주 문
심판청구를 기각한다.
이 유
1. 처분개요 가. 청구인은 OOO 합계 22,191.4㎡(공부상 전․답, 이하 “전체토지”라 한다)를 OOO로부터 임의경매로 OOO원에 낙찰받아, 전체토지 중 OOO 토지 564㎡ 등 11필지 합계 4,839㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)는 OOO에게 양도하고, OOO 토지 662㎡ 등 5필지 합계 4,087㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 합쳐 “쟁점토지”라 한다)는 OOO에게 양도한 후, OOO 처분청에 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원으로 하였다. 나. 처분청은 OOO 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 필요경비로 신고한 OOO원 중 취득중개수수료로 OOO에게 OOO 지급한 것으로 되어 있는 OOO원(이하 “쟁점수수료”라 한다)에 대하여 “쟁점수수료가 양도가액의 OOO 상당하는 고액이고, OOO와 맺은 당초 용역계약서에는 용역수수료의 금액이나 지급시기가 정해져 있지 아니하며, OOO가 쟁점수수료에 대하여 제세신고한 사실이 없다” 하여 「소득세법」제97조, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 및 같은 법 시행규칙 제79조 제1항의 필요경비에 해당하지 아니한다고 보아, 쟁점수수료를 필요경비에서 불산입하여 OOO 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 처분청은 쟁점수수료를 필요경비로 인정하지 아니하였으나, 아래와 같은 사유로 부당하다. (가) 중개업자인OOO가 전체토지의 전전 소유자인 OOO과 채권채무가 있었다는 처분청의 추측은 확인조사 없는 것으로 실질과세를 위반한 것이다.
(나) 청구인과 매수인 OOO(이하 “매수인들”이라 한다)이 맺은 쟁점토지에 대한 매매계약 당시 중개인이 OOO로 되어 있고, 쟁점토지가 OOO에 위치하여 지역적인 한계와 진․출입로가 없는 맹지 등이어서 지가가 상승되리라는 소문만 있을 뿐, 실제 매매가 어려워 전체토지의 양도를 위해 OOO와 부동산컨설팅계약서를 체결한 후, 토지매매대행의 위임장을 계속 갱신하여 계약하였으므로 쟁점수수료는 쟁점토지의 양도를 위해 지급한 수수료이다. (다) 처분청은 쟁점수수료가 양도자가 부동산 매도를 위해 상권조사, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅비용이라고 하나, 쟁점수수료는 청구인이 OOO에게 제목만 컨설팅계약서이지만 실제로는 쟁점토지의 양도를 위해 지급한 중개수수료이고, 이는 「소득세법 집행기준」 97-163-42 “중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.” 및 아래 〈표1〉과 같은 다수의 대법원 판례에 의하여도 확인된다. 〈표1〉 (2) 또한, OOO의 사업실적이 전무한지, 중개수수료를 신고하지 않았는지는 청구인과는 무관한 사항으로, 쟁점수수료가 OOO가 지정하는 계좌에 입금되어 그 귀속이 분명함에도 OOO가 쟁점수수료에 대하여 제세신고하지 아니하였다 하여 청구인의 필요경비로 인정하지 않음은 부당하다. 나. 