[주 문]

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.4.15. OOO 상가건물 1,046.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 배우자으로부터 증여받은 후 2016.2.19. 쟁점부동산을 양도하고, 2016.4.30. 양도가액은 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 기준시가인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다가, 2016.6.16. 쟁점부동산의 거래가액(신축가액)인 OOO원 또는 감정가액인 OOO원을 취득가액으로 인정하여 달라는 취지의 경정청구를 하였다.

나. 처분청은 2016.8.12. 거래가액은「상속세 및 증여세법 시행령」제49조에서 규정하는 평가기준일 전후 3개월 이내의 평가기간에 속하는 것이 아니고, 감정가액은 1개 감정평가기관이 평가한 것이라는 이유로 거부처분을 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.9.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 객관적인 거래가액이 있음에도 보충적 평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정한 처분은 부당하다.

  (가) 청구인이 취득당시의 시가로 인정하여 줄 것을 주장하며 거래가액으로 보고자 하는 신축가액은 평가기준일인 증여일로부터 7개월 전에 거래된 가액이기는 하나, 건물 신축공사를 하면서 대금을 주고 건설업체로부터 교부받은 세금계산서에 의하여 그 내역이 명확히 확인되는 금액으로 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 시가에 포함시킬 수 있다고 생각되는바, 쟁점부동산을 신축할 당시부터 취득할 당시까지 약 7개월 동안 해당 번지 토지의 기준시가가 약 OOO％ 정도 변동(하락)하여 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보이지 않으므로 신축가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정함이 타당하다고 판단된다.

  (나) 또한 청구인의 남편 OOO가 쟁점부동산의 소유권 보존등기 당시 신고․납부한 등록세 신고 과세표준을 보면 OOO원으로, 이후 청구인이 증여받아 신고한 취득세 신고 과세표준 OOO원과도 큰 차이가 없는 점을 보아도 당시 쟁점부동산 가액에 영향을 줄 만한 주변 환경의 변화도 없었던 것이 명백하여 청구인이 주장하는 신축가액을 거래가액으로 보아 취득가액으로 산정하는 것이 더욱 타당하다고 할 것이다.

 (2) 비록 1개의 감정평가법인의 감정가액이라도 평가기간 내에 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액임에도 불구하고 보충적 평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 산정한 처분은 부당하다.

  (가) 증여재산의 평가에 있어서 “시가”란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 공신력이 있는 감정평가기관의 감정평가액도 시가로 볼 수 있다 할 것이고,「상속세법 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제2호에서 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나, 하나의 감정가액이라도 평가기간 내에 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은「상속세 및 증여세법」제60조 제1항과 제2항의 전단 규정을 적용하여 시가로 인정될 수 있다 할 것이다.

  (나) 쟁점부동산의 감정가액 OOO원은 OOO이 대출금의 담보설정을 목적으로 감정기관에 의뢰하여 감정평가한 금액으로서 감정평가서 작성일(2009.3.26)이 증여일(2009.4.15)부터 3개월 이내인 점, 증여일부터 감정평가서 작성일까지 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 특별한 사정이 있었던 것으로 나타나지 않는 점을 감안하여 볼 때 위의 감정가액은 “시가”로서 쟁점부동산의 취득가액으로 봄이 상당하다 할 것이다.

 (3) 쟁점부동산 취득가액을 시가(감정가액) 대신 보충적인 평가방법에 의한 가액으로 평가하기 위해서는 ‘과세관청이 보충적인 평가방법에 의할 수밖에 없었다는 점을 과세관청이 주장·입증하여야 하고 그에 대한 입증을 다하지 못하는 한 과세처분은 위법하다’는 대법원 판례(대법원 2012.11.29 선고 2011두11181판결 외 다수)에 따를 경우 처분청은 시가 대신 보충적 방법으로 평가해야 하는 충분한 사유가 있어야 함에도 별다른 조사 없이 보충적 방법으로 평가하여 결정하였던 점, 쟁점부동산 증여 시점에는「상속세 및 증여세법」제49조의2상의 평가심의위원회 심의 신청권이 납세자에게 없어 납세자 본인의 재산권 보호를 위한 보호 장치가 없었던 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 위 거래가액 내지 감정가액이 아닌「상속세 및 증여세법」상의 보충적 평가방법에 의한 가액(기준시가)으로 하여 양도소득세를 경정하고 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

 먼저 거래가액에 대하여 살펴보면 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 신축가액 OOO원은 증여일(2009.4.15)로부터 7개월 전의 것으로「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에서 규정하는 3개월 이내의 거래가액에 해당하지 않으므로 받아들일 수 없고, 감정가액에 대하여 살펴보면 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 감정가액 OOO원은 1개의 감정기관에서 평가한 감정으로「상속세 및 증여세법 시행령」제49조에 규정된 평가의 원칙에 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있다는 규정에 따라 증여할 당시 시가로 인정할 수 없다.

