1. 처분개요

가. 청구인은 2009.7.8. OOO 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하여 보유하다 2016.2.5. OOO 제2구역 주택재개발정비 사업조합(이하 “주택정비사업조합”이라 한다)에게 양도한 후 2016.3.31. 2016년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다가 2016.8.11. 쟁점주택은 겸용주택으로서 주택 면적이 근린생활시설 용도 면적보다 크므로(주택 118.52㎡>근린 90.68㎡) 전부를 주택으로 보아 당초 신고․납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 OOO과 같이 다주택자로서 1세대 1주택에 해당하지 않는다고 보아 2016.10.10. 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.10.25 이의신청을 거쳐 2017.3.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 가. 청구인 주장

 (1) 청구인이 보유하고 있는 쟁점외①주택(OOO)은 OOO와 공동사업으로 건물신축판매를 목적으로 취득하였으나, 장기간 판매가 되지 않아서 일시적으로 임대 중에 있는 재고자산에 해당된다.

 청구인은 건물신축 이전인 2011.10.20. OOO와 건물신축판매업 동업계약을 체결하고, 2011.11.15. OOO세무서장으로부터 건설업/주택신축판매(공동사업장)업종으로 사업자등록증을 교부받아 건물을 신축하였고, 신축건물은 2012.2.21. 사용승인 되었으나, 현재까지 판매가 되지 않아 일시적으로 임대에 공하고 있는 상황이며, 청구인 등 공동사업장의 세무상 신고의무 불이행 등에 따라 직권폐업되었다가 재개업한 사실은 납세자의 세법지식 부족 및 관할세무서의 세원관리 부실에 기인한 것으로서 쟁점사항과는 무관한 사항이다.

 건물을 신축하기 전에 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 사실, 특수관계 없는 OOO와 동업계약을 체결하여 공동사업으로 사업을 영위한 사실 등에 비추어 쟁점외①주택의 신축목적은 단기간 판매를 위한 것이고, 장기간 판매가 되지 않아 일시적으로 임대에 공한 것이다.

 (2) 청구인이 보유하고 있던 쟁점외②주택(OOO)은 OOO와 공동사업으로 건물신축판매를 목적으로 취득하였으나, 장기간 판매가 되지 않아서 일시적으로 임대 중에 있는 재고자산에 해당된다.

 청구인은 건물신축 이전인 2010.10.14. OOO와 건물신축판매업 동업계약을 체결하고, 2010.11.1. 처분청으로부터 건물신축판매업(공동사업장)으로 사업자등록을 교부받아 건물을 신축하였으며, 신축건물은 2011.3.8. 사용승인 되었으나, 2016.6.10. 양도시까지 일시적으로 임대에 공하고 있었고, 양도 이후 사업자등록은 폐업한 상황이며, 건물 양도와 관련하여 2017년 5월 종합소득세 신고시 사업소득으로 신고할 예정이다.

 건물을 신축하기 전에 주택신축판매업으로 사업자등록을 한 사실, 특수관계 없는 OOO와 동업계약을 체결하여 공동으로 사업을 영위한 사실, 장기간 판매노력을 통하여 2016.6.10. 건물이 판매된 사실 등에 비추어 신축목적은 단기간 판매를 위한 것이고, 장기간 판매가 되지 않아 일시적으로 임대에 공한 것이다

 따라서, 청구인이 쟁점외①․②주택을 판매하기 위하여 신축직후부터 공인중개사사무실에 매매 물건으로 등록하는 등 지속적으로 매각을 위한 노력을 하였음이 공인중개사사무실의 매매물건 상세내용 및 매물접수 확인서 등에 따라 확인되고 있으며, 청구인은 오래전부터 건설/주택신축판매업(소형주택)을 주업으로 사업을 계속적으로 영위한 사실이 확인되는바, 청구인이 거주하였던 쟁점주택 이외의 공동으로 보유하고 있는 쟁점외①․②주택은 사업용 재고자산으로 보유중인 것으로 보아야 한다.

 나. 처분청 의견

 (1) 쟁점외①주택과 쟁점외②주택에 대한 국세통합전산망(사업자기본사항)에 나타난 업종을 보면 주업종을 주택신축판매(건물신축판매)로 하였으나, 부업종을 부동산임대업으로 하였고 이후 실제로 수년간 임대사업을 영위하여 쟁점외①주택과 쟁점외②주택을 신축할 당시부터 임대할 의도가 있었던 것으로 보이고, 쟁점외①주택과 쟁점외②주택은 분양된 사실이 전혀 확인되지 아니하며, 그 용도가 소매점, 고시원 및 주택으로 주택신축판매업(건물신축판매업)의 재고자산으로 보기 어렵고, 청구인이 제출한 쟁점외①주택과 쟁점외②주택의 매매물건 등록내용을 보아도 청구인이 각 건물의 일괄매도를 중개업소에 의뢰한 것으로 나타나 청구인이 주택신축판매(건물신축판매)를 위한 사업활동을 하였다고 보기는 어려우며, 쟁점주택의 양도당시 쟁점외①주택은 기폐업(폐업일자 2014.6.30.)된 것으로 확인된다.

