1. 처분개요

가. 청구인은 2008.10.7. 배우자 OOO로부터 OOO대 521.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여를 원인으로 취득하고, 2008.10.20. 증여재산가액을 OOO만원으로 하여 증여세를 신고한 후, 2014.3.10. 쟁점토지를 양도하고 2014.3.21. 쟁점토지의 양도가액은 OOO취득가액은 취득시 증여재산가액으로 신고한 OOO만원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 증여세 신고시 증여재산가액을 OOO만원으로 신고하였으나 그 가액의 산정근거를 제시하지 아니하여, 2009.10.9. 쟁점토지의 증여재산가액을「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법” 이라 한다) 제60조 및 제61조에 따라 개별공시지가로 평가한 OOO으로 산정하여 결정(과세미달)한바, 2014.11.10. 쟁점토지 취득가액을 OOO으로 보아 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO경정․고지하였다가, 청구법인의 이의신청에 대한 심리 결과, 청구인이 당초 증여세 결정 통지를 받지 못하였다는 주장을 받아들여 관련 가산세 OOO감액결정하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.11.25. 이의신청을 거쳐 2015.1.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 2008년 증여세 신고시, 주변의 부동산공인중개사들로부터 쟁점토지 인근 토지의 시세가 1평당 OOO만원(OOO원/㎡) 정도라고 듣고 세무사에게 의뢰하여 증여재산가액을 OOO만원으로 신고하였으며, 처분청에서도 당시 증여세 신고에 대하여 어떠한 통지도 없었던바, 쟁점토지의 취득가액을 당초 증여재산가액으로 신고한 것임에도 불구하고, 처분청이 2009년에 쟁점토지에 대한 증여재산가액을 개별공시지가에 의한 평가방법을 적용하여 OOO으로 결정하였다는 이유로 쟁점토지의 취득가액을 동 금액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

 (2)「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “같은 법 시행령”이라 한다) 제49조 제5항에서 “당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다.”고 규정하고 있는바, 쟁점토지 인근에 소재한 토지들의 감정가액 또는 매매가액은 상증법 및 같은 법 시행령에서 규정하는 매매사례가액에 해당하므로 쟁점토지의 취득가액은 증여재산가액인 OOO만원이 타당하다.

     그리고, 쟁점토지에 대한 감정평가서의 소급감정가액은 청구인이 당초 신고한 OOO/㎡)과 유사한 OOO(OOO/㎡)으로 나타나며, 동 감정평가서에서 인용한 평가사례인 OOO대지 384.9㎡(이하 “인근토지①”이라 한다)는 쟁점토지와 같은 지구 내(2종 일반주거지역) 같은 지목(대)이고, 개별공시지가가 고시된 이래 쟁점토지와 그 가액(OOO/㎡)이 동일하며, 토지의 평가시점이 2008.7.8.로 시가 평가기간(2008.10.7. 쟁점토지 증여일 기준 3개월) 내에 있으며, 평가금액이 OOO/㎡으로 쟁점토지의 매매사례가액으로 판단(증빙 : 인근토지①의 개별공시지가확인원, 토지이용계획확인서, 위치도 및 평가사례확인서)됨에도 불구하고,

     처분청은 인근토지①상에 건물이 있다는 이유로 매매사례가액으로 인정하지 않았으나,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제22조 제2항은 “토지에 건축물 등이 있는 때에는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다.”라고 규정하고 있는바, 인근토지①은 나대지 상태에서 평가한 것으로 인근토지①의 평가액을 기준으로 볼 때 쟁점토지의 취득가액은 OOO으로 계산되어 당초 신고가액 OOO과 차이가 거의가 없으므로 인근토지①은 쟁점토지와 동일 또는 유사한 토지에 해당된다.

     더불어, 매매계약일이 2008.10.8.로 평가기간(쟁점토지 취득일 2008. 10.7.) 내에 있는 쟁점토지 소재 같은 동 OOO대지 356.8㎡ (이하 “인근토지②”라 한다)의 매매가액은 OOO/㎡로 개별공시지가(OOO/㎡)에서 조금 차이가 날 뿐, 그 이용 상황이 동일하여 매매사례가액으로 볼 수 있음에도 불구하고, 처분청이 청구인이 주장하는 증여재산가액을 쟁점토지 취득가액으로 인정하지 않고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다(증빙 : 등기부등본, 개별공시지가확인서 및 토지이용계획확인서).

