주 문

OOO세무서장이 2016.11.22. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 전소유자에 대한 소명요청 등의 방법으로 서울특별시 OOO 대지 178.1㎡ 및 건물 386.6㎡의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 1996.1.5. 서울특별시 OOO 대지 178.1㎡ 및 건물 386.6㎡(취득당시에는 3층이었다가 4층으로 증축, 대지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2015.10.21. 양도하고 2015.12.31. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 전소유자인 유OOO, 이OOO이 신고한 양도가액 OOO원을 적용(증축한 4층은 환산취득가액으로)하여 2016.11.22. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.17. 이의신청을 거쳐 2017.6.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

1) 전소유자는 쟁점부동산을 취득한 후 3개월만에 양도하였고, 이에 쟁점부동산을 실거래가액으로 신고할 수밖에 없어 청구인은 사실과 다른 계약서를 작성하게 되었으므로 전소유자가 신고한 양도가액 OOO원은 실제 거래금액이 아닌 다운 계약서상의 금액이다.

  또한 쟁점부동산은 일명 문정동 OOO 거리에 위치하고 있고, 쟁점부동산 취득당시 최대 호황을 누리던 시기이며, 전소유자는 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 것으로 신고한바, 청구인에게 쟁점부동산을 OOO원으로 양도한 것으로 본다면 전소유자들은 OOO원을 투자하고도 쟁점부동산의 취득세 및 등록세에도 못 미치는 금액의 차익을 남긴다는 것이므로 이는 통상적인 거래관행에 비추어 납득이 되지 않는다 할 것이다.

 (2) 청구인은 1996.1.5. 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였고, 쟁점부동산을 담보로 1996.1.23. 주식회사 OOO은행으로부터 OOO원을 대출받아 쟁점부동산의 취득자금으로 사용하였으며, 청구인이 쟁점부동산을 매수하기 이전인 전전소유자의 근저당(1994.5.10. 설정, 채권최고액 OOO원)은 청구인이 승계하여 위 대출로 상환하고 1996.1.30. 근저당을 말소한 것이다.

  또한 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 중 OOO원은 은행의 차입이고, 나머지 취득자금은 청구인의 계좌 출금내역을 제출하였으며, 쟁점부동산 취득당시에는 수표나 현금 등으로 자금을 인출하여 거래한 것이 관행이었다.

 (3) 일반적으로 제1금융기관이 부동산 담보대출을 실행할 경우 담보대상 부동산의 감정가액에서 부채인 임대보증금 등을 차감한 가액의 60% 상당액을 대출하는 것이 관례인바, 청구인이 쟁점부동산을 담보로 OOO원을 차입한 사실에 의하여 당시 시세가 OOO원임이 객관적으로 증명된다 할 것이다.

 (4) 처분청은 취득당시 쟁점부동산 주변시세는 조사하지 않고 취득시기가 한참 지난 2003년, 2004년 일간지 내용으로 주변 시세를 평가하여 청구인이 신고한 취득가액을 부인하였으나 쟁점부동산과 주변 비교대상 부동산은 거래시기․위치․규모․토지의 특성이 달라 단순비교를 할 수 없다 할 것이다.

  따라서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액 OOO원을 허위로 보아 전소유자의 양도가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 실제 OOO원에 취득하였고, 쟁점부동산의 거래 당시 OOO 거리는 활성화 되어 이 가액은 높은 가액이 아니라고 주장하나, 전소유자가 쟁점부동산을 OOO원에 실제 거래한 것으로 신고하였고, 전소유자가 쟁점부동산을 OOO원에 취득하여 3개월 후 청구인에게 OOO원에 양도하였다면 쟁점부동산이 3개월 만에 OOO원 이상 급등할 만한 사유가 있어야 할 것이나 이러한 내용이 확인되지 않는다.

 (2) 조사당시 청구인은 취득자금에 대한 금융증빙 등을 제시하였으나 계약서상의 거래일자와 금액이 일치하지 않고, 쟁점부동산의 등기접수일 이후에 대금을 지급한 내역도 있으며, 청구인은 이의신청 등을 거치면서 당초 제출한 대금 지급 내역 등을 번복하고 있다. 또한 쟁점부동산 취득당시 청구인은 여러가지 사업을 영위하여 쟁점부동산의 취득대금으로 지급하였다고 주장하며 제출한 현금 인출내역은 사업상 다른 현금 거래와 구별되지 않는다.

 (3) 청구인이 제출한 취득계약서에는 계약일이 기재되지 않아 실제 계약일을 알 수 없고, 통상적인 매매계약과 다르게 계약금 및 중도금을 여러번 분할하여 지급하였다고 주장하나 현금 등으로 지급되어 청구주장이 입증되지 않으며, 청구인은 근저당설정금액을 인수하였다고 하였으나 제출된 계약서에 이러한 사항이 나타나지 않는다.

