OOO세무서장이 2017.1.25. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 중개수수료로 지급한 OOO원을 필요경비에 산입하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구인은 2006.4.24. OOO의 대지 및 지상 건물(이하“쟁점부동산”이라 한다)을OOO원에 경매로 취득한 후 2016.5.16. 이를 매도하였다. 나. 청구인은 쟁점부동산의 리모델링 및 증축공사(이하 “쟁점공사”라 한다)에 지출한 금액(이하 “쟁점공사비”라 한다) OOO원을 필요경비에 산입하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 그 중 OOO원은 지출한 사실을 입증할 객관적인 자료가 없다고 보아 필요경비에서 제외하여, 2017.1.25. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.4.19. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시, 1996년 준공되어 관리상태에 문제가 있어 대수선이 필요한 상황이었고, 그에 따라 건축설계를 다시하여 지하면적을 71.90㎡에서 137.06㎡로 증축하고 단란주점을 만드는 등 상당한 공사비가 들었다. 또한, 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)의 2007.6.7. 기준 감정평가액이 OOO원으로 낙찰가 OOO원에 비해 고액인 점을 고려하면 처분청이 인정한 OOO원만 공사비로 인정하는 것은 타당하지 않다. (2) 청구인은 당시 쟁점공사의 시공자인 「OOO」(2005.3.31. 폐업, 이하 “쟁점공사업체”라 한다)의 대표자가 부가가치세를 부담하면 공사비가 올라가므로 무자료 현금거래를 요구함으로써 부득이 세금계산서 교부없이 현금거래를 하였을 뿐이므로 실제 견적서에 따라 공사를 하였으므로 추가로 공사비를 인정받아야 한다. (3) 청구인은 사채업자인 OOO에게 근저당권을 설정하고 OOO원을 차입하여 쟁점공사를 진행하였으나 부족한 자금은 청구인의 장모인 OOO로부터 차입하여 지급하였다. 따라서 일부 공사비 지출시기가 견적서상 지급일정과 맞지 않을 수 있으나 이는 청구인의 자금사정이 여의치 않아 발생한 사인간의 거래에서는 흔한 일이므로 이러한 사정이 고려되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인이 쟁점부동산에 대하여 쟁점공사를 시행한 것은 인정되나 금융거래내역으로 확인된 OOO원 외에 추가로 청구인의 쟁점공사비지출을 인정할 수 있는 증빙과 영수증 등은 없다. 그리고, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 경매사건(OOO호)의 감정가액이 2004년 기준 OOO원으로 확인되고 2004년부터 2007년까지 토지의 개별공시지가도 11.2% 상승하여 OOO의 감정평가액이 고액이라는 이유로 쟁점공사비를 추가 인정해야 한다는 청구인의 주장은 신뢰성이 없다. (2) 청구인이 제출한 쟁점공사에 대한 견적서에는 “부가가치세 별도”라고 표기되어 있고, 따라서 청구인이 부가가치세액 만큼 공사비를 적게 부담하려고 세금계산서를 교부받지 않아 공사비지출에 대한 증빙이 없는 것임에도 추가적인 비용인정을 요구하는 것은 부당하다. (3) 청구인이 OOO으로부터 OOO원을 차용하여 현금으로 쟁점공사비를 지출했다고 주장하나 OOO원이 현금으로 쉽게 전달할 수 없는 거액이므로 이를 공사비로 지급했다고 인정할 근거도 충분하지 않다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 리모델링 및 증축공사 비용 중 일부 금액을 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법률 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 장모 OOO 소유의 쟁점부동산이 2005.1.4. OOO은행의 임의경매신청으로 경매가 개시되자 OOO원에 낙찰을 받아 취득하였다. (2) 청구인은 쟁점부동산을 리모델링하고 증축하기 위하여 쟁점공사업체에게 쟁점공사를 맡기고, 아래 <표1>과 같은 내용의 공사견적서를 받았으며, 그에 따라 2006.12.30.