[주 문]

 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 외 1필지 대지 2,115㎡ 및 그 지상 건물 1,997.4㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.12.31. 취득하였다가 2013.8.27. OOO에게 양도하고 2013.9.30. 쟁점부동산에 2004년·2005년 실시한 공사비용 OOO원을 자본적 지출액으로 필요경비에 산입하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 양도소득세 자료전 검토과정에서 청구인이 신고한 필요경비 중 지출금액이 불분명한 부분이 있음을 확인하여 청구인에 대한 양도소득세 비정기 조사를 실시하였으며, 청구인이 주장하는 2004년 마트 및 휴게소 공사(공사면적은 888.45㎡, 이하 “쟁점①공사”라 한다) 비용 OOO원 및 2005년 1～3층 내·외장공사 및 3층 주택개조공사(공사면적은 2층 888.45㎡, 3층 220.5㎡, 이하 “쟁점②공사”라 한다) 비용 OOO원을 필요경비에서 제외하여 2014.7.7. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 주위적 청구

  청구인은 ① 2004.4.8. 수급인 OOO와 공사도급계약을 체결하여 쟁점부동산 1층을 당초 병원·식당·약국·목공소·철물점 등 6칸 점포에서 “대형마트 및 휴게소”로 리모델링하여 OOO원의 용도변경공사(쟁점①공사)를 하였고,

  ② 2005.6.28. 수급인 OOO와 공사도급계약을 체결하여 쟁점부동산의 1층～3층에 계단 석재공사·계단, 손잡이 스텐공사·외벽석재공사 등 내·외장 공사 및 3층 사무실을 주택으로 개조공사(쟁점②공사, 이하 쟁점①공사와 쟁점②공사를 합하여 “쟁점공사”라 한다)하여 OOO원을 지출하였는바,

  위 쟁점공사대금은 조모 OOO 및 청구인의 통장에서 인출한 금액으로 수차례에 걸쳐 현금으로 공사대금을 지급하였으며, 관련 증빙으로 도급공사 계약서, 세부공사 상세내역서, 수급인 OOO의 영수증 및 사실확인서, OOO·청구인 명의 예금통장의 현금출금내역 등이 있으므로 쟁점공사대금은 자본적 지출로서 필요경비로 인정되어야 한다.

 (2) 예비적 청구

  처분청은 쟁점부동산의 자본적 지출에 대하여 선택적으로 필요경비를 일부 인정하였는바, 쟁점부동산의 양도가액에는 당연히 청구인이 지출한 건물에 대한 자본적 지출금액이 포함되어 있으므로 그 취득가액의 확인이 불분명하다고 판단하였다면, 「소득세법」 제114조 제7항에서 규정하고 있는 건물에 대한 환산취득가액을 적용하여 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 주위적 청구 관련

  도급계약서의 공사기간과 달리 공사대금 지급 전에 이미 공사가 완료되었고, 청구인은 수급자에게 공사대금을 현금으로 지급하였다고 주장하나 공사대금 지급 사실이 금융거래내역(무통장입금·계좌이체) 등에 의하여 객관적으로 확인되지 않는 상황에서 사후 임의 작성이 가능한 공사계약서, 영수증, 사실확인서만으로는 청구주장을 인정하기 어렵고, 통장거래내역상 입금과 출금이 반복되고 있으며, 공사대금이 청구인의 조모 통장에서 인출되어 지급되었다는 주장이나 인출금액의 사용용도와 수령자를 확인할 수 없다.

  쟁점①공사와 관련하여, 청구인의 부가 이 건과 무관하게 2003.10.5.차용증서를 작성한 뒤 상환한 사실이 있는데, 그 상환 날짜 및 금액과 청구인이 제출한 공사대금 인출 통장 내역이 상당부분 일치한바, 통장 인출금이 위 차용금의 상환에 사용된 것으로 추정되고,

  쟁점②공사와 관련하여, 2005년 공사(쟁점②공사)는 2004년 공사(쟁점①)공사와 거의 중복되는 공사로 1년 이내에 동일한 공사를 하였다는 청구주장은 설득력이 없으며, 실제로 공사규모도 알 수 없고, 계약서 세부명세서를 보면 대부분 사용의 편의를 위한 수선공사로 내용연수를 연장시키는 자본적 지출로 볼 수 없다.

  쟁점공사의 수급자는 미등록 사업자로 공사실적도 없고, 부가가치세 및 소득세 신고 내용도 없어 공사규모 및 실제 공사 여부를 확인할 방법이 없는바, 결국 쟁점공사대금을 필요경비에서 부인하여 과세한 처분은 정당하다.