나. 처분청 의견

 (1) 청구인은 쟁점토지 수증시 세무대리인과 공인중개사에게 쟁점토지의 시세를 확인하여 증여세를 신고하였다고 주장하나, 일반적인 세무대리인이라면 공인중개사가 구두로 알려 준 금액이 상증법 및 같은 법 시행령에서 규정하는 ‘시가’로 볼 수 없음을 알고 있었을 것임에도 불구하고, 당시 어떠한 증빙서류도 없이 증여세 신고서를 제출하였다는 것인바, 청구인과 당시 증여세신고서를 작성했던 세무대리인 모두 임의로 기재된 증여재산가액이 시가가 아닌 것을 알고 있었을 것으로 충분히 추정할 수 있으며, 청구인이 제시한 공인중개사 등의 확인서는 쟁점토지의 시가를 입증할 수 있는 증빙으로 인정할 수 없다.

 (2) 청구인이 쟁점토지에 대하여 소급감정을 의뢰하고 증빙으로 제시한 감정평가서는 청구인의 요청에 의하여 OOO가 2014.8.26. 작성한 평가서로, 동 평가서에는 '쟁점토지의 상증법에 따른 증여재산에 대한 일반거래(세무서 제출용) 목적의 감정평가’라고 기재되어 있고, 감정평가서의 작성일은 처분청의 과세예고통지일(2014.8.11.) 이후이므로, 동 평가서에 기재된 소급감정가액이 쟁점토지의 증여 당시의 객관적 가치를 적정하게 반영하고 있다고 보기 어렵고, 청구인은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제22조 제2항 및 제3항을 제시하고 있으나,

     상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항은 “당해 재산의 시가, 수용, 공매, 감정가격 등을 시가로 보되, 당해 재산의 시가, 수용, 공매, 감정가격 등이 없는 경우 당해 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 수용, 공매, 감정가격 등을 시가로 본다”고 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지에 대한 소급감정시 인용한 인근토지들의 평가 기준시점은 평가기준일 이내의 거래이기는 하지만, 쟁점토지는 나대지이나 인근토지는 근린생활시설의 부속토지로서 쟁점토지와 면적, 위치, 용도가 현저히 다른 토지로 같은 법 시행령 제49조 제5항을 적용할 여지가 전혀 없는 토지일 뿐만 아니라, 쟁점토지에 대한 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 아닌 인근 지번의 감정평가액으로서 시가로 인정될 수 없는바, 소급감정가액이 나대지 상태에서 평가되었으므로 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 쟁점토지와 동일하다는 청구주장은 같은 시행령상의 ‘시가’에 대한 법리를 오인한 것이므로 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 양도토지의 취득가액을 당초 증여세 신고시 증여재산가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 당초 증여재산가액의 산정근거가 불분명하다는 이유로 개별공시지가에 따라 평가한 가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

  제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

  제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

④ 제2항 제4호를 적용할 때「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 수용(收用) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다.

  제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

  제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고「부동산등기법」제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. (단서 생략)

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

  제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

  제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

 (3) 상속세 및 증여세법

  제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

  제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

 (4) 상속세 및 증여세법 시행령

  제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

 (4) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙

  제22조(취득하는 토지의 평가) ② 토지에 건축물 등이 있는 때에는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청의 과세 근거는 다음과 같다.

  (가) 청구인의 증여세 신고서 및 처분청의 국세통합전산망 등에 나타나는 이 건 부과처분의 개요는 다음과 같다.

    1) 청구인의 증여세 신고서에 의하면, 청구인은 2008.10.7. 쟁점토지를 배우자로부터 증여 받고 2008.10.20. 증여세를 신고하였으나, 증여재산 및 평가명세서에 증여재산가액 산출과 관련한 입증자료 없이 평가가액을 OOO/㎡)으로, 평가기준을 ‘기타’로 기재하여 신고한 것으로 나타난다.

    2) 처분청의 증여세 결정결의서(과세미달) 부속서류를 보면, 처분청은 2009.10.9. 쟁점토지에 대한 증여재산가액을 개별공시지가로 평가하여 증여세 과세표준을 OOO으로 결정하였으나, 증여세 과세자료전 외에 증여세 결정 통지 관련서류는 없는 것으로 나타난다.

