1. 처분개요

가. 청구인들은 공동소유하고 있는 인천광역시 OOO 및 건물 2,016.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2015.8.6. OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하고, 3명의 임차인에게 명도합의금 OOO원(이하 “쟁점명도비용”이라 한다) 지급하여 건물 전부를 명도받은 상태에서 잔금을 수령한 후, 2015.10.15. 소유권이전등기를 하였으며, 2015.12.31. 쟁점명도비용을 필요경비에 산입하여 2015년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점명도비용을 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이를 부인하고, 일부 누락한 감가상각누계액 OOO원을 취득가액에서 차감하여 2016.12.9. 청구인들에게 2015년 귀속 양도소득세 합계 OOO원)을 각 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.2.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 쟁점부동산의 매매당시 매매계약서상의 특약사항으로 임대보증금, 영업보상금, 명도 등은 매도인의 책임과 부담으로 하여 2015.9.30.까지 매수인에게 완전한 공실상태로 쟁점부동산을 이전키로 하고, 2015.9.30.까지 모든 임차인의 퇴실이 이루어지지 않을 경우 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있도록 약정을 하였다.

 청구인들은 3명의 임차인에게 명도비용으로 총 OOO원을 지급하였는데, 지층 임차인 OOO 외 1인은 건물을 임차하여 영업을 개시한 지 2개월도 지나지 않은 시점, 1층 임차인 OOO은 영업을 개시한지 1년이 되지 않은 시점이었고, 2층과 4층 임차인인 OOO은 2012년부터 임차해오는 중으로 임대차계약이 자동연장되어 임대차계약 기간 중에 쟁점부동산을 위와 같이 매도하게 된 것이며, 명도이행각서에 나타난 바와 같이 임차인에게 지급한 명도비용이 임대차기간 및 면적 등으로 볼 때 과도한 수준의 명도비용에 해당하지도 아니한다.

 쟁점부동산의 매수인OOO은 건물 전부를 병원으로 사용하기 위해 쟁점부동산을 매수하는 것이어서 임차인이 남아있다면 용도에 맞게 사용할 수 없게 되어 부동산매매계약이 해제될 수밖에 없는 상황이었고, 임차인들은 시설투자를 한지 얼마되지 않아 보증금만 돌려받고 나가기에는 손실이 커서 명도합의금을 지급할 수밖에 없는 부득이한 사유가 있었기 때문에 쟁점명도비용은 「소득세법」 제97조 제1항, 동법 시행령 제3항 따른 양도자산의 이용편의를 위해서 지출한 비용 또는 제5항에서 규정한 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보아 양도차익 계산시 공제할 필요경비에 해당하는 것(대법원 2015.1.29. 선고 2014두43967 판결, 조심 2016중2876, 2016.11.7.)으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

 국세청 예규(사전-2016-법령해석재산-171, 2016.6.24., 사전-2015-법령해석재산-404, 2016.2.5.)에서 임차인의 퇴거를 조건으로 한 부동산 매매계약서상 계약 내용을 이행하기 위하여 양도자가 임차인에게 지급하는 명도비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 해석하고 있고, 「소득세법」 제97조 제1항 제3호는 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하여 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등으로 열거하고 있는바, 청구인들이 지출하였다는 명도비용은 위 양도비 항목에 열거되지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사한 경우로 볼 수 있는지 여부도 불분명하여 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 양도자인 청구인들이 매매계약을 이행하는 과정에서 양도부동산의 임차인들에게 지급한 명도비용이 필요경비에 해당하는 지 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청은 쟁점명도비용 OOO을 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이를 부인하고, 일부 누락한 감가상각누계액 OOO을 취득가액에서 차감하여 2016.12.9. 청구인들에게 2015년 귀속 양도소득세 합계 OOO을 각 경정·고지하였고, 청구인들은 쟁점명도비용에 대해 심판청구를 제기하였다.

 (2) 청구인들은 <표1>과 같이 2015.8.6. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고, 2015.9.30. 잔금청산 전까지 임차인으로부터 건물 전부를 명도받아 매수인에게 인도하기로 약정한 것으로 나타난다.

 (3) 쟁점부동산의 임대현황 및 쟁점명도비용은 <표2>와 같고, 쟁점부동산의 매매계약 체결 당시(2015.8.6.) 쟁점부동산 지하 1층～4층의 임대차계약이 종료되지 아니하여 계속 임대 중에 있었던 것으로 나타난다.

 (4) 각 임차인들의 명도합의에 대한 이행각서 내용은 다음과 같다.

 (5) 청구인들은 임차인들에게 쟁점명도비용을 <표3>과 같이 지급하였다는 금융증빙 등을 제출하였다.

 (6) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서(2016년 10월)의 주요내용은 다음과 같다.

 (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점명도비용이 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는다는 의견이나, 청구인들은 쟁점부동산의 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금청산전까지 임차인들로부터 건물 전부를 명도받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점명도비용을 임차인들에게 지급하지 않았더라면 매매계약이 해제되고 위약금을 부담해야하는 상황이었으므로, 결국 청구인들이 지급한 쟁점명도비용은 쟁점부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 청구인들이 쟁점명도비용을 임차인들에게 직접 지급하였거나, 매매계약에 기인하여 매수인이 임차인들에게 지급한 후 쟁점부동산의 양도가액에서 차감한 것이 금융증빙을 통해 확인되는 점, 쟁점부동산 전체의 양도가액, 각 임차인별 임대면적, 월임차료 및 임대기간 등을 감안할 때, 쟁점명도비용이 과다한 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 쟁점명도비용은 청구인들이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다 하겠다(조심 2016중2876, 2016.11.7. 같은 뜻임).

 따라서, 처분청이 쟁점명도비용을 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.