주 문

OOO세무서장이 2015.12.1. 청구인에게 한 2014년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 경기도 OOO 지 131㎡ 및 건물 85.16㎡, 경기도 OOO 지 210.99㎡ 및 건물 540.41㎡, 경기도 OOO 5필지 답 11,686㎡, 경기도 OOO 2,117㎡의 매매당사자에 대한 질문조사 등의 방법으로 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 경기도 OOO 지 131㎡ 및 건물 85.16㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다), 경기도 OOO 지 210.99㎡ 및 건물 540.41㎡, 경기도 OOO 5필지 답 11,686㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다), 경기도 OOO 2,117㎡(이하 “쟁점③부동산”이라 한다. 쟁점①․②․③부동산을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 2014.2.7., 2014.3.28., 2014.6.2., 2014.6.23.에 양도한 후 2015.6.1. 실지거래가액에 의한 2014년 귀속 양도소득세를 확정신고하고 무납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대해 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 청구인이 신고한 쟁점①․②․③부동산의 취득가액이 허위계약서에 의한 것으로 보아 쟁점①부동산은 확인된 실지거래가액(교환가액), 쟁점②부동산은 교환가액(양도자산 기준시가) 또는 환산가액, 쟁점③부동산은 환산가액을 취득가액으로 하여 2015.12.1. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.2.29. 이의신청을 거쳐 2016.7.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

<쟁점①부동산> : OOO 토지 131㎡, 주택 85.16㎡

 (1) 청구인이 대표이사로 재직한 (유)OOO이 경기도 OOO, 지상15층 주상복합건물을 2002.12.26. 허가받아 2005.1.31. 사용승인받는 과정에서, OOO 소재 연립주택을 소유하던 이OOO가 군포시청에 민원을 제기하여 준공을 받지 못할 사정에 처하여, 이OOO 소유의 쟁점①부동산을 어쩔 수 없이 고가로 매입하였으며, 이외에도 이OOO 소유의 경기도 OOO 소재 연립주택을 인수받아 처분키로 합의이행각서를 작성해 주고, 2006.12.18. 추가로 OOO원을 현금으로 지급하고 영수증을 수령하였다.

 (2) 이OOO 소유의 부동산을 위와 같은 사유로 취득하면서 (유)OOO이 신축 중이던 건물의 준공검사를 받기 위해 이OOO에게 현금 OOO원을 지급하였는데 금융거래증빙은 찾을 수 없으며, 청구인의 OOO 예금계좌의 거래내역(2004.11.17.～2005.2.20.)을 제출한다.

 따라서, 처분청이 취득 당시 매매당사자인 이OOO에 대한 질문조사 없이 영수증(OOO원)에 대한 문서감정을 하여 영수증이 사후에 작성된 가능성이 높다는 이유로 취득금액에서 제외한 것은 부당하다.

<쟁점②부동산> : 경기도 OOO 외 5필지

 (1) 매매예약계약서(1999.9.27.) 및 교환계약서(1999.9.28.) 상의 취득 토지 중 경기도 OOO이 누락되고 2000.9.18. 경기도 OOO 및 310-2를 취득한 이유는 당초 김OOO과의 매매예약계약 당시 경기도 OOO을 포함하여 OOO원에 매매하기로 하였으나, 김OOO의 사정으로 이를 이행하지 못하여 2000.9.18. 김OOO 소유의 경기도 OOO를 소유권이전하여 취득하게 된 것이다.

 따라서, 처분청이 매매예약계약서 및 교환계약서를 문서감정하여 사후에 작성된 가능성이 크다는 이유로 매매 당사자인 김OOO에 대한 질문조사를 하지 아니하고 취득가액(OOO원)을 부인하여 과세한 처분은 부당하다.

<쟁점③부동산> : OOO 답 2,117㎡

 (1) 당초의 계약서 분실로 세무조사시 제출하지 못했지만 당초 양도자인 김OOO과 매매를 중개한 김OOO의 확인서를 제출하였다.

 처분청의 조사당시 매도인 김OOO 및 입회인 김OOO은 부동산 거래사실확인서를 자필로 작성하고 주소 및 핸드폰 번호를 기재하여 제출하였으나, 매도인 및 입회인에 대한 처분청의 질문조사 없이 취득가액을 인정하지 않은 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 양도소득세 신고 당시 쟁점①부동산에 대하여 매매금액(OOO원)으로 되어 있는 매매계약서를 제출하였으나 조사 당시 전 소유자 명의의 근저당권 실채무액(OOO원)을 대출받아 상환하였고, 청구인이 대표자로 있던 유한회사 OOO에서 건설한 경기도 OOO를 대물로 소유권이전해준 것으로 사실확인서를 제출하여 양도소득세 조사 당시 이를 받아들여 취득가액을 OOO원으로 결정한 것이다.

