1. 처분개요

가. 청구인은 2014.10.20. OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)와 OOO하 “쟁점주택”이라 하고, 쟁점겸용주택 및 쟁점주택을 합하여 “쟁점1건물”이라 한다)를 OOO에게 OOO원에 양도하면서 쟁점주택과 쟁점겸용주택을 각각 독립된 건물이 아니라 하나의 주택으로 보아 쟁점1건물 전체 양도차익 중 고가주택 부분을 제외한 OOO원에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택 및 쟁점겸용주택이 쟁점토지 1필지 내에 독립적인 2동의 건물로 존재하고, 쟁점1건물 양도 당시 청구인이 OOO(이하 ‘쟁점2건물’이라 한다)를 소유하고 있는 사실을 확인하고, 청구인을 쟁점1건물 양도 당시 1세대 3주택자로 보아 감면을 배제하여 2016.11.17. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.6. 이의신청을 거쳐 2017.7.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점1건물이 2개의 독립된 주택에 해당하는지 여부

  쟁점겸용주택의 1·2층 근린상가는 공부상 ‘영업소’로 등재되어 있으나, 1999년 취득 당시부터 주택으로 사용하였기에 쟁점겸용주택에서 주택으로 사용한 면적이 상가면적보다 커서 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택으로 신고하였다.

  처분청은 쟁점1건물을 2개의 주택으로 이루어진 건물로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점1건물은 OOO의 가파른 언덕위에 동시에 신축된 건물로서 아래쪽에서 쟁점겸용주택을 보면 3층 건물이고 위쪽에서 바라보면 단층 건물로만 보이는데, 매입 당시부터 쟁점겸용주택 1·2층은 주택으로 사용(신축 당시부터 주택으로 사용)해 왔고, 쟁점주택은 신축 당시 무허가로 지어진 건물로서 같은 입구 및 같은 통로를 이용하여 주택으로 사용된 건물이며 쟁점겸용주택과 쟁점주택은 각각 독립된 건물로 볼 수 없고 입구 및 주방 형태도 비슷하게 이루어져 있다.

  항공사진을 보면 쟁점겸용주택은 슬라브 지붕이고 쟁점주택은 기와 지붕으로 이루어져 있어 별개의 건물로 볼 수도 있지만 신축 당시부터 같이 지어진 건물로 입구에서부터 이어진 하나의 건물이다.

  처분청은 쟁점주택은 임차인이 사용하고 쟁점겸용주택은 청구인 및 가족이 사용하였다고 주장하나, 쟁점겸용주택과 쟁점주택은 붙어 있고 구조도 같은 형태로 되어 있어 같은 통로로 구분 없이 사용된 건물인 점에서 처분청 의견은 타당하지 아니하다.

 (2) 쟁점2건물이 주택에 해당하는지 여부

  쟁점2건물은 청구인이 1996년 취득하여 쟁점1건물 양도시까지 보유하여 왔으며, 건축물대장상 ‘주택’으로 표기되어 있지만 실제로는 식당 또는 찻집 등 근린상가로 계속하여 사용해 왔는바, 처분청이 쟁점2건물을 주택으로 본 것은 사실관계를 잘못 파악한 것이다.

  청구인의 공부상 주소지가 쟁점2건물 소재지로 되어 있는 이유는 OOO이라는 동네가 좁고 소통이 가능하여 20년 전부터 계속 주소지를 옮기지 아니한 것일 뿐이며, 실제 청구인은 쟁점1건물에 거주하다가 이혼 후 2012년 8월 OOO를 임차하여 장애인인 아들과 함께 쟁점1건물 양도시까지 거주하였으며, 2016년 3월 이후로 OOO에서 있는 아들 소유의 아파트에서 거주하고 있다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점1건물이 2개의 독립된 주택에 해당하는지 여부

  청구인은 쟁점1건물인 쟁점주택과 쟁점겸용주택을 1주택으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점토지 한 필지 안에는 신축년도를 알 수 없는 쟁점주택이 있고 이와 별개의 동으로 이루어진 쟁점겸용주택이 있는데, 항공사진을 보면 쟁점주택 지붕과 쟁점겸용주택 지붕이 뚜렷하게 구분되고, 쟁점주택과 쟁점겸용주택에 각각 방, 부엌, 화장실 등이 설치되어 있어 세대별로 독자적으로 사용하는 구조이며, 쟁점주택은 임차인이, 쟁점겸용주택은 청구인 및 가족이 사용한 사실이 확인된다.

