주 문

OOO세무서장이 2014.12.3. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 양도소득세 신고한 ‘OOO’의 취득가액 중 프리미엄 상당액 OOO원이 실제 지급되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1994.10.20. OOO 제4구역 주택개량재개발사업 조합원 자격으로 OOO호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 분양받은 후, 2013.7.12. 쟁점부동산을 양도하고 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2014.8.19.～2014.9.19. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 OOO 중 실제 지급사실이 확인되지 아니한 프리미엄 상당액 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 부인하고 2014.12.3. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.12.24. 이의신청을 거쳐 2015.5.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 1989년경 OOO 제4구역 주택개량재개발조합 조합원이 되고자 입주권을 취득할 수 있는 권리인 가옥철거필증(일명 “딱지”)을 소유하고 있던 OOO 제4구역 주택개량재개발조합 조합장인 이OOO에게 쟁점금액을 지급하고 가옥철거필증을 취득하여 조합원이 되었고, 1990.2.16. 가옥철거필증에 기재된 OOO 시유지 67㎡에 대한 불하대금을 납부하였으며, 1990.12.21.부터 1992.12.5.까지 청산금으로 OOO원을 납부하고 쟁점부동산을 분양받았는데, 청구인이 조합원이 되기 위해 취득한 가옥철거필증에 대한 쟁점금액은 그 당시 부동산 경기가 호황이어서 통상적으로 거래되는 가격으로 당시 거래 또는 업무에 참여한 재개발 사업장 인근 부동산중개인 및 OOO4구역 고문세무사 확인서와 경향신문 등 보도내용으로 알 수 있다.

 (2) 청구인이 취득한 시기와 비슷한 시기, 유사한 평수의 입주권 매매사례인 김OOO의 부동산(OOO) 취득내역을 보면, 취득가액 OOO원 중 프리미엄 추정액 OOO원인 점으로 비추어 볼 때, 청구인이 지불한 쟁점금액은 영수증만 없을 뿐이지 조합원이 되기 위하여 딱지 값으로 거래된 가액임이 명백하다.

 (3) 또한, 쟁점부동산의 양도가액 OOO원을 쟁점부동산의 최초 고시일(1994.7.1.) 기준 공동주택 기준시가 OOO원과 양도 당시 2013.4.30. 기준 공동주택 기준시가 OOO원으로 취득가액을 환산하면 쟁점부동산의 환산취득가액이 OOO원으로 청구인이 신고한 취득가액(OOO원) 보다 높게 산정된다.

 (4) 따라서, 청구인은 재개발조합원이 되기 위하여 가옥철거필증을 취득해야만 하였고, 청구인에게 이를 양도한 자가 인감증명을 첨부하여 거래사실을 확인한 점, 유사 매매사례가액이 있는 점, 그 당시 재개발관련 업무종사자가 여러 정황을 확인하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 지불한 쟁점금액을 취득가액에 포함하여 양도소득세를 재경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인의 양도소득세 신고내역 및 토지분할 대금내역 등을 보면, 1990.2.16. 시유지 불하대금 납부 및 1992.12.29. 국공유지지 불하대금 납부한 내역이 확인되고, 청구인이 제출한 분양대금 납부내역 및 등록세 과세표준에 의하면, 최종 청산금 부담액은 OOO원으로서 청구인은 OOO제4구역재개발사업 관리처분 인가일(1992.11.23.) 현재 기존 부동산을 보유한 원조합원 자격으로 쟁점부동산을 분양받은 것이다.

 (2) 청구인이 제시한 유사 매매사례인 김OOO의 부동산(OOO) 취득내역을 보면, 1992.11.20. 김OOO이 원조합원 김OOO으로부터 조합원 입주권을 승계취득한 것으로서, 청구인은 양도차익 계산시 「소득세법 시행령」제166조 제2항 제1호에 의거 조합원의 재개발주택 양도차익의 산정방식에 따라 취득시기를 1990.10.16.로 보아 관리처분 인가 전․후의 양도차익을 산정한 반면, 김OOO은 취득일을 잔금청산일인 1992.11.20.로 하여 실거래 양도가액 및 취득가액으로 양도차익을 계산한 것이 확인되므로 김OOO이 부담한 프리미엄 추정액은 원조합원인 청구인의 유사 매매사례가액으로 볼 수 없으며, 환산취득가액과 관련하여 쟁점부동산은 1993.12.21. 사용승인, 1994.7.1. 최초 고시된 재개발아파트로서 일반분양자가 분양계약서를 분실하는 등 실제 취득가액을 확인할 수 없는 경우 최초 고시액을 기준으로 취득가액을 환산할 수 있는 것인바, 원조합원 자격으로 쟁점부동산을 취득한 청구인에게는 해당하지 않는다.

