[주 문] | |
OOO세무서장이 2017.8.7. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 명도소송 관련 변호사비용 OOO원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다. | |
[이 유] | |
1. 처분개요 가. 청구인은 2004.12.6. 상속으로 취득한 OOO 토지 175.9㎡, 건물(지하 1층∼지상 4층) 541.28㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2016.8.25. 매매를 원인으로 OOO원에 양도한 후, 2016.10.27. 전체 양도소득에서 주택분(4층) 양도소득을 면적비율로 안분하여 1세대 1주택 비과세로 제외하고, 나머지 소득금액에 대해 양도소득세를 신고․납부하였다. 나. 처분청은 2017.5.22.∼6.10. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 명도소송 관련 변호사비용 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비 부인하고, 지하층을 공부상의 용도대로 상가로 보았으며, 양도가액을 기준시가로 안분한 후 주택분은 비과세하여, 2017.8.7. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.23. 이의신청을 거쳐 2017.10.11. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장
(1) 명도소송으로 인한 명도합의금 지출은 필요경비 대상에 해당하듯이 당연히 이에 부수되는 변호사에게 지급한 쟁점비용도 필요경비에 산입되어야 한다. (2) 지하층은 청구인이 쟁점부동산을 상속으로 취득 후 수도시설 미비, 건물노화, 습기등으로 임대한 사실이 없고, 자식들의 그림 보관 등 창고로 사용하였는바, 주택 용도로 사용한 사실이 분명하고, 처분청이 현장 세무조사를 하였음에도, 용도가 분명하지 않기 때문에 공부상 용도에 따라야 한다는 의견은 부당하다. (3) 「소득세법」제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항, 「부가가치세법 시행령」제64조 제3항 등에서 토지와 건물을 함께 양도한 경우, 그 가액이 불분명할 때 안분계산하도록 규정한 것은 토지 그리고 건물 그 어느 하나의 가액을 산정(토지가액이 산정되면 건물가액은 자동계산)하기 위한 것임에도 처분청이 자의적으로 법령을 확대 해석하여, 주택과 주택 이외의 경우까지 기준시가로 안분하여 양도가액을 계산하는 것은 부당하다. 더구나, 별도의 건물도 아니고, 주택이 포함된 단일 건축물은 더욱 그러하고, 설령, 처분청 의견과 같이 기준시가로 안분계산 하더라도 기준시가보다 우선 적용되는 감정평가액으로 이를 안분한다면, 주택(4층) 감정평가액은 근린생활시설(3층)보다 높았으면 높았지 낮지는 않을 것인바, 필요하면 지금이라도 층별로 소급감정하여 정확한 과세소득을 계산하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 명도소송과 관련된 변호사 비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비 중 양도비 등으로서 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용에 해당되지 않는바, 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서, 증권거래세, 양도소득세 신고서 및 계약서 작성비용, 공증비용 등과 기타 이와 유사한 비용이 이에 해당한다. 합의금은 특약사항 이행을 위한 부득이한 지출이지만 쟁점비용은 이에 필수적으로 부수되는 비용으로 볼 수 없다. (2) 지하층을 임대한 사실 없이 창고로 사용했다는 주장만으로 주택 용도로 사용했다는 사실이 증명되는 것이 아니고, 설령 지하층을 상가․주택으로 공히 사용하였다 하더라도, 그 용도가 분명하지 아니하므로 공부상의 용도에 따라야 하며, 쟁점부동산 중 건물은 세무조사 당시 이미 철거되어 현장에 대한 조사를 실시한 사실이 없다. (3) 「소득세법」제100조 제2항에서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 가액 구분이 불분명할 때에는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제64조 제1호에서는 「소득세법」제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있으므로, 양도가액을 안분계산한 후 과세대상 양도차익을 계산하여야 함에도, 청구인은 쟁점부동산의 총 양도소득금액을 먼저 계산한 후 실질을 반영하지 않은 단순한 층수 비율로 안분계산 하였으므로 청구인이 주택(4층) 이외의 상가(지하 1층～지상 3층)의 양도소득금액을, 지하층 면적을 제외한 층수로 안분계산(3/4)한 것이 오히려 실질과세의 원칙에 위배되거나 자의적으로 해석한 것이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점비용을 쟁점부동산의 필요경비로 볼 수 있는지 여부 ② 쟁점부동산의 지하층을 주택 용도로 사용한 것으로 볼 수 있는지 여부 ③ 주택 및 상가의 가액을 안분함에 있어 면적비율로 안분하여야 하는지, 기준시가로 안분하여야 하는지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다) 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 라. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동 주택가격 제100조【양도차익의 산정】② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취․보관한 경우를 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다. 3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상 당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」제64조 제1항 제3호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제62조 제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액 (4) 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산 등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 1. 