1. 처분개요

가. 청구인은 2003.11.4. 매매를 원인으로 서울특별시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하였다가 2015.9.1. OOO에게 OOO원에 양도하였으나, 양도일 현재 1세대 1주택에 해당한다고 보아 2015년 귀속 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인의 OOO이 보유한 서울특별시 OOO(이하 “쟁점①오피스텔”이라 한다) 및 OOO(이하 “쟁점②오피스텔”이라 하고, 쟁점①오피스텔과 합하여 “쟁점오피스텔”이라 한다)는 양도일 현재 사실상 주택에 해당하므로 쟁점아파트의 양도가 1세대 1주택 비과세에 해당하지 아니한다고 보아 2017.8.22. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.15. 이의신청을 거쳐 2017.12.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 처분청은 청구인이 12년 동안 거주하던 쟁점아파트를 대출금 등 개인채무를 변제하기 위하여 양도한 후 1년 이상이 경과한 시점에서야 양도소득세를 무신고하였다 하여 이 건 처분을 하였다. 청구인은 당초 쟁점오피스텔을 업무시설로 분양받아 취득세 및 재산세를 납부하였으나, 사업자등록을 한 후 5년 이내에 양도할 경우 1천만원의 과태료가 부과된다는 구청담당자의 안내 답변으로 인하여 쟁점오피스텔에 대하여 사업자등록을 하지 못하였다. 청구인은 쟁점오피스텔을 생계형으로 보유하고 있어서 언제든 희귀성 질환으로 수술을 요할 때 수술비 등을 충당하기 위하여 양도하여야 하고 업무용으로 보유할 경우 보유기간에 관계없이 양도소득세 과세대상이 된다는 사실을 인지하고 있었다.

(2) 또한, 청구인은 쟁점오피스텔이 매매가액 시세도 약 OOO원에 불과하고 그 면적도 각각 28.5㎡ 및 29.19㎡로 협소하여 거주하기에 적합하지 아니하여 업무용(사무실)으로 임대하였음에도 쟁점오피스텔의 임차인들 중 배**은 임대차계약기간이 개시되기도 전인 2014.9.5. 청구인 모르게 무단으로 전입신고를 하였는바, 이는 청구인으로서는 예상할 수 없는 것이었고, 배**은 당시 실제로 서울특별시 OOO에 소재하는 처형의 집에서 거주하고 있었으며 개인회생(서울회생법원 2016가회단4)이 진행중이라서 관련 우편물로 인하여 주변에 그러한 사실이 알려지는 것을 우려하여 주소만 쟁점오피스텔로 옮겨둔 것이었다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인에게 한 이 건 처분은 너무나 가혹하다 할 것이다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점오피스텔은 건축물대장상 용도가 ‘업무시설’로 기재되어 있으나, 1세대 1주택 판정시에는 주택인지 여부를 실제 사용용도를 기준으로 판단하여야 한다. 국세통합전산망에 의하면 쟁점오피스텔이 소재하는 전체오피스텔 총91개호 중 38개호에 거주하는 세대가 전입신고를 한 것으로 확인되고, 인터넷 부동산 중개 사이트에 게시된 쟁점오피스텔과 동일한 구조에 대한 매물정보에 의하면, 쟁점오피스텔은 개별난방, 싱크대, 화장실 등 주거시설을 갖추고 있어서 주거용으로 적합한 것으로 확인된다.

 (2) 청구인의 OOO은 쟁점오피스텔을 비주거용으로 보아 부동산임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없고, 임차인들 또한 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실이 없으므로 청구인은 당초 쟁점오피스텔을 사업용으로 임대할 의사가 있었다고 보기 어렵다. 또한, 쟁점②오피스텔은 쟁점아파트를 양도하기 전인 2014.9.5. 세입자 배**이 전입신고를 한 사실이 확인되고, 쟁점오피스텔에 대한 가스 및 전기, 수도사용량, 임차인의 직업 등을 고려할 때 주거용으로 사용된 것으로 보이므로 쟁점아파트를 양도한 청구인에게 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

배우자가 보유한 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트를 양도한 청구인에게 1세대 1주택에 대한 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(3) 소득세법 시행령

제154조【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(단서생략)

(4) 주택법

제2조【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

2. "공동주택"이란 건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점아파트 양도에 대한 양도소득세 결정내역은 아래 <표1>과 같다.

  <표1> 양도소득세 결정내역

(단위 : 천원)

  (나) 쟁점아파트 양도당시 청구인과 그 세대원OOO의 부동산 보유 내역은 아래 <표2>와 같다.