  따라서 한 필지에 안에 있는 쟁점주택과 쟁점겸용주택의 외관상·거주 형태로 볼 때 양자는 각각 독립된 주택으로 보이고 경제적 일체를 이루고 있는 하나의 주거생활공간으로서 이를 하나의 주택으로 볼 수 없다고 판단된다.

 (2) 쟁점2건물이 주택에 해당하는지 여부

 청구인은 쟁점2건물을 근린상가로 사용하였다고 주장하나, 건축물대장상 ‘주택’으로 나타나고 개별주택가격이 고시되어 있으며, 실제 근린상가로 사용하였다는 사실을 객관적으로 확인할 수 없으므로 주택으로 판단된다.

  설령 쟁점2건물을 상가로 보더라도 쟁점1건물은 2개의 독립된 주택으로 이루어져 있으므로 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 (2) 소득세법 시행령(2014.2.21 대통령령 제25193호로 일부개정된 것)

 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1건물에서 쟁점겸용주택은 실제 겸용주택(1·2층 주택, 3층 상가)으로 사용되었고, 주택으로 사용한 부분의 면적이 상가부분보다 크므로 쟁점겸용주택 전체가 주택에 해당하며, 쟁점주택 또한 주거용으로 사용된 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 쟁점1건물에 대한 양도소득세 신고·경정 내역은 OOO과 같다.

(3) 국세청 대내포털시스템에 의하면, 쟁점1·2건물 소재지 사업이력은 OOO과 같이 나타난다.

 (4) 쟁점1건물 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점1건물의 쟁점겸용주택과 쟁점주택은 개별적으로 등기되어 있는 반면, 국토교통부 부동산정보조회시스템에서 확인되는 쟁점1건물의 쟁점주택 개별주택가격은 OOO원(2014.1.1. 기준)으로 나타나나 공부상 영업소로 등재된 쟁점겸용주택의 개별주택가격은 따로 공시되지 아니하였다.

 (5) 청구인은 쟁점겸용주택과 쟁점주택은 경제적 일체를 이루고 있는 하나의 주거생활공간으로서 이를 하나의 주택으로 보아야 하고 쟁점2건물은 공부상 용도구분과는 달리 실제로는 상가로 계속하여 사용해 왔으므로 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 부당하다고 주장하면서 아래와 같은 증빙을 제출하면서 소명하였다.

  (가) 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 동시에 신축되어 하나의 출입구를 사용하면서 이어져 있어 독립된 별개의 건물로 볼 수 없고 경제적 일체를 이루고 있다는 주장에 대한 증빙으로 위성사진, 현장사진 및 OOO가 작성한 쟁점1건물 구조도를 제시하였는바, 동 구조도를 보면 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 하나의 주거생활공간으로 이어져 있는 것으로 나타난다.

  (나) 쟁점1건물에서 쟁점주택은 3가구가 거주하였는데 청구인 부부 및 임차인들이 거주하였으며 쟁점겸용주택의 경우 1층은 전세를 주고 2층은 청구인의 자녀가 거주하였다고 주장하면서 통반장 및 이웃주민의 거주사실 확인서를 제출하였다.

  (다) 청구인은 체류지 변경기록상 1991년부터 계속하여 쟁점2건물에서 거주한 것으로 나타나는 것에 대하여 실제로는 쟁점1건물에 거주하다가 이혼 후 2012년 8월 OOO로 내려와 아들과 함께 2016년 3월까지 거주하였다고 주장하면서 OOO 임대차계약서(임차기간 2012.8.31.～2013.8.30., 이후 묵시적 갱신을 통하여 임차기간을 연장하였음)를 제출하였다.

  (라) 쟁점2건물의 경우 건축물대장상 ‘주택’으로 표기되어 있지만 실제로는 식당 또는 찻집 등 상가로 계속하여 사용해 왔는바, 처분청이 이를 주택으로 본 것은 사실관계를 잘못 파악한 것이라고 주장하며 OOO와 같이 쟁점2건물 사용 현황을 제시하였다.

 (6) 처분청은 쟁점1건물은 2개의 독립된 주택으로 이루어져 있고 쟁점2건물은 공부상 주택이므로 청구인을 1세대 3주택자로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 당초 처분은 정당하다는 의견이며, 아래와 같은 심리자료를 제출하였다.

