주 문
OOO세무서장이 2017.8.14. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 제출한 추가 공사비 내역에서 실제 건축비로 지급한 금액이 있는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 건물 장부가액에 포함되지 않은 가액을 취득가액에 가산하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 2002.5.25. OOO 토지 363㎡를 취득하여 근린생활시설(이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축(2011.9.15. 착공, 2012.11.27. 사용승인)한 후 2016.6.3. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였고, 토지의 취득가액은 실지거래가액OOO, 건물의 취득가액은 환산가액OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 청구인이 신고한 건물의 취득가액OOO을 부인하고 대차대조표상 건물의 장부가액OOO과 취득세 납부세액OOO을 합한 OOO원을 건물의 취득가액으로 하여 2017.8.14. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.2. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점부동산 중 건물의 취득가액이 불분명하므로 그 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하여야 한다.
청구인은 OOO에 고시텔을 신축할 계획으로 2011.5.24. 건축허가를 받은 후, 2011.8.31. 착공하여 2012.1.31. 준공하기로 주식회사 OOO종합건설(이하 “OOO종합건설”이라 한다)과 공급가액 OOO원(부가가치세 별도)의 도급공사계약을 체결하였으나, 2012년 2월 중순경에 공사대금이 OOO원 이상 지급되고 공사기성이 70% 정도 진행된 상태에서 공사가 중단되었다.
공사대금을 선지급하면서 공사를 독려하였으나, 2012년 3～4월이 되어도 외벽 안전장치도 해체하지 못하고 흉물스러운 상태로 방치되어 OOO종합건설과 소송을 준비하였으나, 소송에서 이긴다고 하여도 OOO종합건설에 재산이 없어 보상을 받을 수 없으므로 소송을 포기하였다.
이때부터 청구인이 직접 현장을 관리하고 업체들과 협의하여 비용을 지불하였으나, 외상으로 재료를 구입하고 저렴하게 물품을 구입하여야 하는 이유로 세금계산서 등을 챙길 여유가 없었다. 6개월이면 준공할 수 있는 공사가 예정일이 한참 지난 다음에야 준공할 수 있었고, 내부의 미흡한 공사와 가구(신발장, 싱크대, 쿡탑, 장, 책상), 가전(냉장고, 세탁기, 에어컨, 난방기) 등은 추후 사용하면서 조금씩 설치하였다.
위와 같이 공사가 중단된 후 청구인이 직접 공사를 지휘하며 자금집행을 하였는바, 대차대조표의 건물 장부가액에는 OOO종합건설의 공사중단 전까지의 공사비만 반영되었고, 공사중단 이후 자체 공사한 부분은 장부가액에 반영하지 못하였다.
(2) 청구인은 2016.6.3. 포괄양수도 조건으로 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였는바, 매매계약서에 포함된 집기비품, 냉장고, 세탁기, 에어컨, TV 등 가전제품의 취득원가를 취득가액에 가산하여야 한다. 따라서, 건물의 실지취득가액은 OOO종합건설의 공사중단 전에 발생한 원가 OOO원(장부가액)과 취득세 납부세액 OOO원에 공사중단 이후 청구인이 직영으로 공사한 공사원가, 집기비품 및 가전제품 등의 가액 OOO원을 합하여 총 OOO원이다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인은 조사 당시에 도급계약서에 따라 공사하지 못하고 중도에 공사가 중단되었고, 추가로 공사비가 발생하였으나 이에 대한 증빙이 없다고 하면서 관련 증빙을 처분청에 제출하지 않았다. 이에 따라 처분청은 건물 장부가액이 세금계산서 발행금액과 유사하여 건물 장부가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(2) 처분청은 조사 당시 청구인에게 구두 및 공문으로 수차례 증빙의 제출을 요구하였으나, 청구인은 이를 전혀 제출하지 않다가 이 건 심판청구를 하면서 추가 공사비 등의 내역과 이에 대한 계좌 거래내역을 제출하였으나, 제출된 증빙에 의해서도 거래상대방의 인적사항이나 실제 공사비 지급 여부를 확인할 수 없으므로 이를 취득가액으로 인정할 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
① 쟁점부동산 중 건물의 취득가액이 불분명하므로 그 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 추가공사비, 집기비품 및 가전제품 등의 가액을 취득가액에 가산하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법률 : <별지> 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 처분청 및 청구인이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다.