    3) 청구인의 양도소득세 신고서에 의하면, 청구인은 2014.3.10. 쟁점토지를 양도하고 2014.3.21. 취득가액을 수증 당시 신고한 증여재산가액 OOO으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

  (나) 처분청이 2014.8.11. 청구인에게 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가에 의한 평가액으로 하여 과세예고통지를 하자, 청구인은 2014. 9.12. 쟁점토지에 대한 소급감정평가서를 제시하면서 쟁점토지의 증여재산가액이 시가를 반영한 것이라고 주장하였으나, 처분청은 2014.11.10. 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하고, 청구인의 이의신청에 대하여 과소신고가산세 OOO및 납부불성실가산세 OOO감액하는 것으로 결정하였다.

(2) 청구인은 당초 쟁점토지 수증시 산정한 증여재산가액이 시가를 반영한 것이라고 주장하면서 쟁점토지 소재지에서 부동산중개업을 영위하는 공인중개사 3명의 확인서를 증빙으로 제시하였고, 인근토지①․②가 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 규정하는 매매사례가액에 해당한다고 주장하면서 감정평가서 사본을 증빙으로 제시한바, 이에 대하여 살펴본다.

  (가) 쟁점토지 양도시 작성한 매매계약서에 부동산중개인으로 기재된 서순이 및 쟁점토지 소재지와 같은 동에서 부동산중개업을 영위하는 OOO확인서에서 ‘2008년 10월 쟁점토지 증여 당시 인근의 평균 거래가액이 평당 OOO정도로 거래되고 있었음’을 확인하였다.

  (나) 감정평가법인 OOO2014.8.26. 쟁점토지에 대하여 기준시점을 2008.10.7.(증여일)로 소급하여 감정평가한바, 감정평가서의 주요 내용은 다음과 같다.

    1) 동 평가법인은 의뢰인(청구인)의 요청에 따라 증여개시일인 2008.10.7.을 기준으로 한 시가를 평가한바, 그 목적은 ‘상증법에 따른 증여재산에 대한 일반거래(세무서 제출용)’이고, 그 결과 쟁점토지의 감정평가액은 OOO/㎡)인 것으로 나타난다.

    2) 평가사례 및 거래사례는 다음 <표1>과 같으며, 청구인은 평가사례인 인근토지①OOO기준시점이 2008.7.8.로 평가기준일(증여일)인 2008.10.7.로부터 3개월 이내로 평가기간 내에 있으므로 매매사례가액으로 인정되어야 한다고 주장한다.

  (다) 청구인이 심판청구서에서 별도로 제시한 인근토지②의 내역은 다음 <표2>와 같다.

 (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법」제97조 제1항 제1호는 우선, 가목에서 토지의 취득가액은 실지가래가액에 의하되 같은 법 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우(이 건은 제6호, 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 확정신고기한까지 신고하지 아니한 경우)에는 그 토지 취득 당시의 기준시가에 의하는 것으로 규정하고 있고, 나목에서는 납세자가 신고한 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정할 수 있는 것으로 규정하고 있으며, 같은 법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) 제3항에서 추계경정할 경우에 매매사례가 있는 경우에는 그 가액, 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산에 대한 2 이상의 감정평가액이 있는 경우 그 평가액, 환산가액 그리고 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액을 양도 또는 취득가액으로 한다고 규정하고 있고,

     상증법 제60조 제1항은 증여재산가액은 증여일(평가기준일) 현재 시가에 따르도록 규정하고, 같은 조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 규정하고 있으며, 같은 제61조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 당해 재산의 감정가격 즉 평가기간(증여일 전후 3개월 이내) 중에 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고, 같은 조 제5항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액, 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 수용․경매․공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액을 시가로 규정하고 있는바,

