주 문
OOO세무서장이 청구인들에게 [별지] 기재와 같이 한 2015.3.27. 증여분 증여세 합계 OOO원)의 부과처분은 경기도 OOO 답 2,850㎡ 외 15필지 합계 26,253㎡의 거래가액을 시가에서 제외하고 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조에 따른 시가가 있는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
이 유
1. 처분개요
가. 이OO은 2015.3.27. 배우자 조OOO 및 자녀 OOO을 제외한 4인을 이하 “청구인들”이라 한다)에게 경기도 수원시 OOO 등 38필지 63,449㎡’(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여(각자 지분은 4분의 1)하였다.
나. 청구인들은 쟁점토지를 기준시가로 평가(1㎡당 평균 OOO원)하여 2015.6.29. 처분청에 2015.3.27. 증여분 증여세 합계 OOO원(조OOO OOO원)을 신고․납부하였다.
다. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)이 2015.12.22.부터 2016.10.8.까지 증여세 조사를 실시하여 2015.4.14. 계약체결된 경기도 OOO 외 15필지 합계 26,253㎡’(이하 “비교토지”라 한다)의 매매가액(1㎡당 평균 OOO원)을 매매사례가액(시가)으로 보아 증여재산가액을 OOO원으로 산정하여 증여세를 과세하도록 과세자료를 통보하자, 처분청은 이에 따라 [별지] 기재와 같이 청구인들에게 2015.3.27. 증여분 증여세 합계 OOO원)을 결정․고지하였다.
라. 청구인들은 이에 불복하여 2017.5.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점토지와 비교토지는 아래와 같이 서로 유사성이 없어 비교토지를 유사한 자산이라고 볼 수 없으므로 비교토지의 매매가액을 시가로 볼 수 없다.
(가) 쟁점토지가 비교토지의 2.4배이므로 면적이 서로 다르다.
(나) 쟁점토지는 전, 답, 대지, 구, 잡종지 등 지목이 다양하고 건축물이 없으나 비교토지의 33%에 상당하는 면적에는 ‘영신연와’라는 상호의 적벽돌공장 등 건축물이 존재한다.
(다) 쟁점토지의 1㎡당 개별공시지가는 평균 OOO원이나 비교토지는 OOO원으로 서로 차이가 있다.
(라) 비교토지 일부(경기도 OOO 및 같은 동 38)에는 지상권이 존재한다.
(2) 비교토지의 매매계약은 조건성취부의 미확정 계약으로 잔금이 청산되지 아니하였고, 당초 계약내용 그대로 청산될지 알 수 없으므로 이를 매매사례가액으로 볼 수 없다.
(가) 비교토지는 계약금 중 일부인 가계약금만 수령한 조건성취부 거래로 일반적인 계약금, 중도금, 잔금 등의 지급조건과 다르며, 조합설립 신청요건 충족 및 인가와 같은 조건이 충족될 때 대금지급의 권리의무가 확정되는 특수한 거래이다.
(나) 매매대금의 10%만 수령한 조건성취부 미확정거래를 쟁점토지와 유사한 매매사례로 보는 것은 부당하다.
(다) 대금이 청산되지 아니하였음에도 계약만 체결되었다고 하여 이를 매매사례가액으로 인정한다면 시가를 조작하는 등 악용할 소지가 있다.
(라) 처분청 의견과 같이 도시개발구역으로 지정․고시된 경우 토지의 개별성과 관련없이 시가가 모두 동일하다면 해당 지역의 공시지가는 아무런 의미가 없게 되고 하나의 매매가액이 곧 시가가 된다는 결과가 되어 조세법률주의에 위반된다.
나. 처분청 의견
(1) OOO이 청구인들에게 쟁점토지를 증여할 당시 인근 모든 토지가 고색지구 도시개발이라는 목적으로 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)와 매매계약이 체결되었고, 도시개발구역 내 토지거래시 토지의 위치․지목․기준시가․건축물의 유무 등의 현황은 매매가액 결정에 영향을 미치지 않았으며, 모든 토지가 유사하게 취급되어 면적에 적정가액(1㎡당 OOO원)을 곱하여 산정한 가액으로 매매가액이 결정되었다.