 따라서 쟁점 부동산의 취득가액은 시가가 불분명하므로 「상속세 및 증여세법」상의 보충적 평가방법에 의하여 평가한 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 양도소득세를 경정하고 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 증여일부터 7개월 전의 거래가액 또는 1개 감정평가기관의 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

  가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 (2) 소득세법 시행령

 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (이하 생략)

 (3) 상속세 및 증여세법

 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건 물

   건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

 (4) 상속세 및 증여세법 시행령

 제49조【평가의 원칙등】 ① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인은 2009.4.15. 쟁점부동산을 남편 OOO로부터 증여취득하고 증여세 자진신고시 1개 감정평가기관의 감정가액 OOO원을 증여가액으로 신고하였으나, 처분청은 2010.6.22. 1개 감정평가기관의 감정가액을 증여가액으로 인정할 수 없다고 보아 OOO원을 증여가액으로 결정․통지하였고, 2016.2.19. 쟁점부동산 양도 후 양도소득세 신고시 청구인은 당시 처분청으로부터 통보받은 증여가액 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.

 (2) 청구인은 이후 2016.6.16. 거래(신축)가액 OOO원, 당초 신고한 감정가액 OOO원, 보충적 평가방법으로 평가한 가액 OOO원 중 거래가액 내지 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여 달라는 취지의 경정청구를 하였고, 처분청은 2016.8.12. 청구인의 경정청구를 거부하면서 보충적 평가방법으로 평가한 가액 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 재산정하여 양도소득세를 경정하였다.

 (3) 이 건 쟁점부동산 양도와 관련된 청구인의 양도소득세 신고 및 경정청구, 처분청 경정 내역은 다음 <표1>과 같다.

<표1> 청구인의 양도소득세 신고 및 경정청구, 처분청 경정 내역

 (4) 증여일 전 3개월 내에 건축한 증여재산인 건물의 신축가액이 확인되는 경우 그 가액을 당해 재산의 시가로 볼 수 있는 것이며, 이 때「3개월」에 대한 판단은 준공일을 기준으로 하는 것(재삼 46014 - 277. 97.2.11)인바, 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 쟁점부동산의 준공일은 2008.9.5.로 확인된다.

 (5) 청구인은 쟁점부동산의 거래가액 내지 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제시하였다.

  (가) 청구인은 쟁점부동산의 신축공사 가액은 평가기준일인 증여일로부터 7개월 전 가액이나, 건물 신축공사를 하면서 건설업체로부터 교부받은 다음 <표2>의 세금계산서에 의하여 그 내역이 명확히 확인되는 금액이므로 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 있다고 주장한다.

<표2> 쟁점부동산 신축공사 관련 세금계산서 수취 내역

  (나) 청구인의 배우자 OOO의 등록세 및 청구인의 취득세 신고내역을 보면 OOO가 쟁점부동산의 소유권 보존등기 당시 신고․납부한 등록세 신고 과세표준OOO은 7개월 후 청구인이 증여받아 신고한 취득세 신고 과세표준OOO과 큰 차이가 없는 점에서 당시 쟁점부동산 가액에 영향을 줄 만한 주위환경의 변화가 없어 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 인정할 수 있고 이는 같은 기간 쟁점부동산 소재지 토지 개별기준시가에서도 확인된다.

<표3> 쟁점부동산 소재지 토지 개별기준시가

  (다) OOO이 대출금의 담보설정 목적으로 나라감정평가법인에 의뢰하여 작성한 쟁점부동산 감정평가서는 다음 <표4>와 같은바, 동 평가서의 작성일(2009.3.26.)은 증여일(2009.4.15.)부터 3개월 이내인 것으로 나타난다.

<표4> 쟁점부동산 감정평가서

  (라) 청구인은「상속세 및 증여세법」제49조의2상 납세자의 평가심의위원회 심의 신청권 허용과 관련된 개정 입법자료를 제시하면서쟁점부동산 수증 당시 청구인에게는 동 신청권이 없었던 점도 고려되어야 한다고 주장한다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 거래가액 내지 감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에서 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 보고 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 동 규정은 납세의무자가 특정가액을 시가로 주장하는 경우는 물론 과세관청이 그 가액으로 과세처분을 하고자 하는 경우에도 적용되므로 해당 요건의 충족 여부는 엄격하게 심리하여 시가 인정 여부를 판단하여야 할 것인 점, 청구인이 주장하는 신축가액(준공일 : 2008.9.5.)은 증여일(2009.4.15)부터 7개월 전의 것이라 위 평가기간을 벗어난 점, 청구인이 제시하는 감정가액은 1개 감정기관이 평가한 것이므로 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 시가로 인정된다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

  따라서 처분청이「상속세 및 증여세법」상의 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.