  따라서 청구인이 신고한 취득가액을 거짓으로 보아 전소유자의 양도가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 부인하고 전소유자의 양도가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 취득계약서(사본)를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 이OOO, 유OOO으로부터 OOO원에 매수하는 것으로 하여 계약금 OOO원은 1996.1.4.에 지급하는 것으로 하며, 공인중개인 없이 쌍방합의에 의하여 작성된 것으로 나타나나 계약서 작성 일자는 기재되어 있지 않고, 청구인이 전전소유자의 대출금 및 관련 임차보증금을 인수한 것에 대한 내용은 나타나지 않는다.

 (2) 쟁점부동산 중 대지에 대한 폐쇄등기부 증명서의 주요내용은 아래와 같고, 청구인은 19번의 대출을 받아 승계받은 17번 근저당권을 말소하였다고 주장한다.

 (3) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액에 대한 금융자료를 제출하였고 이를 정리하면 아래 <표1>과 같으며, 또한 1996.1.30. OOO은행으로부터 OOO원의 대출을 받아 전전소유자가 설정한 근저당금액 OOO원을 청구인의 통장으로 입금 받았다고 주장하면서 증빙으로 계좌내역을 제출하였다.

<표1> 금융자료 등 소명내역

(단위 : 백만원)

 (4) 처분청은 청구인이 쟁점부동산 취득당시 아래 <표2>와 같은 사업을 영위하여 통장 출금액이 쟁점부동산의 취득자금인지 타 사업과 관련된 것인지 여부가 확인되지 않는다는 의견이다.

<표2> 쟁점부동산 취득당시 청구인이 영위한 사업내역

 (5) 처분청은 양도소득세 조사당시 쟁점부동산의 취득일(1996.1.5.)의 시세는 확인할 수 없으나 2000년 초반의 쟁점부동산 인근 시세는 매체 등에서 확인된다는 의견으로, OOO(2004.6.1.)에서 문정지역 단독주택지는 평당 매매가액이 OOO원으로 지난해 중순(평당 OOO(2003.10.5.) 문정지구 일대 개발호재로 들썩이라는 제목으로 건물가액 없이 토지가액만 형성되는 단독주택도 이미 오를 만큼 올라 불과 2년 전 평당 OOO원이던 이 지역 단독주택의 땅값은 OOO원에 형성되고 있고 특히 위치가 좋은 주변은 평당 OOO원을 호가한다는 신문기사를 제출하였다.

 (6) 쟁점부동산 인근에 위치한 같은 동 OOO 양도소득세 신고 내역 등은 아래 <표3>과 같다.

<표3>

  (단위 : ㎡, 백만원)

 (7) 처분청이 전소유자 중 한 명인 유OOO(이OOO 사망)과 유선으로 통화한바, OOO부동산에서 매매계약을 체결하였고 쟁점부동산은 취득한 가액과 비슷한 가액으로 양도하였다고 진술하였다가 이후 공동 양도자인 이OOO이 주도적으로 거래하여 잘 모르겠다고 진술한 것으로 나타난다.

 (8) 청구인이 쟁점부동산을 취득(1996.1.5.) 및 양도(2015.10.21.)할 당시 토지의 개별공시지가 등은 아래 <표4>와 같다.

<표4>

(단위 : ㎡, 원)

 (9) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하면 「소득세법」제97조 제1항에 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 같은 법 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액으로 한다고 규정되어 있는바,

  청구인이 쟁점부동산의 실제 취득가액이 OOO원이라고 주장하며 제출한 매매계약서는 사본이고, 2017.10.18. 개최된 심판관회의에서 청구인은 전소유자와 사실과 다른 계약서를 작성하였다고 진술함에 따라 위 계약서를 신뢰하기는 곤란한 점, 전소유자가 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였다가 3개월 만에 청구인에게 OOO원에 양도하였다고 보기는 어렵고, 단기간에 가격이 OOO원 이상 급등할 만한 사유도 확인되지 않는 점, 청구인은 쟁점부동산의 취득당시 의류 및 임대업을 영위하여 계좌 출금액이 부동산과 관련된 것인지 아니면 타 사업과 관련된 것인지 여부가 불분명한 점,

  한편, 전소유자가 3개월 만에 취득가액보다 OOO원이 많은 OOO원 정도에 쟁점부동산을 양도한 것으로 보기도 힘든 점, 청구인이 전전소유자의 대출(채권최고액 OOO원)을 승계받았다는 주장이 등기부등본에 의하여 확인되어 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 또한 쟁점부동산은 1층 및 2층이 근린생활시설이라 청구인이 취득할 당시 승계받은 임차보증금도 있었을 것으로 추정되는 점 등에 비추어 처분청은 전소유자에 대한 소명 요청, 청구인이 제시하는 출금내역에 대한 확인 등을 통하여 쟁점부동산의 실지취득가액을 재조사하여 이 건 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.