1. 처분개요

가. 청구인은 2014.4.30. OOO동 293-9 토지 491.2㎡ 및 건물 1,575.58㎡(이하 토지 및 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다. 청구인은 쟁점부동산을 사업장으로 하여 2003.12.13.～2014.5.8. 기간 중 숙박업을 영위하였다)를 이OOO에게 OOO원에 양도하였다.

  이후 청구인은 2014.6.30. 양도가액을 같은 금액으로, 취득가액을 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 실지거래가액인 OOO원[쟁점부동산의 당초 취득가액 OOO원(이하 “이 건 취득가액”이라 한다)에서 건물에 대한 감가상각비 OOO원을 차감한 가액]으로 하면서, 이 건 취득가액에 대한 증빙자료로 쟁점부동산의 각 양도ㆍ취득 당시 계약서[이 중 취득 당시 계약서를 “이 건 계약(서)”라 한다] 등을 첨부하여 2014년 귀속 양도소득세 예정신고(이하 “당초 신고”라 한다)를 하였다.

나. 처분청은 2016년 4월경 당초 신고의 적정성 확인을 위한 양도소득세 조사를 실시하여, 위 양도ㆍ취득 당시 계약서의 진위 여부 확인을 위해 청구인과 쟁점부동산의 종전 소유자인 현OOO로부터 각 동 부동산의 거래사실확인을 요청ㆍ회신받아 검토하였다.

  그 결과, 동 회신 내역에 청구인의 쟁점부동산 취득시 거래에 대한 기억이 없다거나 대금지급 수수에 대한 진술만 있을 뿐, 이를 입증할 증빙자료가 제시되지 아니하였다는 등의 이유로 이 건 계약서를 사실과 다른 것으로 보아 당초 신고한 이 건 취득가액을 부인하고 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액인 OOO원(이하 “이 건 환산가액”이라 한다)으로 하여, 2016.7.6. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.7.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  쟁점부동산의 취득가액은 아래와 같은 이유로 이 건 취득가액(OOO원)으로 보아야 함에도 처분청이 동 취득액을 이 건 환산가액(OOO원)으로 보아 이 건 과세처분을 한 것은 위법ㆍ부당하다.

 (1)청구인이 제출한 증빙자료를 살펴보면, 쟁점부동산의 취득가액이 이 건 취득가액임이 명확히 입증된다.

  (가) 먼저, 청구인이 쟁점부동산의 종전 소유자인 현OOO에게 이 건 취득가액을 지급한 경위는 아래와 같다.

    2003.11.18.[이 건 계약서상 계약일(계약금 지급일)] 이 건 계약을 체결하면서 계약금 OOO원(이하 “이 건 계약금”이라 한다)을 수표로 지급(청구인이 현OOO에게 직접 지급)하였다.

    2003.12.10. 중도금 OOO원 중 OOO원을 지급[청구인의 누나인 정OOO 명의의 OOO 예금계좌(이하 “이 건 OOO 예금계좌”라 한다)에서 현OOO 명의의 OOO은행 예금계좌로 동 금액을 계좌이체하는 방법]하였다.

    2003.12.13.(이 건 계약서상 잔금 지급일) 나머지 중도금 OOO원 및 잔금 OOO원을 지급(이 건 OOO 예금계좌에서 2003.12.12. OOO원, 2003.12.18. OOO원 및 2003.12.26. OOO원을 각 출금하여 현OOO에게 수표로 지급)하였다.

    또한, 2004.6.11. 이 건 취득가액 중 나머지 OOO원은 쟁점부동산에 설정된 근저당권에 의해 담보되는 채무(현OOO가 채무자인 것) OOO원(이하 “이 건 담보채무액”이라 한다)의 인수 및 금융기관으로부터 대출받은 OOO원(쟁점부동산에 근저당권을 추가로 설정하였고, 이하 “이 건 추가 담보채무액”이라 하며, 이 건 담보채무액과 합하여 “이 건 담보채무액들”이라 한다)을 현OOO에게 지급하는 방법으로 정산하였다.

  (나) 다음으로, OOO원[이 건 취득가액 중 청구인이 현OOO에게 직접 지급한 이 건 계약금과 이 건 담보채무액들(OOO원)을 제외한 것으로 이하 “이 건 지급액”이라 하고, 이 건 계약금과 합하여 “이 건 지급액들”이라 한다]의 자금출처는 아래와 같다.

    2003.11.20. 청구인의 배우자인 오OOO이 정OOO 명의의 OOO은행 예금계좌로 OOO원을 이체한 후, 정OOO이 소유한 OOO원을 합한 OOO원을,

    2003.11.21. 청구인의 동생인 정OOO이 OOO원을 각 이 건 OOO 예금계좌에 계좌이체하는 방법으로 이 건 지급액을 마련하였다.