「하천법」·「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청은 2017.5.22.∼6.10. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였는바, 처분청이 제출한 조사내용 및 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2004.12.6. 쟁점부동산을 상속으로 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 2016.8.25. 양도하였고, 건축물대장상 쟁점부동산의 현황은 아래의 <표>와 같은바, 1990.3.16. 3층 및 4층을 증축하면서 동일자로 기존 2층(105㎡)을 주택에서 근린생활시설로 용도를 변경하였고, 4층은 주택으로 청구인이 계속 거주한 것으로 주민등록초본에 의해 확인된다. (나) 쟁점부동산의 양도계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 토지․건물 등 자산별 가액이 구분되어 있지 않으며, 쟁점부동산은 2016.8.25. 양도된 이후 양수인의 공동주택분양사업 시행에 따라 2017.3.23. 말소(건물 철거)된 것으로 말소건축물대장에 의해 확인된다. (다) 청구인은 2016.10.27. 양도소득세 신고시 실지거래가액에 의해 부동산 전체에 대한 양도소득금액을 계산한 후, 지하실은 주택과 상가 공동으로 사용한 것으로 하여 지상 4개 층에 면적비율로 안분하여 그 중 주택 4층에 대해 1세대 1세대 비과세로 전체 소득금액에서 1/4을 차감하고, 나머지 소득금액에 대해 양도소득세를 신고하였다. (라) 쟁점부동산 양도 관련 명도합의금 및 명도소송 내용은 아래와 같다. 1) 청구인과 양수인이 쟁점부동산 양도시 작성한 매매계약서 제5조(매도인과 매수인의 이행사항) 제6호는 아래와 같다.
1) 청구인과 변호사 간 사건위임계약서 및 현금영수증 사본에 의하면, 쟁점부동산 양도시 임차인(4명)의 부동산 명도소송과 관련하여 변호사비용 OOO원(2016.9.7. OOO원, 2016.10.21. OOO원)을 지급한 것으로 나타난다. 2) 명도소송은 합의로 종결된 것으로 확인되고, 명도(이주)합의서 사본에 따르면, 청구인은 임차인 4명에게 OOO원을 합의금으로 지급한 것으로 나타난다. (마) 청구인이 명도합의금을 OOO원으로 신고하였으나 실제 지출한 비용은 OOO원으로 확인되어 추가로 인정하고, 쟁점비용은 필요경비 부인대상이고, 지하층은 공부상 용도인 상가이다. 한편, 쟁점부동산의 양도가액을 4층은 주택(부수토지 포함)이므로 개별주택가격으로 하고, 그 외 부분은 일반건물 기준시가 및 개별공시지가로 안분하여 주택분은 비과세하고, 상가분은 과세대상이다 (바) 국세통합전산망 등에 의하면, 애완곤충을 판매하는 OOO이 2008.1.30. 쟁점부동산의 지하층 및 지상 2층을 임차하여 사업을 하다가 2010년 상반기부터는 지하층만 사용하다가 2014.12.8. 사업장을 이전한 것으로 나타난다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 지출한 쟁점비용이 필요경비에 해당하지 않는다는 의견이나, 「소득세법」제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에서 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비와 이와 유사한 비용으로 규정하고 있는바, 청구인과 양수인이 체결한 쟁점부동산 매매계약서 제5조 제6호에 청구인의 책임과 비용으로 세입자를 포함하여 명도한 후 인계하도록 약정되어 있는 점, 처분청이 명도합의서상 임차인 4명에게 지급한 합의금을 필요경비로 인정하였고 쟁점비용이 지급되었다는 사실에 대하여 다툼이 없는 점, 변호사비용은 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 발생한 비용으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점비용은 필요경비 대상에 해당된다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 지하층을 임대한 사실이 없고 자녀들의 미술품 및 그림 등의 보관장소로 사용하였으므로 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 국세통합전산망 등에 의하면 쟁점부동산에 임차하였던 OOO이 쟁점부동산의 지하층을 임차하여 2008년부터 2014년 전출시까지 영업용으로 사용한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 공부상에도 근린생활시설로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 지하층을 주택 용도로 사용하였다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살펴본다. 「소득세법」제100조(양도차익의 산정) 제2항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제6항에서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분․계산한다고 규정하고 있으며, 「부가가치세법 시행령」제64조 제1호는 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있는바, 청구인이 주택과 상가로 구성된 쟁점부동산을 양도하면서 총액으로 매매계약을 체결하여 토지 및 건물가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 주택분(부수토지 포함)은 공시된 개별주택가격을, 상가분은 일반건축물 기준시가와 개별공시지가(주택 외 부수토지)를 기준으로 안분계산하여 주택분은 비과세하고, 상가분에 대해 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |