1. 처분개요

가. 청구인은 1997.9.7. 배우자 OOO로부터 증여를 원인으로 취득한 OOO 토지 및 그 지상 건물(토지 : 204.4㎡, 건물 : 503.77㎡, 지하 1층 지상 4층, 건축물대장상 주용도 : 주거시설 근린생활시설, 이하 “쟁점부동산①”이라 한다)을 2016.12.28. OOO 외 1인에게 양도(양도가액 :OOO원)한 후, 2017.2.27. 쟁점부동산①을「소득세법」제95조 제3항 및 같은 법 시행령 제160조에 따른 고가주택에 대한 양도차익 계산규정(이하, “고가주택규정”이라 한다)을 적용하여 양도소득세를 신고하였고, 2001.6.13. 취득한 OOO호(이하, “쟁점부동산②”라 한다)를 2012.10.9. OOO 외 1인에게 양도(양도가액 : OOO원)한 후, 2012.12.27. 고가주택규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 청구인은 처분청에 2017.2.27. 쟁점부동산②가 「소득세법」제89조 제1항 제3호(이하, “1세대1주택 비과세규정”이라 한다)와 고가주택 규정에 해당하지 않는다고 하여 수정신고를 하였고, 2017.4.26. 쟁점부동산①을「조세특례제한법」(이하, “조특법”이라 한다) 제97조에 따라 양도소득세가 감면(면제)되는 장기임대주택(이하, “장기임대주택”이라 한다)에 해당한다 하여 2016년 귀속 양도소득세OOO원을, 쟁점부동산②를 고가주택규정에 해당한다 하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 쟁점부동산①에 대하여, 2000.12.31. 이전에 5호 이상의 주택 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 후 양도한 경우에 해당하지 않아 장기임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아 2017.6.19. 경정청구를 거부하고, 쟁점부동산①의 양도당시 쟁점부동산①의 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층을 초과하여 다가구 주택이 아닌 공동주택에 해당하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세규정 등의 적용을 부인하여 2017.7.6. 2016년 귀속 양도소득세OOO 경정․고지(쟁점부동산①에 대한 경정청구 거부처분과 함께, 이하, “쟁점처분①”이라 한다)하고, 쟁점부동산②에 대하여, 쟁점부동산①이 장기임대주택에 해당하지 않으므로 쟁점부동산② 양도당시 1세대1주택에 해당하지 않는다고 보아 2017.6.19. 2012년 귀속 양도소득세OOO원의 경청청구를 거부(이하, “쟁점처분②”이라고 하고, 쟁점처분①과 함께 “쟁점처분”이라 한다)하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.6. 이의신청을 거쳐 2018.1.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점부동산①은 청구인의 배우자 OOO가 1990.4.9. 신축취득한 것으로, 당시는 다가구용 단독주택 건축기준(건설부 건축OOO)이 시행되기 이전인바, 당시 단독주택이 고급주택으로 분류될 경우 취득세와 재산세가 중과되는 불이익이 있어 쟁점부동산①의 지하층과 1․2층은 실제 주택으로 사용할 것이면서도 주택이 아닌 근린생활시설로 허가 받은 것으로 그 현황은 주택이라 할 것이고, 사용승인 당시에도 오피스텔과 같이 화장실과 주방을 만들어 놓은 상태에서 사용승인을 받았기 때문에 위법이 아니며, 사무실보다는 주택의 효용가치가 높아 주택으로 사용한 것이고, 사용승인 이후 쟁점부동산①은 건축물대장상 근린생활시설로 기재된 부분도 7세대의 주택으로 사용되어 왔고 건축물대장상 주택으로 기재된 4세대를 합하여 전체 11세대가 주택으로 사용되어 왔다.