  (다) 위 이 건 취득가액의 자금출처 및 동 자금을 조성ㆍ지급한 경위는 아래와 같은 증빙자료 및 그 정황을 통해 사실임이 입증된다.

   1) 이 건 계약서 : 「민법」상 계약자유의 원칙에 따라 계약당사자인 청구인과 매도자인 현OOO의 각 인적사항이 기재되어 있고, 계약서 서식상 잘못 인쇄된 연도 표시를 정정한 것[‘199(공란)년’ → 2003년]에서 동 계약서가 허위가 아님이 확인되므로, 동 계약서에 기재된 쟁점부동산의 취득가액(이 건 취득가액)이 양도소득 과세표준 계산시 필요경비로 인정되어야 한다.

   2) 이 건 계약서의 중개인인 최OOO의 통고서 : 청구인과 최OOO 간 중개수수료 지급 관련 다툼이 있었음이 나타나는바, 최OOO가 쟁점부동산을 실제로 중개하였음이 확인되므로, 이 건 계약서가 진실한 것으로 인정되어야 한다.

   3) 현OOO의 확인서 및 영수증 : 현OOO는 처분청 조사시 처분청으로부터 거래사실확인 요청을 받고 이 건 계약이 있은 후 13년이 지나 동 계약에 대해 기억을 못한다고 회신하였다.

     그러나, 청구인이 현OOO에게 이 건 취득가액 지급 관련 금융거래 내역을 제시하면서 거래사실의 확인을 요청함에 따라 현OOO로부터 이 건 지급액들(OOO원)을 지급받았다는 내용의 확인서(이하 “현OOO의 확인서”라 한다) 및 동 지급액을 받았다는 영수증(이하 “이 건 영수증”이라 하며, 당초 신고시 처분청에 제출하였음)을 받았으므로, 동 확인서 및 영수증은 청구인이 쟁점부동산을 이 건 취득가액으로 취득하였다는 증빙자료로 인정되어야 한다.

   4) 대출금 거래내역 조회 내역 : 청구인이 이 건 취득가액 중 이 건 담보채무액들(OOO원)을 인수하였음이 확인되므로, 이 건 지급액 외 이 건 취득가액을 구성하는 이 건 담보채무액이 청구인에게 귀속되었음이 인정되어야 한다.

   5) 청구인이 대표자로 있었던 사업장(상호 : OOO, 이하 “이 건 사업장”이라 한다)의 결산서 : 쟁점부동산의 장부가액(토지 OOO원, 건물 OOO원, 합계 OOO원)이 이 건 취득가액과 동일하게 나타나므로, 신의성실의 원칙상 이 건 취득가액이 쟁점부동산의 취득가액이 아니라고 볼 이유가 없다.

   7) 금융거래증빙 : 이 건 지급액을 계좌이체, 수표 인출 등을 통해 위 (가)ㆍ(나) 기재와 같이 지급한 내역이 확인되므로, 이 건 지급액이 현OOO에게 실제로 지급되었음이 인정되어야 된다.

   8) 이 건 지급액을 청구인이 아니라 청구인의 누나인 정OOO 명의의 이 건 OOO 예금계좌를 통해 조성ㆍ지급한 경위 : 쟁점부동산의 취득시 청구인이 속한 남매들 중 나이가 가장 많은 누나 정OOO 명의로 동 부동산을 취득하려고 하였으나, 남매들의 전 재산이 투자된 쟁점부동산을 출가한 정OOO 명의로 하는 것이 부담된다는 청구인의 어머니의 뜻에 따라 청구인 명의로 취득하게 된 것이다.

   9) 그 밖의 정황 : 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 14년이 지났고, 종전 양도인인 현OOO가 쟁점부동산을 청구인에게 이전하면서 그 매매대금을 받지 않았다면 동 부동산에 대한 등기부등본상 이전등기를 해 주지 않았을 것이므로, 쟁점부동산의 취득가액은 청구인이 당초 신고한 이 건 취득가액으로 보는 것이 타당하다.

 (2)처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 이 건 환산가액으로 보고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 아래와 같은 이유로 위법하다.

   청구인은 처분청 조사시 세무조사가 처음이어서 이 건 취득가액을 입증하기 위해 어떠한 증빙자료를 제출할지 몰라서 동 취득가액과 관련된 증빙자료의 일부를 제출하지 못하였으나 쟁점부동산 취득시 이 건 취득가액 전부를 지급하였다고 진술하였고, 이 건 심판청구시 위와 같이 이 건 취득가액이 「소득세법」 제96조 및 제97조에 의한 양도소득 계산의 원칙인 실지거래가액에 해당함을 입증하는 증빙자료를 제출하였다.

