주 문

 OOO세무서장이 2014.11.24. 청구법인에게 한 2014년 귀속 종합부동산세(농어촌특별세 포함) OOO의 부과처분은 과세기준일 현재 OOO 중 도시개발구역으로 지정된 주택건설 및 시설용 토지 716,862㎡, 도시계획시설사업용 토지 중 체육시설용지(운동장) 131,570㎡ 및 도로용지 62,965㎡에 대하여 종합부동산세 과세대상에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. OOO시장은 2014년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2014.6.1. 현재 OOO가 청구법인에게 신탁한 OOO에 대하여 2014년 귀속 재산세를 부과하면서 종합합산과세대상 토지로 분류한 후에 처분청에 그 과세자료를 통보하였다.

나. 처분청은 OOO시장으로부터 통보받은 재산세 과세자료를 근거로 2014.11.24. 청구법인에게 2014년 귀속 종합부동산세(농어촌특별세 포함) OOO을 결정․고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2015.2.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  (1) 청구법인은 토지신탁회사로 2013.11.29. OOO 과 부동산담보신탁계약을 체결하였고, OOO은 OOO시가 공고한 OOO 조성사업에 참여하기 위하여 2005.9.6. 설립된 공공법인(공공 51%, 민간 49%)이며, 쟁점신탁토지 중 다음 <표1>과 같이 ① 도시개발구역으로 지정된 토지(716,862㎡, 이하 “쟁점주택단지토지”라 한다)와 ② 도시계획시설사업(194,535㎡, 이하 “쟁점체육시설등 토지”라 한다, 쟁점주택단지 토지 및 쟁점체육시설등 토지를 “쟁점토지”라 한다)으로 지정된 토지 및 ③ 기타토지로 구분된다.

OOO

 (2) 쟁점주택단지 토지는 2008.5.22. OOO 도시개발구역으로 최초 지정되었고, 2009.4.2. 주택건설용지로 지정하는 실시계획이 인가․고시되었으며, 도시개발구역의 지정일 전후부터 청구일 현재까지 OOO은 토지매입, 설계용역 진행, 진입도로 공사 및 문화재발굴 등 도시개발사업을 계속하여 진행하고 있다.

「지방세법 시행령」제102조 제5항 제24호 가목에 따르면, 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료되거나 공사 완료 공고가 날 때까지 분리과세대상 토지로 보도록 규정하고 있으며, 청구세액의 귀속연도는 실시계획인가 고시일 이후로서 청구일 현재 OOO 도시개발사업이 완료되지 아니하여 위 규정의 요건을 충족하고 있으므로 쟁점주택단지 토지는 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지에 해당되어 분리과세대상 토지로 보아야 한다.

  (가) 대법원은󰡒「지방세법 시행령」제102조 제5항 제24호에서󰡐도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지󰡑를 분리과세대상으로 규정한 입법취지는 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는데 있다󰡓고 판시하면서 󰡒'도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지󰡑라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 포함하는 것으로 봄이 상당하다󰡓고 판시OOO하고 있다.

 조세심판원도 같은 취지로 결정하고 있고OOO, 「지방세법 기본통칙」106…102-2 및 유권해석OOO에서도 주택건설에 수반되는 시설인 공공시설 또는 기반시설로서 도시개발사업 시행자에 의하여 기부채납할 예정인 경우 그 부속토지는 주택건설용 토지로 보도록 규정하고 있다.

  (나) 「도시개발법」제2조 제2항에 따르면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 사용하는 용어는 「도시개발법」에도 적용한다고 규정하고 있는바, 공공시설용지 및 기타시설용지는 그 면적의 대부분이 공원, 녹지 및 도로 등으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 공공시설 및 기반시설용 토지에 해당하고, 도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지와 마찬가지로 공익적인 목적으로 사용되는 토지로서 주택건설을 위하여 필수불가결하게 수반되는 토지로 보는 것이 타당하며, 해당 토지를 OOO시에 기부채납하기로 약정한 점OOO을 고려할 때, 공공시설용지 및 기타시설용지는 주택건설용지와 마찬가지로 분리과세대상 토지 면적에 포함되어야 한다.

  (다) 도시개발사업에 공여되는 주택단지 토지의 경우 소유자 여부와 관계없이 재산세 분리과세대상 토지에 해당하여 종합부동산세 대상에서 제외되는 토지에 해당한다.

