주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 00시 00구 00동 422-14 대지 165㎡ 및 건물 299.07㎡(이하 건물을 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점건물과 대지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2016.12.15.주식회사00에게 1,590백만원에 양도하면서 쟁점부동산 전체를 주택 및 부수토지로 보고 고가주택 1세댁1주택 비과세 규정을 적용하여 2016년 귀속 양도소득세 00원을 신고 납부하였다.

나. 처분청은 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점건물 중 공부상 근린생활시절인 지층(86.4㎡) 및 창고(81.03㎡)가 주택에 해당하지 아니하므로 쟁점거눔ㄹ의 주택면적(131.64㎡)이 주택 이외의 면적(167.43㎡)보다 작다고 보아 주택 이외 부분에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하여 2017.9.6. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 000원을 경정 고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점부동산 연혁 등 이 건 사실관계를 시간순으로 나열하면 다음과 같다.

 청구인은 1992년 2층으로 된 주택을 취득하여 거주하다가 2004년 지층(86.4㎡) 및 부속건물【부속건물1(76.1㎡, 이하 “쟁점창고”라 한다), 부속건물2(4.93㎡, 이하 “쟁점외창고”라 한다)】을 증축 및 근린생활시설로 용도변경하여 지층은 청구인의 간판제조업의 주사업장으로, 부속건물은 사업을 위한 창고시설로 사용하였다.

 청구인은 2013.6.30. 간판제조업을 폐업하고 2013.8.5.부터 쟁점건물의 지층과 쟁점창고를 주식회사 조은00(대표이사 정00, 이하 “임차인”이라 한다)에게 임대하면서 별도로 당시 청구인이 사용하던 사업 관련 기계 7대도 같이 임대하기로 계약하였다. 그러나 임차인은 7개월 후 사용하던 기계 7대 중 1대 (아크릴레이져 기계)만 임차하겠다고 하여 부득이 청구인은 반환된 6대 중 5대를 청구인의 아들이 다니던 회사에게 2014.8월 매도하였다.

 당시 임차인이 사용하던 기계(아크릴레이져 기계)는 지층에서 사용하고 있었고, 청구인에게 반납된 기계 중 매도하지 못한 기계 1대(아크릴재단기) 및 소모성 자재들은 쟁점창고에 보관되어 있었다. 청구인은 임차인이 차임을 정해진 기일에 지급하지 못하자 2015년 7월 보관되었던 기계(아크릴재단기)도 2016년 7월 처분하였으며, 사업과 관련된 모든 자산과 설비가 동 기간동안 처분되게 됨에 따라 임차인은 더 이상 쟁점창고를 사용할 필요가 없게 되었다. 임대 초기부터 넓은 쟁점창고는 임차인의 사업용뿐만 아니라 청구인의 주거용으로 병용되어 왔다. 쟁점창고에 있던 부수재료 및 재단기 등의 사업용 기구가 처분된 2016년 7월부터는 오히려 청구인의 가사용 창고 용도로 사용되었다.

 임차인이 장기간 차임을 정해진 기일에 지급하지 못하게 됨에 따라 청구인과 불화가 생기게 되었고 이에 청구인은 임차인에게 퇴거할 것을 요구하였으며 임차인은 2016년 11월 쟁점건물의 지층과 쟁점창고에서 퇴거하였다. 이후 청구인은 2016년 12월 쟁점부동산을 양도하였고 양수인은 쟁점건물을 멸실하고 새로운 건물을 신축하였다.

 (2) 쟁점부동산 전체를 주택 및 부수토지로 보아야 하는 이유는 다음과 같다.

「소득세법 시행령」제154조 제3항은 “겸용주택의 경우 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 연면적이 주택 이외의 연면적보다 작거나 같은 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다”라고 규정하고 있는 바, 이때의 건물의 용도구분은 공부상 용도와는 관계없이 사실상의 용도에 의해 판다하고 이는 주택의 판정과 마찬가지로 양도 당시의 현황에 의해 판단해야 한다.

 법원은 주택의 창고, 차고로 사용되는 부분이 구조상 독립되어 있고 외형상 독립한 거래대상이 될 수 있다고 하더라도 주택의 효용과 편익을 위한 부대시설로서 하나의 주거용 생활단위로 제공된다면 이는 주거용 건물의 일부로 보아 그 면적을 주택의 연면적에 포함시켜야 한다고 판시하고 있으며(대법원 1991.12.27. 선고 91누4805판결, 서울고등법원 2008.11.21. 선고 2008누18696판결), 조세심판원도 겸용주택의 지하층 용도가 불분명한 경우 건물의 주택 이외 면적과 주택면적 비율로 안분하여 주택부분과 상가부분으로 구분계산함이 타당하다고 결정한 바 있다(국심 2006광3575, 2007.3.27.).