    이 건 계약서가 사실과 다르게 작성되었다는 입증책임은 과세관청에 있는바, 처분청이 청구인에 대한 조사시 쟁점부동산의 종전 소유자인 현OOO를 통해 이 건 취득가액의 수수 여부를 조사하였다면, 청구인의 동 취득가액 지급 여부를 확인할 수 있었음에도 형식적인 조사를 통해 이 건 계약서를 사실과 다르다고 본 것은 납세자가 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 등을 한 경우로서 장부, 그 밖의 증빙서류에 의해 동 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에만 환산가액 등으로 추계조사하여 결정ㆍ경정할 수 있다고 규정한 「소득세법」 제114조 제4항ㆍ제6항 및 제7항에 위배된다.

   또한, 처분청이 청구인에게 발송한 세무조사 사전안내서, 세무조사 결과통지서 등의 조사대상은 쟁점부동산의 양도 관련인데, 그 취득자금의 원천 등에 대해 문제삼는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

 쟁점부동산의 취득가액은 아래와 같은 이유로 이 건 환산가액OOO으로 봄이 타당하므로 이 건 과세처분은 적법ㆍ정당하다.

 (1) 청구인이 당초 신고한 이 건 취득가액은 아래와 같은 이유로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.

  (가) 처분청의 청구인에 대한 조사 결과

   처분청은 조사 당시 청구인에게 쟁점부동산의 거래사실확인 및 동 계약서상 이 건 취득가액의 지급 내역에 대한 증빙자료를 요청하였으나, 이 건 담보채무액에 대한 증빙자료(동 담보채무액 승계 관련)와 수기로 거래사실을 확인한 내역 외에 어떠한 증빙자료도 제출하지 아니하였다.

   조사가 진행되던 중 청구인은 처분청에 출석하여 쟁점부동산의 취득 내역에 대하여 이 건 계약금(OOO원)을 수표로 지급하였고, 중도금(OOO원)도 이 건 계약서상 지급일자에 수표로 지급하였으나 상세한 내역에 대해 기억이 나지 않으며, 청구인이 승계한 이 건 담보채무액 외 잔금 OOO원도 수표로 지급한 것으로 보이나 기억이 나지 아니한다고 진술하였다.

   그 후 처분청이 청구인에게 재차 금융거래 내역 등 증빙자료를 요청하였으나 어떠한 자료도 제출하지 아니하였는바, 청구인이 이 건 취득가액으로 쟁점부동산을 취득하였는지 여부가 불분명하다.

  (나)아래와 같은 이유로 청구인이 제출한 증빙자료를 통해 청구인이 쟁점부동산 취득시 종전 소유자에게 이 건 취득가액을 지급하였는지 여부가 입증되지 아니한다.

   1) 이 건 계약서 : 계약 당사자인 청구인과 현OOO의 각 주민등록번호번호가 기재되어 있지 아니하고, 지급일자의 연도 표시를 지우고 새로운 연도를 기재하였으며, ‘중개사’란에 기재된 최OOO는 국세청 전산자료상 사업자로 확인되지 아니하는바, 이 건 계약서는 신뢰하기 어렵다.

     또한, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 연도인 2003년 대비 양도한 연도인 2014년의 기준시가 상승률이 1.48배에 달하였는바, 이 건 계약서상 이 건 취득가액도 신뢰하기 어렵다.

   2) 현OOO의 확인서 및 이 건 영수증 : 처분청이 현OOO에게 요청하여 회신받은 부동산거래사실 확인서(회신일 : 2016년 3월)에 의하면, 현OOO는 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 후 13년이 지나서 동 거래사실에 대해 기억이 없다고 회신하였다.

     그러나, 이 건 지급액들을 지급받았다는 내용의 현OOO의 확인서는 조사청 조사시 제출되지 않았다가 이 건 심판청구시 제출(작성일 : 2016.6.20.)된 것으로 위 부동산거래사실 확인서의 내용과 다른 것이어서 신뢰하기 어렵다.

   3) 대출금 거래내역 조회 내역 : 이 건 계약서상 잔금청산일은 2003.12.13.로 나타나나, 쟁점부동산에 대한 등기부등본을 살펴보면, 이 건 담보채무액들의 인수일 또는 근저당권 설정일이 2004.6.10.로 나타난다.

   4) 이 건 계약금 및 이 건 지급액의 수수 내역

    가) 수표로 지급된 이 건 계약금 : 이와 관련된 금융거래 내역 등 객관적인 증빙자료가 없어 그 지급 내역을 신뢰하기 어렵다.

    나) 이 건 지급액 중 계좌이체된 OOO원 : 정OOO 명의의 예금계좌에서 현OOO 명의의 예금계좌로 계좌이체되었다고 하여 동 금액이 현OOO에게 귀속되었다고 보기 어렵다.