 OOO 도시개발사업의 시행자는 OOO시이며, 당초 OOO이 도시개발사업의 사업시행자로 지정되고자 하였으나, 개발제한구역 해제대상지역의 도시개발사업의 경우, 그 시행자로 민간기업을 지정하지 못한다는 내용의 '개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침' 에 따라 2009.1.8. OOO시가 시행자로 지정되었던 것이다.

「지방세법 시행령」 제102조 제5항 제24호에서 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지를 분리과세대상 토지로 본다고 규정하고 있을 뿐 시행자와 토지의 소유자가 동일하여야 한다고 규정하고 있지 아니하며, 재산세의 과세구분인 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상은 해당 토지의 사용현황에 따라 별도의 세율을 적용하여 과세하겠다는 취지인 것이지 해당 토지의 소유 여부에 따라 과세구분이 달라지는 것을 의미하는 것은 아니다.

 조세심판원도 󰡒도시개발사업은 일반 주택건설사업과 달리 당해 토지 소유주의 동의에 따라 참여하는 것이 아니라 도시개발사업 시행계획에 따라 토지 소유자의 의사에 상관없이 비자발적으로 참여할 뿐만 아니라, 도시개발사업 시행에 따른 공공시설용 토지를 확보하기 위하여 개인 또는 사업시행자의 소유여부에 관계없이 동일하게 감보율을 적용하는 등 도시개발사업에 공여하는 토지의 경우 당해 토지의 소유여부에 상관없이 실시계획에 의하여 도시개발 사업에 공여되고 있다 할 것이므로 이를 소유자별로 구분하여 과세구분을 달리 적용하는 것은 타당하지 아니하다󰡓라고 결정OOO한바 있으며, 관련 유권해석에서도 동일하게 해석OOO하고 있다.

 따라서, OOO 도시개발사업의 시행자와 토지 소유자의 일치 여부를 불문하고 쟁점주택단지 토지는 「지방세법 시행령」 제102조 제5항 제24호에 규정하고 있는 분리과세대상 토지에 해당한다.

 참고로, OOO은 2014.2.7. OOO시 및 공공기관OOO의 투자를 유치함에 따라 민간 지분율이 50% 미만이 되어 시행자 자격요건을 충족하고 있으며, 청구일 현재 OOO시와 시행자 지정변경을 협의 중에 있다.

 (3) 쟁점체육시설등 토지는 체육시설(운동장) 및 도로용지(대:3-6호선)로 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제36호 나목에 의하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획 승인을 받은 토지로서 개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체에 기부채납하기로 한 기반시설용 토지를 분리과세대상 토지로 규정하고 있다.

  (가) 2009.8.25. OOO은 도시계획시설(운동장 및 도로) 사업의 시행자로 지정되었고, 2010.6.3. 체육시설(운동장) 및 도로용지에 대하여 실시계획이 인가ㆍ고시되어 도시계획시설사업의 시행자가 개발사업의 실시계획 승인을 받은 토지에 해당한다.

  (나) 쟁점체육시설등 토지는 OOO이 설립되기 전인 2005.6.29. OOO의 주주인 군인공제회와 OOO시가 체육시설(운동장) 토지 및 이와 연계된 도로 등의 공공시설을 사업 완료 후 1개월 이내에 OOO시에 일괄 기부채납하는 내용의 협약을 체결하였다OOO.

  (다) OOO 실시계획인가 고시된 토지이용계획에 의하면 체육시설(운동장) 토지의 세부용도는 다음 <표2>와 같다.

OOO

 쟁점체육시설등 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제6호 및 같은 법 시행령 제2조 제1항에서 규정하고 있는 기반시설에 해당한다.

 따라서, 쟁점체육시설등 토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발사업의 시행자인 OOO이 개발사업의 실시계획 승인을 받은 토지로 OOO시에 기부채납하기로 한 기반시설용 토지로 분리과세대상 토지에 해당한다.

나. 처분청 의견

  청구법인은 쟁점주택단지 토지가 OOO 도시개발구역으로 지정되어 「지방세법 시행령」 102조 제5항 24호에 의거 도시개발시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지에 해당되어 분리과세대상이라고 주장하나, OOO 도시개발구역지정 및 개발계획수립고시OOO와 OOO에서 통보한 「도시개발사업 시행자지정 통보공문」OOO에서 사업시행자는 OOO시장으로 명시되어 있어 청구법인을 사업시행자로 볼 수 없으며, 쟁점체육시설등 토지의 분리과세대상 여부의 증빙서류로 제출한 OOO 조성사업 실시협약서(2005.6.29.)의 내용으로는 해당 토지가 기부채납 대상인지 여부가 불분명하여 분리과세대상 토지로 볼 수 없다.