 이와 같이 쟁점부동산①이 10세대의 주택으로 사용된 사실은 청구인이 쟁점부동산①에 대하여 2000.1.21.～2016.12.30.에 걸쳐 OOO(주)와 ‘주택화재보험보통약관’이 적용되는 화재보험계약을 체결하였고 동 보험증권상 ‘순수 다세대 주택’으로 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점부동산①을 증여받을 당시OOO세무서장은 쟁점부동산①에 대한 증여세 과세가액을 산정하면서 쟁점부동산① 전체를 주택으로 평가하였으며 동 과세가액은 쟁점부동산①의 양도소득 산정시 취득가액으로 신고․인정된 점, 쟁점부동산①에 대하여 청구인이 2000.7.1.부터 주택임대업으로 OOO세무서장에게 사업등록 하였던 점, 청구인이 OOO세무서장에 대하여 2005년 종합부동산세의 합산배제 임대주택 신청시 쟁점부동산①의 임대차계약서를 제출하자 이에 OOO세무서장이 임대주택으로 보아 종합부동산세 합산배제를 결정한 점, OOO가 쟁점부동산① 전 세대에서 사용된 전기에 대하여 1989년 5월부터 2016년 12월까지 ‘주택용 전력’으로 요금을 청구하였던 점, 쟁점부동산① 전 세대에 도시가스를 공급하였던 OOO에서 주택용으로 도시가스요금을 청구하였던 점 및 2016.12.30. 쟁점부동산①을 양도할 당시 제출한 주택임대차계약서에서도 주거용으로 기재되어 있는 점에 비추어 쟁점부동산① 전 세대가 주택으로 사용되었음을 알 수 있다.

 또한, 청구인이 쟁점부동산①을 증여받기 이전인 1993년 초부터 1997년 10월까지 OOO지에 소재한 OOO부동산에서 근무하면서 쟁점부동산①에 대한 임대차계약서의 작성 및 임대료 수수를 관리하였던 OOO이 작성한 확인서에 따르면 “1993년초부터 1997년 10월까지 쟁점부동산① 전체를 건축물대장상 기재에 불구하고 주택으로 임대하였다”고 확인하고 있는 점, 쟁점부동산①이 배우자 OOO 소유이었던 1992년 초부터 청구인이 소유하였던 시기를 거쳐 2017.5.31.까지 쟁점부동산①에서 청소 업무를 담당하였던 OOO가 작성한 확인서에 따르면 “1992년 초부터 청구인이 양도한 2016.12.30.까지 쟁점부동산① 전체가 건축물대장상 기재에 불구하고 주택으로 사용되었다”고 확인하고 있는 점, 쟁점부동산①은 지하철역, 대형 호텔과 인접하고 사무실 등이 많이 소재하고 있어 좋은 주거지로 알려져 있고 2000년대 초 주택 공급율이 낮았던 당시 OOO역에서 1km 거리 안에 소재한 쟁점부동산①이 1999.9.7.～2000.12.31. 16개월 동안 공실로 있었다고 보기 어려운 점, 청구인이 임대료로 수령하기 위하여 사용하였던 청구인 명의의 OOO살펴보면 2000년 3월과 같은 해 4월에 최소 7세대, 2000년 5월과 같은 해 10월과 11월에 최소 5세대 이상에 대하여 임대료를 수령한 사실이 확인되는 점, 청구인이 1999년 귀속 종합소득세 신고시 주택임대 수입금액으로 OOO원을 신고한 점, 상기와 같이 한국전력공사에서 1989년 5월부터 ‘주택용 전력’으로 요금을 청구하였고 2005년OOO세무서장의 쟁점부동산①에 대한 종합부동산세 합산배제 결정한 점에 비추어, 2000.12.31. 이전에 지상 1층에 1세대만이 주민등록 전입하였거나 쟁점부동산①에 OOO(주)이 사업자등록한 사실이 있다고는 하나 쟁점부동산①에 거주하고 있음에도 주민등록 전입신고를 하지 않는 지역적 특성이나 OOO(주)이 실질적 사업이 하지 않은 점을 고려해 보면, 쟁점부동산① 전 세대는 2000.12.31. 이전부터 임대가 이루어지고 있었다고 보아야 할 것이고, 「조세특례제한법」제97조는 「조세특례제한법」제99조의3과 달리 신축시점에 주택임을 요건으로 하지 아니하고, 취득시점에는 현황이 주택이면 되는 것임에도 쟁점부동산①을 장기임대주택으로 인정하지 아니하고 쟁점부동산②에 대해서도 1세대 1주택(고가주택) 비과세에 해당하지 않는다고 본 쟁점처분은 위법․부당하다 할 것이다.