    다) 이 건 지급액 중 수표로 지급된 OOO원 : 정OOO 명의의 이건 OOO 예금계좌에서 수표로 출금된 후 현OOO에게 실제 귀속되었는지에 대해서는 금융거래 내역 등 객관적인 증빙자료가 없어 그 지급내역을 신뢰하기 어렵다.

   5) 각 청구인의 배우자인 오OOO, 누나인 정OOO 및 동생인 정OOO로부터 각 OOO원, OOO원 및 OOO원을 합한 OOO원(이 건 지급액)을 청구인이 아닌 정OOO 명의의 이 건 OOO 예금계좌를 통해 종전 소유자인 현OOO에게 이를 지급한 것은 사회통념상 정상적인 거래로 볼 수 없다.

     또한, 청구인의 근로소득 신고 내역을 검토한 결과, 청구인이 이 건 지급액을 소유할 재력이 없는 것으로 확인(1992～2003년 기간 중 근로소득금액 합계 OOO원)되었다.

     그런데도, 위와 같이 이 건 지급액을 조성한 것은 청구인이 이 건 지급액을 증여받은 후 증여세를 포탈한 것으로 볼 수 있고, 아울러 부동산의 실제 권리자 명의로 등기를 할 의무를 규정한 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에도 위배된다.

     이를 종합하면, 위와 같은 이 건 지급액의 조성에 대한 청구주장은 이유 없다.

 (2)처분청이 이 건 환산가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 본 것은 아래와 같은 이유로 적법하다.

   양도소득세 신고시 양도가액 및 취득가액을 실거래가액으로 신고한 경우 동 실거래가액의 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있는바, 청구인이 당초 신고시 실거래가액으로 신고한 이 건 취득가액이 증빙자료 등에 의하여 확인되지 아니하였으므로, 처분청이 이 건 환산가액으로 양도소득을 계산한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액에 의해 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나.관련 법령

 (1) 소득세법

  제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도인과 양수인 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

  제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액.(단서 생략)

 나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

  제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 일부개정되기 전의 것)

  제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2.법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × --------------------------------------

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

                                           (괄호 생략)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2.양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

나.사실관계 및 판단

 (1)처분청이 제출한 당초 신고서, 이 건 조사자료[처분청이 2016년 4월 작성한 것으로 청구인 및 종전 소유자의 거래사실확인서, 청구인에 대한 문답서, 쟁점부동산에 대한 기준시가 계산 내역 등이 첨부되어 있다], 결의서, 국세청전산자료[이 건 사업장의 사업자등록 변경이력 및 세적(전체 사업자의 등록 내역) 변경 이력], 송달증빙 등의 심리자료를 살펴보면, 아래와 같이 이 건 과세처분 내역이 나타난다.

  (가) 당초 신고서(2014년 귀속 양도소득세 신고서)의 내용은 아래와 같다.

   1) 청구인은 2014.6.30. 양도가액을 OOO원, 취득가액(취득가액 종류 : 실지거래가액)을 OOO원, 양도차익을 △OOO원으로 하여 당초 신고를 하였다.

     이 중 취득가액OOO은 쟁점부동산의 매입가액 OOO원에서 감가상각비 OOO원을 차감하여 산출하였다.

   2) 당초 신고서의 첨부서류(각 사본) 및 그 기재 내역은 아래와 같다.

    가) 매매계약서(청구인의 쟁점부동산 양도 관련) : 청구인과 양수인 이OOO간 체결된 것으로, 계약일은 2014.4.2., 잔금청산일은 2014.4.30.이다.

    나) 이 건 계약서(청구인의 쟁점부동산 취득 관련) : 청구인과 양도인 현OOO간 체결된 것으로, 계약일은 2003.12.10., 잔금청산일은 2013.12.13.이고, 그 밖의 기재사항은 아래와 같다.

     ①매매대금 및 각 지급일 : 계약금 OOO원(약정기한 : 계약일), 중도금 OOO원(약정기한 : 미기재), 잔금 OOO원(약정기한 : 2013.12.13.)

     ②특약사항 : OOO은행 설정은 매도인에 말소하고, 본 파크장에서 사용한 모든 물품은 일체 포함한다.

     ③중개업자 : OOO

    다) 이 건 영수증 2매(하단에 현OOO의 날인이 되어 있고, 필체가 다른 것으로 보아 각 다른 사람이 작성한 것으로 보인다) : 수기로 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.

     ① 작성일이 2003.12.10.로 보이는 것 : OOO원을 OOO시 소재 모텔의 매매대금 중도금으로 영수한다.

     ②작성일이 2013.12.13.로 보이는 것 : OOO원을 잔금으로 정히 영수한다.

