관자산에 해당한다는 의견이다.

  (다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인이 해당 사업연도(2010년)와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액이 이들 3사업연도의 총수입금액 합계액의 87.2%라는 주장에 대하여 객관적․구체적 입증자료를 제시하지 못하는 점, 처분청 조사에 의하면 그 비율은 4.2%로서 50%를 초과하지 않는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 이에 대한 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

 (1) 법인세법

제27조 [업무와 관련 없는 비용의 손금불산입] 내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액

2. 제1호 외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령으로 정하는 것

제40조 [손익의 귀속사업연도] ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (2) 법인세법 시행령

제49조 [업무와 관련이 없는 자산의 범위 등] ① 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 자산을 말한다.

1. 다음 각 목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.

2. 다음 각 목의 1에 해당하는 동산

가. 서화 및 골동품. 다만, 장식·환경미화 등의 목적으로 사무실·복도 등 여러 사람이 볼 수 있는 공간에 상시 비치하는 것을 제외한다.

나. 업무에 직접 사용하지 아니하는 자동차·선박 및 항공기. 다만, 저당권의 실행 기타 채권을 변제받기 위하여 취득한 선박으로서 3년이 경과되지 아니한 선박 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 자동차·선박 및 항공기를 제외한다.

다. 기타 가목 및 나목의 자산과 유사한 자산으로서 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 자산

② 제1항 제1호의 규정에 해당하는 부동산인지 여부의 판정 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

③ 법 제27조 제1호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 제1항 각 호의 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용을 말한다.

제68조 [자산의 판매손익 등의 귀속사업연도] ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

3. 상품 등 외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다.

4. 자산의 위탁매매：수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날

 (3) 법인세법 시행규칙

제26조 [업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위] ① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.

1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조 제1호의 규정에 의한 공장용 부지로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 또는 「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간)

2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년

3. 제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년

② 영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다.

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가·허가 등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가·허가 등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무

⑦ 영 제49조 제1항 제1호 나목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인"이란 제1항 제2호의 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 해당사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액(해당 법인이 토목건설업을 겸영하는 경우에는 토목건설업 매출액을 합한 금액을 말한다)이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다.

제27조 [업무와 관련 없는 비용 등의 손금불산입] 영 제49조 제1항 제1호 각 목의 1에 해당하는 부동산이 있는 법인은 법 제27조 제1호 및 법 제28조 제1항 제4호 가목의 규정에 의하여 그 양도한 날이 속하는 사업연도 이전에 종료한 각 사업연도(이하 이 조에서 "종전 사업연도"라 한다)의 업무와 관련 없는 비용 및 지급이자를 손금에 산입하지 아니하는 경우 다음 각 호의 방법 중 하나를 선택하여 계산한 세액을 그 양도한 날이 속하는 사업연도의 법인세에 가산하여 납부하여야 한다.

1. 종전 사업연도의 각 사업연도의 소득금액 및 과세표준등을 다시 계산함에 따라 산출되는 결정세액에서 종전 사업연도의 결정세액을 차감한 세액(가산세를 제외한다)

2. 종전 사업연도의 과세표준과 손금에 산입하지 아니하는 지급이자등을 합한 금액에 법 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액에서 종전 사업연도의 산출세액을 차감한 세액(가산세를 제외한다)