심판청구를 기각한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구인은 2003년 쟁점토지를 취득한 후 2004년 위 토지 지상에 쟁점건물(쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2012년 쟁점부동산을 양도하면서 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 나. 조사청은 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 쟁점건물의 실취득가액을 〇〇〇원인 것으로 보아 과세예고통지 하였다가 과세전적부심사결정에 의하여 〇〇〇원을 추가한 〇〇〇원을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세를 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 2004년도에 실지거래가액이 아닌 기준시가로 장부기장을 하였으므로 취득가액을 계산함에 있어서 환산가액으로 취득가액을 계산하는 것이 합리적이라고 판단된다. 청구인은 쟁점건물의 2004년도 취득금액인 〇〇〇원에 대하여 2007.1.1. 소급기장하였고, 2012년 환산가액은 〇〇〇원으로 총장부기장가액인 〇〇〇원보다 〇〇〇원이 적게 산출됨에도 환산가액이 아닌 실지거래가액으로 하여 경정함은 부당하다. (2) 쟁점건물 신축공사비 〇〇〇원에서 청구인이 직접 공사한 금액은 〇〇〇원이고, 청구인이 직접 공사를 진행한후 계좌이체한 것으로 나타나는 〇〇〇원 중 기 필요경비로 인정한 〇〇〇원을 차감한 〇〇〇원은 추가로 인정하여야 한다. <표1> 청구인이 주장하는 송금이체 금액 중 필요경비 추가인정 주장금액 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액이 아닌 환산취득가액으로 경정하여야 한다고 주장하나, 〇〇〇〇〇(주)와 공사도급계약서, 세금계산서, 계약서, 영수증 및 송금계좌번호 등에 의하여 실지취득가액이 확인되므로 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액으로 경정한 처분은 잘못이 없다. (2) 청구인은 2007년 쟁점건물의 계정별 원장에 기재된 금액은 〇〇〇원 중 조사당시 인정한 〇〇〇원과 과세전적부심사시 추가로 인정된 〇〇〇원 외에 〇〇〇원을 추가로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 금액은 계정별 원장에 거래내용, 상호, 금액은 기재되어 있으나, 거래를 확인할 수 있는 계좌번호가 없어서 쟁점건물의 취득가액으로 인정하기 어렵고, 과세전적부심사시 추인된 금액 외에 장부상에 없는 금액으로써 동일 매입처와의 또 다른 금융이체금액은 ➀ 장부에 계상하지 않았고, 세금계산서를 수취하지 않은 점, ➁ 당초 〇〇〇〇〇(주)와 〇〇〇원의 공사도급계약서를 체결하여 중복계상 혐의가 있는 점, ➂ 2003년 12월까지 5곳에서 신축판매업을 영위한 바 있으므로 다른 사업장과 관련된 지출금액이 아닌 쟁점건물의 신축과 관련된 금액이라고 단정하기 어려우므로 쟁점건물의 취득가액으로 인정할 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ➀ (주위적 청구) 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 ➁ (예비적 청구) 계좌로 이체된 공사비 중 기 필요경비로 인정된 금액을 제외한 〇〇〇원을 추가로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2003년 쟁점토지를 〇〇〇원에 취득한 후 2004년 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 보유하다가 2012년 쟁점부동산을 〇〇〇원에 양도하고, 쟁점토지는 실거래가액 적용대상으로, 쟁점건물은 환산가액 적용대상으로 보아 양도소득세 〇〇〇원을 신고하였다. <표2> 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고내역 (2) 조사청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점건물의 취득가액을 〇〇〇원으로 보아 청구인에게 〇〇〇의 양도소득세에 대한 과세예고통지를 하였는바, 조사청 조사보고서의 주요내용은 아래와 같다.