 주택인지 여부에 대하여 청구인과 처분청 간 다툼이 있는 쟁점창고의 경우 증축 당시부터 임차인에게 임대할 때까지 계속하여 사업적 용도로 사용되어 온 것은 맞으나, 앞서 서술한 바와 같이 임차인은 임대차 계약 체결 이후 7개월만인 2014년 4월 사용하던 기계 7대 중 1대(아크릴레이져 기계)만 임차하겠다고 하면서 동 기계 차임 30만원만 지급하였는바, 이때부터 기존의 부동산 및 기계 임대차계약의 내용은 사실상 변경된 것이며, 이에 따라 쟁점창고는 임차인의 사업에 사용된 것이 아니라 청구인과 가족들의 가정용 창고로 사용되었다.

 처분청은 업종의 특성상 넓은 작업공간이 필요하여 지층(86.4㎡) 및 쟁점창고(76.1㎡) 전체를 자신의 사업장으로 이용하였다는 임차인의 진술을 과세근거로 제시하나, 임차인이 2016년 11월 쟁점건물에서 퇴거한 후 이사한 현재 사무실의 면적은 인테리어 업체와 같이 사용하고 있음에도 쟁점건물의 지층 면적과 비슷하다(103.84㎡). 이러한 사실에 비추어 임차인의 사업공간은 쟁점건물 지층 면적 정도이면 충분하고 쟁점창고 면적까지 실제 사업용으로 필요하지 아니하였다는 것을 알 수 있고, 임차인이 처분청에 한 진술은 사실과 다르다는 것을 방증한다.

 또한, 임차인은 사용하던 기계 7대 중 1대(아크릴레이져 기계)만 임차하면서 나머지 기계들을 대체할만한 기계들을 직접 구입하였는데, 그 대체 기계들을 쟁점창고에는 설치하지 아니하고 모두 지층에 설치하였다. 동 사실에 비추어 보아도 당시 임차인의 주요한 사업공간은 지층에 한정되어 있었고 쟁점창고는 사업장으로 제대로 활용되지 아니하였음을 알 수 있다.

 청구인과 임차인이 임대차계약서를 체결하면서 임대목적물에 쟁점창고를 포함한 것은 임차인이 사용하기로 한 아크릴재단기와 인수하기로 한 원자재 및 재고자산이 있었기 때문인데, 임차인이 쟁점건물 지층에 있는 아크릴제이져 기계만 임차하기로 하면서 쟁점창고에 있는 아크릴재단기에 대한 임차권한은 종료되었고 임차인이 필요할 때마다 청구인은 사용을 허락하였다. 즉 임차인이 임대차 계약 체결 이후 사용하던 기계 7대 중 1대(아크릴레이져 기계)만 임차하겠다고 통보한 2014년 4월 이후부터는 쟁점창고는 임대차의 목적물로 볼 수 없고 기계를 간간히 임대해주는 장소에 불과한 것으로 보아야 한다.

 처분청은 청구인과 임차인이 임대차계약서를 변경한 사실이 없고 임대료 변동 내역이 객관적으로 확인된 사실이 없는 점에서 쟁점창고를 청구인이 가정용 창고로 사용하였거나 임차인과 공동으로 사용하였다고 보기 어렵다고 하나, 이는 잘못된 판단이다.

 청구인과 임차인이 체결한 임대차계약은 부동산임대차뿐만 아니라 기계임대차까지를 포함하는 것으로 보아야 하는 바, 임대차 계약 및 임대료 변동내역은 임차인이 보낸 팩스 및 실제 입금된 계좌내역(임차인이 아크릴재단기 임차를 하지 않는 것으로 통보한 시점부터는 기계 임대료가 당초 70만원에서 30만원으로 감액되었고, 이에 따라 전세 차임도 270만원에서 230만원으로 감액되었음)에서 확인이 가능하며, 청구인이 2015년 제1기∼2016년 제1기 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서에도 임차인이 지층만을 사용한 것으로 작성되어 있다.

 또한, 처분청은 양수인인 주식회사 00의 대표이사와 배우자가 진술한 내용(쟁점창고는 경량철골구조로 주거용 건물로 사용할 수 있는 건물로 보이지 아니함)을 제시하고 있으나 이들이 쟁점창고의 용도를 정확하게 진술한 것이라는 점이 담보되지 아니하는 이상 객관적인 과세근거로 볼 수 없다.

