주 문

OOO세무서장이 OOO 청구인들에게 한 2015년 귀속 양도소득세 합계 OOO의 경정청구 거부처분은 OOO 전 1,815㎡의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 매매사례가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 OOO 전 1,815㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 곳 493 대지 1,061㎡ 및 지상주택 97㎡(이하 “양도건물”이라 한다)를 상속을 원인으로 공동OOO 취득하여 OOO 양도하고 OOO 쟁점토지 및 양도건물의 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 신고(쟁점토지에 감면 적용)한 후, OOO 쟁점토지를 8년 이상 자경한 농지로 착오로 신고하였다는 이유로 OOO을 납부할 세액으로 하여 양도소득세 수정신고를 하였다.

〈양도소득세 신고내역〉

나. 처분청은 OOO 청구인들의 양도소득세 수정신고 무납부에 대하여 양도소득세를 경정․고지하였고, 청구인들은 같은 날 쟁점토지 인근 공인중개사의 ‘사실확인서’상 1평당 OOO(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점토지의 매매사례가액이라 하여, 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 산정하고 납부할 양도소득세를 OOO으로 하여, OOO의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 OOO 청구인들에게 경정청구 거부통지를 하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 (1)「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조에서 시가가 없거나 매매사례가액 등이 존재하지 아니하는 경우에 한하여 보충적 평가방법에 의한 기준시가로 평가하도록 하고 있는바, 쟁점토지 인근 토지의 상속개시일OOO 전후 6개월 및 상속개시일 전 2년 이내 매매사례가액(국토해양부의 실거래가액) 내역은 아래의 <표1>과 같다.

<표1>

 (2) 청구인들이 매매사례가액을 충분히 검토하여 양도소득세 예정신고를 신고하여야 하였으나, 세법에 대한 무지로 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 평가하여 양도소득세를 예정신고·납부하였는바, 매매사례가액으로 볼 수 있는 OOO의 ‘사실확인서’상 평당가액이 OOO이고, 아래 <표2>와 같이 쟁점토지 인근의 구체적인 매매사례가액이 있음에도 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 쟁점매매사례가액을 적용하여야 한다는 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

<표2> 매매사례가액

나. 처분청 의견

 (1) 청구인들은 OOO이 OOO 사망하자 OOO 상속세를 신고하면서 쟁점토지를 보충적 평가방법으로 평가하여 상속세를 신고하였고, 쟁점토지를 양도하면서 양도소득세 신고시에도 쟁점토지의 취득가액을 보충적 평가액으로 신고하였는바, OOO 상증법 시행령 개정 이전에는 시가의 범위에 포함하는 매매사례가액을 당해 자산의 매매 등의 거래가액에 한정하였으나, 상증법 시행령 개정 후에는 당해 재산과 유사한 재산의 거래가액도 시가로 간주 할 수 있게 되었음을 볼 때, 이는 당초 비교대상으로 인정하지 아니하던 재산을 새로이 비교대상에 포함시킨 것으로 ‘유사한 재산’의 범위는 엄격하게 해석하여야 할 것이다.

 (2) 농지의 경우 도로 및 농로와의 접근성, 위치, 고저, 방위 등에 따라 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 가격이 다를 수 있는 것인데, 청구인들이 쟁점토지 인근에서 2012년∼2014년 사이의 평당 평균 거래금액을 산정한 다음 인근 공인중개사가 작성한 ‘사실확인서’에 의해 매매사례가액을 평당 OOO으로 인정하여 달라고 주장하나, 쟁점토지의 매매사례가액이 되려면 최소한 특정 사례인 양도일, 토지 지번 등을 제시하여 이용현황, 용도, 개별공시가 등이 동일 또는 유사하여 쟁점토지의 매매사례가액으로 적정한지 여부를 검토하여야 함에도 청구인들은 이를 제시하지 못하고 있어 쟁점토지의 가액을 보충적 평가방법으로 평가함이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 상속개시일 현재의 시가로서 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 :　<별지>

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들은 OOO의 사망으로 쟁점토지를 상속받고 쟁점토지의 상속재산가액을 상증법상 보충적 평가방법에 의하여 상속세를 아래 <표3>과 같이 신고한 후, 이 건 심판청구 중인 OOO 쟁점토지를 OOO 전 521㎡의 실지거래가액인 ㎡당OOO을 매매사례가액으로 하여 상속재산가액을 OOO으로 수정신고를 하였으나, 납부할 세액은 과세미달로 납부하지 아니하였다.

<표3> 쟁점토지의 상속세 신고 내역

 (2) 청구인들은 쟁점토지를 OOO양도하고 OOO 쟁점토지의 취득가액을 상증법상 보충적평가액인 OOO로 하여 양도소득세를 아래 <표4>와 같이 신고하였고, OOO ‘8년 이상 자경 감면으로 오류신고’하였다는 이유로 양도소득세 수정신고를 하였다.

<표4> 쟁점토지 신고내역

 (3) 청구인들이 쟁점매매사례가액의 근거로 제시한 쟁점토지의 인근 ‘OOO’ 대표 OOO가 2016년 7월에 작성한 ‘사실 확인서’의 주요 내용은 아래와 같다.

 (4) 국세통합시스템상 쟁점토지는 상속개시일OOO 전후 6개월 및 상속개시일 전 2년 이내의 거래내역은 확인되지 않고, 쟁점토지 인근 동일 지목의 토지(전)에 대한 공시일OOO 현재 개별공시지가 내역은 아래의 <표5>와 같다.

<표5>

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속재산의 경우 상속개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의해 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고 수용가격ㆍ감정가격 및 매매사례가액 등 시가로 인정되는 것을 포함하며 시가를 산정하기 어려운 경우에 개별공시지가를 적용하도록 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정하고 있는바, 청구인들은 쟁점토지를 상속을 원인으로 취득하여 양도한 것으로 쟁점토지의 취득가액은 상증법상 감정가액 및 매매사례가액 등으로 시가를 산정하고 이러한 가액이 없는 경우에 한해 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여야 하는 점, 청구인들은 쟁점토지를 상속을 원인으로 취득하여 약 7개월 후에 양도하였는데 취득시점과 양도시점의 공시지가가 동일하고 농지로서 보유기간 동안 시가가 크게 변동될만한 요인이 없어 보이는 점, 청구인들이 제시한 매매사례가액은 국토교통부에 신고된 실지거래가액으로 쟁점토지와 같은 면적은 아니나 같은 리에 소재하고 농지로서 그 이용현황이 동일한 점, 매매사례가액의 실지거래가액이 기준시가 대비 1.87∼2.87배로 기준시가와 실지거래가액 간에 큰 차이가 있는 점, 쟁점토지 등 상속재산에 대하여 기준시가로 상속세를 신고한 후 매매사례가액을 적용하여 수정신고를 한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 취득가액은 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 매매사례가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련법령

 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(이하생략)

 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

 (3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 (4) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.

 (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.