  (가) 처분청 양도소득세 조사종결보고서의 주요 내용은 OOO와 같다.

  (나) 쟁점1건물의 전입현황(1999.1.18.～2014.9.29.)에 의하면 총OOO이 전입한 것으로 나타나고, 인근 사업장 대표자는 쟁점주택은 임차인이 사용하고 쟁점겸용주택은 청구인 및 가족이 사용하였음을 확인하는 내용의 확인서를 제출하였다.

  (다) 쟁점2건물은 일반건축물대장상 ‘단층 목조주택(33.64㎡)’으로 등재되어 있고, 개별주택가격확인서에는 OOO과 같이 주택가격이 고시되어 있다.

  (라) 청구인의 체류지 변경기록에 따르면 청구인은 1991년부터 계속하여 쟁점2건물에 주소를 둔 것으로 나타난다.

 (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 한 필지 안에 쟁점주택과 쟁점겸용주택으로 이루어진 쟁점1건물을 하나의 주택으로 볼 수 있는지에 대하여 살피건대,

 「소득세법」제89조 및 같은 법 시행령 제154조 제3항을 적용함에 있어 한 울타리 안에 2동의 건물이 있는 경우 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 때란 건물의 출입구, 독립성 등에 비추어 2동의 건물이 동일한 생활영역에 있다고 인정될 때인바(조심 2016중3574, 2017.4.10. 같은 뜻임),

  쟁점주택의 면적은 OOO이며 쟁점겸용주택의 면적은 OOO로 별채의 개념으로 볼 수 없어 두 주택을 각각 독립한 건물로 이용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택은 ‘목조 와즙 평가건 주택 1동과 부속건물’로 쟁점겸용주택은 ‘철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 영업소’로 각각 개별적으로 등기가 되어 있고 분리하여 양도할 수 있는 것으로 나타나는 점, 쟁점1건물의 위성사진을 보면 외관상 2채의 건물이 별도로 존재하는 것으로 보이는 점, 청구인이 제시하는 사진 및 증빙만으로는 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 하나의 출입구 및 통로를 사용하였는지가 명확하게 확인되지 아니하는 점, 처분청 조사 당시 인근 사업장 대표자는 쟁점겸용주택에는 청구인이 거주하고 있고 쟁점주택은 임차인들이 사용하였다는 확인서를 제출하였으며 쟁점1건물 전입현황(1999.1.18.～2014.9.29.)에 의하면 동 기간 총 OOO이 전입한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 사회통념상 하나의 주거생활단위를 이루고 있었다고 보기는 어렵다고 판단된다.

  다음으로, 일반건축물대장상 주택으로 등재되어 있는 쟁점2건물에 대하여 살펴본다.

  주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이「소득세법」제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 할 것인바(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 등, 같은 뜻임),

  쟁점2건물의 경우 쟁점1건물 양도 당시 OOO의 사업장으로 사용된 사실이 국세청 대내포털시스템에서 확인되고 그 전후로도 계속하여 다른 사업이력이 나타나는 점, 쟁점2건물이 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되었다고 보더라도 쟁점1건물 양도 당시 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용에 적합한 상태로서 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있었다고 보이지 아니하는 점, 청구인의 체류지 변경기록 및 개별주택가격 공시 사실만으로는 청구인이 쟁점2건물을 1991년부터 계속하여 상시 주거용으로 실제 거주하였음을 객관적으로 인정하기는 어려운 점, 청구인이 증빙으로 제시한 부동산 임대차계약서를 보면 쟁점1건물에 거주하다가 이혼 후 OOO에서 아들과 함께 거주하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 공부상 용도에도 불구하고 쟁점2건물의 실제 용도를 사실상 주거에 공하는 주택으로 보기는 어렵다 하겠다.

  따라서 쟁점2건물을 주택으로 보기 어려운 이상 처분청이 청구인을 쟁점1건물 양도 당시 1세대 3주택자로 보아 1세대 1주택 비과세 규정 적용을 배제하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라 판단되고, 청구인이 당초 신고한 쟁점1건물 전체에 대한 1세대 1주택 비과세는 적용받지 못하더라도「소득세법 시행령」제154조 제9항에 따라 쟁점겸용주택 또는 쟁점주택 중 청구인이 선택하는 순서에 따라 나중에 양도된 주택을「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 대상으로 봄이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.