1. 처분개요

가. 청구인은 인천광역시 OOO 도로 95.96㎡, 같은 리 776-18 임야 294.13㎡, 같은 리 776-24 임야 595㎡, 같은 리 776-25 임야 1122㎡, 같은 리 776-26 도로 440㎡, 같은 리 776-27 임야 562㎡, 같은 리 776-28 임야 562㎡, 같은 리 776-29 임야 595㎡, 같은 리 776-30 임야 726㎡, 같은 리 776-31 임야 1886㎡, 같은 리 776-32 임야 749㎡, 776-33 임야 651㎡, 같은 리 776-34 임야 628㎡, 같은 리 776-35 임야 640㎡, 같은 리 776-36 임야 1716㎡(이상 15필지 11.262.09㎡ 전부를 “쟁점토지”라 한다)를 2003.11.25. 매매로 취득하여 2015.5.8. 임의경매에 의하여 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다

나. 처분청은 쟁점토지의 양도소득세 무신고에 대하여 양도가액은 경락가액인 OOO원으로, 취득가액은 실거래가액의 확인이 불가능하다 고 보아 기준시가로 환산(OOO원)한 후 양도차익을 산정하여 2017.7.11. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.7.24. 이의신청을 거쳐 2017.11.30. 심판청구를 제기하였다

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  (1) 이 건은 청구인(취득당시 25세로 대학생 신분이었고, 취득 및 공사 진행 등은 OOO이 모두 진행하였다)이 쟁점토지에 전원주택단지를 신축·분양할 목적으로 쟁점토지를 2003.11.25. 취득하여 공사업자에게 토목공사, 상하수도 토목공사, 전기공사, 지하수관정공사, 건축공사 등을 위탁하고 공사업자가 선투자하고 공사완료 후 준공이 완료되면 부동산을 금융기관에 근저당 담보로 대출하여 공사비를 지급하기로 하였으나, 공사업자의 자금난으로 인하여 약 70%의 공정 중에 쟁점토지는 2015.5.8. 4차례의 임의경매로 매각처분되었고, 현재까지 공사업자들과 소송 중에 있으나 아래 비용을 쟁점토지의 자본적 지출로 인정하여야 한다.

  (2) 청구인은 2003.11.25. 쟁점토지를 OOO원에 취득한 후 전원주택단지 조성을 위하여 ① 2005.11.30. 주식회사 OOO라 한다)와 단지진입로 공사(776-18, 120m)와 주택공사(공사체결금액 OOO원)를, ② 2006.5.5. OOO과 3필지(776-20, 25, 26, 500평)의 상하수도, 토목공사, 견본하우스1·2층(59평)의 신축, 전기 인입 및 지하수 관정공사(총 공사체결금액 OOO원)를, ③ 2008.5.6. 주식회사 OOO이라 한다)과 11필지(776-24, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 1,600평)의 택지조성 및 주택공사(공사체결금액 OOO원)를 각 체결하고 약 70%의 공정 중에 쟁점토지가 경락되었으나 현재 공사업자들과 소송 중으로 공사진행률을 최소 50%로 인정하고 인허가 설계측량비용 OOO원 등이 쟁점토지의 자본적 지출로 지출되었으므로 이를 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 대학생 신분이었고 OOO이 취득부터 동 토지에 대한 주택신축공사 등의 일을 전반적으로 도맡아 처리하였으며, 당초 동 주택 신축 시공업자의 하도급계약부터 공사대금과 관련한 대부업체 채무 등의 문제가 잇따라 발생함에 따라 공사를 완료하지 못한 상태에서 쟁점토지가 전부 경매(2014타경10078)처분되었기에 청구인에게 발생한 양도차익이 전혀 없다고 주장하나, 해당 경매사건은 청구인 토지지분이 매각된 것으로서「소득세법」상 양도차익의 계산은 양도가액에 대응하는 취득가액과 이에 따라 발생하는 자본적 지출액 등의 소요비용에 의하는 것을 기본으로 하는바, 쟁점토지 중 일부 필지에 대해서는 택지개발 등을 위해 공사가 시행된 부분이 있는 것으로 경매사건 관련 내용으로 기록되어 있고 당초 이의신청 및 이 건 청구 시 제출한 증빙 중 공사대금청구권에 대한 소송 판결문 등을 검토하였을 때 쟁점토지의 신축공사 착공 사실이 있었음을 확인할 수 있다.

