[주 문]

OOO세무서장이 2017.11.1. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 OOO 주택의 취득가액을 OOO으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.8.5. 모친의 사망으로 OOO을 취득하였으나 상속세 신고를 하지 않았고, 모친의 주소지 관할 세무서장인 OOO세무서장은 2015.11.4. 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조의 규정에 따라 개별주택가격OOO을 쟁점주택의 상속재산가액으로 결정하였다.

나. 이후 청구인은 2015.10.8. 쟁점주택을 OOO에 양도하고 양도소득세를 신고하지 않자, 처분청은 위 상속재산가액을 청구인의 취득가액으로 보아 2017.11.1. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 쟁점주택을 상속으로 취득하였으나 임차인들의 변제 요구OOO가 있어 부득이 양도하였고, 쟁점주택과 유사한 주택OOO의 거래 금액(2014년 4월)은 OOO인 것으로 확인되며, 부동산 중개자의 장부에 작성된 쟁점주택의 매매호가도 OOO으로 나타나므로 쟁점주택에 대한 청구인의 취득가액을 개별주택가격으로 본 처분은 부당하다.

 (2) 청구인의 모친은 2010.6.4. 쟁점주택을 OOO에 취득하였고, 이때부터 청구인이 양도한 기간까지 쟁점주택의 개별주택가격은 매년 약간씩 상승되었으나 이는 정부 방침에 따라 고시가격 등의 현실화 대책의 일환일 뿐 쟁점주택의 실 가격이 변동되었다고 단정하기 어려운 바, 쟁점주택에 대한 청구인의 양도가액OOO을 취득가액의 시가로 인정하여 할 것이다.

나. 처분청 의견

 (1) 유사 주택은 쟁점주택의 연면적 및 대지면적과 유사하나 주택의 층수, 건물 구조 및 위치(역세권이나 도로와의 접근성) 등에 따라 시가 차이가 발생하므로, 유사 주택과 비교하여 쟁점주택의 취득가액이 불합리하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

 (2) 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항에서 시가로 인정되는 것은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 또는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 확인되는 가액이나, 쟁점주택의 양도가액 OOO은 위 기간에 해당하지 아니하므로 청구인이 상속받은 시점의 개별주택가격을 쟁점주택의 취득가액으로 본 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점주택의 취득가액을 개별주택가격으로 본 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 단서 생략

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

 (3) 상속세 및 증여세법

  제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

  제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 단서생략

 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호 생략) 또는 공매(괄호 생략)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 단서 생략

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 단서 생략

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 유사 주택의 거래 가액이 OOO인 것으로 확인되거나 쟁점주택은 가격이 변동되었다고 단정하기 어려우므로 쟁점주택의 양도가액을 취득가액의 시가로 인정하여 달라고 주장하는 반면 처분청은 유사 주택은 층수, 건물 구조 및 위치 등에 따라 시가 차이가 크게 발생하고, 양도가액은 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 해당하지 아니하므로 개별주택가격을 쟁점주택의 취득가액으로 본 처분은 정당하다는 의견이다.

 (2) 일반건축물대장, 등기사항전부증명서, 개별주택가격 등에 의한 쟁점주택과 유사 주택의 비교 내용은 아래 <표1> 및 <표2>와 같고, 청구인의 모친은 2010.6.4. 쟁점주택을 OOO에 취득한 것으로 나타난다.

OOO

 (3) 쟁점주택OOO과 유사주택(인접한 검은색 네모)은 인터넷 포탈 서비스 다음 지도에 아래와 같이 나타난다.

OOO

 (4) 청구인이 추가 제출한 쟁점주택에 대한 소급 감정가액은 <표3>와 같다.

OOO

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청이 쟁점주택의 시가로 본 개별주택가격OOO은 청구인이 주장하는 임대보증금OOO보다도 낮은 가격이고, 청구인의 모친은 2010년 쟁점주택을 OOO에 취득하였으며, 쟁점주택의 개별주택가격은 2010년부터 2015년까지의 기간 동안 완만하게 상승한 것으로 나타나는 점, 유사 주택은 쟁점주택의 취득보다 2개월 이전에 매도되었고, 도로 접근성 등과 비교하여 볼 때 부동산평가시 적용될 입지요인이 쟁점주택과 정확하게 일치한다고 보기 어려우나 대지면적․연면적․주구조․주용도․층수․사용승인연도가 쟁점주택과 거의 유사하여 부동산 시장가치 형성요인 중 일반요인‧지역요인‧개별요인이 상당부분 일치하는 것으로 보이는 점,

  매도당시 유사 주택의 개별주택가격은 실지거래가액의 55%에도 미치지 못하는 것으로 나타나고, 청구인이 쟁점주택을 취득하여 양도한 2014.8.5.부터 2015.10.8.까지의 개별주택가격은 평균 0.57% 상승하였으나 특별한 가격상승요인이 없었음에도 처분청이 제시한 쟁점주택의 취득가액 대비 양도가액은 177%로 현저히 상승OOO한 것으로 나타나는 점,「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항에 의하면 평가기간 이내에 당해 재산의 매매가액이 없는 경우로서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 점OOO 등에 비추어 쟁점주택의 취득가액은 상속개시일부터 6개월 이내의 매매사례가액인 OOO으로 보는 것이 타당하므로 이 건 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.