(가) 부동산매매계약서에 의하여 토지의 취득가액은 〇〇〇백만원으로 확인되고, 건물의 취득가액은 당초 양도소득세 신고시 환산가액인 〇〇〇백만원으로 기재하였으나, 아래와 같이 조사한바, 쟁점건물의 신축금액은 합계 〇〇〇원으로 확인되었다. 1) 〇〇시에 보관중인 쟁점건물 건축허가 관련 서류에 의하여 〇〇〇〇〇(주)와의 공사도급금액이 〇〇〇원으로 확인되고, 〇〇〇〇〇(주)로부터 공급가액 합계 〇〇〇원의 세금계산서를 수취한 것으로 조회되어 최종 공사도급금액은 〇〇〇원으로 판단된다. 2) 〇〇〇〇〇(주)가 시공한 건축공사부분 이외에 금융증빙 및 계약서 등에 의하여 청구인이 직접 부담한 것으로 확인되는 하수처리장원인자부담금 〇〇〇원, 한전공사비 〇〇〇원, 취·등록세 〇〇〇원, 감리비 〇〇〇원 등 〇〇〇원은 추가 신축비용으로 판단된다. (나) 양도가액에 대하여 조사한바, 양수인 〇〇〇의 장부가액이 〇〇〇백만원으로 양도가액 〇〇〇백만원과의 차액 〇〇〇백만원의 양도가액 과소신고 혐의에 대하여 조사한바, 부동산 취득에 따른 취·등록세 납부금액으로 확인된다. (3) 청구인은 2003∼2004년은 실거래가 과세 이전이므로 장부기장을 하지 아니하다가 실거래가액으로 전환된 2007.1.1. 소급기장을 한 것이라며, 아래 <표3>·<표4>와 같은 장부의 원장내용과 계정별원장을 제출하였다. <표3> 쟁점부동산 취득과정 및 원장 내용 <표4> 쟁점건물에 대한 계정별원장 (4) 청구인은 조사당시 인정받은 필요경비 이외에 〇〇〇원을 공사비로 계상하고 이체하였음이 확인됨에도 〇〇〇원만을 인정하고 〇〇〇원을 부인한 처분은 부당하다며 이를 취득원가로 추인하거나 취득가액을 환산가액으로 결정하여야 한다고 과세전적부심사청구를 하였고, 과세전적부심사시 금융증빙에 의하여 송금사실이 확인되는 〇〇〇원을 쟁점건물의 취득가액에 포함하여야 한다고 일부 채택결정을 하였다. <표5> 청구인의 과세전적부심사결정서 중 판단내용 (5) 처분청은 위 과세전적부심사결정서에 의하여 채택된 금액을 취득가액에 포함하여 양도소득세를 재계산하여 2017년 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 〇〇〇원을 경정·고지하였고, 이후 청구인은 이의신청을 제기하였으나, 기각결정되었다. (6) 청구인은 이 건 심판청구시 과세전적부심사청구 및 이의신청 당시 주장과 같이 쟁점건물에 대하여 소급기장한 것이므로 환산취득가액을 적용함이 타당하고, 그러하지 아니하는 경우 송금사실이 확인되는 금액에 대하여 취득가액을 인정하여야 한다며 금융거래내역을 제출하였다. <표7> 청구인이 제출한 금융거래내역 (7) 국세청 차세대전산시스템상 청구인의 사업자등록내역(공동사업제외, 양도년도 이전)은 아래 <표8>과 같다. <표8> 청구인의 사업자등록내역 (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점➀에 대하여 살피건대, 청구인은 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 조사청이 양도소득세 조사과정에서 〇〇〇〇〇(주)와 공사도급계약서, 세금계산서, 계약서, 영수증 및 송금계좌번호 등에 의하여 쟁점건물의 신축공사비를 구체적으로 확인한 것으로 나타나는 점, 공사비의 상당부분이 세금계산서 및 장부가액에 의하여 확인되고 쟁점부동산을 취득하는데 소요된 추가적인 취득가액이 있다면 나머지 취득가액에 대해서도 다른 입증서류에 의하여 청구인이 그 지출사실을 입증하여야 할 것이나, 청구인이 제출한 증빙만으로는 취득당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 등 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비한 것으로 보이지 아니하는 점에서 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (9) 다음으로 쟁점➁에 대하여 살피건대, 청구인은 계좌로 이체된 공사비 중 이미 필요경비로 인정된 금액을 제외한 〇〇〇원을 추가로 인정하여야 한다고 주장하나, 원장에 기재된 금액과 이체된 내역이 일치하지 않는 것으로 나타나는 점, 당초 조사시 취·등록세 등을 추가인정하였고, 이후 과세전적부심사시 금융증빙 등에 의하여 확인되는 금액을 추가로 인정하는 등 공사도급금액 이외에 청구인이 직접 부담한 것으로 확인되는 금액이 상당부분 추인된 것으로 나타나는 점, 같은 기간 청구인이 쟁점부동산 외에 다른 사업장에서 주택신축판매업을 영위하고 있는 것으로 나타나므로 청구인이 추가로 인정하여야 한다는 금액이 쟁점건물의 신축과 관련된 금액으로 단정하기 어려워 보이는 점 등 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. ② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다. 1. 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우 2. 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우(이하 생략) 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 ⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다. 1. 토지 2. 건물 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 나. 가목외의 건물 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 |