도시개발구역 내 토지에 대한 거래가액 결정의 중요한 요인은 토지의 특성 및 현황보다는 거래시기라고 할 수 있으므로, 쟁점토지와 거래시기가 가장 근접한 비교토지의 매매가액을 매매사례가액으로 보는 것이 타당하다.
(2) 비교토지의 매매계약은 조건부계약으로 조건이 성취되지는 않았지만 도시개발사업 추진경과에 따라 조건이 성취될 것으로 보이고, 매매계약이 해제될 만한 특별한 사유가 없으며, 매매계약이 해제될 경우에도 아래 <표1>과 같이 매매가 확정된 인근 토지 매매가액과 비교토지의 매매가액이 유사하므로 후자를 시가로 볼 수 있다.
<표1> 고색지구 도시개발구역 내 토지 매매 현황
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 비교토지를 쟁점토지와 유사한 자산으로 보아 그 거래가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
② 매매대금이 청산되지 아니한 경우에도 매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부
나. 관련법령
(1) 상속세 및 증여세법
제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청이 제출한 심리자료는 아래와 같다.
(가) 경기도 수원시장은 2012.5.8. 쟁점토지 및 그 일대 다수 필지를 ‘고색지구 도시개발구역’으로 지정․고시(수원시 고시 제2012-125호)하였다.
(나) OOO은 쟁점토지의 증여 이전 아래와 같이 OOO와 매매계약을 체결하였다가 해약한 일이 있었다.
1) OOO을 대리하여 2014.9.18. 아래 <표2>과 같은 내용으로 쟁점토지를 OOO에게 약 OOO원)에 매매하기로 하는 양도계약(이하 “종전계약”이라 한다)을 체결하였다.
<표2> 종전계약의 매매대금 지급약정 등 주요내용
2) OOO원만 지급받은 상태에서 OOO의 동의없이 2015.3.27. 청구인들에게 쟁점토지를 증여하였고, OOO는 OOO이 종전계약을 이행하지 않고 쟁점토지를 청구인들에게 증여한 것에 대해 이의를 제기하였으며, 이에 OOO은 2015.8.16. OOO를 피공탁자로 하여 OOO원을 공탁하였다.
3) OOO는 2015.8.21. 쟁점토지에 청구금액을 OOO원으로 하여 가압류등기를 하였다가 2015.8.28. 공탁금 OOO원을 수령하고 2016.2.3. 가압류등기를 말소하였다.
(다) 청구인들은 쟁점토지를 기준지가로 평가하여 아래 <표3> 및 <표4>과 같이 증여세를 신고․납부하였다.
<표3> 청구인들의 증여세 신고 내용
(단위 : 원)
<표4> 증여세 신고시 쟁점토지 평가내역
(단위 : ㎡, 원)
(라) 조사청의 증여세 조사내용은 아래와 같다.
1) 조사청은 쟁점토지 인근에 위치한 아래 <표5> 및 <표6>와 같이 비교토지가 2015.3.26. 매맥계약이 체결된 사실을 확인하고 그 매매가액(1㎡당 OOO원)을 시가로 보았다.
<표5> 비교토지 내역
(단위 : ㎡, 원)
<표6> 비교토지의 매매가액 및 계약내용 등
(단위 : %, 백만원)
2) OOO가 고색지구 도시개발구역 내 토지소유자들과 체결한 계약 현황은 아래 <표7>과 같다.
<표7> 고색지구 도시개발구역 내 토지거래현황
(단위 : ㎡, 천원)
3) 비교토지의 매매계약서에는 아래 <표8>과 같은 내용이 기재되어 있으며, 고색지구 도시개발구역 내 다른 토지의 매매계약서도 유사한 것으로 나타난다.
