주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.5.27. OOO로부터 취득하여 보유하다 2015.2.11. OOO에게 OOO원에 매도한 것으로 하여 양도소득세를 신고하면서, 작성일이 2005.5.23.이고, 취득가액이 OOO원으로 기재된 OOO와의 매매계약서(이하 “쟁점취득계약서”라 한다)를 제출하였다.

나. 처분청은 2016.4.24.～2016.5.13. 청구인의 취득가액 과다신고 혐의에 대해 세무조사를 실시한 결과, 청구인의 쟁점토지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액 OOO원을 적용하여 2016.8.17. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.11.11. 이의신청을 거쳐 2017.3.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 OOO 건물 및 토지(이하 “OOO”이라 한다)를 보유하다 2002.2.20. OOO(실거래자 OOO)에게 양도하고 그 대금을 변제받지 못하여 쟁점토지와 OOO(이하 “OOO”이라 한다)로 대물변제 받은 것이며, 쟁점토지 취득과 관련하여 계약서상 금액 OOO원을 부인하고 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

  (가) 청구인은 OOO의 양도대가를 장기간 변제받지 못하여 2004.4.27. 쟁점토지에 매매예약가등기를 한 후, 2005.5.27. 쟁점토지의 소유권을 이전받은 것으로, 이는 채권의 담보 또는 대물변제에 해당한다. 청구인이 매도인 OOO에게 아무런 대가를 지급하지 않은 것은 쟁점부동산을 대물변제로 취득하였다는 사실을 뒷받침 한다.

  (나) 처분청은 취득시점과 양도시점의 쟁점부동산 기준시가가 8배 이상 차이가 있음에도 불구하고 같은 가액으로 신고하여 이를 신뢰할 수 없다는 의견이나 쟁점토지에 대한 청구인의 매매예약 가등기가 2008.10.13.에 소멸한 것을 보면 OOO의 매매대금 채권 담보가 목적임을 알 수 있다.

 (2) 처분청은 쟁점취득계약서가 거래일인 2005.2.23. 이후에 작성되어 이를 신뢰할 수 없다는 의견이나 쟁점취득계약서는 등기를 위한 형식적 계약에 따른 것으로 대물변제의 사실관계와는 아무런 관련이 없다.

나. 처분청 의견

 (1) 감정평가액 OOO원의 OOO을 매매하면서 중도금, 잔금 없이 소유권이전등기를 하고, 3년 후 그 대가를 쟁점토지로 받았다는 청구인의 주장은 이를 뒷받침 할 객관적 증빙이 없어 이를 받아들이기 어렵다.

  (가) 청구인이 제출한 부동산감정평가표는 작성일이 2016.12.2.로 기재되어 있어 사후에 작성된 것이고, OOO은 청구인의 재산관리인으로서 사실확인서를 신뢰하기 어려우며, OOO는 1932년생으로 1995년 이후 사업이력이 전혀 없어 OOO, 쟁점토지, OOO을 중개했다는 사실확인서를 신뢰하기 어렵고, 국세정보통신망에 조회되는 OOO의 인적사항, 근로내역 등이 청구인의 주장과 상이하여 OOO의 사실확인서를 신뢰할 수 없다.

  (나) 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로, 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지취득가액이라고 보아야 할 것이나, 이때에는 대물변제를 주장하는 자가 당해 자산의 실지거래 가액이 되는 본래의 채무액이 얼마인지에 관하여 입증할 책임을 부담한다고 할 것이므로, 대물변제의 입증책임은 이를 주장하는 청구인에게 있으나 대물변제 계약서 또는 약정서 등 어떠한 증빙서류도 제출되지 아니하였다.

 (2) 쟁점취득계약서 상의 취득가액은 양도시점과 취득시점의 쟁점토지의 기준시가가 8배 이상의 차이가 발생함에도 불구하고 동일한 가액으로 신고하여 거래 상식에 벗어나고, 취득가액 자체를 뒷받침 할 수 있는 객관적인 증빙서류 또한 없으며, 제출된 쟁점취득계약서의 진위여부를 문서감정 한 바 쟁점취득계약서는 「공인중개의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조[중개대상물의확인·설명]의 개정(2005.7.29)내용인 소속공인중개사의 서명·날인이 반영된 계약서로 작성일(2005.5.23.) 이후 개정된 법령이 반영 된 것이 확인되므로 사후에 작성된 것으로 판단되어 이를 신뢰할 수 없다.