 결론적으로 처분청은 쟁점창고에 대하여 실지조사 및 실질적인 사용용도의 확인도 없이 공부상 기재내용과 청구인과 불화가 있어 그 진술에 신빙성이 있을 수 없는 임차인의 진술만을 근거로 사실관계를 추정하여 이 건 처분을 부과하였다.

 따라서 쟁점창고는 쟁점부동산 양도 당시 주거용 창고로 사용되었으므로 쟁점창고 전체 면적을 주택면적으로 보아야 하며 설령 임차인이 이를 일부 사업용으로 사용하였다고 보더라도 청구인과 공용으로 사용하였으므로 주택 면적과 주택이외의 면적으로 안분하여 주택면적을 계산하여야 하는 바, 모든 경우 쟁점건물은 주택면적이 주택 이외 면적보다 크게 되므로 처분청에서 쟁점부동산 전체를 주택으로 보지 않고 주택 이외 면적에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있으므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

 주택이라 함은 건축물관리대장 또는 용도에 관계없이 사실상 주거용에 공하는 건물로서 그 구조가 사람이 일정기가 침식하면서 생활할 수 있는 주거 공간을 말하는 것이며, 건축물의 용도구분은 사실상 사용되는 용도에 의하는 것이나 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단하여야 한다.

 이 건의 경우 쟁점창고는 공부상 근린생활시설로 되어 있고 주택과 독립하여 위치하고 있으며 주택부분 1층 바닥면적과 비슷한 면적으로 매우 큰 것으로 확인되는바, 쟁점창고는 2004.6.25. 근린생활시설 목적으로 신축된 후 쟁점부동산 양도일(2016.12.16)전까지 대부분의 기간을 청구인 본인의 사업장 및 청구인과 동일 업종에 종사하는 법인사업자인 임차인이 사업용으로 사용하였음이 임대차계약서라는 객관적인 증거로 명백히 입증되는 반면 청구인이 쟁점창고를 가정용 창고로 사용하였다고 제시한 자료들은 이를 뒷받침할만한 객관적이고 명백한 증빙으로 볼 수 없다.

 설령 쟁점창고에 잠시 주택용 물품을 가져도 놓았다고 하더라도 동 사실을 근거로 쟁점창고를 주택용으로 사용하였다고 주장하는 것은 무리한 주장으로 보이고 쟁점창고는 위치상으로 본래의 건물과 별개로 지어졌으며 사업용 사용을 위해 신축단계부터 본래의 건물과 대등한 면적으로 크게 지어졌고 대부분의 기간을 사업용으로 사용한 사실이 나타나는 점에서 쟁점창고는 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 사회통념상 주거생활공간으로 볼 수 없으므로 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점건물의 주택 이외 면적이 주택면적보다 크다고 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 취득 및 양도, 증축, 용도변경과 관련된 사실관계를 정리하면 다음 <표1>과 같은바, 근린생활시설【쟁점창고 포함】증축 전 청구인의 쟁점부동산 취득 당시에는 주택(217.78㎡)만 있었고 토지(329㎡)도 전부 주택분 토지에 해당하는 것으로 확인된다.

<표1> 쟁점부동산 개요

 (2) 쟁점부동산 전체에 대한 1세대 1주택 비과세 규정 적용 여부에 관련하여 청구인 및 처분청 간 다툼이 있는 부분은 청구인이 2004년 증축한 쟁점창고를 쟁점부동산 양도 당시 주택으로 볼 수 있는지에 있는 바, 쟁점창고는 쟁점부동산 양도 당시 주거용 창고로 사용되었으므로 쟁점창고 전체 면적을 주택면적으로 보아야 하며(청구주장①), 설령 임차인이 이를 일부 사업용으로 사용하였다고 보더라도 청구인과 공용으로 사용하였으므로 주택면적과 주택 이외 면적으로 안분하여 주택면적을 계산하여야 한다(청구주장②)는 청구인의 주장과, 공부상 근린생활시설로 되어 있는 쟁점창고를 주택으로 볼 수 없다는 처분청 의견을 정리하면 다음 <표2>와 같다.

<표2> 청구인 주장 및 처분청 의견 비교

 (3) 처분청은 다음과 같은 과세근거를 제시하면서 공부상 근린생활시설로 되어 있는 쟁점창고는 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 사회통념상 주거생활공간으로 볼 수 없다는 의견이다.

