주 문

 OOO이 2017.6.8. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과고지하였다가 2017.8.9. OOO원의 경정감 결정‧고지한 처분은 OOO의 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.8.17. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO주식회사에 OOO원에 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 1989.3.24. OOO으로부터 OOO 명의로 취득한 것으로 보고, 당시 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 산정하였으며, 쟁점토지가 재촌경작하지 아니한 농지로서 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 2017.6.8. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.

다. 이후 청구인은 2017년 7월 말경 쟁점토지가 그 지상에 타인 소유 건물이 소재하는 대지이므로 비사업용토지에 해당하지 아니한다고 주장하면서 쟁점토지 지상 건물의 건축물대장 및 건물등기부등본을 제출하였고, 이에 대하여 처분청은 청구인의 주장을 인정하여 2017.8.9. 청구인에게 양도소득세 OOO원 경정감 결정‧고지를 하였으며, 이에 따라 쟁점토지 양도에 따른 2016년 귀속 양도소득세의 최종 고지세액은 OOO원이 되었다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 청구인은 OOO에서 골프샵을 운영하던 중 사업관계상 알게 된 OOO으로부터 쟁점토지를 취득하였고, 당시 청구인은 쟁점토지 소재지 거주자가 아니어서 「농지법」상 농지취득자격증명을 받을 수 없었기 때문에 명의신탁해지라는 방법으로 소유권을 이전받았다.

 그리고, 매매계약서는 청구인의 부주의로 분실하였으나 당시 청구인은 OOO에게 매매대금을 지급하면서 영수증과 각서를 받았고, 동 영수증에는 OOO이 청구인으로부터 매매대금 OOO원을 지급받은 것으로 기재되어 있으며, “매매대금으로 수령한 금원 중에는 3월 말 지급되는 약속어음 OOO가 포함되어 있다”, “소유권이전하기 전후에 도로에 저촉되는 부분에 대한 보상금이 지급될 경우 보상금은 매수자에게 인도한다” 등 상당히 구체적인 내용이 기재되어 있다. 따라서, 이는 취득가액이 OOO원임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙에 해당한다.

 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점토지 취득 직후인 1992.11.18.경 OOO에게 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하여 주었으므로 당시 쟁점토지의 시가는 OOO원을 상회한다고 보아야 하고, 그렇다면 위 영수증에 기재된 매매가액 OOO원은 신빙성 있는 거래가액이라고 할 것이다.

 이와 같이 쟁점토지의 취득가액은 실지취득가액인 OOO원으로 인정되므로 처분청이 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 산정한 것은 잘못된 처분이다.

나. 처분청 의견

 쟁점토지의 폐쇄등기부에 의하면 1988.12.30. OOO이 매매로 쟁점토지의 소유권를 취득하였고, 1989.3.24. OOO이 매매로 쟁점토지의 소유권을 취득하였으며, 청구인은 1992.9.17. “1992.9.8. 명의신탁 해지”를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 취득한 것으로 되어 있으므로 청구인은 OOO으로부터 1988.12.30. OOO 명의로 쟁점토지를 취득한 것으로 볼 수 있는 점, 청구인이 제출한 “영수증”에는 OOO의 이름만 기재되어 있고, “각서” 역시 OOO의 이름만 기재되어 있으며, 그 작성일자가 “영수증”은 1991.12.23., “각서”는 1992.3.31.로 되어 있는 등 이를 취득가액이 입증되는 객관적인 증빙으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 환산가액에 따라 취득가액을 결정하여 양도소득세를 고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

 (1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

     「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점토지 등기부등본의 갑구(소유권)란에 의하면 청구인은 OOO로부터 1992.9.8.자 명의신탁 해지를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전받았고, 전 소유자들인 OOO은 1988.12.30. OOO으로부터 1988.12.29.자 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전받았으며, 청구인은 2016.9.23. OOO주식회사에게 2016.8.17.자 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전하여 준 것으로 나타나는바, 이에 대하여 청구인은 등기부등본상으로는 명의신탁 해지를 원인으로 OOO로부터 쟁점토지의 소유권을 이전받은 것으로 되어 있으나 실제로는 OOO으로부터 취득하였고, 등기부상 소유권취득원인이 명의신탁해지로 기재된 것은 청구인이 쟁점토지 소재지 거주자가 아니어서 「농지법」상 농지취득자격증명을 받을 수 없었기 때문이라는 주장이다.