 (3) 설령, 청구인이 조합원 입주권을 취득하기 위해 프리미엄 명목으로 쟁점금액을 지급하였다 하더라도 당시 조합장 이OOO의 확인서 외에 실제 취득일, 실제 프리미엄 가액, 전 소유자 등을 특정할 수 있는 구체적인 증빙자료가 없으므로 쟁점금액을 쟁점부동산의 실제 취득가액으로 보기 어렵다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

  쟁점부동산의 취득가액에 포함된 쟁점금액(프리미엄 상당액)을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2013.8.13. 법률 제12030호로 개정되기 전의 것)

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령(2013.8.27. 대통령령 제24697호로 개정되기 전의 것)

제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

제166조(양도차익의 산정 등) ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획인가일 전후"로 본다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 과세자료에 의하면, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산 취득가액 중 쟁점금액 상당액을 부인하고, 청구인에게 아래 <표>와 같이 쟁점부동산의 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 필요경비 OOO원, 양도차익 OOO원으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지한 것으로 나타난다.

 (2) 양도소득세 조사종결보고서(2014년 9월)에 의하면, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 중에서 프리미엄 상당액인 쟁점금액에 대하여 금융증빙 등 지출증빙을 요구하였으나, 청구인은 당시 재개발조합장 이OOO의 확인서 외에 관련거래를 입증할 만한 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있으며, 1990년 및 1992년 취득 당시 분양권의 시세(프리미엄 포함)를 확인코자 취득일이 유사한 물건의 양도소득세 신고 및 결정내역 검토하였으나, 대부분 1세대1주택 비과세로 무신고자이고 당해 물건과 유사한 매매사례가 확인되지 않아 시세확인이 불가능하고, 취득 당시 매매계약서 등 쟁점부동산의 전 소유자를 확인할 수 있는 관련 자료가 없어 전 소유자를 통한 프리미엄 수수여부 확인 등 실제 프리미엄 지급여부가 불분명하여 이를 부인한 것으로 나타난다.

 (3) 청구인은 쟁점금액의 지급사실에 대한 증빙으로 원주민 가옥철거필증(1987.12.23. OOO제4-1주택재개발조합장 발행), 이OOO(재개발조합장)의 거래사실확인서(2013.9.30. 인감증명서 첨부, 아래 참조), 이OOO(당시 부동산중개인) 및 이OOO(당시 세무사)의 사실확인서(2014.12.18., 2014.12.15.) 등을 제출하였는바, 동 가옥철거필증에는 건물소재지가 OOO, 무허가 가옥주는 장OOO, 점유면적은 67㎡ 등으로 기재되어 있다.

 (4) 한편, 청구인은 유사매매사례로 쟁점부동산과 취득시기 및 면적이 유사한OOO의 부동산매매계약서(계약일 1992.10.6., 잔금지급일 1992.11.20., 매도인 김OOO, 매수인 김OOO, 매매대금 OOO원) 등을 제시하면서, 동 부동산의 프리미엄 추정액이 OOO원인 점에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 프리미엄 상당액인 쟁점금액이 일명 딱지 값으로 거래된 금액이라고 주장하였다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 당시 재개발조합원이 되기 위하여 원주민 가옥철거필증을 취득하였고 이에 대해 당시 재개발조합장이 거래사실을 확인한 점, 유사 매매사례가액이 있는 점, 쟁점부동산의 환산취득가액 등에 비추어 쟁점금액을 지급하였음이 분명하므로 이를 쟁점부동산 취득가액에 포함하여야 한다는 주장인 반면, 처분청은 쟁점금액의 지급사실에 대한 객관적인 증빙이 없어 이를 쟁점부동산 취득가액으로 보기 어렵다는 의견인바, 청구인은 당시 재개발조합장의 거래사실확인서를 제시하고 있고, 쟁점부동산의 환산취득가액(OOO원)이 청구인이 신고한 취득가액(OOO원) 보다 높게 나타나며, 청구인이 원주민 가옥철거필증을 소유하고 있는 점과 원주민이 아닌 일반인이 재개발조합원이 되려면 프리미엄 명목의 금원을 지급하고 부동산을 취득할 수 있는 권리(일명 "딱지")를 구입하여야 하는 것이 일반적인 관행인 점 등에 비추어 쟁점금액의 지급사실을 부인하기도 어려우므로 처분청은 쟁점금액이 실제 지급되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.