처분청 의견 청구인은 회사 경영상 쟁점토지의 양도로 인한 현금이 급하게 필요하여 OOO에게 고액의 컨설팅비용을 지급하였다고 주장하나, 쟁점수수료는 전체 양도가액의 OOO, 현금 회수된 양도가액의 OOO에 해당되는 금액으로 고액의 수수료를 지급하였다는 것은 경험칙상 수긍되기 어렵고, 청구인과 OOO간에 맺은 당초 용역계약서는 용역수수료의 금액이나 지급시기가 정해져 있지 않으며, 추가 계약서의 용역비도 양도차익 전부를 OOO에게 귀속하는 비정상적인 내용이고, 용역수행인 OOO가 청구인과의 계약 외에는 사업실적이 전무하고 쟁점수수료에 대하여 제세신고하지 않은 점, OOO는 전체토지의 전소유자로OOO부터 청구인과 채권채무관계가 있었던 점 등으로 볼 때, 동 금액의 성격이 컨설팅수수료인지, 금전소비대차거래인지가 명확하지 않고, 양도가액에 비해 지나치게 고액이어서 이를 필요경비로 인정하지 않은 당초 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점수수료를 필요경비로 하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산 등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청의 OOO 청구인에 대한 양도소득세 조사종결 보고서를 보면, 다음과 같은 내역이 나타난다. (가) 청구인은 전체토지를 OOO 임의경매로 OOO원에 경락으로 취득하였는데, OOO 전체토지는 OOO로 소유권이전등기되었으며, 같은 날에 청구인이 OOO를 채무자로 하여 근저당권(채권최고금액 OOO원)을 설정하였다. (나) 청구인은 OOO에게 컨설팅비용으로 지급한 증빙으로 통장사본을 제출하였으며, 그 내역은 아래 〈표2〉와 같다. 〈표2〉 (다) 청구인은 전체 토지를 OOO원에 경락취득하였고, 그 중 일부인 쟁점토지를 양도하였으며, OOO에게 양도한 양도대금 수취내역은 통장사본에 의해 확인되고, OOO에게 양도한 양도대금은 실제로 수취하는 대신 양도대금에 갈음하는 “차용증서”(채무자는 OOO 외 2명)를 작성하여 소유권이전이 된 것으로 볼 때, 일반적이고 정상적인 매매로 보이지 않으며, 실질적으로 매매가 성사된 것은 OOO에게 양도한 OOO원에 불과할 뿐인데 양도관련 컨설팅비용으로 OOO원을 지급하였다는 것은 납득이 되지 않는다. 1) 전 소유자 OOO의 전체토지 취득시점인 OOO에 청구인이 OOO를 채무자로 하여 채권최고금액 OOO원을 설정한 경위에 대해 소명을 요구하였으나, 이에 응하지 않아 거래성격을 파악할 수 없지만, OOO와 청구인은 쌍방간에 기존의 채권․채무관계에 있었던 것으로 판단된다. 2) 제출한 “부동산 컨설팅 용역계약서”의 내용을 보면(아래〈표4〉참조), 그 용역의뢰내용이 “물건의 현황조사, 매수자 발굴을 위한 광고․홍보 활동, 매수의향자와 상담․동행 등 매도촉진 활동 등의 용역제공”이고, 그 용역보수료로 정해진 금액이 없는데, 부동산매도를 위한 매매진행컨설팅비용은 양도비에 포함되지 않는 것OOO이어서 필요경비 불공제 대상이다. 3) 청구인이 제시한 컨설팅비용의 지급내용을 보면, OOO의 자녀통장으로 OOO원이 지급된 것으로 확인되고 있는데, 동 금액이 컨설팅비용으로 지급되었다고 하더라도 매매진행컨설팅비용은 양도소득세 필요경비의 공제대상에 해당하지 않고, 또한 양도차익의 전부를 컨설팅비용으로 지급한다는 것은 현실적으로 납득하기 어려우며, 통상적인 수수료의 범위를 벗어나는 것이고, 컨설팅용역게약서에 수수료에 대한 금액이 확정되지도 않은 것으로 보아 법적지급의무없이 지급된 것으로 판단되어 필요경비 불공제 대상이다. (2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 내역이 나타난다. (가) 전체토지의 등기부등본을 보면, 청구인이 OOO 임의경매에 의해 전체토지를 낙찰받기 전인 OOO에 전 소유자인 OOO를 채무자로 하여 OOO원의 근저당권을 설정하였고, 이후 전체토지를 OOO로부터 OOO 임의경매OOO로 OOO원에 취득하였으며, 쟁점토지는 OOO 매수인들에게 소유권이전등기되었다. (나) 청구인과 매수인들간에 쟁점토지에 대하여 OOO각각 맺은 “매매계약서”의 주요 내용은 아래〈표3〉과 같으며, 쟁점①토지에 대한 매매대금 OOO원은 OOO계약금 OOO원이 OOO의 계좌에서 청구인 계좌로 이체되었고 OOO 청구인은 OOO에서 발행한 수표 OOO원OOO을 수령한 것으로 나타나며, 쟁점②토지에 대한 매매대금은 OOO 청구인을 채권자로 하고 OOO를 채무자로 하여 OOO원의 차용증서를 작성한 것으로 나타난다. 