 쟁점주택① 전 세대에 대하여 장기임대주택으로 인정할 수 없다고 하여도, 적어도 쟁점부동산①중 1998.2.28.에 주민등록 전입신고한 사실이 확인되는 지상 1층의OOO 건축물대장상 주택인 3층과 4층에 소재한 4개호OOO) 및 청구인의 임차료 수수사실이 은행계좌를 통해 확인되는OOO호를 합하여 7세대의 주택 면적 합계 및 부속토지에 대해서는 장기임대주택으로 인정하여 쟁점처분①의 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것이고, 쟁점부동산①의 나머지 3세대에 대해서는 건축물대장에 따라 ‘주택외’에 해당한다고 한다면 쟁점부동산②의 양도당시 청구인은 1세대 1주택(고가주택) 비과세대상이라고 할 것이므로 쟁점처분②는 위법․부당하다 할 것이다.

 (2) 처분청은 청구인과 동일한 세대원인 OOO실, 이하, “쟁점부동산③”이라 한다)이 모두 주택에 해당한다는 의견이나, 오피스텔은 원칙적으로 “오피스와 호텔의 합성어로 일부 숙식을 할 수 있는 건축물”로 주택이 아닌 기타건물로서 사람이 입주하여 거주하는 경우에 한하여 현황 주택으로 볼 수 있다 할 것이나, 쟁점부동산③은 2016.12.6. 취득하였다가 3개 호실OOO은 공실인 채로 2017.6.26.에 양도되었고, 나머지 2개 호실OOO은 현재까지 보유하고 있으나 2018.3.2. 강제경매가 개시되는 등 현재까지 공실인 상태이고,OOO이 입주하였으나 이는 청구인이 동 호실을 양도한 이후이자 쟁점부동산①이 양도된 이후로 이러한 임대는 OOO과 아무런 관련이 없다고 할 것이다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점부동산①의 건축물대장상 층별 용도를 살펴보면, 1990.4.9. 사용승인시부터 지하1층은 점포와 보일러실, 지상 1층은 사무실과 주차장(1층 사무실 중 일부 13.97㎡는 2002.10.17. 증축분), 지상 2층은 사무실, 지상3층과 4층은 주택으로 등재되어 있는바, 사용승인일 당시 용도가 건축허가 신청내용과 달랐다면 사용승인이 되지 않았을 점을 감안해 보면 사용승인일 당시 용도는 건축물대장에 기재되어 있는 것과 일치하였을 것이다.

  2016년 5월에 작성된 처분청이 작성한 ‘양도세조사 종결보고서’에 따르면 쟁점부동산①은 “주택으로 쓰이는 층수가 4개 층, (생략) 거주세대 15세대로 확인되며”, “양도일 현재 사실상 주택으로 임대한 것으로 확인”되는 점에 비추어, 청구인은 사용승인일 또는 증축일 후에 점포와 사무실을 주택으로 변경하였을 것인바, 쟁점부동산①을 전부 주택임대 목적으로 신축하였음에도 취득세 중과세 문제를 회피하기 위하여 겸용주택으로 사용승인 받은 후 실제 용도를 변경하였다는 청구 주장을 인용한다면「조세특례제한법」제97조에 따른 감면규정이 취득세 탈루를 돕거나 묵인하는 결과에 이르게 될 것이므로, 동 감면규정은 건물의 사용승인 당시를 기준으로 그 용도가 주택인 경우에 한하여 적용하여야 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산①은 건축물대장상 용도가 주택인 3층과 4층에 소재한 4세대만이 임대주택이라고 할 것이므로 쟁점부동산①은 2000.12.31. 이전부터 국민주택 규모 임대주택 5호 이상을 임대할 것을 감면요건으로 하는 장기임대주택에 해당하지 않는다 할 것이다.