(가) 처분청의 양도소득세 조사 종결보고서에 의하면, 처분청은 2017.6.7.부터 2017.6.26.까지 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사를 실시한 결과, 대차대조표상 건물의 장부가액이 OOO원이고, 건물의 취득세 납부세액이 OOO원인 사실을 확인하여 청구인에게 취득 관련 증빙의 제출을 요구하였으나, 청구인은 도급계약서(도급금액 OOO원) 이외에 관련 증빙을 제출하지 않은 것으로 나타난다.
(나) 청구인은 상호를 OOO, 종목을 건물신축판매 및 비주거용 건물 임대업으로 하여 2011.9.15. 사업자등록을 한 것으로 나타난다.
(다) 청구인은 2011.8.31. 주식회사 OOO종합건설과 OOO 지상에 고시원을 신축하는 공사에 대한 도급계약서(계약금액 OOO원)를 체결한 것으로 나타난다.
(라) 청구인이 처분청에 제출한 대차대조표에 의하면, 쟁점부동산의 토지 및 건물의 장부가액은 각 OOO원 및 OOO원인 것으로 나타난다.
(마) 고시원 매매계약서(2016.3.30.)에 의하면, 매매대상 부동산은 OOO 토지 363㎡ 및 건물 1076.08㎡, 매매대금은 OOO원이고, 특약사항에 “건물분 부가가치세는 별도로 한다(매도인은 부가가치세 세금계산서를 발급한다)”고 작성하였다가 삭선을 긋고 포괄 양도․양수하는 것으로 수정한 것으로 나타난다.
(바) 사업(부동산)포괄 양도․양수계약서(2016.6.3.)에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에 관한 일체의 권리와 의무를 매매대금 OOO원에 포괄적으로 양도한 것으로 나타난다.
(사) 청구인은 OOO종합건설의 공사중단 이후 청구인이 직영으로 공사한 공사원가, 집기비품 및 가전제품 등의 가액 OOO원을 아래 <표>와 같이 건물 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하면서 관련 증빙을 제출하였다.
OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, OOO종합건설에 지급한 공사원가(장부가액) 이외의 공사비에 대해서는 청구인이 세금계산서 등 적격증빙을 수취하지 아니한 점, 공사비의 상당부분이 세금계산서 및 장부가액에 의하여 확인되고 쟁점부동산을 취득하는데 소요된 추가적인 취득가액이 있다면 나머지 취득가액에 대해서도 다른 입증서류에 의하여 청구인이 그 지출사실을 입증하여야 하는 점 등에 비추어 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 토지의 취득세 및 등록세는 처분청이 이미 토지의 취득가액에 반영한 점, 쟁점부동산의 양도계약서에 매각목적물이 쟁점부동산으로만 표시되어 있을 뿐, 가구, 집기비품 및 전자제품 등이 별도로 표시되어 있지 아니하고, 그 구입비용은 쟁점부동산의 취득가액에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 토지의 취득세 및 등록세, 가구, 집기비품 및 전자제품 등의 취득원가를 쟁점부동산의 취득가액에 가산하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
다만, OOO종합건설이 공사를 중단한 이후 청구인이 직접 공사를 진행하면서 하도급업체들에게 공사비를 지급한 것으로 보이는바, 청구인이 제출한 추가 공사비 내역에서 실제 건축비로 지급한 금액이 있는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 건물 장부가액에 포함되지 않은 가액을 취득가액에 가산하여 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
<별지> 관련 법률
(1) 소득세법
제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