  따라서, 쟁점토지의 실지 취득가액이 객관적으로 확인되지 아니하므로 「소득세법 시행령」제176조의2에 의하여 환산한 취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

    제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

    제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1.취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나.제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2.그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

 가.제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

    제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지] ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

     제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

  (가) 쟁점토지 양도와 관련한 청구인의 양도소득세 신고 내역과 처분청 경정 내역을 아래 <표1>과 같다.

  (나) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 전소유자 OOO는 2003.12.12. 쟁점토지를 취득하였고, 청구인과 OOO이 각 2분의1(공유자)로 하여 2004.4.28. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기가 되었다가 청구인과 OOO이 쟁점토지를 2005.5.27. 취득하였으며, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 OOO를 채무자로, 주식회사 OOO을 채권자로 하여 채권최고액 OOO원으로 근저당권설정등기(2004.3.26.)가 되었다가 2007.1.30. 말소된 것으로 나타나고, 쟁점토지에 2008.10.13. OOO이 매매예약(2008.10.9.)을 원인으로 청구인과 OOO의 지분 전부에 대해 ‘이전청구권가등기’ 하였다가 2015.2.11.(양도일) 말소 하였고 같은 날 OOO에게 소유권 이전 등기를 마친 것으로 나타난다.

  (다) 청구인이 제출한 「사실확인서」작성자 중 OOO는 2015.2.11. 채무자 OOO(쟁점토지 양수인)에 대하여 채권최고액 OOO원으로 근저당권설정등기를 하였다가 2016.8.23. 말소되었고, OOO도 채무자 OOO에 대하여 2015.2.11. 채권최고액 OOO원으로 하여 근저당권설정등기를 한 것으로 나타난다.

  (라) 처분청이 작성한 조사종결보고서(2015년 5월)의 주요 내용은 아래와 같다.

  (마) 청구인의 대리인으로 문답서(2016.5.13.)를 작성한 OOO의 주요 진술 내용은 다음과 같다.

   1) 쟁점토지를 취득할 당시 청구인이 지급한 대금은 없으며. 쟁점토지는 대물변제로 인하여 취득한 것으로 OOO을 2002.2.20. 소유권 이전해 주었으나 잔금 OOO원을 받지 못하여 어쩔 수 없이 OOO부동산 OOO원과 쟁점토지 OOO의 합계액 OOO원을 대물변제 받은 것이다.

   2) 대물변제와 관련한 계약서 등 입증할 객관적인 증빙은 없으며, 대물변제와 관련한 매매금액의 책정은 쟁점토지에 당시 OOO원의 대출금이 있었기에 OOO원의 가치가 될 것으로 판단하였다.

   3) 쟁점토지를 OOO원에 매매한 계약과 관련한 증빙은 없으며, 다른 부동산에 대한 변제 취득 관련 입증서류도 없다.

  (바) 쟁점매매계약서에 의하면 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있으나 양도인의 은행 대출금 OOO원을 부담하는 조건이 있고, 양수인이 청구인과 청구인의 아들 OOO이 공동매수인으로 각 50%의 소유권을 취득하여 청구인과 OOO의 쟁점토지 취득가액은 각 OOO원에 상당하는 것으로 보이고, 청구인은 당초 쟁점토지의 실소유자가 OOO이라고 주장하나 이를 확인할 수 있는 증빙은 제시되지 아니하였다.

 (사) 처분청에서 의뢰한 쟁점취득계약서의 작성시기에 대한 감정OOO 결과“부동산매매계약서(2005.5.23.)는 거래 계약일 이후 개정된 법령을 반영한 서식으로 사후작성된 것으로 판단됨”으로 회신되었고, 실제 쟁점취득계약서의 작성일은 불분명하다.