    라) 건물감가상각비명세서(쟁점부동산 중 건물과 관련된 것으로, 귀속연도는 2014년으로 각 보이는 것) : 회사명은 OOO, 자산명은 건물구입(취득일자 : 2003.11.18., 양도일자 : 2014.4.30.), 기초가액(기말가액도 같은바, 연도 중 동 건물을 양도하여 당기분이 계상되지 아니한데 기인하는 것으로 보인다)은 OOO원, 내용연수는 40년(상각률 : 0.025), 전기말ㆍ당기말 상각누계액은 각 OOO원(상각률에 비추어 3개 과세기간 상각분의 합계액으로 보인다), 미상각잔액은 OOO원으로 각 나타난다.

    마)쟁점부동산 등기부등본 : 각 토지ㆍ건물분에 대한 것으로 ‘을구’ 부분에 아래와 같은 내용이 나타난다.

    ①2001.6.7. : 근저당권[채권최고액은 OOO원(청구인은 실제 채권액이 OOO원이라고 주장하나, 위 청구주장에 의하면, 청구인이 인수한 현OOO 명의의 이 건 담보채무액은 OOO원인바, 실제로는 OOO원으로 보인다), 채무자는 현OOO, 근저당권자는 OOO]이 설정되었다.

    ②2004.6.10. : 청구인이 2001.6.7.에 설정된 근저당권을 인수하였고, 같은 날 추가로 근저당권[채권최고액는 OOO원(청구인은 실제 채권액이 OOO원이라고 주장한다), 채무자는 청구인, 근저당권자는 OOO]이 설정되었다.

  (나) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 취득가액보다 낮은바, 실지거래가액 기준으로 작성된 동 부동산의 양도ㆍ취득 당시 계약서가 각 사실에 부합한지 여부를 확인하기 위하여 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였고, 그 내역은 아래와 같다.

   1)양도가액(당초 신고 : OOO원)에 대하여, 매매대금 관련 금융거래 증빙, 근저당권의 승계 관련 증빙 및 부동산 실지거래가액 내역 등을 검토한 결과, 사실에 부합하였다.

   2)취득가액[당초 신고 : OOO원(이 건 취득가액에서 쟁점부동산 중 건물 관련 감가상각비를 차감한 금액)에 대한 조사 내역은 아래와 같다.

    가)청구인에 대하여 쟁점부동산의 거래사실 확인을 요청(2016.3.31.)하여 이에 대한 회신(2016.4.11.)을 받은 결과, 청구인은 관련 거래사실확인서에 쟁점부동산의 취득시 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금의 수수일 및 수수금액(2003.11.18. 계약금 OOO원, 2003.12.10. 중도금 OOO원, 2003.12.13. 잔금 OOO원 합계 OOO원)을 각 기재한 후 쟁점부동산 취득시 승계ㆍ추가 대출받은 이 건 담보채무액들 관련 증빙자료(2016.4.15. OOO이 발급한 대출금 거래내역)를 첨부하였다.

      동 첨부된 증빙자료를 살펴보면, 계좌(113-1*-****01) 정보란에 OOO 대출금액 OOO원을 2004.6.11.(대출거래일)～2012.4.10.(완제일) 기간 중 거래한 내역이 나타난다.

    나)현OOO에 대하여 쟁점부동산의 거래사실 확인을 요청(2016.3.31.)하여 이에 대한 회신(회신일은 기재되어 있지 아니하다)을 받은 결과, 관련 거래사실확인서에는 “13년이 지난 일이라 연세도 높으시고, 건강도 좋지 않아 기억도 못하시며 지난 서류도 보관하는 것이 없음을 밝히는 바임”이라는 내용이 기재되어 있다.

    다)청구인에 대한 문답서(2016.5.12. 작성된 것)의 주요 내용은 아래(각 처분청의 질문에 대한 청구인의 답변을 의미한다)와 같다.

     ①이 건 계약서에 양도(현OOO)ㆍ양수인(청구인)의 각 주민번호를 기재하지 아니한 이유에 대하여, 중개인 최OOO가 그렇게 작성하였다고 답변하였다.

     ②쟁점 부동산을 취득하게 된 배경에 대하여 과거 택시회사를 같이 한 가족들(청구인의 어머니, 누나인 정OOO 및 동생인 정OOO)과 함께 사업을 해 보고자 취득하였다고 답변하였다.

     ③쟁점부동산의 취득과 관련하여 계약일, 계약을 체결한 자, 매매대금의 지급자ㆍ지급일 및 이를 어디로 지급했는지 여부에 대하여, 청구인이 2003.11.18. 계약하였고, 계약금 OOO원은 계약일에 현OOO에게 수표로 지급하였으며, 중도금 OOO원은 2003.12.10. 수표로 지급한 것 같으나 잘 기억이 나지 않고, 잔금은 대출금 OOO원을 승계한 것으로 기억하며, 나머지 OOO원은 수표로 지급한 것 같으나 잘 기억나지 않는다고 답변하였다.