  청구인은 쟁점부동산①이 2000.12.31. 이전부터 주택으로 임대하고 있었다고 주장하면서 OOO의 확인서를 제시하고 있으나, OOO이 쟁점부동산①의 임대차계약서의 작성 등을 관리한 부동산중개사무소의 사용인이었다면 쟁점부동산①의 임대차계약서과 중개물건 확인서 사본도 얻었을 수 있었음에도 이를 제출하지 못하고 있고, OOO의 확인서에 있어서 업무시설의 경우 건물주가 건물 관리를 하면서 임차인을 위하여 공용부분에 대한 청소 용역을 제공하는 것은 일반적이나 아파트가 아닌 다세대 주택 등에 있어 입주민이 청소원을 고용하는 일은 극히 드물고 쟁점부동산①과 같은 다가구 주택의 경우 임대인이 임차인을 위하여 청소원을 고용하는 경우도 매우 드문 사례이며, 청구인 등이OOO를 고용한 사실이 확인되지 않고 청구인 등이 OOO를 고용하였다고 한다면 주로 사무실이나 점포를 청소하던 자일 것이며 고용주였던 청구인의 이익을 해치는 사실을 확인할 수 있는 객관적 위치에 있지 않고, 이러한 점은 OOO의 경우에도 같다 할 것이다.

  청구인은 쟁점부동산①의 임차인으로부터 임차료로 수령하였다는 청구인 명의의 은행계좌를 제시하고 있으나, 장부의 작성과 거래기록의 유지는 체계적이어야 하고 건물임대의 경우라면 임대차 물건의 표시, 보증금, 임대료, 임대기간, 임차인이 기재된 임대차계약서와 금융기록을 통해 쟁점부동산①이 주택으로 임대된 사실을 객관적으로 입증할 수 있다 할 것인데, 청구인이 제시한 은행계좌상 입금내용 만으로는 그 내용이 점포․사무실 임대료인지 주택 임대료인지 또는 별개의 거래인지 알 수 없다 할 것이고, 청구인이 쟁점부동산①을 배우자로부터 증여받을 당시 청구인은 증여세를 신고한 사실이 없었고 OOO세무서장 역시 청구인에 대하여 증여세 세무조사 대상자로 선정한 사실도 없으며 쟁점부동산①에 대한 국세청 전산시스템상 증여세 결정내용을 보면 쟁점부동산①의 과세가액을 약OOO억원으로 산정하면서, 증여세 과세가액에서 차감되는 채무인 전세금 등을 공제하지 아니한 점에 비추어 배우자로부터 재산을 증여받은 경우로서 증여재산 공제액에 따라 과세미달로 결정한 것으로 쟁점부동산①에 대하여 OOO세무서장이 증여세를 결정하면서 쟁점부동산①을 편의상 주택으로 본 것에 불과하고, 설령 이러한 결정내용에 터잡아 쟁점부동산①을 전부 주택으로 보아야 한다면 청구인이 쟁점부동산①을 증여받을 당시 인수한 임대보증금 등도 역시 없다할 것이고 증여일 현재 청구인이 쟁점부동산①을 주택으로 임대한 사실이 없다고 보아야 할 것이다.

  또한, 청구인은 쟁점부동산①과 관련하여 OOO(주)와의 화재보험계약 체결내용,OOO의 쟁점부동산①에 대한 전기요금 청구내역, OOO의 도시가스요금 청구내역을 제시하고 있으나, 이러한 증빙 등만으로는 2000.12.31. 이전에 쟁점부동산① 중 몇 세대를 누구에게 주택으로 임대하였는지 여부가 입증되는 것이 아니고, 청구인이 제시한 증빙들은 쟁점부동산①의 현황이 2000.12.31. 이전에도 동일하였을 것임을 전제하고 있으나 현황을 통해 과거의 사실을 미루어 입증할 수 없다할 것이며 어떤 개연성이나 추정만으로 엄격한 조세감면의 요건을 충족하였다고 볼 수 없으므로, 쟁점부동산①이 장기임대주택에 해당하지 않는 것으로 본 이 건 처분은 적법․타당하다할 것이다.

  처분청은 쟁점주택①의 양도당시 그 전부가 실제 용도에 따라 주택에 해당한다고 인정하였고, 장기임대주택에 해당하지 않는다고 판단한 것으로, 양도당시 용도를 겸용주택으로 본 것이 아니다.

