1. 처분개요

가. 청구인은 OOO㎡(이하 “양도토지”라 한다)를 2003.10.2. 취득하여 양도가액 OOO원에 양도한 후 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서에 양도일을 2015.1.2.로 기재하고 환산가액 OOO원을 취득가액으로 산정하여 2015.1.20. 양도소득세 예정신고를 하였다.

 나. 처분청은 실지거래가액 확인 조사과정 등을 실시한 결과 청구인이 2014.12.23. 양도토지의 양도대금을 지급받은 사실을 확인하고 처분청이 수집한 매매계약서(계약일자 2003.8.26., 이하 “쟁점계약서”라 한다)에 매매대금으로 기재된 OOO원을 실제 취득가액으로 보아 2016.8.11. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.11.8. 이의신청을 거쳐 2017.3.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

  쟁점계약서는 계약 당사자인 청구인의 서명․날인 등이 없는 점, 부동산매매의 경우 총 매매대금의 10% 상당을 계약금으로 정하는 것이 통상적인 관행인데 동 계약서에 계약금으로 기재되어 있는 금액은 OOO원으로 이례적일 뿐만 아니라 양도인이 해당 계약금액을 수령하였다고 인정할 만한 영수증 또는 금융자료 등이 없어 계약의 최초 성사여부가 불분명한 점, 쟁점계약서에 관련된 양도인, 양수인(청구인), 대리인, 중개인 등이 해당 계약서의 작성 등에 관여하지 아니하였거나 실제 계약이 이행되지 아니하였다고 확인하고 있고 그 출처 또한 불분명한 점 등을 볼 때 위․변조 여부 등을 확인할 수 없는 사본계약서인 것으로 보이므로 해당 계약서에 기재된 매매대금을 실제 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

 나. 처분청 의견

쟁점계약서는 계약금 지급에서 특약사항에 이르기까지 모든 사항이 금융거래 등에 의하여 사실인 것으로 확인되고 있어 양도인(OOO)과 청구인 사이의 진실한 거래내용을 입증할 수 있는 자료인 것으로 보이는 점, 청구인이 제출한 확인서는 조사종결일 이후 또는 이의신청 심리기간 중에 작성된 것으로 OOO이 사실확인서에서 처음으로 실소유자라고 주장하고 있거나 당사자 모두 계약의 가장 중요한 내용인 실지거래가액 등에 대하여 기억하고 있지 아니한다는 사유 등을 제대로 제시하지 못하고 있는 등 신빙성이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

 가. 쟁 점

처분청이 수집한 쟁점계약서상 매매대금을 실제 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

 나. 관련 법률

소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도대금에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 다. 사실관계 및 판단

  (1) 양도토지에 대한 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 <표1>과 같다.

  (2) 양도토지의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인은 2003.10.2. OOO로부터 소유권을 이전(등기원인 : 2003.8.26. 매매)받아 2015.1.2. OOO에게 소유권이전등기(등기원인 : 2014.11.17. 매매)를 한 것으로 등재되어 있고, 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서(2016.3.22.) 등에 의하면 청구인이 2014.12.23. 양도대금을 모두 지급받은 사실이 확인된다.

  (3) 청구인은 양도토지의 양도시기를 2015.1.2.(2015년 귀속)로 하고 환산가액으로 양도토지의 취득가액을 산정(OOO원)하여 2015.1.20. 양도소득세 예정신고를 하였고, 처분청은 2016.2.29.부터 2016.3.18.까지 실지거래가액 확인 조사를 실시한 결과, 양도토지의 잔금청산일인 2014.12.23.을 양도시기(2014년 귀속)로 하고 연접 토지의 매매가액을 사례가액으로 취득가액을 산정(OOO원)하여 과세예고통지를 하였다.

  (4) 처분청이 제출한 쟁점계약서에 의하면 주요 약정사항은 아래와 같다.

  (5) 쟁점계약서에 대한 처분청의 주요 조사내용은 아래와 같다.