     ④쟁점부동산의 취득자금에 대하여, 거래시기가 오래 되어서 잘 기억이 나지 않고, 대략 계약금 OOO원 및 대출금 승계액 OOO원 정도만 기억한다고 답변하였다.

     ⑤쟁점부동산의 취득자금 관련 금융증빙, 관련 서류 등의 제출 가능 여부에 대하여 없다고 답변하였다.

    라)국세청 전산자료(OOO동 55-7 소재 가동ㆍ폐업 사업자 현황)에 의하면, 이 건 계약서상 중개인으로 기재된 최OOO의 사업 내역이 확인되지 아니한다.

   3) 아래와 같은 이유로 청구인이 당초 신고시 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 OOO원(이 건 취득가액)을 부인하고 이 건 환산취득가액OOO을 쟁점부동산의 취득가액으로 하였다.

     ①이 건 취득가액은 이에 대한 청구인의 진술만 있을 뿐, 어떠한 증빙도 제출하지 아니하여 신빙성이 없다.

     ②쟁점부동산의 취득연도(2003년) 대비 양도연도(2014년) 기준시가 상승폭이 1.48배에 이른다.

    라)세무조사 결과 통지(처분청이 시행일을 2016.5.13.로 하여 청구인에게 송부한 것)를 살펴보면, ‘조사대상’란에 세목이 양도소득세, 연도가 2014년으로, ‘조사내용’란에 “취득가액 과다신고분 경정 결정하여 고지하고자 한다”라는 내용이 각 기재되어 있다.

 (2)청구인이 제출한 증빙자료(각 사본)는 아래와 같다.

  (가) 최OOO의 통고서(작성일이 2004.9.15.인 것)를 살펴보면, 최OOO가 2003.12.24. 청구인(매수인)ㆍ현OOO(매도인)를 위해 쟁점부동산의 등기이전을 하였는데도 1년이 지나도록 청구인이 법정 수수료를 지급하지 아니하여 동 지급을 통고한다는 내용이 나타난다.

  (나) 현OOO의 확인서(작성일이 2016.6.20.인 것)를 살펴보면, 계약금 OOO원 및 중도금 OOO원ㆍOOO원(합계 OOO원, 이 건 지급액)을 쟁점부동산의 매도자금으로 수취하였음을 확인한다는 내용이 나타난다.

  (다) 이 건 사업장의 결산서로 보이는 것들을 살펴보면, 각 아래와 같은 내용이 나타난다.

   1) 2014년 귀속 재무상태표 : 전기(2013년)의 유형자산(합계 OOO원) 중 토지 OOO원 및 건물 OOO원(합계 OOO원)이, 감가상각누계액이 OOO원이 각 계상되어 있다.

   2) 2014년 귀속 손익계산서 : 전기에 감가상각비 OOO원이 계상되어 있다.

  (라) 이 건 지급액[중도금 OOO원 및 잔금 OOO원(합계 OOO원)] 자금출처와 관련하여 제출된 금융거래증빙은 아래와 같다.

   1) 정OOO 명의의 OOO은행 예금계좌(계좌번호 : 239-0*-******)의 거래내역을 살펴보면, 동 계좌의 개설일로 보이는 2003.10.17. OOO원의 대체 입금, 2003.11.20. 오OOO(청구인의 배우자)의 OOO원 송금 등의 입금 내역과 2003.11.21. 정OOO의 OOO원 대체 출금 내역이 각 나타난다(OOO은행이 2016.4.25. 출력한 금융거래 내역에도 같은 내용의 입금 내역이 나타난다).

   2) 입금표 9매(OOO은행 ‘무통장입금증ㆍ타행환 입금의뢰 확인증’ 사본)를 살펴보면, 정OOO(청구인의 동생)이 2003.11.21. 11:35 OOO원을 자기앞수표로, 같은 시간 OOO원ㆍ같은 날 11:36 OOO원ㆍ같은 날 11:37 OOO원을 각 대체 방법으로 각 이 건 OOO 예금계좌로 송금(합계 OOO원)한 내역이,

     정OOO이 2003.11.21. 14:39～14:42 사이(1분 간격) 위 1) 기재 본인 명의 OOO은행 예금계좌에서 이 건 OOO 예금계좌로 각 OOO원씩 송금(합계 OOO원)한 내역이,

   정OOO이 2003.11.21. 11:42 위 1) 기재 본인 명의 OOO은행 예금계좌에서 이 건 OOO 예금계좌로 OOO원을 송금한 내역이 각 나타난다.