 (2) 건축관련 법령상 오피스텔은 주거용이나 업무용으로 사용할 수 있도록 규정하고 있으나 그 위치, 용적률 및 사업성격에 따라 업무 또는 주거에 적합한 구조로 건축될 수 있는바, 청구인과 동일한 세대원인 OOO(청구인의 딸)이 소유하고 있는 쟁점부동산③의 평면도와 내부시설에 따르면,OOO호에는 침실, 거실, 주방(개수대, 인덕션 등) 및 화장실(샤워부스, 세면기, 변기)이 갖추어져 있고, OOO는 침실 겸 거실 겸 주방(개수대, 인덕션, 기타 빌드인 시설)과 화장실(샤워부스, 세면기, 변기)를 갖추고 있는바, OOO의 침실과 거실은 임시가벽이 아닌 단단하게 시공된 벽으로 구획되어 침실과 욕실 사이에 시공된 벽보다 두껍게 시공되어 있고 거실과 주방 사이에는 미닫이문이 있어 그 구조가 거실과 주방을 겸하는 아파트의 것과 동일한 구조이며, 주방에 설치되어 있는 개수대 역시 작은 사무실에서 쓰기에는 큰 것이고, 취사에 필요한 인덕션이 설치되어 있고, 신발장으로 보이는 등 약간의 가구 등을 갖출 경우 그 용도가 전형적인 주택이라 할 것이고, 현황도의 명칭 등에 비추어 실제 구조가 주택용으로 업무시설이 아니라 주택용으로 분양한 것이라 할 것이며, 청구인이 부가가치세 과세사업자로 등록하지 않는 등 주택으로 임대하거나 매각할 목적으로 취득한 것으로 보아야 하고, 청구인이 제출한 쟁점부동산③의OOO의 전세계약서를 보아도 ‘에어콘, 냉장고, 세탁기, 인덕션’이 임대옵션으로 기재되어 있는 점에 비추어 이를 주택으로 취득하였다고 보는 것이 타당하므로, 쟁점부동산③은 쟁점부동산①의 양도 당시 주택에 해당한다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 ① 청구인 소유 쟁점부동산①은 조특법 제97조에 따라 “5호 이상 임대주택에 대하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 후 양도하는 것”으로 보아야 한다는 청구주장 등의 당부

 ② 청구인의 동일 세대원 소유 쟁점부동산③은 주택에 해당하지 않는 것으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : 별지 참조

다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점부동산①에 대하여 일반건축물대장(갑)에는 건축허가일이 1988.12.2., 사용승인일이 1990.4.9.로, 주용도로서 “주거시설 근린생활시설”로 기재되어 있고, 건축물 현황은 아래 <표1>과 같으며, 쟁점부동산①의 등기부등본 표제부 중 건물내역에 대하여 아래 <표2>와 같이 기재되어 있다.

 (2) 쟁점부동산①의 부동산(빌딩)매매계약서 및 쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하면 청구인은 1997.9.7. 배우자 OOO로부터 증여를 사유로 취득한 쟁점부동산①을 2016.12.28. OOO외 1인에게 매매를 사유로 양도하고, 2001.6.13. 매매를 사유로 취득한 쟁점부동산②를 2012.10.9. OOO외 1인에게 매매를 사유로 양도하였고, 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세 신고서 등에 의하면 청구인은 쟁점부동산②에 대하여 2012.12.27. 고가주택규정 대상으로 보아 양도소득세를 신고하였다가 2017.2.27. 1세대 1주택에 해당하지 않는 것으로 보아 수정신고하였고 2017.2.27. 쟁점부동산①을 고가주택규정 대상으로 보아 양도소득세를 신고하였으며, 청구인이 제출한 쟁점부동산①의 양도소득세 신고서에는 ‘1세대1주택 비과세 근거’로서 “쟁점부동산②에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 받았다가 수정신고하여 1세대1주택 비과세를 배제하였고, 쟁점부동산① 이외에는 주택을 소유하고 있지 않으며, 쟁점부동산①은 건축물대장 등에 기타면적이 주택면적보다 크다고 기재되어 있으나 매매계약서, 임대차계약서, 보험가입증명 등을 통해 실질적으로 주택으로 사용하였으므로 1세대 1주택 비과세를 적용한다”는 취지가 기재되어 있다.