 (2) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

  (가) 청구인은 OOO을 2002.2.2. OOO에게 양도하였고, 거래당시 OOO의 시가는 OOO원 이상이라고 주장하며 제시한 2016.12.2. 감정한 2002.1.3. 기준 감정평가서에 의하면 OOO 토지 평가액은 OOO원으로 기재되어 있다.

  (나) OOO 중 건물 부분은 2002.2.20. 멸실되었다가, OOO 명의로 신축(OOO, 허가일 2002.2.20., 착공일 2002.4.10., 사용승인일 2003.12.26., 등기일 2004.2.24.)된 것이 건축물대장과 등기부등본으로 확인되고, 청구인은 OOO과 관련한 계약서 등은 제시되지 아니하였다.

  (다) 쟁점토지의 전 소유자인 OOO는 쟁점토지 양도 후 기준시가에 의해 양도소득세 신고하였고, 청구인과 쟁점토지를 공유하였던 OOO은 청구인의 자녀로서 쟁점토지 양도 후 청구인과 동일하게 취득가액 및 양도가액을 각 OOO원으로 하여 양도소득세 신고하였으며, 청구인은 쟁점토지를 OOO의 양도대금을 변제받을 목적으로 소유권을 이전 받은 것이라고 하였으나 1/2 지분은 자녀에게 소유권 이전 등기하였고, 그에 대한 원인관계에 대해 제시하지 아니하였다.

  (라) 청구인이 OOO의 양도 대가로 취득하였다고 주장하는 OOO의 경우 상가 2층 전부를 OOO으로부터 매수하는 것으로 계약이 되어 있으나, 201호부터 208호까지는 청구인이, 209호 및 210호는 청구인의 자녀가 취득한 것으로 나타나고, 이와 관련한 계약서 또는 대금수수 증빙은 제시하지 아니하였다.

  (마) 쟁점토지의 공시지가는 <표2>와 같고, 처분청은 환산취득가액 계산시 2004년 및 2014년 공시지가로 계산하였다.

  (바) 청구인은 OOO(작성일 : 2016.11.25.), OOO(작성일 : 2016.11.24.)의 사실확인서와 인감증명서를 제출하였고, OOO과 OOO는 OOO의 명의수탁자로서 청구인과 거래한 것이 사실이고, 쟁점토지를 청구인이 청구외부동산의 양도한 것에 대한 대물변제로 취득한 것이 사실” 이라고 기재되어 있고, OOO(작성일 : 2017.1.23.)의 사실확인서에 의하면 “청구인이 명의신탁자로 주장하는 OOO이 운영하던 사업장의 근로자로서 쟁점토지가 OOO 양도에 따른 대물변제로 취득하였다”는 내용이 기재되어 있다.

 (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

  (가) 청구인은 OOO의 양도대금을 쟁점토지와 OOO으로 대물변제를 받은 것이라고 주장하나, OOO이 청구인으로부터 OOO을 취득하고 그 대가를 지급할 의무를 이행하지 아니하여 OOO에 대한 양도대금 채권이 있었다는 청구인 주장을 입증할 객관적인 증빙이 부족해 보이고, OOO 매도와 관련한 채권이 청구인에게 있었다 하더라도 OOO과 청구인간 대물변제에 대한 합의의 존부가 불분명해 보이며, 쟁점토지의 당초 소유권이 OOO에게 있지 아니하여 OOO이 OOO과 관련한 채무를 소멸시킬 목적으로 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전한 것으로 보기 어렵다.

  (나) 취득계약서의 문서감정 결과 그 작성시기가 계약일 이후로 나타나 당사자 간에 사후‧임의 작성된 것으로 보이므로 이를 신뢰할 수 없어 쟁점취득계약서상 매매가액을 청구인이 쟁점토지를 취득한 가액으로 보기 어렵고, 그 외 쟁점토지에 대한 매매사례가액이나 감정가액도 존재하지 아니하여 환산취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분에 잘못이 있다고 보기 어렵다.

  (다) 위와 같은 사실관계에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 보아 2015년 귀속 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.