〈표3〉 (다) OOO 청구인(용역의뢰인)과 OOO(용역수임인)간에 맺은 “부동산컨설팅용역계약서(이하 “당초용역계약서”라 한다)“의 주요 내용은 아래〈표4〉와 같고, OOO 청구인과 OOO는 새로이 “부동산컨설팅용역계약서”를 체결하였는데 그 차이점은 아래〈표5〉와 같다. 〈표4〉 〈표5〉 (라) OOO 청구인(위임자)과 OOO(대행자)간에 작성한 “토지매매대행에 의한 분양대행권한 위임장”은 아래〈표6〉과 같은데, OOO로 변경하는 새로운 위임장을 작성하였고, OOO 다시 유효기간을 OOO로 변경하는 새로운 위임장을 작성하였다. 〈표6〉 (마) 쟁점토지의 취득 및 양도시기의 공시지가와 취득가액 및 양도가액은 아래〈표7〉와 같다. 〈표7〉 (바) OOO는 상호를 “OOO을 개업일, OOO을 사업장, 부동산/컨설팅, 부동산분양대행을 업종으로 하는 사업자등록(일반과세자)을 OOO세무서장으로부터 교부받았으나, 개업일 이후 현재까지 이에 대한 종합소득세 및 부가가치세를 신고한 사실이 없다. (3) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 위〈표3〉과 같은 쟁점토지에 대한 매매계약서 (나) OOO가 청구인에게 교부한 영수증 2매(발행일 : OOO 금액 : OOO원, 내역 : OOO필지 토지용역컨설팅비, OOO 토지용역컨설팅비) (다) OOO의 사업자등록증사본(상호 : OOO) (라) OOO의 가족관계증명서․주민등록표OOO, (마) 청구인의 OOO계좌에서 아래〈표8〉과 같이 이체된 내역이 나타난 금융거래증빙 〈표8〉 (바) 위〈표4․5〉과 같은 부동산컨설팅 용역계약서 (사) 위〈표6〉과 같은 토지매매대행에 의한 분양대행권한 위임장 (아) OOO법원 판결서(OOO, 아래〈표9〉참조) 〈표9〉 (자) 청구인과 OOO간에 맺은 합의서(OOO에서 OOO 인증하였음, 아래〈표10〉참조) 〈표10〉 (차) 청구인이 전체토지 중 쟁점토지 외 부분인 OOO외 2필지 2,315㎡를 OOO 양도하고, 처분청에 OOO 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원(기타 부대비용 없음), 양도소득금액을 OOO원으로 양도소득세를 수정신고한 신고서 사본 (카) 청구인이 전체토지 중 쟁점토지 외 부분인 OOO 양도하고, OOO 처분청에 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원 기타부대비용 포함), 양도소득금액을 OOO원으로 양도소득세를 신고한 신고서 사본 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점수수료가 쟁점토지의 양도를 위해 OOO에게 지급한 중개수수료에 해당한다고 주장하나, 토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 함은 토지 등을 양도하기 위한 비용으로서 사회통념상 그 지출이 상당하다고 인정되는 비용을 의미하는바, 쟁점수수료는 쟁점토지의 양도가액의 OOO에 해당하는 고액으로 통상의 거래에서 발생하는 정상적인 수수료로 보기는 어려운 점, 쟁점토지가 매수인들에게 소유권이전등기된 시기가 OOO인데 반하여, 청구인이 OOO에게 쟁점수수료로 지급하였다는 금액 중 대부분이 그 이전에 지급되어서 동 금액이 쟁점토지의 양도와 직접 관련되어 지급된 것으로 보기 어렵고 OOO의 자녀계좌로 이체한 금액도 쟁점수수료와 일치하지 아니한 점, OOO가 쟁점수수료와 관련하여 부가가치세 등을 신고․납부한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점수수료가 청구인이 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비 등에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |