주 문

OOO세무서장이 2017.6.7. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1978.8.22. 매매를 원인으로 하여 취득한 OOO대로 1351-1 토지 155㎡ 및 그 지상 겸용주택 102.63㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2015.11.3. 최OOO에게 OOO원에 양도한 후 2015.11.30. 1세대 1주택(고가주택)의 양도로 보아「소득세법 시행령」제160조의 고가주택에 대한 양도차익 계산 규정을 적용하여 양도소득세 OOO원을 예정신고,납부하였다.

나. 처분청이 2017년 2월 쟁점주택 양도에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택 양도당시 청구인의 배우자인 김OOO이 소유하고 있던 OOO로 45, 1동 1005호(28.485㎡, 이하 “쟁점①오피스텔”이라 한다)와 같은 동 1223호(28.248㎡, 이하 “쟁점②오피스텔”이라 하며, 쟁점①오피스텔과 합하여 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 실제 주거용으로 임대·사용되고 있는 사실을 확인하고, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 1세대 3주택 보유자인 것으로 보아「소득세법 시행령」제160조의 적용을 배제하여 2017.6.7. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.6.14. 이의신청을 거쳐 2017.9.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점오피스텔은 배우자 김OOO이 노후를 위하여 취득한 오피스텔로 거주목적으로 사용한 사실이 없는바, 청구인이 40여년간 거주하다 양도한 쟁점주택은 아래와 같이 1세대 1주택(고가주택)에 해당한다.

 (1) 청구인의 배우자 김OOO과 쟁점오피스텔의 임차인 간에 작성된 임대차계약서를 보면 임차인은 업무용 이외 거주목적으로는 사용하지 못한다는 조건으로 계약을 체결한 사실이 확인되고 김OOO은 당연히 임차인이 거주목적 아닌 사무실로 사용하고 있어 지금까지 처분청에 일반과세자로 부가가치세를 신고,납부하여 왔던 것이다.

 (2) 쟁점①오피스텔의 임차인 이OOO은 보험모집원으로 위 오피스텔에서 보험모집업무 등의 일을 하면서 업무용으로 사용하였다고 확인하고 있다.

 (3) 처분청은 쟁점②오피스텔을 임차한 외국인이 동 오피스텔을 체류지로 신고하였으므로 주거용으로 사용하였다는 의견이나, 입국신고서에 체류지를 기재하도록 되어 있는 외국인 임차인이 체류지로 신고하고 이를 근거지로 영어학원의 원어민 영어교사로 활동하면서 동시에 출강시간 이외의 시간에는 동 오피스텔에서 원어민영어교습소를 운영하였다고 주변 인물, 중개사 및 관리사무소장이 확인하고 있으며, 중개사는 임차인이 쟁점①오피스텔을 보험모집업무를 하는 업무용으로 사용하였다는 사실도 함께 확인하고 있는바, 오피스텔을 체류지로 신고한 사실은 과세근거가 되지 못한다.

 (4) 쟁점오피스텔에는 거주목적으로 주민등록이 전입신고된 사실이 없음이 전입세대확인원으로 나타난다.

 (5) 처분청은 2011년 10월부터 2017년 1월까지의 쟁점오피스텔의 전기,가스요금이 주거용이라서 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 추정하였으나, 청구인이 제출한 확인서 및 사업자등록증과 같이 쟁점①오피스텔은 2016.4.15.부터 2017년 1월까지는 김OOO이 동 장소에서 사업자등록을 한 다음 업무용으로 사용하였음을 확인하고 있고, 2017년 2월부터 현재까지는 (주)OOO가 업무용으로 사용하고 있음에도 지금까지 계속하여 주거용으로 전기요금이 부과되고 있어 이를 확인한바, 한국전력에서는 오피스텔 전체를 모두 주거용으로 하여 전기요금을 부과하고 있었고 가스요금 역시 오피스텔 전체를 주택용으로 부과하고 있었다.

  따라서 쟁점오피스텔의 전기요금이 주거용으로 부과되었다고 하여 이를 주거용으로 사용하였다고 추정하는 것은 잘못된 판단이다.

 (6) 처분청은 쟁점오피스텔의 수도요금이 업무용으로 부과된 사실을 확인하였는바, 이는 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하지 않았다는 것으로 단순히 전기,수도요금의 부과내용만으로 주거용으로 사용하였는지 여부를 판단하는 것은 오류의 소지가 있으며, 이를 근거로 과세하는 것은 근거과세원칙을 위배한 것이다.

 (7) 처분청 조사담당자가 현지 출장하여 확인한바, 주변인들 및 관리사무소 소장 및 임차인 등은 쟁점오피스텔을 사무실로 사용하였다고 확인하고 있고, 조사시점에도 쟁점오피스텔을 사무실로 사용한 사실이 확인된다.

