주 문

 OOO세무서장이 2014.8.26. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.5.12. 부동산 임의경매를 통하여 OOO 임야 7,500㎡ 및 같은 시 OOO 산 94-4 임야 30㎡, 산 95-1 임야 3,263㎡, 395-19 임야 1,832㎡, 395-21 도로 235㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 OOO원에 취득하였고, 2007.5.30. 주식회사 OOO(매수인, 이하 “OOO”이라 한다)에게 쟁점토지를 OOO원에 매도하되, 계약금 OOO원은 계약의 체결과 동시에 지급하고, 중도금 OOO원은 2007.8.31. 지급하며, 잔금 OOO원은 2008.12.30. 지급하기로 하고, 중도금을 수령하는 경우 매수인의 권리보호를 위하여 쟁점토지를 신탁하기로 하는 내용의 부동산매매계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하였다.

나. 청구인은 쟁점계약에 따라 OOO로부터 2007.5.30. 계약금을, 2007.8.31. 중도금을 각각 수령하였고, 중도금 수령일인 2007.8.31. 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 쟁점토지에 관하여 OOO을 지정매수자로 하는 내용의 부동산처분신탁계약을 체결하였으며, 잔금은 OOO의 개발사업 지연 등으로 현재까지 지급받지 못하고 있다.

다. 감사원은 2014.2.10.∼2014.2.28. 기간동안 OOO국세청에 대한 업무감사를 실시한 결과, 쟁점계약은 장기할부조건부 매매에 해당하므로 청구인은 양수인인 OOO이 쟁점토지의 사용수익을 개시한 2007.8.31.을 양도일로 하여 2008.5.31.까지 양도소득세를 확정신고하였어야 함에도 그러하지 아니하였다 하여 과세관청으로 하여금 해당 양도소득세를 추징하도록 시정요구하였으며, 처분청은 이에 따라 2014.8.26. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원(신고·납부불성실가산세 OOO원 포함)을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 구 「소득세법」제98조 및 구 「소득세법 시행령」제162조 제1항의 취지는 자산의 양도시기를 원칙적으로 “당해 자산의 대금을 청산한 날”로 하되, 다만 장기할부조건 등 일정한 경우에는 대금을 청산 날이 아닌 다른 날을 양도시기로 의제한다는 규정이지 당해 자산의 대금청산과 상관없이 위 조건에 해당하기만 하면 양도소득세를 부과한다는 취지는 아니다. 그러므로, 구 「소득세법 시행령」제162조 제1항을 적용하여 양도시기를 의제하는 경우라도 그 전제로 매매대금이 모두 지급되었거나, 사회통념상 대가적 급부가 거의 이행되었다고 볼 만한 정도의 자산의 유상양도가 이루어짐이 선행되어야 한다.

    그런데, 쟁점토지의 명도일은 계약 당시부터 잔금지급일로 되어 있었고, 아직까지 잔금(매매대금의 20%)이 지급되지 아니하여 소유권을 이전하지 않았으며, 그에 따라 청구인이 여전히 쟁점토지를 점유‧사용하고 있다. 따라서, 만일 OOO의 도시개발사업이 차질이 생겨 잔금을 지급할 수가 없게 되면 당연히 쟁점계약은 해지되고, 청구인은 중도금을 반환하여야 할 법적인 의무를 부담하게 되므로 중도금도 청구인에게 확정적으로 귀속된 것이 아니다. 그러므로, 쟁점계약은 장기할부조건부 매매에 해당하지도 않을 뿐 아니라, 아직 매매대금의 20%에 해당하는 잔금 OOO원이 지급되지 않은 상황이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.

 (2) 가사, 쟁점토지의 매매에 대한 양도소득세 부과처분이 적법하더라도, 쟁점토지는 2002.11.14.자로 토지거래허가구역으로 지정되었다가 그 중 OOO 토지는 2011.5.25.자로, 나머지 OOO 토지는 2012.1.31.자로 토지거래허가구역에서 해제되었으므로 2007.5.30. 체결된 쟁점계약은 2012.1.31. 확정적으로 유효하게 되었고, 이 날을 기점으로 양도인인 청구인에게 비로소 자산의 양도로 인한 소득(계약금 및 중도금)이 있게 된 것이므로 청구인은 토지거래계약이 확정적으로 유효가 된 날의 다음 연도인 2013.5.31.까지 양도소득세를 확정신고하면 된다. 그러므로, 이 건 가산세는 2007.8.31.이 아닌 2013.6.1.을 기준으로 부과되어야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 「소득세법」상 양도시기는 통상 대금청산을 완료한 날로 보지만 장기할부조건으로 자산을 양도한 경우에는 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 보도록 되어 있으므로 잔금이 청산되지 않았거나 목적물이 인도되지 않았더라도, 장기할부조건부 매매에 해당하면 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 보아 양도소득세를 신고·납부하여야 한다.