  또한, 재산세의 부과 관청인 OOO시청은 이미 종합합산과세대상 토지로 판단하여 재산세를 부과하였고, 청구법인은 심판청구일 현재까지 재산세 부과사실에 대해 이의신청 등을 제기하지 아니하였으며, 종합부동산세 과세대상 토지의 분류는 지방세법에 따르는 것OOO으로 쟁점토지가 재산세 분리과세 대상인지 여부는 OOO시청을 상대로 다투어야 할 사항인바, 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 이 건 종합부동산세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 쟁점토지를 재산세 종합합산과세대상 토지로 보아 종합부동산세를 과세한 처분의 당부

나. 관계법령 <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) OOO시가 공고한 OOO의 전반적인 사업 진행사항은 다음 <표3>과 같다.

OOO

 (2) OOO도지사는 2008.5.22. OOO 도시개발구역지정 및 개발계획수립고시OOO를 하였다가 2009.4.2. <표4>와 같이 OOO 도시개발구역지정 및 개발계획의 일부를 변경하고 실시계획을 인가OOO한 사실이 청구법인이 제시한 공고문 등에 나타난다.

OOO

 도시개발구역으로 지정된 토지 982,440㎡에는 종합부동산세가 과세된 청구법인의 토지 중 쟁점주택단지 토지 716,862㎡(주택건설용지 463,438㎡, 시설용지 253,424㎡)가 포함되어 편입된 사실이 청구법인이 제시한 필지별 세부내역서에 나타난다.

 (3) OOO도지사는 2008.7.31.로 OOO시 OOO에 위치한 토지를 도시계획시설로 지정OOO하였고, OOO시는 2009.8.25. OOO을 사업시행자로 지정OOO하였으며, 도시계획시설 지정토지는 체육시설(운동장), 도로, 대중골프장 외 기타토지로 구분되고, 2010년 중에 실시계획이 인가OOO되었으며, 구체적인 내용은 다음 <표5>와 같다.

OOO

 청구법인은 종합부동산세가 과세된 토지 중 실시계획인가 고시에 따라 사업지역으로 편입된 지번에 해당하는 토지의 면적을 집계하는 방식으로, 체육시설(운동장)사업에 지정된 토지 184,849㎡ 및 도로(대:3-6호선)사업에 지정된 토지 153,025㎡ 중 OOO이 청구법인에 신탁한 토지로서 종합부동산세가 과세된 토지는 131,570㎡ 및 62,965㎡로 집계한 사실이 필지별 세부내역서에 나타난다.

 (4) 2005.6.29. OOO시장, OOO, 주식회사 OOO, 주식회사 OOO이 약정한 실시협약서의 주요 내용은 다음 <표6>과 같다.

OOO

 (5) 쟁점토지 관련 사업에 대한 언론 보도내용은 다음 <표7>과 같으며, 쟁점주택단지 토지는 일부 공사가 진행된 반면, 쟁점체육시설 등 토지는 시공사 문제로 착공이 지연되고 있는 사실이 나타난다.

OOO

 (6) 청구법인은 위 언론보도 내용에 대하여 OOO 조성사업은 지속적으로 진행될 예정이라고 주장하면서 다음과 같은 증빙서류를 제시하였다.

  (가) 2007년 개발제한구역 해제 후 2009년 주택1단지 사업자 지정 때 민간사업자인 OOO은 시행자격이 없어 임시로 OOO시가 사업시행자로 지정되었으며, OOO이 사업시행자가 아니므로 착공이 불가능하여 주택1단지 개발이 지연되었으나, 그 이후 2014년 OOO시 36%, OOO 15%, OOO 44.1%, OOO 2.45%, OOO 2.45%로 OOO의 출자 구조가 변경되어 공공법인으로 사업시행자의 요건을 충족하였으므로 OOO은 지속적으로 OOO시에 사업시행자의 변경을 요청하고 있는 상황으로 시행자 변경 이후 언제든지 착공이 가능한 상황이다. 다만, 현재 시공자 선정과 관련하여 관련 이해관계자간의 협의 과정에서 사업시행자의 변경이 지연되는 것일 뿐 관련 사업은 계속 진행될 예정이라고 주장하면서 사업시행자 변경요청 공문을 제시하였다.