 (3) 청구인이 제출한 경정청구서에 의하면 청구인이 처분청에 2017.4.26. 쟁점부동산①을 장기임대주택으로 보아 2016년 양도소득세 OOO원에 대하여, 쟁점부동산②는 1세대 1주택(고가주택) 비과세대상으로 보아 2012년 양도소득세OOO을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 제출하였고, 처분청의 “양도세조사 종결보고서”와 “경정청구 처리결과 통지(OOO”에 의하면 처분청은 2017.5.10. 쟁점부동산①에 대한 양도세조사를 실시하여 “쟁점부동산①은 단독주택으로 보는 다가구주택의 범위를 벗어나 1세대1주택 비과세 대상이 해당하지 않고, 2000.12.31. 이전 5호 이상 임대개시 여부 및 10년 이상 임대여부 불분명하여 장기임대주택에 해당하지 않는다”고 판단하였으며, 그 조사내용 중 일부는 아래 <표3>과 같고, 이에 따라 처분청은 2017.6.27. 쟁점처분①을 하였다.

  처분청의 “양도세 경정청구 검토서”와 “세무조사 결과 통지”에 의하면 처분청은 상기 양도소득세 조사결과와 같은 취지와 더불어 쟁점부동산② 양도당시 청구인과 동일한 세대의OOO이 주택을 1채 소유하고 있고 동 주택은「소득세법 시행령」제155조 제4항 동거봉양 합가에 따른 1세대 1주택 비과세 특례에 해당하지 않는다고 판단하였으며 이에 따라 2017.6.19. 쟁점처분②를 하였다.

 (4) 청구인이 쟁점부동산①이 장기임대주택의 요건에 해당한다고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제출하였다.

  (가) OOO보험(주)과 청구인이 쟁점부동산①에 대하여 체결한 “주택화재보험 보험증권”에 의하면 보험증권상 최초로 확인되는 보험기간이 2000.1.21. 16:00～2001.1.21. 16:00, 최후는 2015.8.18. 16:00～2018.8.18. 16:00이고, 소재지는 쟁점부동산①의 소재지, 가입내역 중 비고란에 “주택유형:중층/연립”, “보험가입면적(㎡):709”로, 유형사용된 약관은 “주택화재보험보통약관”, 추가기재사항으로 “순수 다세대 주택”으로, 보험기간이 2005.6.17. 이후인 추가기재사항에는 “순수 다세대(10세대) 주택”으로 기재되어 있다.

  (나) OOO세무서장이 청구인에게 2016.12.9. 통지한 “증여세 과세표준 및 세액 계산내용 통지”에 의하면 OOO세무서장은 청구인이 1999.9.7. 증여받은 증여재산에 대한 증여세 과세표준 및 세액계산명세서를 통지한바, 동 재산평가명세서에는 결정일로 “2000.4.24.”, 결정관서는 “OOO세무서장”, 증여재산명세에는 “주택 OOO으로 기재되어 있고, 동 합계액과 같은 증여재산 공제액에 따라 증여세 산출세액 등은 0원으로 기재되어 있다. 또한 동 합계액은 청구인의 쟁점부동산①에 대한 양도소득세 신고시 매입가액으로 기재되어 있고, 쟁점부동산①에 대한 처분청의 양도세조사 종결보고서에는 이에 대하여 “증여에 의한 취득으로 증여재산가액으로 신고하여 적정함”이라고 기재되어 있다.

  (다) 청구인은 2005년 종합부동산세 임대주택 합산배제와 관련하여 쟁점부동산①에 대하여 11세대의 합산배제 임대주택으로 신청하면서, “임대주택 합산배제(변동)신청서(갑)”, “2005년 주택임대 현황” 및 동 현황에 기재된 입주자와의 “부동산임대차계약서”를 제출하였고, 상기의 증빙에 따르면, 쟁점부동산①에 대하여 임대개시일로서 “2000.8.1.”이 기재되고 있고, 11세대 중 9세대에 대하여 임차인의 임차호실, 성명, 보증금OOO) 및 주민번호 및 입주일이 기재(OOO 2세대는 공가로 기재)되어 있으며, 임차인들의 입주일은 2003.2.26.～2005.9.10.로 기재되어 있다.