 (2) 예비적 청구 관련

  쟁점부동산은 2003.12.31. OOO원에 경매로 취득하였고, 건물 수선에 따른 건물면적은 변화가 없으며 증축한 사실이 없고, 2011.12.16. 용도변경시 외부계단을 18㎡ 증축한 사실이 있으나 건물을 환산가액으로 평가할 정도는 아니며, 청구인도 당초 양도소득세 신고시 취득가액을 실거래가액으로 신고하고 자본적 지출을 필요경비로 신고하였는바 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점공사비용의 필요경비 산입의 당부

② 취득가액이 불분명한 경우로서 환산가액을 적용하여야 하는지 여부

나. 관련 법령

  (1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청의 양도소득세 조사종결 복명서(2014.6.13.)에 나타난 주요 내용은 다음과 같다.

 (2) 쟁점①공사와 관련된 청구주장, 제시 증빙 및 처분청의 의견은 다음과 같다.

  (가) 민간건설공사 표준(특약)도급계약서(2004.4.8.)에 의하면, 공사명은 OOO 1층(마트예정지공사), 착공년월일은 2004.4.10., 준공예정년월일은 2004.7.15., 계약금액은 일금 OOO원정, 선금은 일금 OOO원정, 중도금액은 1차 OOO원(공사의 마지막 15일 후), 도급인은 청구인, 수급인은 OOO인 것으로 나타나는바, 이와 관련하여 처분청은쟁점부동산 1층의 OOO에 대한 사업자등록기본사항상 사업자등록 신청일이 2004.4.19.(개업일자 2004.4.25.)로 공사가 사실상 2004.4.19.경에 완공되었음을 알 수 있는바,청구주장의 계약서 공사기간은 2004.4.10.～2004.7.15.이나 실제 공사는 9일만인 2004.4.19. 완공되었다면 청구인은 수급자가 계약서 내용에 따라 공사대금을 지급한 사유에 대해 명확히 설명하여야 하나 이에 대한 설명이 없는바, 청구인 스스로 잘못된 계약서임을 인정하고 있는 것이라는 의견이다.

  (나) 쟁점부동산에 대한 건축물대장상 변동내용 및 원인에 의하면, 2004.5.12. 1층 888.45㎡ 중 845.61㎡을 소매점, 42.84㎡을 휴게음식점으로 용도변경한 것으로 나타난다.

  (다) 청구인이 제시한 집계표상 공사 내역은 다음 <표1>과 같다.

<표1> 청구인 제시 집계표상 공사 내역

  (라) 공사비용 지급 관련 입금표·영수증 및 통장출금내역은 다음 <표2>와 같고, 청구인은 조모 OOO 및 청구인의 통장에서 출금한 금액을 수급인의 요청에 따라 현금으로 지급하였으며, 수급인 OOO는 공사대금 수령 후 입금표 및 영수증을 작성하여 주었다고 주장하며 각 지급일자별 입금표 5매·영수증 5매·통장내역을 제시하였다.

<표2> 공사비용 지급 관련 입금표·영수증 및 통장출금내역

  (마) OOO가 작성한 사실확인서 및 영수증(2004.10.26.)에 의하면, 공사시공자 OOO는 쟁점부동산 1층 면적 268평에 대한 내장공사바닥 타일시공 및 인테리어 시공일체, 스텐샷시 자동문 시공일체를 하고 5회에 나누어 공사대금 OOO원을 수령하였다고 되어 있다.

 (바) 건설폐기물 위·수탁처리 계약서(2004.2.10.) 및 폐기물인계서 9매에 의하면, 청구인의 대리인 OOO 간에 2004.2.7.～2004.3.10. 콘크리트(폐기물) 운반 및 처리계약을 체결하여 폐기물을 운반·인계한 것으로 나타난다.

  (사) 기타 청구인은 주장사실을 입증하기 위한 증빙으로 청구인의 대출금 통장 사본 및 대출금내역 조회 내역, 마트 내부 사진 4매 등을 제시하였다.

  (아) 처분청은청구인이 계약서를 실제 공사기간과 다르게 작성한 이유에 대해 소명하지 못하였고, 청구인과 조모 OOO의 계좌 입·출금 거래내역을 보면 입금과 출금이 반복적으로 이루어지고 있는 반면 인출된 현금이 공사대금으로 사용되었다는 객관적 증빙은 없으며,청구인은 조모 OOO과 사이에 공사대금 사용에 따른 차용증을 작성한 사실이 없고, 통장 인출금의 사용용도와 수령자가 확인되지 아니하였으며, 청구인의 부 OOO은 2003.10.5. OOO에게 OOO의 당좌수표를 견질로 담보하고, OOO원의 차용증서를 작성한 사실이 있으며, OOO는 2004.12.21. 해당 당좌수표를 회수하였는바, 청구인이 제출한 통장의 인출액이 차용증서 상환일자 및 금액과 상당히 일치하여 차용금 상환에 사용된 것으로 추정된다는 의견이다.