<표8> 비교토지 매매계약서 주요내용
(마) OOO는 고색동 도시개발을 위해 토지매입시 토지의 용도, 면적, 지목, 기준시가, 건축물 유무(보상금 지급금액) 등을 검토하여 매입가액을 결정한 것이 아니라 도시개발구역의 통상적인 평당 시가를 면적에 곱하여 매입가액을 결정하였고, 비교토지 매입시 지장물(기숙사, 적벽돌공장)의 유무 및 영업보상금, 건축물가액의 보상금 등은 매매대금 결정에 아무런 영향을 주지 않았다고 확인서(2017.11.13.)를 제출하였다.
(바) 쟁점토지와 비교토지를 비교하면 아래 <표9>과 같다.
<표9> 쟁점토지와 비교토지 비교
(사) 고색지구 도시개발지역의 지형도상 쟁점토지와 비교토지의 위치 및 현황은 아래 <표10>과 같다.
<표10> 쟁점토지와 비교토지 지형도
* 노란색 부분이 쟁점토지, 파란색 부분이 비교토지
(2) 청구인들이 제시한 심리자료는 아래와 같다.
(가) 쟁점토지와 비교토지는 아래 <표11>과 위치, 면적, 지목, 이용현황, 기준시가 등 차이가 있다.
<표11> 쟁점토지와 비교토지 비교
(나) 비교토지 위에는 아래 <표12>와 같이 지상권이 있는바 법정지상권이 성립된 건물에 상응하는 보상을 건물주에게 지급하지 않고 토지소유자가 일방적으로 철거할 수는 없으며, 비교토지의 매매계약서에도 아래 <표13>과 같이 지장물 철거 및 세입자 이주에 대한 책임이 양도인에게 있음을 명시하고 있다.
<표12> 비교토지 일부 등기부등본
<표13> 비교토지 매매계약서 주요내용
(다) 처분청은 아래 <표14>와 같이 고색지구 도시개발구역 내 경매사례를 제시하였으나, ①과 ②는 매각허가결정일이 평가기간 밖이어서 매매사례로 적용할 수 없고, ③은 쟁점토지 면적의 0.5%에 불과하고 비교가능성도 현저히 부족하여 매매사례로 적용할 수 없다.
<표14> 고색지구 도시개발구역 내 토지 매매 현황
(라) 청구인은 기획재정부에 비교토지를 매매사례가액으로 적용할 수 있는지 여부를 질의하여 아래 <표15>와 같은 회신을 얻었으므로 비교토지 매매가액을 시가로 볼 수 없다.
<표15> 기획재정부 재산세제과-662(2017.9.26.)
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 비교토지를 쟁점토지와 유사한 자산이라 하여 그 거래가액을 매매사례가액으로 보아 시가로 적용하였으나, 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있으므로 현황이 다른 경우에는 이를 유사한 자산이라고 보아 시가로 평가할 수는 없다 할 것인바, 쟁점토지와 비교토지는 각각 38필지와 16필지로 대규모 토지의 집합이라 각각의 필지 및 전체의 면적․지목 및 그 구성비율․기준시가․이용상황 등이 서로 상이하여 유사한 자산이라고 인정하기는 힘든 점, 처분청이 시가라고 제시한 경매가액은 그것이 결정된 날로 보는 법원의 매각허가결정일(조심 2014서1498, 2015.1.2. 같은 뜻)을 기준으로 할 경우 평가기간에서 벗어나거나 비교가능성이 현저히 부족하여 시가라 하기는 곤란한 점, 비교토지의 매매가액은 처분청이 제시한 고색지구 도시개발구역 내 다른 토지의 그것과 비교하면 제일 높고 특히 나중에 거래된 토지의 그것보다도 높은 수준인 것으로 나타나는 점 등에 비추어 비교토지의 거래가액을 쟁점토지의 증여 당시 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.
다만, 쟁점토지가 소재한 고색지구 도시개발구역 내에 증여를 전후하여 여러 건의 토지거래가 있는 것으로 나타나므로 처분청이 비교토지 외에 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 있는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 부과처분의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(4) 쟁점①이 재조사로 결정되어 쟁점②는 별도로 심리할 실익이 없으므로 생략한다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.