주 문

OOO세무서장이 2017.4.28. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 1994.12.31. 취득한 충청남도 OOO 답 외 6필지 3,352㎡〈표1〉의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1994.12.31. 취득한 충청남도 OOO 3,352㎡(후술하는〈표1〉과 같고, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 2004.8.10. 취득한 그 지상건물 733.58㎡를 2016.4.20. 양도하고 2016.6.30. 양도가액을 OOO으로 하고, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도하고 신고한 가액이 적정한지 확인하고자 2017.3.21.부터 2017.4.9.까지 양도소득세 실질조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 그 취득가액을 환산가액을 적용하여 2017.4.28. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.7.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점토지는 청구인이 취득할 당시 1필지로 되어 있었으나, 도로 개설 등의 사유로 인해 7필지로 분할되었고 OOO과 연접하고 있어 청구인은 이를 판매시설을 설치하기 위한 목적으로 매입하였다.

 (2) 청구인은 전 소유자와 쟁점토지를 평당 OOO원에 매매하는 것으로 합의(합의과정에서 백만단위 금액은 제하고 합의)하여 총 매매금액을 OOO원으로 하여 매입하였으나, 청구인이 운영하던 화원의 화재로 쟁점토지를 취득하며 작성한 부동산매매계약서 및 관련서류가 소실되어 실지거래가액 증빙을 위하여 부득이 전소유자의 “거래사실확인서”를 첨부한 것이고, 전 소유자인 OOO이 사망(2006년)하였음은 물론 쟁점토지 취득 당시 전 소유자인 OOO은 73세의 고령으로 쟁점토지 매매계약 및 대금수수는 OOO의 확인서를 첨부하였다.

 (3) 청구인은 쟁점토지 매매계약일인 1994.5.27. 계약금 OOO원을 지급하였으나 자금 OOO원은 사정이 여의치 못하여 일시에 지급하지 못하고 수회에 걸쳐 분할 지급하였으며, 지연이자까지 지급하였다.

청구인은 전 소유자 OOO의 계좌로 쟁점토지 매입대금을 지급하였으나 22년이 지난 시점이라 계좌에 입금자가 표기되지 아니하여 청구인이 입금한 것으로 나타나지는 않지만 청구인이 입금한 것으로 추정되는 금액이 OOO원이고 나머지 금액은 OOO이 수차례에 걸쳐 청구인이 운영하는 사업체를 방문하여 현금으로 받아갔다.

일반적으로 부동산 매매에 있어 계약금은 총 매매대금의 10%를 수수하는 점을 보더라도 청구인이 쟁점토지를 취득한 금액이 OOO원이라는 사실을 알 수 있다.

 (4) 쟁점토지의 전 소유자인 OOO은 쟁점토지의 양도에 따른 소득 외 다른 소득이 전혀 없었던 점, 쟁점토지 외에 다른 부동산을 양도한 사실이 없는 점 등을 고려할 때 OOO의 계좌로 입금된 금액은 쟁점토지를 매도하며 그 대금으로 받은 것으로 추정할 수 있는바 쟁점토지의 취득가액이 OOO원임을 알 수 있다.

 설령, 청구인이 주장하는 OOO원이 취득가액으로 인정될 수 없다고 하더라도 OOO원은 쟁점토지의 취득가액으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인이 실거래가액 증빙자료로 제출한 “거래사실확인서”와 전 소유자 OOO의 통장내역 검토한바 취득계약서의 분실로 인해 계약일, 중도금․잔금 지급일과 거래금액 등이 얼마인지 확인이 불가능하고, 전 소유자의 통장에 입금된 금액이 쟁점토지의 매매대금으로 인한 입금액인지 여부 및 입금자가 명기되어 있지 않아 쟁점토지의 취득가액이 확인되지않으며, 청구인은 쟁점토지의 매매대금을 위한 자금출처 및 출금내역에 대하여 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.