 (8) 청구인은 김OOO이 쟁점오피스텔을 취득한 이후 현재까지 사무실로 임대하기 위하여 부동산임대사업자등록을 한 다음 지금까지 계속하여 일반과세자로 7년간 부가가치세를 신고,납부하고 있었고, 처분청도 이를 확인하고 있다가 갑자기 양도시점에서 특별한 근거도 없이 주거용으로 사용하였다고 하면서 이 건 양도소득세를 부과하였다고 주장하는바, 이는 “세법의 해석 또는 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 과세의 형평성과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권을 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다“라는 세법적용의 원칙을 위배한 것이다.

  또한 청구인이 쟁점오피스텔을 양도하기 전에 처분청이 이를 주거용으로 사용하였다고 하여 기왕에 납부한 부가가치세를 환급하고 사업자등록을 면세사업자로 정정하였더라면 청구인이 주택임대사업자등록을 하여 1세대 1주택(고가주택) 여부에 대한 다툼이 발생하지 않았을 것이나, 처분청이 2008년부터 현재까지 청구인을 일반과세자로 인정하여 1세대 1주택(고가주택)으로 판단하였는바, 청구인은 세법적용의 원칙과 함께 신의성실의 원칙을 위배한 것이다.

 (9) 처분청은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 사실을 확인하지 못하고 오로지 주거형 오피스텔이라는 분양당시 광고문과 함께 가스렌지, 세탁기 및 씽크대가 설치되어 있고 목욕시설이 있는 화장실이 있으므로 주거용으로 사용하였다고 추정하여 과세한 것인바, 세법적용의 가장 기본적 원칙인 근거과세의 원칙에 위배된다.

  또한 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제2조의2에서 “오피스텔은 85평방미터 이하로서 상,하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식화장실 및 목욕시설을 갖출 것”이라고 규정이 되어 있는바, 부엌 등은 소유주가 거주목적으로 임의로 설치한 것이 아니라 의무적으로 갖추도록 되어 있는 것이고 쟁점오피스텔 역시 처음부터 인텔리전트 시스템을 갖추고 있었는바, 이로 인하여 주거용으로 사용하였다고 추정하는 것은 오피스텔의 개념을 잘 이해하지 못한 것이다.

 (10) 청구인 등이 노후에 생활비를 충당하기 위하여 오피스텔을 분양 받은 후 거주목적으로 사용할 수 없다는 조건으로 임차인들에게 임대한 오피스텔을 아무 근거도 없이 오로지 추정만으로 거주목적으로 사용하였다고 주장하면서 40년간 오직 집 한 채만을 거주하다 양도한 청구인에 대하여 한 채의 가격이 OOO원 미만인 오피스텔 가격보다 훨씬 많은 양도소득세를 부과하는 것은 세법적용 및 신의성실의 원칙, 법의 합목적성 등에 비추어 실질적,상식적으로 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점오피스텔은 그 구조가 상시 주거용으로 사용될 수 있는 상태로 확인되었고, 양도 당시 임차인 또한 실제 주거용으로 사용한 것으로 판단되므로 쟁점주택은 1세대 1주택(고가주택)에 해당하지 아니한다.

 (1) 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 ‘주택’의 개념은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물일 것, 사실상 상시 주거용으로 사용되는 건물일 것, 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 생태에 있는 건물일 것으로 정의할 수 있고 본래 용도가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 용도에 적합한 상태로 유지ㆍ관리되고 있는 이상 그 본래 용도에 따라 ‘주택’에 해당하는지 여부를 판단(대법원 2005.4.28.선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)하므로, 소유권자가 작성한 매매계약서상의 문구(특약사항) 및 부가가치세 신고여부 및 소유자의 부주의 등이 쟁점오피스텔을 주거용으로 판단하는데 근거사항이 되지 못한다.

 (2) 청구인이 제출한 임차인 김OOO의 확인서를 보면, “(중략) 쟁점①오피스텔을 2016.4.15. 임차하여 2017년 2월까지 계약서상 약정과 같이 업무용으로 사용한 것이 사실임을 확인합니다.”로 되어 있고, 고지된 양도소득세는 2015년 귀속으로 2015년 당시 임차인이 업무시설로 사용하였다는 것에 대한 증빙이 되지 못할 뿐만 아니라, 쟁점②오피스텔이 주거용인지 여부에 대해서는 반증의 근거가 되지 못한다.

 (3) 2015년의 쟁점오피스텔 임차인은 아래와 같은바, 쟁점①오피스텔의 임차인 이OOO은 2015.4.7.부터 2016.4.6.까지 임대차계약을 하였고, 임차개시일 당시 동일한 오피스텔 106호에 독립 세대주로 전입신고를 한 것으로 되어 있으나, 106호는 OOO공인중개사사무소의 사업장으로 주거공간으로 볼 수 없음에도 불구하고, 생활의 근거가 전혀 없는 공간에 전입신고를 해놓았던바, 임차인이 전입신고를 안 한 것이 업무시설이라는 주장에 대한 근거가 되지 못한다.

  또한 쟁점②오피스텔의 임차인 OOO의 외국인등록 사실증명원을 확인하면 등록체류지(주소)를 동 오피스텔로 하여 2015.7.15.에 신고하였다가 2017.2.14. 동일 소재지 1510호로 변경신고를 하였는 바, 2015년∼2016년 기간 동안 동 오피스텔을 생활의 근거가 되는 곳(주소)으로 분명하게 신고한 내역이 확인된다.

 (4) 수도요금과 전기요금 부과와 관련하여 관할 수도사업소에 문의한바, 쟁점오피스텔 전체에 계량기가 설치되어 전체에 대한 요금이 업무용으로 부과되는 것일뿐 각 호에 요금이 부과되는 것에 대해 관리하지 않고 있다고 회신하였고,

  전기요금의 경우 한국전력공사에 확인한바, 쟁점오피스텔 모두 2011년 10월부터 2017년 1월까지 계속해서 주거용으로 부과가 되는 등 최근 약 6년 동안 주거용으로 부과되었다는 사실은 쟁점오피스텔은 실제 주거용으로 사용되었다는 사실판단에 중요한 근거가 되는 자료로 판단된다.

  OOO에도 쟁점오피스텔에 대하여 2010년 9월부터 현재까지 주택용으로 도시가스가 공급되고 있음을 회신하였다.

 (5) 관리사무소 소장의 진술만으로 쟁점오피스텔을 사무실로 보아야 할 상당한 근거가 되지 않고, 조사기간 중 쟁점오피스텔을 현장확인한바, 당시 임차인은 퇴거하여 공실인 상태였고 내부에는 주인을 알 수 없는 사무용 책상 2개씩 각 호에 비치되어 있었으며, 싱크대, 가스렌지, 세탁기, 냉장고가 설치되어 있었고 복층 구조로 화장실 내부에는 세면대 옆에 샤워기가 설치되어 있으며, 도시가스 보일러(개별난방)가 설치되었고, 바닥에 난방배관이 설치되어 바닥 난방이 가능하고, 현관에서 신발을 벗고 내부(바닥 장판)로 들어오는 구조로 되어 있어, 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있는 건물로 확인되었다.

  또한 쟁점주택 양도당시 쟁점②오피스텔에 거주한 임차인은 근로소득자로 사실상 상시 주거용으로 사용한 것으로 판단되고, 쟁점①오피스텔의 임차인은 사업소득자이긴 하나, 보험모집인으로 연말정산 사업소득만 있는 자로, 전입신고된 장소(동일 오피스텔 1층 상가)를 주거지로 볼 수 없는바, 쟁점②오피스텔을 사실상 상시 주거용으로 사용한 것으로 보인다.

 (6) 배우자 김OOO이 2005년에 사업자등록을 하고 현재까지 부가가치세를 계속하여 신고하였다고 주장하나, 일반과세자로 임차인에게 매월 월세액에 대해 현재까지 단 한 번의 세금계산서도 발행하지 않았고, 월세액은 신고하지 않고 거짓으로 임대공급가액명세서를 작성하여 신고하여 온 점 등의 불성실한 신고내역이 확인되며, 2005년부터 현재까지 부가가치세 신고를 이행한 사실만으로 처분청이 지금까지 쟁점오피스텔을 사업용으로 확인하였다는 주장은 근거가 없는 것이다.

 (7) 청구인은 이 건 과세처분이 근거과세의 원칙에 위배된다고 주장하나, 쟁점오피스텔을 현장 확인하고, 임차인이 퇴거하여 공실인 공간에 사무용 책상 각 2개가 놓여있는 점 외에 싱크대, 세탁기, 냉장고, 세면대, 샤워시설, 바닥난방 보일러 등이 설치되어 있는 것을 확인하여 쟁점오피스텔 모두 상시 주거용으로 사용이 가능한 구조임을 확인하였고, 양도소득이 귀속되는 과세연도의 임차인 2명의 사업여부, 체류지 등을 공문서로 확인하였으며, OOO도시가스공사, 한국전력공사 등에 도시가스 및 전기의 요금부과가 주택용, 주거용으로 수 년간 계속해서 부과되었다는 사실을 근거로 이 건 양도소득세를 고지하였는바, 과세근거가 없다는 주장은 적절하지 않다.

 (8) 추가적으로 쟁점오피스텔에는 싱크대, 가스렌지, 냉장고 등의 취사시설이 분양 당시부터 설치되어 있었고, 2007년 분양광고 등을 통해 주거용 오피스텔, 서비스드레지던스의 용어로 주거용 건축물이었음이 인터넷 기사 등에서 확인되며, 부동산 중개 광고 등을 통해서도 ‘싱글들이 모여 사는’ 오피스텔이란 문구로 쟁점오피스텔을 소개하는 글이 인터넷 상에서 여러 건 확인된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

배우자가 보유한 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택을 양도한 청구인에게 1세대 1주택(고가주택)에 대한 양도차익 계산 규정의 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

제95조(양도소득금액) ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 (2) 소득세법 시행령

  제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다.

⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익 등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

 법 제95조 제1항에 따른 양도차익x(양도가액-9억원)/양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액x(양도가액-9억원)/양도가액

 (3) 주택법

  제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

2. "공동주택"이란 건축물의 벽,복도,계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청이 제출한 심리자료 및 청구인이 제출한 자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

  (가) 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래와 같다.

  (나) 쟁점주택 양도당시 청구인과 그 세대원(배우자 김OOO)의 건물보유 내역은 아래와 같다.

  (다) 국세청전산망에 의하면 김OOO은 2005.10.2. 쟁점오피스텔 임대사업자로 사업자등록을 하여 사업을 영위중이며, 2002년 제2기부터 2015년 제2기까지 부가가치세 신고,납부를 한 것으로 확인되는바, 그 신고내역을 보면 대부분 세금계산서를 발급하지 않은 것으로 나타난다.

  (라) 청구인이 당초 신고한 2015년 제2기 부가가치세 신고서상의 부동산임대공급가액명세서와 실제 임대차계약서의 내용은 아래와 같다(청구인은 월임대료 OOO원이 부가가치세 없는 금액임을 인정).

  (마) 2015년 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔 임차인들의 주소지(체류지) 변경 이력은 아래와 같다.

<쟁점①오피스텔 임차인 이OOO의 주소지 변경 이력>

<쟁점②오피스텔 임차인 OOO의 체류지 변경 이력>

  (바) 쟁점주택 양도당시의 쟁점①오피스텔의 임차인 이OOO과 부동산중개인인 공인중개사 유OOO이 작성한 확인서에 의하면, “쟁점오피스텔을 주거용(거주목적)으로 사용한 사실이 없다”고 기재되어 있다.

  (사) 김OOO이 2017.3.25. 작성한 사실확인서에 의하면, “쟁점①오피스텔 업무시설을 2016년 4월 15일에 임차하여 2017년 2월까지 계약서상 약정과 같이 업무용으로만 사용한 것이 사실임을 확인합니다.”라고 기재되어 있으나, 국세청전산망에 김OOO이 위 임차기간 동안 쟁점①오피스텔을 사업장소재지로 사업자등록을 한 이력은 나타나지 않는다.

  (아) 청구인은 불복청구일 현재도 업무용으로 사용하고 있다고 주장하면서 쟁점①오피스텔의 임차인 ㈜OOO와 2017.4.5. 계약한 임대차계약서 사본, 쟁점②오피스텔의 임차인 박OOO과 2017.3.29. 계약한 임대차계약서 사본을 각각 제출하였으며, 국세청전산망에 ㈜OOO의 사업장소재지는 OOO동으로, OOO의 사업장소재지는 쟁점②오피스텔로 확인되며, 월 임대료에 대해 세금계산서가 발행된 사실이 확인된다.

  (자) 지방세 세목별 과세증명서(재산세)에 의하면, 2008년부터 2015년까지 쟁점오피스텔의 재산세는 업무용으로 부과된 것으로 확인된다.

  (차) 청구인은 쟁점오피스텔의 임대차계약서와 사진 등을 제출하였다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔의 구조가 상시 주거용으로 사용될 수 있는 상태로 확인되었고, 양도 당시의 임차인도 실제 주거용으로 사용한 것으로 판단되므로 쟁점주택은 1세대 1주택(고가주택)에 해당하지 않는다는 의견이나, 청구인의 배우자 김OOO과 쟁점오피스텔의 임차인 간에 작성된 임대차계약서를 보면 임차인이 업무용 이외 거주목적으로 사용하지 못한다는 조건으로 계약을 체결한 점, 김OOO은 이에 따라 당연히 임차인이 거주목적이 아니라 사무실로 사용하고 있는 것으로 알고 처분청에 일반과세자로 7년간 부가가치세를 신고,납부하여 온 점, 관리사무소장 또는 중개사 등에 의하면 임차인이 쟁점오피스텔을 보험모집업무용(쟁점①오피스텔) 및 원어민영어교습소(쟁점②오피스텔)로 운영하였다고 진술한 점, 청구인으로서는 임차인이 당초의 임대차계약에 반하여 이를 거주목적으로 사용할 것으로 기대하기는 어려웠을 것으로 임차인이 동 오피스텔을 거주목적으로 사용하였다는 명확한 증빙도 제시되지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 1세대 1주택(고가주택)에 해당하지 않는다고 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.