 (2) 청구인이 쟁점외①주택과 쟁점외②주택에 대하여 주택신축판매업(건물신축판매업)으로 사업자등록을 하였다는 사정만으로 쟁점외①주택과 쟁점외②주택을 주택신축판매업(건물신축판매업)의 재고자산으로 보기 어려운 반면, 청구인이 쟁점외①주택과 쟁점외②주택을 임대할 의도로 신축한 사실이 확인되고 실제로 주택으로 임대한 사실도 확인되므로 청구인은 쟁점주택의 양도 당시 1세대 3주택에 해당하는 바, 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여 달라는 경정청구를 거부한 처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

 가. 쟁점

  쟁점주택 양도당시 1세대 1주택에 해당하는지 여부

 나. 관련 법령

 (1) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택 부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 (2) 소득세법 시행령

제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는「공공주택 특별법」제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항에 따른 1세대로 본다.

1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. 법 제4조에 따른 소득이「국민기초생활 보장법」제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것

2. 해당 주택의 보유기간 중에 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택이 있었을 것

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대 1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

 다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실들이 나타난다.

  (가) 쟁점외①주택은 2011.10.20. 청구인과 OOO가 건물신축판매업을 목적으로 동업계약을 체결한 후 2011.11.15. OOO세무서장으로부터 주택신축판매업으로 사업자등록증을 교부받아, 2012.2.21. 준공한 건물로서 사업자등록 내용 및 건물 현황을 보면 OOO과 같고, 2017.3.7. 청구인과 OOO이 쟁점외①주택을 OOO원에양도하는 매매계약(잔금지급일 2017.6.5.)을 체결한 사실이 매매계약서 등에 의하여 확인된다.

  (나) 쟁점외①주택은 2011.10.20. 주업종을 주택신축판매업으로 부업종을 비주거용 건물 임대업으로 사업자등록(OOO)을 하였으나, 신축판매 및 임대실적이 거의 없고, 2013년 제1기 부가가치세 과세기간 이후 무신고 또는 무실적 신고를 반복하여 2015.2.13. 관할 세무서에서 2014.6.30. 직권폐업시킨 사실이 확인되며, 이 건 양도소득세 신고 이후인 2016.5.1. 주업종을 주거용 건물 개발 및 공급업으로 하여 재차 사업자등록(OOO)한 사실이 확인된다.

  (다) 쟁점외①주택(OOO)의 부가가치세 신고내역은 OOO와 같다.

  (라) 청구인이 제출한 쟁점외①주택의 임대차내역은 OOO와 같다.

  (마) 처분청이 확인한 쟁점외①주택의 주택별 거주이력에 대한 분석내역은 OOO과 같다.

 (바) 쟁점외②주택은 2010.10.14. 청구인과 OOO(타인)가 건물신축판매업을 목적으로 동업계약을 체결하고, 2010.11.1. 처분청으로부터 사업자등록증을 교부받아, 2011.3.8. 신축한 건물로서 사업자등록 내용 및 건물 현황을 보면 OOO과 같고, 청구인은 2010.10.4. 건물신축판매업을 주업종으로 하여 사업자등록(OOO)하였으며, 2016.6.10. 쟁점외②주택을 OOO에게 일괄 양도한 후 폐업한 사실이 확인된다.

  (사) 2010년 제2기～2016년 제1기 부가가치세 과세기간 중에 쟁점외②주택의 부가가치세 신고 및 임대내역은 OOO과 같다.

  (아) 처분청이 확인한 쟁점외②주택의 거주이력내역은 OOO과 같다.

  (자) 쟁점외①주택(OOO)은 매매를 위하여 2012.2.18. 이후 OOO중개사사무실에 쟁점외②주택은 매매를 위하여 2011.5.28. 이후 OOO중개사사무실 및 2011.10.31. OOO공인중개사사무소 등에 매물로 접수한 사실이 매물 접수 확인서 등에 의하여 확인된다.

  (차) 청구인과 청구인의 배우자 OOO의 연도별 종합소득세 신고내역은 OOO와 같다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 건물신축 이전에 OOO와 건물신축판매업 동업계약을 체결한 후 세무서장으로부터 건설업/주택신축판매(공동사업장)업종으로 사업자등록증을 교부받아 건물을 신축한 사실이 확인되는 점, 청구인이 쟁점외①․②주택을 판매하기 위하여 신축직후부터 공인중개사사무실에 매매 물건으로 등록하는 등 지속적으로 매각을 위한 노력을 하였음이 공인중개사사무실의 매매물건 상세내용 및 매출접수 확인서 등에서 확인되고, 쟁점외②주택(OOO)은 2016.6.10. 양도하였으며, 쟁점외①주택(OOO)은 2017.3.7. 매매계약(잔금지급일 2017.6.5.)을 체결한 사실이 매매계약서 등에 의하여 확인되고, 청구인과 청구인의 배우자 OOO와 2004년부터 건설/주택신축판매업(소형주택)을 주업으로 사업을 계속적으로 영위한 사실이 종합소득세 신고서 등에 의하여 확인되는바, 청구인이 거주하였던 쟁점주택 이외 공동으로 신축하여 보유하고 있는 쟁점외①․②주택은 쟁점주택 양도당시 사업용 재고자산으로서 보유중인 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구인이 다주택자로서 1세대 1주택에 해당하지 않는다고 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.