(가) 계약금OOO원과 관련하여 쟁점계약서 작성일 다음날(2003.8.27.)에 청구인의 계좌(OOO)에서 인출되었고 부동산등기부기재사항에도 소유권이전에 대한 매매원인일자가 2003.8.26.으로 등재되어 있다.

   (나) 잔금 OOO원의 경우 제비용을 포함한 OOO원이 2003.9.26. 13:53(쟁점계약서상 잔금지급일과 일치) 청구인의 계좌에서 인출되었는바, 동 금액은 근저당 해지비용을 포함한 잔금액인 것으로 보인다.

   (다) 특약사항 1.과 관련하여 저당권 처리금액 OOO원과 관련한 금액 OOO원이 청구인 계좌로 2003.9.26. 다시 입금되었다가 2003.10.8. 15:55 OOO원이 인출되어 양도인 OOO의 대출계좌에 입금되어 채무가 상환된 사실이 OOO은행 여신기획실장 OOO 명의의 기안회신문(여신OOO 2016.6.17) 등을 통하여 확인할 수 있고 또한, 청구인의 계좌에서 2003.10.8. OOO원이 출금되어 OOO 관련 압류가 해제된 것이 확인되는바, 이는 2002.9.26. 고지된 OOO의 종합토지세 OOO원과 관련되어 있는 것으로 조사되었다.

   (라) 특약사항 2.와 관련하여 중개인 OOO이 2003.9.26. 15:37 청구인 계좌로 은행저당권의 이자 OOO원 상당액을 이체하였다.

   (마) 청구인 진술기재 문답서(2016.6.24.)에 의하면 청구인은 양도소득세 등의 신고과정에서 세무사 사무실에서 실제 계약서를 요구하였으나 계약서가 없고 당시 취득가액도 알지 못하여 세무사가 환산가액으로 신고하도록 한 것이고, 쟁점계약서는 처음 보는 것인데 당시 OOO(중개인)이 양도토지의 매입을 시도하였는데 계약서 작성 이후 OOO(양도인)가 평당 OOO원 이상을 요구하여 계약이 성사되지 아니하였다고 연락한 사실이 있으며, 계약금OOO원은 당시 OOO이 아파트 건축 용도로 알맞은 토지가 있어 이를 매입할 목적으로 해당 금액을 달라 하여 그냥 믿고 준 것이라고 진술하였다.

   (바) 쟁점계약서에 청구인의 대리인으로 기재되어 있는 OOO은 OOO사업과 OOO을 운영하던 자이고 청구인은 OOO의 대표자로 재직하고 있어 OOO과 동종업계의 종사자로 서로 친분이 있는 관계인데, 처분청 조사담당 공무원이 청구인의 대리인으로 날인한 사유를 알기 위하여 2016.6.13.OOO의 사무실 2층에서 쟁점계약서를 보여주면서 대리 사유와 날인내용을 확인한바, 사무실 서랍에서 도장2개를 꺼내 그중 검지크기의 도장이 계약서에 날인한 도장과 일치함을 확인하였는데 대리 사유는 잘 기억나지 않는다고 하며, OOO의 아들에 의하면 OOO은 2015년 폐암수술이후 확인일 당시 항암치료중이며 치매증세가 있고 정신이 혼미한 상태(OOO은 2016년 9월 사망한 것으로 확인)라고 확인하여 주었다.

   (사) 양도토지 및 연접한 주변 토지 중 거래가 있어 신고된OOO건의 실거래 취득가액은 아래 <표2>와 같다.

(6) 한편, 청구인이 제출한 OOO(양도인)의 확인서(2016.10.14.)에는 OOO가 쟁점계약서를 작성하거나 서명한 사실이 전혀 없고 당시 부동산에 관한 모든 사항은 OOO이 어떠한 상의 없이 OOO 명의로 처리하였음을 확인한다는 내용이 기재되어 있고,