  (라) OOO 고객센터의 2005년 1월분 전기요금 청구내역에는 쟁점부동산① 중OOO호에 대하여 고객사항 중 계약 종별에 대하여 “주택용전력”으로 기재되어 있고, OOO)에서 쟁점부동산① 중 OOO의 “고객종합조회” 화면을 출력한 것에는 청구년월 2005-01에 대하여 고객사항 중 계약 종별에 대하여 “주택용전력”으로 기재되어 있다.

  (마)OOO 요금관리부)의 고객 종합정보내역에는 쟁점부동산에 대하여 계약종별 “100 주택용전력”, 용도 “20 연립주택”으로 기재되어 있고, 2005년 1월부터 2016년 12월까지의 전기 사용량 및 청구요금 등이 기재되어 있는바, 청구인은 전기사용량을 세대별로 정리․제시하면서, “10kw 이하로 사용한 세대를 공실로 인정하여도 전기사용월수에 따르면 전 세대에 대하여 120개월(10년)에서 144개월(12년) 걸쳐 임대가 이루어졌고, 2～3년 주기로 계량기가 교체되어 전기 검침기의 누적량으로 기간 추정은 불가하며, 지하 1,2호가 물이 흘러 임대하지 못한 20개월을 제외하고도 계속적으로 임대가 이루어졌다”고 주장하고 있다.

  (바) OOO서비스가 쟁점부동산①의 OOO 대한 도시가스요금과 관련하여 작성한 것에서 용도명에 “주택용”으로 기재되어 있다.

  (사) OOO이 2017.8.31. 작성한 확인서의 내용은 아래 <표4>와 같고, OOO가 같은 날 작성한 확인서의 내용은 아래 <표5>와 같다.

 (아) 청구인은 본인 명의의 OOO은행 계좌(058-21-087*-***)를 제시하면서, 동 계좌에서 1999년과 2000년 쟁점부동산①의 임대료 입금이 확인된다고 주장하면서, 은행계좌에 임대료를 입금한 임차인과 전세계약에 따라 임차한 임차인을 고려하면 2000년 3월과 2000년 4월에 적어도 7세대, 2000년 5월․10월․11월에는 적어도 5세대 이상에 임대가 이루어지고 있음을 확인할 수 있다는 주장이다.

 (5) 처분청은 쟁점부동산①의 장기임대주택 해당여부와 관련하여 국세청 전산시스템 조회결과 등을 통해 다음과 같은 증빙 등을 제출하였다.

  (가) 청구인은 쟁점부동산①에 대하여, 2000.8.1. 부동산/임대업으로 사업자등록(개업일 2000.7.1.)하였고, 2006.1.7. 부동산/주택임대업을 부업종으로 등록하였으며 1999.10.1.～2016.12.28. 중 상기 사업자등록 이외에는 다른 사업자 등록내용은 없고 「임대주택법」에 따른 임대사업자 등록을 한 내용도 없다.

  (나) 청구인은 쟁점부동산①에 대하여, 2001년 제1기～2009년 제2기 부가가치세 신고시 무실적으로 신고하였고 2010년 제1기～2016년 제2기 동안 OOO호의 임차인)의 임대료에 대하여 부가가치세를 신고하였으며, 종합소득세 신고시 수입금액(업종 : 주거용 건물임대업) 신고액은 다음 <표7>과 같고, 2001년～2016년 중 사업장현황신고서를 제출하지 않았다.

  (다) 쟁점부동산① 소재지에서 사업을 영위한 사업자등록 내역 중 청구인과 배우자 OOO를 제외한 내역은 다음 <표8>과 같다.

  (라) 2017.5.13. 기준 쟁점부동산①의 전입세대 열람내역은 아래 <표9>와 같고, 2000.12.31. 이전에는 101호 1세대만 전입신고한 것으로 타나고 있다.

OOO

  (마) 청구인은 본인 명의 은행계좌에서 쟁점부동산①의 임대료 입금이라고 주장하면서 임금의뢰인 및 입금금액 등을 제시하고 있는바, 2000.12.31. 이전 주요 입금내역은 다음 <표10>과 같고, 이를 입금의뢰인 별로 정리하면 다음 <표11>과 같으나, 임금의뢰인 중 쟁점부동산①에 전입신고를 한 자는 없다.