  (가) 청구인은 다음 <표3>과 같이 1997.4.10.부터 2013.6.30.까지 간판제조업을 영위하던 사업자로, 쟁점건물에서 개인사업을 지속하고자 2004년 6월 쟁점건물 지층을 공부상 주택에서 근린생활시설로 용도변경하면서 별도로 창고건물(쟁점창고 및 쟁점외창고)을 증축하여 2013.6.30.까지 청구인의 사업장 및 자재창고로 사용하였다.

 <표3> 청구인의 사업자등록 내역

 (나) 쟁점건물의 일부를 임차한 임차인이 2013.8.13. 관할세무서에 제출한 사업자등록정정신고서에 첨부된 부동산 임대차 계약서상 부동산 표시에는 임차목적물은 “지층(86.4㎡) 및 쟁점창고(76.10㎡)로 표기되어 있으며, 동 계약서 특약사항에 ”임대소재지에 있는 임대인(청구인)의 원자재 및 재고자산에 대하여 임차인이 별도 매입하기로 하며 부동산 명도와 함께 인수 인계한다“로 명기되어 있어 청구인과 임차인은 각각 간판 관련 동일업종으로서 유사한 영업을 영위한 점 등에서 쟁점창고는 지속적으로 사업용 공간으로 사용된 것으로 나타난다.

 (다) 국세청 전산에 의하면 임차인은 2013.8.13.부터 2016.11.28.까지 쟁점부동산에 사업자등록을 하였다가 쟁점부동산에서 퇴거한 이후 2016.11.4. 다른 사업장을 임차한 사실이 확인되는 바, 임차인은 쟁점부동산 임차기간 동안 계속하여 쟁점창고를 자신의 사업장으로 사용하였으며 청구인으로부터 쟁점부동산이 매각된다는 말을 듣고 다른 사업장을 임차하여 이전하였다고 진술하였다(쟁점부동산 매매계약일 : 2016.10.12, 임차인퇴거일 : 2016.11.28.).

 (라) 한편 청구인은 쟁점창고는 임차인의 사업용뿐만 아니라 청구인의 주거용으로 같이 사용되었고 쟁점창고에 있던 부수재료 및 재단기 등 사업용 기구가 처분된 2016년 7월부터는 청구인의 주거용 창고용도로만 사용되었다고 주장하나, 임차인은 쟁점창고를 간판제조를 위한 본인 사업장으로 계속하여 이용했고, 쟁점창고에 가정용품으로 볼 수 있는 집기 등은 없었으며, 본인의 퇴거 당시(2016년 11월) 사업용기구(아크릴재단기)는 그대로 있었다고 진술하고 있는 점에서 2016년 7월에 아크릴재단기를 처분하였다는 청구인의주장은 신빙성이 없다.

 (마) 처분청이 조사기간 중 쟁점부동산을 현장방문한 결과, 당시 쟁점건물은 철거되고 새로운 건물 공사가 진행 중이었으며 양수자인 태운주식회사 대표이사 및 배우자는 쟁점건물은 외관상 컨테이너(경량철골조)와 비슷해 보이고 주거용으로 사용할 수 있는 건물로는 보이지 아니한다고 진술하였다.

 (바) 쟁점창고는 위치상으로 본래의 건물과 독립하여 별개로 지어졌으며 사업장으로 사용하기 위하여 증축 단계부터 본래의 건물과 대등한 면적으로 크게 지어졌고 대부분의 기간을 사업용으로 사용한 사실이 확인된다.

 (사) 청구인의 아들과 손자가 쟁점창고에서 찍은 사진, 인근주민의 확인서, 청소용역업체의 확인서 등은 쟁점창고를 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 사회통념상 주거생활공간으로 인정할만한 객관적인 증빙으로 볼 수 없다.

(4) 청구인은 쟁점창고 전체 면적을 주택면적으로 보거나 청구인과 임차인이 공용으로 사용한 부분을 안분하여 주택면적을 계산하여야 함에도 이를 주택에 해당하지 아니한다고 보아 쟁점부동산의 주택 이외 부분에 대한 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제출하였다.

 (가) 청구인은 쟁점창고를 2013년 8월 임차인에게 임대하였으나 이는 기계 및 부수재로 임대를 위한 것이었으며 7개월 후 임차인이 7대의 기계 중 아크릴레이저 기계 1대만 임차하겠다고 하여 기계임대료를 30만원으로 조정하고 부득이 청구인은 반환된 기계 6대 중 5대를 2014년 8월에 매매하였다고 주장하면서 기계임대차계약서, 임차인이 보낸 팩스, 기계임대료 및 판매대금 입금내역을 제출하였다.