      OOO의 사실확인서(2016.11.3.)에는 OOO은 양도토지의 실소유자로 OOO의 사무실에서 쟁점계약서를 작성한 사실이 있으나 당시 청구인을 보지 못하였고 이후 양도토지 일대에 아파트가 신축된다는 사실을 알게 되어 계약해제를 요구하여 2003.9.27. 직접 당사자 사이에 매매계약을 체결하여 소유권을 이전하면서 쟁점계약서를 폐기한 사실을 확인한다는 내용이 기재되어 있으며,

    OOO(중개인)의 사실확인서(2016.11.2.)에 의하면 쟁점계약서 작성 당시 청구인이 실제 참석한 사실 없이 OOO(대리인)의 확인날인을 받아 계약서를 작성하였는데 이후 OOO이 양도토지가 아파트 부지에 포함된다는 사실을 알고 평당 OOO원을 요구하면서 해약을 주장하여 OOO은 계약성립을 위하여 노력하였으나 매도인의 잔금거부로 쟁점계약서상 매매계약은 해약되었고 이후 당사자간 해결을 위하여 거래에 관여하지 아니하였음을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

      이에 대하여 처분청은 당초 조사시(2016년 3월) 사실확인을 위하여 OOO의 주소지인 OOO에 방문하였으나 해당 주소지에는 OOO만 거주하고 있을 뿐 OOO는 거주하지 않는다고 하였으며 OOO의 연락처를 알려주어 문의한바 OOO의 연락처 및 거주지를 모른다고 진술하였고 OOO들도 OOO의 연락처 및 거주지를 모른다고 하여 전 소유자(OOO)를 상대로 거래내역을 확인할 방법이 없었고, OOO 위 사실확인서에 의하면 OOO의 부동산을 OOO이 어떠한 상의 없이 처리하였다고 기재되어 있어 OOO의 확인내용과 서로 배치되어 신뢰할 수 없을 뿐만 아니라 또한 OOO은 쟁점계약서상에 기재된 당사자도 아니며, OOO은 청구인과 직접 거래하였다고 하면서 양도금액, 대금거래내용 등에 대하여 언급하지 않고 있으며 만일 OOO 실소유주로서 거래하였다면 청구인이 OOO의 예금계좌에 금액을 송금할 이유도 없다는 의견을 제시하고 있다.

(7) 청구인의 심판청구 대리인은 OOO 조세심판관회의에 출석하여 처분청은 쟁점계약서의 특약사항 2.에서 약정한 바와 같이 1달금리를 중개인이 계좌이체를 통하여 실제 부담하였다는 의견을 제시하고 있으나 청구인은 계좌이체가 있은 1시간 후에 해당 금액을 출금하여 반환하였으므로 위 특약사항이 이행되었다고 볼 수 없다고 진술하였다.

  (8) 청구인은 양도토지의 매매거래 시점을 전후하여 아래 <표3> 내역과 같이 청구인 측의 출금내역이 있었다고 주장하면서 예금 거래기록 등을 증빙자료로 제시하고 있고, 이에 대하여 처분청은 양도토지의 매매와 관련 없는 비용인출 등으로 현금 등이 더 많이 인출되는 것은 당연하며 청구인이 운영하는 법인의 예금계좌에서 인출하여 현금으로 지급하였다는 청구주장 또한 계약 및 계약내용의 이행 등을 입증할 만한 증빙이 전혀 없어 신빙성이 없다는 의견을 제시하고 있다.

  (9) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제시하고 있는 쟁점계약서에는 계약당사자인 청구인의 서명․날인이 없어 청구인이 동 계약서의 작성에 직접 관여하였거나 해당 약정사항을 실제로 확인하였는지 여부가 불분명한 점, 쟁점계약서상 양도인 및 중개인 등이 해당 계약서의 작성 등에 실제 관여하지 아니하였거나 실제 계약이 이행된 사실이 없다고 확인서 등을 통하여 확인하고 있는 점, 청구인이 제시하고 있는 현금출금 내역 등에 비추어 쟁점계약서에 기재된 매매대금을 실제 취득가액으로 인정하기 어려울 뿐만 아니라 달리 실제 취득가액을 확인할 수 있는 정황이 보이지 아니하므로 환산가액에 의하여 양도토지의 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액 등을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.