 (2) 쟁점토지와 인접한 토지의 거래 현황을 조사한바 청구인은 쟁점토지를 평당 OOO원에 취득한 것으로 주장하나, 인근 충청남도 OOO 토지(이하 “비교토지”라 한다)의 2003년 평당 거래가액이 OOO원으로 나타나고 있어 비교토지보다 약 10년 전에 거래된 쟁점토지의 가액이 오히려 높다고 주장함은 신빙성이 없다고 판단된다.

 (3) 따라서 OOO이 작성한 “거래사실확인서”와 전 소유자인 OOO의 통장 입금내역으로 쟁점토지의 실거래가액이 OOO원이라고 인정하기 어렵고, 인근 비교토지와 견주어 보더라도 청구인의 주장에 신빙성이 없어 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산 취득가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액

   가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

   나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

 2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

 2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

 4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청은 청구인이 취득한 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 경정․고지하였다.

 (2) 쟁점토지 명세는 아래〈표1〉과 같다.

 (3) 청구인은 쟁점토지 전 소유자의 OOO으로부터 “거래 사실 확인서”를 받아 제출하였으며, 주요 내용은 아래와 같다.

 (4) 국세청 전산자료에 의하면 쟁점토지 전 소유자인 OOO의 쟁점토지 양도 당시 소득자료 및 쟁점토지 이외에 다른 부동산을 양도한 사실은 나타나지 않는다.

 (5) 청구인은 쟁점토지의 전 소유자인 OOO의 입출금거래내역서를 제출하였고, 아래〈표2〉의 명세가 청구인이 쟁점토지 매입대금으로 지급한 것임을 주장하고 있으며, OOO은 같은 계좌에는 1994.5.26.부터 1995.12.31.까지〈표2〉의 명세 외에 다른 입금액은 없는 것으로 나타난다.

 (6) 청구인은 2003.5.1.부터 현재까지 조경사업을 지속하고 있으며, 쟁점토지 부동산매매계약서 분실 사유로 OOO이 발급한 화재증명원을 제출하였으며, 그 내용은 아래와 같다.

 (7) 토지이용계획확인서에 의하면 비교토지는 2017.10.30. 현재에도 생산녹지지역 내 토지이고, 쟁점토지는 청구인이 취득당시 자연녹지지역으로 나타난다.

 (8) 청구인은 2017.10.31. 조세심판관회의에 참석하여 거래상대방의 아들이 취득가액을 확인하고 있고, 1994.11.1. 입금된 금액이 건축허가를 얻어야만 잔금을 지급한다는 특약으로 인하여 거래대금 지급이 지연되었고, 그에 따른 지연이자를 포함한 것으로 원단위까지 입금된 것이라고 진술하였다.

 (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산한 취득가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정하도록 규정되어 있는바, 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 하여 양도차익을 산정하였으나, 청구인이 쟁점토지의 실지 매매계약서를 제출할 수 없는 사유가 2010.11.28. 화재로 소실(화재증명서 제출)되었다는 주장과 전 소유자인 OOO이 2006년도에 사망하였고 거래 당시에는 OOO이 쟁점토지 매매계약 및 대금수수를 하여 그로부터 거래확인서를 받았다는 청구인의 주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 처분청에서 매매사례가액으로 제시한 비교토지는 생산녹지지역 내 토지이고, 쟁점토지는 자연녹지지역 내 토지로 매매사례가액으로 비교하기에는 적절하지 않다고 보이는 점, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 OOO에게 쟁점토지 매도당시 다른 소득이 나타나지 않고 쟁점토지 양도 외에 다른 부동산을 양도한 사실이 나타나지 않음에도 불구하고 OOO 계좌에 OOO원이 입금된 점, 중도금으로 1994.11.1. 입금된 OOO원이 이자까지 포함된 것이라는 청구주장이 설득력이 있어 보이는 점 등에 비추어 일응 청구주장이 타당성이 있다고 보이나, 쟁점토지의 신고․취득가액이 모두 밝혀졌다고 보이지 아니하는바, 쟁점토지의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.