[주 문]

OOO세무서장이 2017.5.2. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 부산광역시 OOO의 양도가액을 OOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.1.13. 부산광역시 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후 2011.11.10. OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고, 매매계약서상의 매매대금 OOO원(이하 “전체매매대금”이라 한다) 중 비품 및 시설(이하 “쟁점비품¹⁾”이라 한다) 가액으로 기재된 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 2017.5.2. 청구인이 쟁점부동산과 쟁점비품을 일괄양도한 것으로 보아 양도가액에 쟁점비품가액을 포함하여 2017.5.2. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 2017.6.12. 이의신청을 제기하였고, 중부지방국세청장이 「소득세법 시행령」제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」제64조의 규정에 따라 쟁점부동산의 전체매매대금(OOO원)을 토지․건물 및 쟁점비품의 장부가액으로 안분계산한 후 전체매매대금에서 안분된 쟁점비품가액을 제외하여 과세표준과 세액을 경정하고 나머지는 기각한다는 결정을 하자, 처분청은 당초 경정․고지한 양도소득세를 OOO원으로 감액경정하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.11.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점비품 목록을 작성하고 계약을 하였는바, 매매계약서에 쟁점부동산과 쟁점비품 총 가액을 전체매매대금으로 하고 특약사항에 쟁점부동산과 쟁점비품 가액을 구분 기재한 사실이 계약 당시 중개한 공인중개사의 확인서 등에서 확인됨에도 이를 부인하여 「소득세법 시행령」제166조 및 「부가가치세법 시행령」제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 전체매매대금을 쟁점부동산과 쟁점비품의 장부가액으로 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것은 부당하다.

쟁점부동산의 양수인에 대한 탐문 결과 양수인은 전문적으로 모텔 등을 사고파는 사업자로서 취득세 등을 더 부담하면서까지 취득가액에 쟁점비품가액을 더하여 신고하는 것은 상식적으로 이해되지 않는 행위일뿐만 아니라 양도소득세를 면탈하기 위한 행위로 밖에 볼 수 없음에도 불구하고 양수인의 신고는 신뢰하면서 청구인의 신고가 양수인과 다르다는 것을 문제 삼아 이 건 양도소득세를 경정한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2011.11.4. 양수인(OOO)과 쟁점부동산에 대하여 전체매매대금을 OOO원으로, 특약사항에 쟁점비품가액을 구분기재하여 매매계약을 체결하고 양도가액을 OOO만원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 양수인(OOO)은 2013년 쟁점부동산을 양도하면서 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였는바, 이는 동일한 매매계약에 대한 매매가액이 불일치한 경우에 해당한다.

 양수인의 2013년 귀속 양도소득세 예정신고서상 쟁점부동산에 대한 검인계약서의 매도인란에 청구인의 도장이 날인되어 있고, 양수인의 2011년 대차대조표상의 토지/건물 계정에 OOO원(취득세․등록세 등 포함)이 계상되어 있는 반면 다른 비품 등 유형자산은 기재되어 있지 않으며, 등기사항전부증명서상의 기재가액도 OOO원으로 나타난다.

 상기와 같이 매매계약서를 작성하면서 비품 등의 가액을 별도로 구분기재하지 않았으나, 실제로 비품 등에 대한 가치를 평가하여 가격을 정하거나 매매대금과 별도로 비품 등의 대금을 따로 정산하지 않아 양도소득세 과세대상 자산과 과세대상이 아닌 자산이 일괄 양도되어 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우 일괄 양도된 금액을 각 자산별로 합리적으로 안분할 수 있다면 양도소득 과세대상자산의 실지거래가액은 확인된다고 보아야 할 것인바, 그 안분은 「소득세법 시행령」 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 계산하여야 할 것으로 전체매매대금에서 쟁점부동산OOO의 장부가액으로 안분계산한 후 안분된 쟁점비품가액을 전체매매대금에서 제외하여 감액경정한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점부동산과 과세대상 자산이 아닌 쟁점비품을 일괄양도한 경우, 각 자산별 가액이 불분명한 것으로 보아 전체매매대금을 「소득세법 시행령」제166조 제6항 등에 따라 안분계산하여 쟁점부동산의 양도가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인이 매매계약서 등에 쟁점비품가액을 별도로 구분 기재하여 쟁점부동산과 쟁점비품가액이 분명한 경우에 해당된다고 주장하며 제출한 자료는 다음과 같다.

  (가) 청구인(매수인)은 2011.1.6. OOO과 쟁점부동산에 대하여 매매대금을 OOO원 등으로 하는 매매계약을 체결하였는바, 해당 매매계약서의 특약사항란에 기재된 별지의 ‘비품 및 시설 인수인계서’상의 내용은 아래와 같다.

  (나) 청구인(매도인)은 2011.11.4. OOO과 쟁점부동산에 대한 전체매매대금을 OOO원으로 하여 매매계약을 체결하였는바, 매매계약서의 특약사항란에 ‘매매대금(OOO원) 중 토지․건물 매매대금은 OOO원으로 하고 모텔 영업에 필요한 비품 및 시설(쟁점비품) 대금은 OOO원으로 한다’고 기재되어 있으며, 특약사항과 관련하여 작성된 쟁점비품 양도양수명세서는 다음과 같다.