 (나) 청구인은 쟁점창고에 있던 부수재료 및 사업용 기구(아크릴재단기)를 각각 2015년 7월과 2016년 7월에 주식회사 광천LED에 매매한 이후부터는 쟁점창고를 청구인의 주거용 창고로만 사용하였다고 주장하면서 주식회사 광천LED 직원 이용근의 확인서를 제출하였다.

 (다) 청구인은 2015년 제1기∼2016년 제1기 부가가치세 과세기간 중 임차인이 지층(86.4㎡)만을 임대면적으로 사용한 것으로 작성된 부동산 임대공급가액명세서를 제출하였다.

 (라) 청구인은 임차인이 쟁점건물에서 퇴거한 후 이전한 현재 사무실의 면적은 다른 업체(00할인매장)와 같이 사용하고 있음에도 쟁점건물의 지층 면적과 비슷한 점에서 임차인의 사업공간은 쟁점건물 지층 면적 정도이면 충분하고 쟁점창고 면적까지 실제 사업용으로 필요하지 아니하였음을 알 수 있다고 주장하면서 임차인의 법인등기부등본, 임차인이 새로 이전한 00동 사업장의 건축물대장 및 네이버 로드뷰 사진 2매를 제출하였다.

 (마) 청구인은 “집 앞 창고를 가재도구나 생활용품 보관용도로 사용하는 것을 목격한 사실이 있다”는 내용의 인근주민 00의 확인서와 “2016년 11월경 청구인의 부인이 창고 짐이 너무 많아 정리를 하려하는데 필요한 물건이 있으며 가져가라고 해서 주전자 및 냄비 등을 가져온 사실이 있다”는 내용의 인근주민 000의 확인서를 제출하였다.

 (바) 청구인은 쟁점창고를 주거용으로 사용했던 증빙으로 청구인의 아들과 손자가 쟁점창고에서 가정용 집기들이 놓여 있는 상태를 배경으로 찍은 사진 3매와 “00 00구00에서 청소용역업체를 하는 자로 2016년 12월경 000번지 가정집 청소 의뢰를 받아 샌드위치 판넬 건물의 청소를 한 바, 건물에서 그릇 냄비 의류 및 가전가구 등의 가정집 생활용품 등 2톤 가량의 다수의 집기들을 수거하여 처리한 사실이 있음을 확인합니다.”라고 기재된 000시스템(청소용역업체) 직원 000의 확인서를 제출하였다.

 (사) 청구인은 임차인 퇴거시 남은 임차보증금을 다른 채권자(청구인의 처남, 000대표자)에게 우선 지급함으로써 자신과 사이가 좋지 않았던 임차인의 진술은 신빙성이 없다고 주장하면서 청구인의 아들과 처남의 처 간의 전화통역 내역 및 녹취록 등을 제출하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점창고 전체 면적을 주택면적으로 보거나 청구인과 임차인이 공용으로 사용한 부분을 안분하여 주택면적을 계산하여야 한다고 주장하나, 「소득세법」상 주택이란 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로서 주거용으로 상시 장기간 사용하는 경우를 의미하는 거승로 일시적으로 사용하거나 세대의 세대원이 독립된 주거생활을 사실상 영위하지 아니하고 점포 등에 부수하여 사용하는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 바(조심 2012중1181, 2012.7.10., 같은 뜻임), 이 건 과세처분에 대한 처분청 조사 당시 이미 멸실 상태였던 쟁점창고는 건축물대장 등 공부상 그 용도가 근린생활시설로 등재되어 있었던 점, 청구인은 2004.6.22. 쟁점건물과 별개로 쟁점창고를 증축한 이후 2013.6.30.까지 사업장 및 자재창고로 사용하였음을 청구인 스스로 인정하고 있고, 2013.8.13.부터 2016.11.28.까지는 쟁점부동산의 지층 및 쟁점창고가 임차인의 사업장 및 자재창고로 사용되었음이 국세청 전산망 및 쟁점부동산 임대차 계약서에서 확인되는 점, 청구인으로부터 쟁점창고를 임차한 임차인은 쟁점창고가 주택용으로 사용된 사실이 없다고 진술하고 있는 반면 청구인은 쟁점부동산이 양도될 당시 주택으로 실제 사용되었음을 객관적으로 인정할만한 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장과 같이 쟁점창고를 청구인과 임차인이 공용으로 사용하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

 따라서 처분청이 쟁점부동산 주택 이외 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 다리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.