     구 「소득세법 시행규칙」 제78조에 따르면 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입하고, 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것을 장기할부조건부 매매로 보도록 되어 있는바, 쟁점계약의 내용을 보면 계약금은 2007.5.30.에, 중도금은 2007.8.31.에, 잔금은 2008.12.30. 각각 지급하는 것으로 되어 있으므로 즉, 양도대금을 2회 이상 분할하여 수입하고, 사용수익일인 2007.8.31.의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일인 2008.12.30.까지 1년 이상이므로 쟁점계약은 장기할부조건부 매매로 보아야 한다. 따라서 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

 (2) 쟁점토지의 거래는 장기할부조건부 매매로서 사용수익일인 2007.8.31.을 양도시기로 보아야 하므로 토지거래허가구역 해제 여부는 양도시기에 영향을 미친다고 볼 수 없다. 따라서 이 건 가산세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점계약을 장기할부조건부 매매로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

 ② 신고·납부불성실가산세 부과처분의 당부(예비적 청구)

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

(3) 소득세법 시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "재정경제부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인은 이OOO 소유의 쟁점토지를 2003.5.12. 임의경매 낙찰을 원인으로 OOO원에 취득하였고, 그로부터 4년 후인 2007.5.30. OOO과 쟁점토지를 OOO원에 매매하는 것으로 쟁점계약을 체결하였으며, 동 계약에 따라 OOO로부터 2007.5.30. 계약금 OOO원을, 2007.8.31. 중도금 OOO원을 각각 수령하였으나, OOO의 개발사업의 지연 등으로 잔금은 현재까지 지급받지 못하고 있다. 청구인은 잔금을 수령하지 못하였다는 이유로 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

 (2) 감사원은 OOO국세청에 대한 업무감사를 실시한 결과, 청구인이 OOO에게 쟁점토지를 양도한 행위가 장기할부조건 양도에 해당한다고 보고, 2007.8.31.을 양도일로 하여 양도소득세를 추징하도록 시정요구하였으며, 처분청은 이에 따라 이 건 양도소득세(가산세 포함)를 부과하였다. 감사원이 쟁점계약을 장기할부조건부 매매로 본 근거와 양도일을 2007.8.31.로 본 근거는 다음과 같다.

  (가) 구 「소득세법」(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제3조 및 제4조 제1항 제3호의 규정에 따르면, 거주자의 자산 양도소득에 대해서는 과세하도록 되어 있고, 같은 법 제98조와 같은 법 시행령(2007.10.15. 대통령령 제20323호로 개정되기 전의 것) 제162조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙(2007.10.29. 재정경제부령 제579호로 개정되기 전의 것) 제78조 제3항의 규정에 따르면, 자산의 양도차익을 계산할 때 그 양도시기는 통상 대금을 청산한 날로 보지만, 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입하고, 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우장기할부조건으로 보아 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 보도록 되어 있는바, 청구인이 OOO에 쟁점토지를 양도한 행위는 장기할부조건 양도에 해당한다.

  (나) 쟁점계약과 부동산처분신탁계약 등에 따라, ① 청구인은 중도금 수령일인 2007.8.31.까지 등기부상 부담 있는 모든 등기를 말소하여 OOO이 쟁점토지를 개발하는데 지장이 없도록 조치해 주었고, ② OOO은 2007년 3월 OOO주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터OOO원을 대출받은 후 중도금 지급일인 2007.8.31. OOO을 쟁점토지 처분신탁의 우선수익자로 설정하고 대출금 미변제시 OOO을 근저당권자로 하는 근저당을 설정하도록 하여 쟁점토지를 담보물로 사용하였으며, ③ OOO은 중도금 지급일인 2007.8.31.부터 쟁점토지를 개발하고 관련 행정 인허가를 받을 수 있는 권한을 획득하고 청구인은 이를 위한 토지개발행위동의서 등을 OOO에 제공하였으며, ④ OOO은 2007.8.31. 중도금 지급 후 획득한 쟁점토지의 사용수익권한을 사용하여 2008년부터 2014년 2월 현재까지 OOO시로부터 쟁점토지를 개발대상지에 포함하여 도시개발구역 지정 및 개발계획수립 고시(2008.9.25.), 도시개발사업 실시계획인가(2010.1.29.) 등의 쟁점토지 개발을 위한 행정 인허가를 획득하는 등 중도금 지급일인 2007.8.31.부터 쟁점토지를 사용수익하고 있다.

(3) 건설교통부 제2002-300호(2002.11.14.), 국토해양부 제2011-470호(2011.5.25.) 및 국토해양부 제2012-70호(2012.1.31.)에 의하면, 쟁점토지가 소재한 OOO시 지역은 2002.11.14. 토지거래허가구역으로 지정되었다가, 2011.5.25. OOO 지역이, 2012.1.30. OOO 지역이 각각 토지거래허가구역에서 해제된 것으로 확인된다.

 (4) 항공사진, 납세사실증명 등에 의하면, 청구인은 여전히 쟁점토지에서 농사를 짓고 있으며, 재산세와 종합부동산세도 계속 납부하고 있는 것으로 확인된다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지가 장기할부조건부 매매로 2007.8.31. 양도된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 「소득세법 시행규칙」 제78조에서 장기할부조건은 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 ‘당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것’과 ‘양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상인 것’을 요건으로 하고 있는바, 처분청이 쟁점토지의 양도일(사용수익일)로 본 2007.8.31. 이후 현재까지 매도인인 청구인이 쟁점토지를 계속하여 점유·사용하고 있고 매수인인 동일개발도 쟁점토지에서 공사를 착공하는 등 실제적인 개발행위를 한 사실이 없으므로 매수인이 쟁점토지를 실질적으로 사용수익한 것으로 보기는 어려운 점, 당초 매도인이 매매대금의 20%에 해당하는 잔금 OOO원을 2008.12.30.까지 지급하기로 되어 있었으나 현재까지 그 의무를 이행하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지가 2007.8.31. 양도된 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

 (6) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다.

2. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.