 이에 청구인은 잔금영수증(OOO원)을 제시하고 있으나, 문서감정 회신공문에 의하면 청구인이 제시한 영수증은 사후에 작성되었을 가능성이 높다고 확인하고 있고, 청구인이 작성한 사실확인서에 의하면 쟁점①부동산의 교환금액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 당초 계약내용의 실질이 교환거래이나 실제로 작성된 교환계약서가 없어서 제출한 영수증이 당초 교환계약에 따른 금액(OOO원)의 차액분 수령에 대한 영수증인지 아니면 추가로 지급한 금액에 대한 것인지 여부가 불분명하여 실제의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

 (2) 청구인은 양도소득세 신고 당시 쟁점②부동산에 대하여 매매금액 OOO원으로 기재되어 있는 매매계약서를 제출하였으나, 거래의 실질이 교환거래로 확인되었고, 교환계약서상 쟁점②부동산 중 경기도 OOO, 301 4필지 8,542㎡를 취득하였으며, 경기도 OOO 상가 477.42㎡ 및 OOO 다세대주택 101호 34.2㎡를 교환으로 양도한 것으로 되어 있다.

교환계약서상 교환가액에 대한 표시가 없어 취득가액으로 신고한 OOO원을 부인하고 OOO, 296-2, 296-3, 301, 4필지 8,542㎡에 대해 교환으로 양도한 부동산의 기준시가인 OOO원으로, 경기도 OOO 310-2, 2필지 3,144㎡에 대해 환산취득가액으로 결정한 것이다.

 청구인은 사후에 확인된 매매예약계약서를 제시하며, 경기도 OOO 296-2, 296-3, 301, 310-1, 310-2, 6필지 10,762㎡를 실제 취득가액으로 OOO원을 인정하여 줄 것을 요구하고 있으나. 청구인이 제시한 서류는 부동산 매매계약서가 아니라 매매예약계약서로서 실제계약서로 볼 수 없을 뿐만 아니라 문서감정회신공문에 의하면 부동산 교환계약서 및 매매예약계약서는 사후에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 나타나고, 교환계약서상 해당 부동산은 경기도 OOO, 296-2, 296-3, 301번지 4필지 8,542㎡로서 차이가 있으며, 교환계약서상의 양도부동산의 임대보증금 및 융자금액이 OOO원 정도이고, 취득부동산의 공시지가가 합계 OOO원에 불과하여 청구인이 신고한 취득가액(OOO원)은 공시지가에 비해 과다한 것으로 보인다.

 (3) 청구인은 쟁점③부동산에 대하여 전 소유자가 확인한 부동산거래사실확인서를 제시하며 취득가액으로 인정하여 줄 것을 요구하고 있으나, 제시한 부동산거래사실확인서는 사후에 작성된 확인서로서 당사자 간에 임의로 작성이 가능하며, 이를 뒷받침할 만한 금융자료 등의 제출이 없고 나아가 취득가액(OOO원)은 취득 당시 공시지가(OOO원)에 비하여 과다하게 높아 실제 취득가액으로 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 허위로 보아 기준시가 및 환산가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

 (1) 소득세법

 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다.

  (가) 청구인은 쟁점①부동산을 2005.2.22. 이OOO로부터 매매로 취득하여 2014.2.7. OOO 주식회사에게 양도한 후 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 양도차익을 산정하여 2014년 귀속 양도소득세 확정신고를 하였고, 처분청은 쟁점①부동산의 취득가액을 교환가액인 OOO원으로 과세하였으며, 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 <표1>과 같다.

<표1>

(단위 : 천원)

  (나) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사내용에 의하면 “청구인은 이OOO와 분쟁이 발생하여 합의 명목으로 쟁점①부동산을 취득하게 되었으며, 거래가액은 쟁점①부동산에 설정된 전소유자 이OOO의 OOO생명보험주식회사 근저당권 채무액 OOO원을 상환해 주고, 유한회사 OOO(대표이사 청구인) 소유의 부동산(경기도 OOO)을 이전해 주는 조건으로, 쟁점①부동산의 취득가액을 OOO원으로 확인된다”고 조사되어 있고, 청구인이 지장으로 날인한 확인서에 의하면 쟁점①부동산의 매입가액은 이OOO의 근저당권 채무상환액 OOO원과 경기도 OOO의 분양가액 OOO원을 합한 OOO원으로 확인된다.