<표2> 청구인 세대의 부동산 보유 내역

  (다) 국세통합전산망에 의하면 쟁점오피스텔에 대한 임대인 및 임차인의 사업자등록사항은 조회되지 아니하는 것으로 나타난다.

  (라) 서울특별시 OOO은 쟁점오피스텔에 대하여 현재까지 계속하여 ‘건축물’로 재산세를 부과한 것으로 확인된다.

  (마) 국세통합전산망에 의하여 확인되는 쟁점오피스텔 임차인들의 소득 발생내역은 아래 <표3>과 같다.

  <표3> 임차인들의 소득 발생내역

  (바) 쟁점①오피스텔에 대한 주민등록 전입내역은 확인되지 아니하나, 쟁점②오피스텔은 임차인 배**이 2014.9.5. 전입신고를 한 내역이 나타난다.

  (사) 그 밖에 쟁점오피스텔에 대한 가스, 전기 및 수도 사용내역은 아래 <표4>․<표5>․<표6>과 같다.

  <표4> 월별 가스사용 내역(2012.8.29.∼2015.8.28.)

  <표5> 월별 전기사용 내역(2015년 1월 ∼ 2015년 9월)

<표6> 월별 수도사용 내역(2015년 1월 ∼ 2015년 9월)

  (아) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔 임대차계약서 사본 3매에 의하면, 쟁점오피스텔의 용도는 모두 ‘업무시설’로 표시되어 있고 동 계약서 제3조에서 ‘임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다’고 규정하고 있으며, 특약사항에는 임차인이 전입신고를 하지 않는다는 내용이 명시되어 있다.

 (2) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였고 임차인 배**이 전입신고를 한 것은 우편물 수취의 편의상 한 것이지 실제 거주를 목적으로 한 것은 아니며, 설령 임차인들이 임의로 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다 하더라도 청구인이 그로 인한 책임을 부담하는 것은 가혹하다고 주장하며 배**이 작성한 탄원서(2016.12.8.), 가족관계증명원 및 주민등록등본 등을 제시하고 있다.

  (가) 배**이 2016.12.8. 작성한 탄원서의 주요내용은 다음과 같다.

  (나) 청구인이 제시한 배**의 주민등록등본에 의하면, 배**은 2014.9.5. 쟁점②오피스텔로 전입하여 현재까지 주민등록이 신고되어 있는 것으로 확인되고, 배**의 배우자 및 자녀는 2007.12.11.부터 서울특별시 OOO 소재에 주소를 두고 있는 것으로 확인되며, 청구인은 쟁점②오피스텔의 임차인이 2016.8.20.부터 조**에서 배**으로 변경되었으나 조**과 배**은 친척관계에 있는 자들로서 양자 간 합의에 의하여 입주하기 전에 미리 전입신고를 한 것이라고 주장한다.

(다) 쟁점오피스텔의 OOO이 작성한 확인서(2017.7.13.)의 내용은 다음과 같다.

 (3) 한편, 처분청은 OOO 및 임차인들이 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사실이 없고, 쟁점오피스텔은 개별난방, 싱크대, 화장실 등 주거시설을 구비하고 있어서 그 구조가 상시 주거용으로 사용하기에 적합하며, 임차인들 중 배**이 전입신고를 한 사실도 확인되고 쟁점오피스텔에 대한 가스 및 전기, 수도 사용량, 임차인들의 직업 등을 고려할 때 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되었다는 의견이다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하였고 임차인 배**이 전입신고를 한 것은 우편물 수취의 편의상 한 것이지 실제 거주를 목적으로 한 것은 아니며, 설령 임차인들이 임대차계약서상 용도와 달리 임의로 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다 하더라도 청구인이 그로 인한 책임을 부담하는 것은 가혹하다고 주장하나,

 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없고, 그 임차인들이 쟁점오피스텔에 한 사업자등록사항도 없는 것으로 나타나는 점, 쟁점오피스텔의 공부상 용도는 업무시설로 되어 있으나, 개별난방, 주방시설 및 화장실 등 주거시설이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있고, 임차인들 중 배**이 전입신고를 한 사실도 확인되며, 쟁점오피스텔에 대한 가스 및 전기, 수도 사용량, 임차인들의 직업 등을 고려할 때 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것으로 보기는 곤란한 점, 그 밖에 청구인이 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 실제로 업무용이 아닌 주택으로 사용되었다고 봄이 타당하다 할 것이다.

 따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.