 (3) 쟁점②공사와 관련된 청구주장, 제시 증빙 및 처분청의 의견은 다음과 같다.

  (가) 민간건설공사 표준(특약)도급계약서(2005.6.26.)에 의하면, 공사명은 OOO(내외장공사), 착공년월일은 2005.6.28., 준공예정년월일은 2005.10.30., 계약금액은 일금 OOO(공사의 마지막 15일 후), 도급인은 청구인, 수급인은 OOO인 것으로 나타난다.

  (나) 청구인이 제시한 집계표상 공사 내역은 다음 <표3>과 같다.

<표3> 청구인 제시 집계표상 공사 내역

  (다) 공사비용 지급 관련 입금표·영수증 및 통장출금내역은 다음 <표4>와 같고, 청구인은 조모 OOO 및 청구인의 통장에서 출금한 금액을 수급인의 요청에 따라 현금으로 지급하였으며, 수급인 OOO는 공사대금 수령 후 입금표 및 영수증을 작성하여 주었다고 주장하며 각 지급일자별 입금표 8매·영수증 8매·통장내역을 제시하였다.

<표4> 공사비용 지급 관련 입금표·영수증 및 통장출금내역

  (라) OOO가 작성한 사실확인서 및 영수증(2006.5.30.)에 의하면, OOO는 쟁점부동산 1～3층 외장석재공사 및 계단석재공사 2층, 3층, 주택 공사를 공사내역서와 동일하게 시공하고, 8차례에 걸쳐 OOO원을 공사대금으로 받았음을 확인한다고 되어 있다.

  (마) 그 밖에 청구인은 주장사실을 입증하기 위한 증빙으로 쟁점부동산 3층 주택 임대차계약서 사본 3매, 쟁점부동산 외관 및 내부 계단 사진 4매 등을 제시하였다.

  (바) 처분청은 쟁점①공사(2004년)와 쟁점②공사(2005년) 내용을 비교해 보면 다음 <표5>와 같은바, 쟁점①공사와 쟁점②공사는 공사내용이 상당 부분 유사하고, 1차 용도변경공사 후 1년이 경과하기 전에 동일 공사를 하였다는 것은 설득력이 없으며, 쟁점①공사는 용도변경과정에서 대수선이 이루어져 자본적 지출로 볼 수 있으나, 2005년의 쟁점②공사는 하자나 보수공사에 준하는 공사로 내용연수를 연장시키거나 건물의 가치를 증대시키는 공사가 아니어서 자본적 지출로 보기 어려우며,공사내역서상 각 층별 공사현황을 알 수 없고, 청구인은 3층 사무실을 주택으로 용도변경하였다고 주장하나, 일반건축물관리대장상 용도변경사실은 나타나지 않으며, 2011.12.16. 용도변경 공사 중 3층 사무실(220.5㎡)을 창고(220.5㎡)로 변경한 사실이 확인되므로 청구주장은 신뢰하기 어렵고,청구인의 부모인 OOO은 주민등록등·초본상 2004.1.6. 쟁점부동산 3층 사무실에 주소를 두고 거주한 사실이 있으며, 2001년 작성된 변경 전·후 평면도를 보면 쟁점부동산 취득시점부터 3층 사무실 내 숙직실(3칸)이 있었던 것으로 나타나는바, 청구인은 2005년에 쟁점부동산 3층 사무실을 주택으로 용도변경한 것이 아니라 사무실 내 숙직실을 주택으로 사용한 것이라는 의견이다.

<표5> 처분청의 쟁점①공사(2004년)와 쟁점②공사(2005년) 내용 비교

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점공사비용을 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결 등, 같은 뜻임)인 바,계좌이체 등 금융거래증빙에 따른 객관적인 공사대금의 지급사실이 확인되지 아니하는 점,공사수급인 OOO는 쟁점공사 당시 미등록사업자로 부가가치세 신고·납부내역이 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

 (5) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에는 당연히 청구인이 지출한 건물에 대한 자본적 지출금액이 포함되어 있으므로 그 취득가액의 확인이 불분명하다고 판단하였다면 「소득세법」 제114조 제7항에서 규정하고 있는 건물에 대한 환산가액을 적용하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산을 경매로 취득하였고 그 가액은 OOO원으로 나타나는 점, 청구인은 당초 양도소득세 신고시 취득가액을 실거래가액으로 신고하고 자본적 지출을 필요경비로 신고한 점, 건물 수선에 따른 건물면적은 변화가 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.