  (다) 문서감정 회신 공문에 의하면 청구인이 제시한 영수증(잔금 OOO원, 발행일 2005.2.17.)은 사후에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 나타나고, 청구인은 영수증(잔금지급)과 관련된 금융증빙 등의 입증서류는 제출하지 않고 있다.

  (라) 청구인은 쟁점②부동산을 1999.10.11., 2000.9.18. 김OOO으로부터 매매로 취득하여 경매에 의한 매각결정으로 2014.6.10., 2014.6.19., 2014.7.18. 양도한 후 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 양도차익을 산정하여 2014년 귀속 양도소득세 확정신고를 하였고, 처분청은 쟁점②부동산 중 OOO, 296-2, 296-3, 301(4필지)의 취득가액은 교환가액(기준시가 : OOO원)으로, 경기도 OOO, 310-2(2필지)은 환산취득가액(OOO원)으로 과세하였으며, 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 <표2>․<표3>과 같다.

<표2> 신고내역

(단위 : ㎡, 천원)

<표3> 경정내역 및 양도․취득 당시 기준시가

(단위 : ㎡, 천원)

  (마) 청구인이 쟁점②부동산과 관련하여 총 3건의 취득계약서를 제출하였고, 계약서에 기재된 부동산은 경기도 OOO, 296-2, 296-3, 300, 301(5필지)이나 청구인이 양도소득세 신고한 물건은 경기도 OOO, 296-2, 296-3, 301, 310-1, 310-2(6필지)로 일치하지 않은 것으로 확인된다.

  (바) 문서감정 회신 공문에 의하면 청구인이 실제계약서라고 주장하며 원본으로 제시한 “부동산 교환계약서”, “매매예약계약서”는 사후에 작성되었을 가능성이 높은 것으로 나타난다.

  (사) 청구인은 쟁점③부동산을 2001.11.14. 김OOO로부터 매매로 취득하여 임의경매에 의한 매각결정으로 2014.6.16. 양도한 후 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 양도차익을 산정하여 2014년 귀속 양도소득세 확정신고를 하였고, 처분청은 쟁점③부동산의 취득가액을 환산취득가액(OOO원)으로 과세하였으며, 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래 <표4>와 같다.

<표4>

(단위 : 천원)

  (아) 청구인은 양도소득세 확정신고시 쟁점③부동산 취득과 관련하여 제출한 계약서의 원본을 제출하지 못하고 있으며, 실제 취득가액이 OOO원이라고 주장하며 제시한 전 소유자의 부동산거래사실확인서에는 대금총액 OOO원, 작성일 2015년○월○일, 확인자 성명(싸인)이 기재되어 있고, 인감도장 날인과 인감증명서는 첨부되어 있지 않은 것으로 확인된다.

  (자) 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 2015.10.5.부터 2015.10.15.까지 실시하였고, 청구인은 위 양도소득세 조사기간 중에 패혈증, 당뇨, 신장질환 및 간 이상으로 경기도 OOO에서 치료를 받고 있었으며, 세무조사 이후 신장 및 간질환 증상이 악화되어 OOO에서 신장투석을 위해 2차례에 걸쳐 15일간 입원, 신장내과 21회, 소화기내과 13회, 신경과 3회, 피부과 1회 등 현재까지 외래진료를 받은 사실이 입․퇴원진료확인서와 외래진료확인서 등에 의하여 확인된다.

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 이OOO 소유의 쟁점①부동산을 취득하면서 (유)OOO이 신축 중이던 건물의 준공검사를 받기 위해 이OOO에게 현금 OOO원을 지급하였다는 증빙으로 이OOO가 작성한 영수증을 제출하고 있는 점, 청구인이 제출한 매매예약 및 매매계약서를 보면 1999.9.11. 김OOO으로부터 쟁점②부동산을 OOO원에 취득한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제출한 사실확인서를 보면 쟁점③부동산을 김OOO으로부터 OOO원에 취득하였다고 양도자 김OOO과 중개자 김OOO이 인감증명서를 첨부하여 사실확인을 하고 있는 점, 처분청은 쟁점①․②․③부동산의 매매당사자인 이OOO와 김OOO, 김OOO에 대한 질문조사 등을 하지 아니하고 과세한 사실이 확인되는 점, 청구인이 세무조사 당시 만성질환 등으로 조사에 적극 대응하지 못하였다는 주장이 세무조사 이후 외래 진료를 받은 사실이 진료확인서 등에 의하여 확인되어 일면 타당해 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액을 매매당사자인 이OOO와 김OOO, 김OOO에 대한 질문조사 등의 방법으로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.