     이 건은「소득세법」상의 양도자산의 취득가액에 대한 다툼인데, 청구인이 이 건 쟁점토지를 배우자로부터 증여받고 증여세를 신고하면서 증여재산가액의 산정 근거를 제출하지는 않았지만, 처분청 또한 증여 시점으로부터 1년이 지난 2009년 10월에 개별공시지가에 의해 증여재산가액을 평가하고 과세미달로 결정하고도 청구인에게 이를 통지하지 않아 청구인이 양도소득세 신고시 증여재산가액을 취득가액으로 신고한 것이 무리라고 할 수 없어 보이고, 이 건 양도소득세 과세시 취득가액 즉 증여 당시(5년 6개월 경과)의 시가를 입증하기 위해서는 부득이 소급감정평가 외에는 달리 방법을 찾기 어려운 것으로 보이는 점,

     청구인이 비록 평가기간(증여일 전후 3개월 이내)을 벗어난 기간에 1개의 감정기관에 의뢰하여 평가기준일(증여일)을 기준시점으로 하여 소급감정을 하였으나, 그 감정평가서에 따르면 평가사례로 제시된 토지 중 하나인 인근토지①OOO시가참고용 평가의 기준시점이 2008.7.8.로 쟁점토지의 평가기간(증여일인 2008. 10.7.부터 3개월 이내) 내에 있으며, 개별공시지가도 쟁점토지(같은 동 OOO)와 동일하고, 처분청은 쟁점토지와 개별공시지가가 동일한 인근토지① 지상에 건물이 존재하여 쟁점토지와 유사한 재산에 해당하지 아니한다는 의견이나,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제22조 제2항은 “토지에 건축물 등이 있는 때에는 그 건축물 등이 없는 상태를 상정하여 토지를 평가한다.”고 규정하고 있고,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은「소득세법」제96조 제4항 및 같은 법 제97조의2 제2항 등에서 양도가액 및 필요경비 계산시 준용하는 법률로서, 이 건 쟁점토지와 인근토지①(주거용)의 이용 상황이 다르다고 하더라도 적어도 인근토지①의 평가기준은 쟁점토지(주거나지)와 동일한 것으로 볼 수 있는 점,

     청구인이 제시한 감정평가서에 나타난 다른 하나의 평가사례인 같은 동 OOO개별공시지가(OOO)가 쟁점토지(OOO)보다 높지만, 청구인이 매매사례가액으로 제시한 다른 인근토지②(같은 동 OOO)의 개별공시지가(OOO)와 유사하고, 감정평가서에 거래사례로 제시된 토지(같은 동 OOO)를 포함하여 이 토지들의 평가목적이 시가참고용, 택지비, 실거래로 각각 다름에도 불구하고, 그 토지단가가 개별공시지가에 비례하여 쟁점토지와 유사한 것으로 나타나는 점,

     증여로 취득한 자산의 경우 취득가액이 불분명한 경우에도 환산취득가액을 적용받지 못하고, 증여시점의 상증법에 따른 시가를 취득가액으로 보도록 규정하고 있어, 증여재산의 개별공시지가를 시가로 보는 경우 양도 자산의 취득가액이 불분명한 경우보다 세부담이 커져 과세형평성에 어긋나는 경우가 있으며, 과세관청이 증여받은 부동산의 취득가액을 기준시가로 산정하여 양도차익에 대하여 과세한 사건에서 과세관청이 산정한 취득가액이 당초 증여자의 취득가액에도 미치지 못한 경우에 당초 증여자의 취득가액이 확인되는 가액으로서 객관적이고 합리적인 거래가액으로 인정할 수 있듯이(조심 2011중798, 2012.3.8., 같은 뜻임),

     이 건의 경우, 청구인이 당초 쟁점토지 수증 당시에 증여재산가액에 대한 시가 내지는 매매사례가액 등을 객관적인 자료에 의하여 확인하지 않았으나, 처분청이 증여재산가액의 결정가액을 통지하지도 않은 경우라면, 비록 평가기간 외의 기간에 실시한 감정평가결과라고 하더라도, 인근토지①은 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 규정하는 매매사례가액으로서 경제적 합리성을 가지는 가액으로 볼 수 있는 측면이 있고, 청구인이 특별히 쟁점토지 수증 및 양도와 관련하여 증여세 및 양도소득세를 탈루할 의도를 가지고 부당하게 신고 또는 납부한 것으로 보기도 어려워, 처분청이 청구인이 제시한 감정평가서상의 평가․거래사례가액 및 기타 매매사례가액 등을 통하여 쟁점토지 수증 당시 인근토지의 매매사례가액을 시가로 인정할 수 없는지 여부에 대해서 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.