  (다) 부산광역시 OOO장이 2011.11.8. 발급한 쟁점부동산에 대한 부동산거래신고필증에 의하면 쟁점부동산의 실제 거래가격은 OOO원으로, 계약의 조건 및 참고사항은 ‘매매대금 중 모텔비품 및 시설대금(쟁점비품)을 OOO원으로 정한다’고 기재되어 있다.

  (라) 청구인이 쟁점부동산 양도시 거래를 중개한 OOO, 법무사 OOO이 작성한 사실확인서는 다음과 같다.

   1) 공인중개사 OOO가 2017.4.20. 작성한 매매사실확인서

   2) OOO이 2018년 1월 작성한 확인서(주요 내용)

  (마) 청구인의 계정별 원장(시설장치․비품) 및 세금계산서 등에 의하면, 시설장치(차변)에 2011.1.13. OOO원이, 2011.7.1.～2011.10.28. 인테리어공사비 OOO원이 계상되어 있고, 비품(차변)에 2011.1.13. OOO원이, 2011.4.4.～2011.7.6. 단말기, 컴퓨터 등 OOO원이 계상되어 있으며, 2011.10.28. 시설장치․비품 잔액은 합계 OOO원인 것으로 나타난다.

 (2) 처분청이 과세근거로 삼은 자료는 다음과 같다.

  (가) OOO이 쟁점부동산을 양도하면서 양도소득세 신고 시 제출된 취득 당시의 매매계약서(매도인 청구인)에 의하면, 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있으나 별도의 특약사항 등은 기재되어 있지 않으며, 매도인과 매수인란에 주민번호와 주소가 완성되어 있지 않은 것으로 나타난다.

  (나) OOO이 2011년 과세연도 소득세 신고 당시 제출한 대차대조표에 의하면, 토지 및 건물은 매입가액 OOO원과 취득세 OOO원으로 기재되어 있고 다른 자산은 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

  (다) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 소유권이 2011.1.13. 청구인으로 이전등기(거래가액 OOO원)되었다가 2011.11.10. OOO 앞으로 이전등기(거래가액 OOO원)가 경료된 것으로 나타난다.

 (3) 청구인은 처분청이 쟁점비품가액을 포함한 전체매매대금을 양도가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분에 대하여 2017.6.12. 이의신청을 제기하였고, 중부지방국세청장은 2017.9.4. 「소득세법 시행령」제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」제64조의 규정에 따라 쟁점부동산의 전체매매대금(OOO원)을 토지․건물 및 쟁점비품의 장부가액으로 안분계산한 후 전체매매대금에서 안분된 쟁점비품가액을 제외하여 과세표준과 세액을 경정하고 나머지는 기각한다는 결정을 하였으며, 처분청은 이에 따라 양도가액을 재산정하여 양도소득세를 감액경정하였다.

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

양도소득세 과세대상자산과 과세대상이 아닌 자산이 일괄양도되어 각 자산별 가액의 구분이 불분명할 경우에는 일괄양도된 금액을 각 자산별로 합리적으로 안분계산하여 양도소득 과세대상자산의 거래가액을 산출하면 될 것이고 과세대상이 아닌 자산의 가액이 계약서, 장부 또는 세금계산서 등에서 확인되어 분명한 경우에는 전체 일괄양도된 금액에서 확인된 금액을 차감한 후의 가액이 과세대상 자산의 양도가액에 해당된다 할 것(조심 2012서1866, 2012.9.27., 같은 뜻임)이다.

  청구인이 OOO과 체결한 쟁점부동산의 매매계약서상의 특약사항과 부동산거래신고필증 등에서 전체매매대금(OOO원) 중 쟁점부동산의 매매대금(OOO원)과 쟁점비품의 매매대금(OOO원)이 구분기재되어 있는 것으로 나타나는 점, 쟁점비품에 대한 명세서, 원장 및 세금계산서 등에서 그 목록과 가액이 구체적으로 제시되어 있는 점, 청구인이 쟁점부동산 취득 당시의 매매계약서와 비품명세서에도 쟁점부동산과 비품 및 시설 등을 구분하여 기재한 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 거래와 관련된 공인중개사 및 법무사 등이 쟁점부동산의 매매계약서상의 내용 등을 확인하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 건은 쟁점부동산과 과세대상 자산이 아닌 쟁점비품이 일괄양도되면서 각 자산별 가액이 구분되는 경우에 해당하므로 전체매매대금(OOO원)에서 확인된 쟁점비품가액(OOO원)을 제외한 금액을 쟁점부동산의 양도가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

 따라서, 처분청이 쟁점부동산과 쟁점비품의 가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 전체매매대금에서 안분된 쟁점비품의 가액을 차감한 금액을 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것)

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 시행령(20136.28. 대통령령 제24638호로 개정되기 전의 것)

제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

(3) 부가가치세법 시행령

제48조의2(과세표준의 안분계산) ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.