   3) 이 건 OOO 예금계좌(계좌번호 : 113-1*-****07)의 금융거래 내역(OOO은행이 2016.5.9. 발급한 것으로, 조회기간 2003.11.1.～2003.12.31. 기간에 대한 것)을 살펴보면, 위 1)ㆍ2) 기재의 각 입금 내역과 2003.12.10. OOO원이 대체(상대방 계좌번호 : 5854****-**-***, 청구인은 동 예금계좌가 현OOO 명의의 OOO은행 예금계좌라고 주장한다) 방법으로, 2003.12.12. OOO원ㆍ2003.12.18. OOO원 및 2003.12.26. OOO원이 각 대체 출금된 내역이 나타난다.

   4) 청구인 명의의 예금계좌(계좌번호 : 113-1*-****07)의 금융거래 내역(OOO은행이 2016.7.11. 발급한 것으로, 조회기간 2003.1.1.～2007.12.31. 기간에 대한 것)을 살펴보면, 2007.6.11. OOO원을 대체 출금한 내역이 나타난다(전체 조회기간 중 동 1건만 기재되어 있다).

  (마) 가족관계증명서 2매[2016.7.4. OOO시장이 발급한 것으로, 각 청구인 및 청구인의 어머니에 대한 것]를 살펴보면, 오OOO은 청구인의 배우자, 황OOO는 청구인의 어머니, 정OOO(누나)과 정OOO(동생)은 청구인과 남매 관계임이 나타난다.

 (3)국세청 전산자료를 살펴보면, 청구인은 2003.12.13.～2014.5.8. 기간 중 쟁점부동산의 소재지에서 ‘OOO’이라는 상호로 여관/숙박업’(이 건 사업장)을 영위하였고, 쟁점부동산의 양수인(이OOO)은 청구인의 동생인 정OOO의 배우자임이 각 나타난다.

 (4)양측은 2016.9.21. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 각 청구이유 및 이에 대한 당초 처분청 의견에 대한 진술과 더불어, 아래와 같은 취지로 진술하였다.

  (가) 청구인의 진술 내용은 아래와 같다.

   1) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 때 청구인의 가족들(청구인의 배우자인 오OOOㆍ누나인 정OOO ㆍ동생인 정OOO)의 자금을 모아 취득자금을 마련하였고, 일부 대금도 청구인의 누나가 현OOO에게 계좌이체하는 방법으로 지급하는 등 쟁점부동산의 취득시 거래방법이 일반적인 부동산 매매거래와 다른 이유는 쟁점부동산의 취득 당시 정OOO이 실업자여서, 청구인과 위 가족들이 모텔을 취득하여 숙박업(이 건 사업장)을 해 보자고 하여 동 가족들의 재산을 모은 것이고, 이를 동 가족들 중 나이가 가장 많은 정OOO이 현OOO에게 지급한 것이다.

   2) 이 건 사업장의 사업자등록시 위 가족들 명의로 공동사업 등록을 하지는 않았으나, 동 가족들이 청구인에게 자금을 준 것은 아니므로, 처분청 의견과 같이, 청구인이 쟁점부동산 취득시 취득자금을 부담한 동 가족들로부터 그 부담한 금액만큼 증여를 받은 것으로 볼 수는 없다.

     다만, 쟁점부동산의 소유권이전등기를 청구인 명의로 한 것은 부동산실명법의 위반의 소지가 있을 뿐인데도, 처분청이 이 건 과세처분을 한 것은 무리한 과세에 해당한다.

   3) 이 건 계약서의 형식이 일반적인 부동산매매계약서와 다른 이유는 동 계약서를 작성한 중개인(최OOO)이 당시 부동산 중개업무를 처음 맡아 수행하다 보니 실수한 것으로 보인다.

   4) 쟁점부동산의 등기부등본에는 청구인이 승계한 부채에 기한 근저당권의 설정권자 중 OOO은행은 기재되어 있지 않으나, 이 건 계약서의 특약사항에 ‘OOO은행 설정은 매도인이 말소함’으로 기재된 이유는 동 계약서 작성 당시 청구인이 승계한 부채에 기한 근저당권의 설정권자 중 OOO은행이 있었기 때문이다[동 주장을 하면서 제출한 증빙자료로 OOO은행 신촌지점장이 ‘현OOO’에게 보낸 ‘OOO 공동 담보 해지’ 제하의 문서를 살펴보면, “OOO은행에 공동 담보 제공된 담보물 중 OOO동 소재 OOO이 매각된바, (중략) 공동 담보를 해지한다”라는 내용이 나타나고, 동 문서의 작성일은 기재되어 있지 아니하다]

   5) 청구인[이 건 계약금(OOO원)] 및 정OOO(중도금 OOO원과 잔금 OOO원)이 현OOO에게 수표로 지급한 내역에 대한 증빙자료(현OOO 명의의 예금계좌에 동 수표를 입금하였음을 입증하는 것 등)를 제출하지 못하는 이유는 청구인 본인의 것이라면 모르나 거래 상대방에게 이를 요청하기 어렵기 때문이다.