 (2) 청구인은 쟁점토지 취득 당시 양도인인 OOO으로부터 받은 영수증에 의하면 OOO이 쟁점토지 매매대금으로 OOO원을 지급받은 것으로 기재되어 있다고 하면서 OOO 명의의 영수증을 제출하였는바, 동 영수증에는 OOO 등의 내용이 각각 기재되어 있고, 동 영수증의 작성일자는 OOO로 되어 있다.

또한, 청구인은 OOO에 출석하여 위 영수증은 쟁점토지 취득 당시 청구인이 운영한 골프샵에 비치되어 있던 업체 홍보용 메모장의 뒷면에 작성한 것이라고 하면서 동 영수증 원본을 제시하였는바, 동 영수증 원본은 그 색상 및 상태로 보아 상당히 오랜 기간 전에 작성된 것으로 판단되고, 그 뒷면에는 OOO라고 인쇄되어 있어 해당 메모장은 1990년대에 사용되던 것으로 표기되어 있다.

 (3) 청구인이 제출한 OOO 명의의 각서에는 OOO에 대하여 기히 발급한 인감증명 유효기간 내에 등기필 되지 않을 시에는 인감증명 재발급해 줄 것을 각서함”, “단 위 부동산에 대한 잔대금 전액 수령OOO 하였음” 등의 내용이 각각 기재되어 있고, 동 각서의 작성일자는 1992.3.31.로 되어 있다.

 (4) 처분청이 제출한 쟁점토지 환산취득가액 산정 내역에 의하면 처분청은 쟁점토지의 취득시기를 OOO 명의로 소유권이전등기된 날인 1989.3.24.로 보았고, 1990년 이전 연도의 공시지가 산정 방법인 “취득시 등급가액 ÷ {(직전등급가액 + 1990.8.30. 등급가액) ÷ 2}× 1990.8.30. 공시지가”의 산식에 따라 쟁점토지 취득 당시의 공시지가를 OOO원으로 산정하였으며, “양도당시의 실거래가액( OOO원) × 취득당시의 기준시가OOO ÷ 양도당시의 기준시가OOO”의 산식에 따라 쟁점토지의 취득환산가액을 OOO원으로 산정하였다.

 (5) 1990년부터 2017년까지 쟁점토지의 개별공시지가는 <별지>와 같이 나타난다.

 (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과고지하였으나, 청구인이 실지취득가액의 근거로 제출한 영수증에는 쟁점토지의 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고 각서에는 쟁점토지에 대한 잔대금을 가계수표로 전액 수령하였다고 기재되어 있는 점, OOO의 당시 청구인이 제시한 영수증과 각서의 원본을 보면 종이의 색상이나 상태 등에 비추어 상당히 오래 전 작성된 것으로 보이고 영수증 작성에 사용된 종이의 뒷면 일자를 기재하는 곳에 1990년대 날짜를 기재할 수 있도록 인쇄가 되어 있어 해당 문서가 날짜를 소급하여 작성된 것으로 보이지 아니하며 매매거래와 관련한 조건 등이 구체적으로 기재되어 있어 해당 문서가 쟁점토지 취득 당시 작성된 것이라는 청구인의 주장이 신빙성이 있어 보이는 점, 쟁점토지 취득시점에 가까운 1990년의 개별공시지가는 OOO원이고 양도시점인 2016년도의 개별공시지가는 OOO원으로서 그 지가 상승률이 약 OOO이고, 청구인이 실지거래가액으로 주장하는 취득가액 대비 양도가액의 비율은 약 OOO로서 양자의 가격 상승률에 큰 차이가 없는 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 이 건은 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부‧매매계약서‧영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보기 어려운바, 처분청이 쟁점토지 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과고지한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.