(2) 공사 하도급계약서상 당초 공사대금 책정액만 확인할 수 있을 뿐, 착공이후 대금 문제에 따라 공사 중단 등의 문제가 발생하고 해당 공사와 관련한 대금지급에 대한 증빙 또한 전혀 없어 실제 공사 진행내역과 그 진행 정도에 따른 기성고 대금 채권액을 객관적으로 확인하기 어렵다. 상기 신축 공사의 도급계약서상 시공업체인 OOO에 대해서는 국세전산망상으로 그 사업자등록 이력이 전혀 확인되지 않고 소명서에도 OOO은 2013년 12월경 이미 사망하였다고 하며, OOO이라는 자와의 도급계약 내용에 대해서도 언급하였으나 사업자등록이력 등의 내역이 전혀 확인되지 아니한다. 또한 증빙으로 제출한 계약서의 내용으로 볼 때 시공업체의 사업자번호는 물론이고 대표자와 공사 의뢰자의 인적사항도 전혀 기재되어 있지 않고 인감 등 공사계약 당사자임을 객관적으로 확인할만한 어떠한 증빙도 첨부 되어있지 않는 등 이들이 실제 상기 건설공사와 관련이 있는 자인지의 여부를 확인할 수 없으므로 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  토지 매입 후 발생한 택지개발 및 건물신축공사비용을 필요경비로 인정해달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

    제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

    제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

    제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 OOO으로부터 쟁점토지를 2003.11.25. OOO원에 취득하여 2015.5.8. 임의경매(부산지방법원 2014타경10078, 부동산 임의경매)에 의하여 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하자 처분청은 양도가액을 경락가액인 OOO원으로, 취득가액은 실거래가액의 확인이 불가능하다 하여 기준시가로 환산(OOO원)을 산정하여, 2017.7.11. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

  (2) 청구인은 청구인과 공사업자들 간의 공사계약체결 내역이 아래 <표>와 같고, 현재 공사업자들과 소송 중인인 것으로 50%의 공사 공정률을 감안하더라도 인허가 설계비용 OOO원을 쟁점토지에 대한 자본적 지출로 인정하여야 한다며, 소송자료․경매부동산현황․토지감정평가서․공사계약서․산전용건축신고서․전원주택단지 조감도․측량도․신축영상․사진자료․분할측량자료․경매배당표 및 토지대장 등을 제출하였다.

 (가) 산지전용허가(2005년 6월, 경기도 OOO), 건축신고필증(2007.8.23. 경기도 OOO)을 보면, 청구인은 2005년 6월 경기도 OOO로부터 쟁점토지 중 776-18․20, 산 413-11 1,845㎡에 대하여 단독주택․창고건립 및 진입도로개설을 위한 산지전용허가를 득하였고, 2007.8.23. 경기도 OOO으로부터 쟁점토지 중 776-20 지상에 건축면적 403.17㎡(연면적 587.01㎡) 상당의 주택(3개 동)에 대한 건축신고를 필한 것으로 나타난다.

   (나) 소장(2008가합2262, 공사대금 등)을 보면, OOO는 2005.11.26. 청구인과 공사계약을 체결하고 2006.5.20. 청구인을 상대로 완공한 쟁점토지 중 776-7외 7필지의 토지에 도로개설 및 주택공사와 관련한 공사대금 OOO원을 지급하라며 소송을 제기한 것으로 나타난다.