까지 쟁점공사비를 지급하는 내용으로 2006년 8월에 시공계약을 체결하였다. <표1> 쟁점공사 견적서 및 계약서상 공사비 지급일정 (3) 쟁점부동산이 2006.4.24. 경매 전 등기부상에 기재된 근저당권 설정내역을 보면 아래 <표2>와 같다. 그 내용을 보면, 쟁점부동산에 1999.12.6. 채권최고액 OOO원, 경매당시에는 채권최고액 합계 OOO원의 근저당권이 설정되어 있었음이 확인된다. <표2> 쟁점부동산 경매 전 근저당권 설정내역 (4) 2006.4.24. 이후 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정내역을 보면, 아래 <표3>과 같이 2006.4.24. 채권최고액 OOO원 등 2006년 중에 총 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정되었으며, 2007.6.19. OOO(妻)이 OOO 및 OOO은행으로부터 받은 대출금으로 2006년에 부담한 근저당권의 원인채무를 상환한 것으로 보인다. <표3> 경매이후 쟁점부동산 근저당권 설정 내역 (5) 처분청이 쟁점공사비 중 필요경비로 인정한 금액은 아래 <표4>와 같이 계좌로 인출하여 지급한 OOO원이다. <표4> 처분청이 인정한 쟁점공사비 (6) 청구인이 쟁점공사비 지출내역을 새로이 찾았다며 추가 제출한 영수증 및 계좌입금전표의 내용은 아래 <표5>와 같은데, 청구인이나 OOO이 지급한 것으로 확인되는 것은 없고, 수취인 OOO 역시 쟁점공사업체의 공동사업자라고 청구인측에서 주장하나 국세청 전산조회에는 사업자로 나타나지 않으며, 수기로 작성된 영수증에 대응하는 금융조회 내역은 제출되지 아니하였다. <표5> 청구인이 제출한 쟁점공사비 지출 증빙 (7) 쟁점공사가 완료된 2007.6.7. OOO이 쟁점부동산을 담보로 OOO으로부터 대출을 받을 당시 OOO이 쟁점부동산의 가액을 평가한 내역을 보면, 아래 <표6>과 같이 쟁점건물의 가액을 OOO원으로 평가하였다. <표6> OOO 쟁점건물 감정평가결과 또한, 감정평가서에 쟁점부동산의 건물에 대한 감정평가 산출근거를 보면 아래와 같이 여관건물의 표준단가를 기준으로 증축이후 면적을 적용하여 평가한 것임을 확인할 수 있다. (8) 청구인이 쟁점부동산을 2016.5.16. 매도하면서 중개수수료로 지출한 것이라고 국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr)에서 출력하여 제출한 현금영수증 매입내역은 아래 <표7>과 같으며, 이는 국세청 전산조회에서도 확인되었다. <표7> 쟁점부동산 매도시 중개수수료에 대한 현금영수증 매입내역 (9) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 추가로 제출한 영수증 등에는 대금의 수취자가 쟁점공사를 시공한 사업자가 아니라 OOO로 되어 있고 지급자도 청구인이 아니라 OOO 또는 미상으로 되어 있어 쟁점공사의 공사대금을 지급하고 작성된 것이라고 인정하기 어려운 점, 청구인은 OOO의 감정가액이 OOO원이므로 재산가치 증가분에 기여한 쟁점공사비의 지출규모가 처분청이 인정한 OOO원보다는 많아야 한다고 주장하나 1999년 쟁점부동산에 대한 근저당권 채권최고액이 OOO원으로 나타나므로 쟁점공사를 하기 전의 가치가 감정가액 정도는 되는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점공사비 중 지급내역이 확인되는 금액만 필요경비로 인정하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 다만, 2016.5.16. 쟁점부동산을 매매하고 현금영수증을 발급받은 중개수수료 OOO원을 지출한 사실이 확인되므로, 동 금액을 필요경비에 산입하여 이 건 양도소득세 부과처분을 경정함이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