  (나) 현재 쟁점토지에 대하여 OOO시의 연결도로 공사가 진행되고 있는 상태라고 주장하면서 연결도로 공사전경을 촬영한 사진 8매 및 쟁점토지에 대한 문화재 발굴조사 추진현황도를 제시하였다.

  (다) OOO시의 체육시설(골프장, 운동장) 실시계획인가 취소 처분 사전통지에 대한 OOO이 OOO시장에게 제출한 의견제출서에 의하면, 관련 사업은 주택단지 개발 후 동 개발이익을 통해 체육시설을 건설하는 구조로 되어 있으나, 주택단지에 대한 사업시행자의 변경이 이루어지지 않아 주택단지 개발이 진행되지 않은 상황이고, 사업구조상 주택단지 개발이 이루어지지 않은 상황에서 체육시설에 대한 개발이 불가능한 것이지 OOO시의 의견과 같이 체육시설에 대한 착공이 이루어지지 않았으므로 OOO의 사업추진 의지에 대한 의구심으로 실시계획인가 취소는 부당한 처분에 해당하며, 체육시설 건설은 민간사업자간의 실시협약서를 기본으로 진행 중인 사항이기 때문에 이를 취소하려면 주주협약서가 해지된 후에나 가능하다고 기재되어 있다.

 (7) 「종합부동산세법」 제11조는 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다고 규정하고 있다.

 (8) 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 본문은 분리과세대상이란 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다고 하면서, 그 마목에서 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제102조 제5항 본문은 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 “대통령령으로 정하는 토지”라 함은 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지를 제외한다)를 말한다고 하면서, 그 제24호에서 「도시개발법」 제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 및 산업단지조성용 토지[다만, 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사완료 공고가 날 때까지 도시개발사업에 제공되고 있는 주택건설용 및 산업단지조성용 토지에 한정한다]를 규정하고 있다.

 (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「종합부동산세법」제11조에서 토지에 대한 종합부동산세는 「지방세법」 제106조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다고 규정하고 있고, 「지방세법」 제106조 제1항은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지에 대하여는 종합합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있으며, 같은 항 제3호 마목의 위임에 의한 같은 법 시행령 제102조 제5항 제24호는 분리과세대상 토지의 하나로 ‘도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 및 산업단지조성용 토지’를 규정하고 있는바, 토지에 대한 재산세의 분리과세제도는 정책적 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 예외적으로 별도의 기준에 의하여 분리과세함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하고자 하는 것으로서, 위 시행령 규정에서 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’를 분리과세대상으로 규정한 입법취지는 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는 데 있는 것으로 보이므로, 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 마목과 같은 법 시행령의 규정 내용 및 그 입법취지 등을 종합하여 보면, 분리과세대상인 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 포함하는 것으로 봄이 타당하다OOO 하겠다.

 또한, 「지방세법 시행령」제102조 제5항 제24호 가목에 따르면, 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료되거나 공사 완료 공고가 날 때까지 분리과세대상 토지로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점주택단지 토지는 2008.5.22. OOO 도시개발구역으로 최초 지정되었고, 2009.4.2. 주택건설용지로 지정하는 실시계획이 인가 및 고시되었으며, 도시개발구역의 지정일을 전후부터 청구일 현재까지 OOO은 토지매입, 설계용역 진행, 진입도로 공사 및 문화재 발굴 등 도시개발사업을 계속하여 진행하고 있는 점, 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 포함하는 것인 점, OOO 도시개발사업의 시행자와 토지 소유자의 일치 여부를 불문하고 주택단지 토지는 「지방세법 시행령」 제102조 제5항 제24호에 규정하고 있는 분리과세대상 토지에 해당하는 점 등에 비추어 쟁점주택단지 토지는 「지방세법 시행령」 제102조 제5항 제24호 소정의 ‘도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지’에 포함된다 할 것이다.

 그리고, 「지방세법」 제106조 제1항 제3호 마목 및 같은 법 시행령 제102조 제5항 제36호 나목에 의하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획 승인을 받은 토지로서 개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체에 기부채납하기로 한 기반시설용 토지를 분리과세대상 토지로 규정하고 있는바, 쟁점체육시설등 토지는 주택건설 및 체육시설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지일 뿐만 아니라 사업의 완료 후 1개월 이내에 김해시에 일괄 기부채납하기로 한 사실이 실시협약서 등에 나타나므로 분리과세대상 토지에 해당한다 할 것이다.

 따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.