   (다) 담보제공명령(서울고등법원 2009카기894, 2009.6.4.)을 보면, 서울고등법원은 청구인에게 OOO원을 공탁을 명하자 청구인은 2009.6.19. 위 금액을 공탁한 것으로 나타난다.

   (라) 지급명령(인천지방법원 2013차 11929, 공사대금)을 보면, 인천지방법원은 청구인에게 OOO을 위하여 쟁점토지 중 OOO 외 14필지의 주택신축공사(총 공사비 OOO원, 2008.5.6. 계약, 2008년 11월 착공, 2009년 5월까지 준공) 대금 OOO원을 지급하라고 명령한 것으로 나타난다.

   (마) 채권압류 및 추심명령(인천지방법원 2012타채25175)을 보면, 인천지방법원은 채무자인 청구인과 OOO에게 채권자인 (주) OOO을 위하여 제3채무자인 (주)OOO(주)의 예금 OOO원의 압류 및 추심명령을 한 것으로 나타난다.

   (바) 배당증명(2010.4.15.)을 보면, OOO은 2010.4.15. 쟁점토지 외 토지인 776-20 토지 및 건물과 인천광역시 OOO 대 138.3㎡ 및 지상건물의 경락으로 채권원금 OOO원의 배당금을 수령한 것으로 나타난다.

   (사) 입금증(2009.2.6., OOO원)을 보면, 청구인은 2009.2.6. 쟁점토지 외 토지인 776-20 지상의 주택공사 1차 마무리 대금으로 OOO)에 지급한 것으로 기재되어 있다.

   (아) 입금증(2009.2.6., OOO을 보면, 청구인은 2009.2.6. OOO에게 쟁점토지 외 776-20 토지 지상의 주택공사비로 OOO원과 토목공사 대금 중 OOO원을 각 지급한 것으로 기재되어 있다.

   (자) 영수증(2008.10.15. OOO을 보면, 청구인은 2008.10.15. OOO)에게 쟁점토지 중 776-20 토지에 대한 마무리 전기 및 방화문 설치 공사대금으로 OOO원을 지급한 것으로 기재되어 있다.

   (차) 부동산강제경매통지서(2009.4.1. 인천지방법원 2009타경13813, 14960)를 보면, 인천지방법원은 2009.4.1. 청구인과 청구인의 OOO의 쟁점토지 외 토지인 776-20 토지 및 건물, 인천광역시 OOO 토지 및 지상건물에 대한 강제경매통지를 한 것으로 나타난다.

   (카) 배당표(인천지방법원 2014타경10078)를 보면, 인천지방법원은 쟁점토지 OOO 토지의 경매로 인한 매각대금 OOO원의 배당표를 작성한 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 동 토지에 대한 경매사건의 낙찰가액으로 결정하고, 쟁점토지의 취득가액은 그 가액이 불분명한 것으로 보아「소득세법」제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아 환산한 가액으로 하여 이 건 양도소득세를 결정․고지하였으나 청구인이 제출한 심리자료를 보면, 청구인은 법원의 경매에 의해 쟁점토지만을 양도한 것이 아니라 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지에 대해 관공서로부터 산지전용허가 등의 건축물 인허가를 득한 후 개발 후 분양 또는 토지 근저당담보 대출지급조건, 토목공사 후 금융대출지급조건으로 건축업자인 OOO과 진입로공사․택지조성공사․토목공사․주택공사 등을 실제 진행하였던 것으로 나타나고 있고, 동 건축업자들과의 소송 중에 공사비 명목으로 OOO원, OOO원(배당금으로 지급), OOO원, OOO원 등을 각각 지급한 사실이 나타나므로「소득세법 시행령」제163조 제3항에 따른 양도자산(쟁점토지)의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(자본적 지출액)을 재조사하고 필요경비를 재산출하여 그 결과에 따라 이 건 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.