   6) 이 건 OOO예금계좌를 통해 현OOO에게 계좌이체한 OOO원과 이 건 담보채무액들(OOO원)은 각 금융거래증빙 또는 쟁점부동산의 등기부등본ㆍ금융기관이 발급한 서류를 통하여 그 수수한 내역이 객관적으로 입증되므로, 최소한 이들을 합한 OOO원은 쟁점부동산의 취득가액으로 인정되어야 한다.

  (나) 처분청의 진술 내용은 아래와 같다.

   1)청구인은 처분청의 조사 당시에는 쟁점부동산의 취득자금 중 이 건 지급액(중도금 OOO원 및 잔금 OOO원)의 자금출처에 대하여 일절 소명하지 아니하였다.

   2)만약, 청구인이 동 조사 당시 이 건 지급액의 자금출처에 대하여 청구이유와 같이 소명하였다면, 이 중 계좌이체 방법으로 수수된 OOO원이 실제로 현OOO에게 귀속되었는지 여부 등의 확인을 통해 그 결과에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 확정하고, 청구인이 정OOO 등 가족들로부터 이 건 지급액을 증여받은 것인지 여부 등을 확인하여 관련 제세의 과세를 검토하였을 것이다.

 (5)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

  (가) 청구인은 쟁점부동산을 이 건 계약금(OOO원, 수표로 지급), 이 건 지급액들(OOO원, 이 중 OOO원은 청구인의 누나인 정OOO 명의의 이 건 OOO 예금계좌를 통해 계좌이체의 방법으로, OOO원은 수표로 각 지급) 및 이 건 추가 담보채무액(OOO원)을 현OOO에게 매매대금(합계 OOO원)으로 각 지급하고, 쟁점부동산에 설정된 근저당권과 관련된 이 건 담보채무액(OOO원)을 인수하는 방법으로 취득하였다고 주장한다.

    또한, 청구인은 이 건 지급액들(OOO원)의 자금출처는 정OOO이 각 청구인의 배우자인 오OOOㆍ동생인 정OOO로부터 이 건 OOO 예금계좌로 계좌이체 받은 합계 OOO원과 정OOO 명의의 다른 예금계좌에서 이 건 OOO 예금계좌로 계좌이체한 OOO원을 합한 금전이라고 주장한다.

  (나) 그러나, 청구인과 정OOO이 현OOO에게 수표로 각 지급한 이 건 계약금(OOO원)과 중도금 일부(OOO원)ㆍ잔금(OOO원)의 합계액(OOO원)은 이를 입증할 증빙자료가 제출되지 아니하였거나(이 건 계약금) 자금출처 외에 지급 내역을 입증할 증빙자료가 제출되지 아니하여(중도금 일부ㆍ잔금의 합계액) 쟁점부동산의 취득가액에 해당한다고 보기 어렵다고 봄이 타당하다.

  (다) 다만, 정OOO이 이 건 OOO 예금계좌를 통해 현OOO에게 계좌이체하였다는 이 건 지급액(OOO원)은 그 자금출처에 대한 소명 내역과 관련 증빙자료(금융거래 내역 등)가 처분청 조사 당시에는 소명되지 아니하였거나 제출되지 아니하였고, 제출된 증빙자료만으로는 이 건 지급액이 현OOO에게 실제로 귀속되었는지 여부를 확인할 수 없다.

    또한, 청구인은 이 건 사업장을 본인의 단독 명의로 사업자등록을 하였는바, 이 건 사업장을 공동으로 영위하기 위해 청구인의 누나 등 가족들로부터 쟁점부동산의 취득자금을 받은 것인지 여부도 확인되지 아니한다.

  (라) 쟁점부동산의 등기부등본, OOO이 발급한 대출금 거래내역 등 심리자료에 의하면, 청구인은 2004.6.10. 쟁점부동산을 담보로 금융기관으로부터 이 건 추가 담보채무액(OOO원)을 대출받은 것으로 보이나, 이를 현OOO에게 쟁점부동산의 취득자금으로 지급하였는지 여부는 관련 증빙자료가 없어 확인되지 아니한다.

    다만, 이 건 담보채무액은 2001.6.7. 현OOO가 쟁점부동산을 담보로 설정한 것을 2004.6.10. 청구인이 인수한 것으로 보이는바, 이는 쟁점부동산의 취득가액으로 봄이 타당하다고 판단된다.

  (마) 이를 종합하면, 이 건 지급액 및 이 건 추가담보채무액이 현OOO에게 실제로 귀속되었는지, 청구인이 이 건 사업장을 이 건 지급액을 쟁점부동산의 취득자금으로 부담한 청구인의 가족들과 실제로 공동으로 영위하였는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.