OOO

 (6) 청구인은 쟁점부동산③이 주택에 해당하지 않는다고 주장하면서, 쟁점부동산③의 집합건축물대장과 등기부등본을 제출한바, 그 기재내역 등을 정리하면 다음 <표12>와 같고, 청구인은 쟁점부동산③ 중 OOO이 동 호실을, 청구인이 쟁점부동산①을 양도한 이후인 2017.8.26. OOO이 입주하였다고 주장하면서, 청구인으로부터 OOO 간의 오피스텔전세계약서를 제출한바, 계약서에는 계약일은 2017.8.21., 보증금 OOO옵션 : 에어콘, 냉장고, 세탁기, 인덕션)’이 기재되어 있다.

OOO

 (7) 처분청은 쟁점부동산③이 주택에 해당한다는 의견으로 쟁점부동산③의 건축물 현황도를 제출하였다.

 (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 우선 쟁점부동산①이 장기임대주택에 해당하는지와 관련하여, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특례규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하여야(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임) 하는바, 청구인이 처분청에 제출한 양도소득세 신고내용과 이에 첨부된 증빙, 처분청이 실시한 세무조사 결과 등에 비추어 쟁점부동산①은 그 양도당시에는 모두 주택으로서 임대가 이루어지고 있었다고 할 것이나, 쟁점부동산①이 장기임대주택에 해당하기 위해서는 2000.12.31. 이전부터 임대주택을 5호 이상 임대되었다는 사실이 객관적으로 입증되어야 할 것인데 2000.12.31. 이전에 쟁점부동산①에 「주민등록법」에 따른 주소지로 신고한 자는 1세대에 불과하고, 2000.12. 31. 이전의 쟁점부동산①의 임차인 내역을 구체적으로 확인할 수 있는 임대차계약서나 장부 등이 제시되지 않아 청구인이 제시한 본인 명의의 은행계좌 입금내역만으로는 같은 계좌에 입금된 금원이 임대료인지 그 입금한 자가 임차인인지 여부가 확인되지 않으며, 그 밖에 청구인이 제시한 쟁점부동산①과 관련한 주택화재보험 가입내역 등의 증빙에서 확인되는 시기에 쟁점부동산①이 주택으로 사용되었음을 간접적으로 추정할 수는 있을지언정 장기임대주택의 요건을 갖추었음을 직접적으로 입증하는 증빙으로는 부족하다고 판단된다.

 또한, 쟁점부동산③이 주택에 해당하는지와 관련하여 '주택'이라 함은 ‘가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 주거에 공하는 건물을 뜻한다’할 것(대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결, 같은 뜻임)인데, 「건축법」에 따라 업무를 주로 하되 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 오피스텔의 경우라도 상시 주거용으로 사용하였다면 주택으로 보아야 할 것인바, 청구인과 동일 세대원이 소유한 쟁점부동산③의 구조가 상시 주거용으로 사용하기 적합한 것으로 보이는 측면이 있다고 하나 청구인이 쟁점부동산①을 양도할 당시 주거용으로 사용된 사실이 확인되지 않고 쟁점부동산③ 중 OOO가 2017.8.26.부터 주거용으로 임대가 이루어졌다는 사실을 근거로 쟁점부동산① 양도당시에도 쟁점부동산③이 주택에 해당한다고 보기는 어렵다고 판단된다.

 한편, 쟁점부동산①은 그 양도당시 주택으로 쓰는 층수가 4층으로 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조·제155조에 따라 비과세되는 1세대 1주택의 양도소득의 판단시 ‘하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우로서 그 전체를 하나의 주택으로 볼 수 있는 경우’인 「건축법 시행령」별표1이 규정하는 다가구주택에 해당하지 않아 ‘한 가구를 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아야 할 것’이므로, 쟁점부동산①이 장기임대주택에 해당하지 아니할 뿐 아니라 쟁점부동산③도 주택으로 보지 않는다면 쟁점부동산①은 건물 내의 독립된 1구획에 대하여는 「소득세법」제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상에 해당하는 것으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.