주 문 OOO세무서장이 2017.10.11. 청구인에게 한 종합소득세 2015년 귀속분 OOO원, 2016년 귀속분 OOO원의 경정청구 거부처분은 청구인이 2015년․2016년 토지판매원 75명에게 지급한 합계 OOO원을「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호 다목에 따른 소개비로 보아 필요경비에 산입하여 각 과세연도의 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다. |
이 유 1. 처분개요 가. 청구인은 2014.8.28.부터 OOO에서 ‘OOO’이라는 상호로 OOO 소재 전․답을 매입하여 판매하는 부동산매매업자로, 2015년 및 2016년 양도분에 대하여 「소득세법」제64조에 따른 세액계산특례를 적용하여 2015년․2016년 귀속 종합소득세를 신고하였다. 나. 청구인은 토지판매원(일명 텔레마케터)에게 지급한 OOO원(2015년 귀속분 OOO원, 2016년 귀속분 OOO원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)이 주택 등 매매차익 계산시 양도자산의 필요경비에 해당한다고 보아 2017.8.8. 2015년․2016년 귀속 종합소득세 OOO원(2015년 귀속분 OOO원, 2016년 귀속분 OOO원)의 환급을 구하는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2017.10.11. 쟁점금액은「소득세법 시행령」제163조 제5항 제1호 다목의 ‘소개비’에 해당하지 아니하는 것으로 보아 거부하였다. 다. 청구인이 이에 불복하여 2017.11.6. 심판청구를 제기한 결과, 우리 원은 2018.2.20. 부동산매매업자가 토지판매원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 토지의 입지조건, 개발가능성, 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 판매업무를 하고 받은 대가가 위 조항의 소개비에 해당하나 쟁점금액 중 일부의 지급사실에 대한 금융증빙, 현금지급분의 실제 지급 여부 등이 미확인되므로 판매수당 지급장부, 금융거래내역 등을 토대로 쟁점금액이 토지중개의 대가로 매매실적에 따라 직접 지급된 것인지 여부를 재조사하여 그 결과 따라 과세표준 및 세액을 경정하라는 결정(조심 2017중5144, 2018.2.20.)을 하였고, 처분청은 2018.4.24. 청구인에게 당초 과세처분을 유지한다는 결과를 통지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.19. 다시 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 가. 청구인 주장 쟁점금액은 청구인의 부동산매매업을 위하여 필수적으로 소요된 「소득세법 시행령」제163조 제5항 제1호 다목에 따른 소개비이다. 첫째, 관련 법령의 해석상 쟁점금액은 위 소개비에 해당한다. 「소득세법」제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 부동산을 양도하기 위하여 지출하는 양도비 등으로서 직접 지출한 소개비 등은 양도소득 필요경비에 해당한다고 규정되어 있고, 대법원 2015.3.12. 선고 2014두14198 판결은 “납세자가 토지판매원들(텔레마케터)에게 지급한 판매촉진비는 불특정다수인을 상대로 판매업무를 수행한 것에 대한 대가로서 부동산매매업을 위한 필수적인 비용인 ‘부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비’에 해당하므로 필요경비로 공제하여야 한다”고 하였으며, 위 대법원 판결의 원심인 OOO고등법원 2014.10.16 선고 2013누27793 판결도 “판매촉진비는 잠재적 매수자에게 납세자가 보유한 토지의 매도계획, 입지조건, 향후 개발가능성 등을 설명하면서 매수를 유도하도록 하기 위하여 지출한 비용으로, 큰 규모의 토지를 여러 필지로 분할․매도하는 경우 매수자를 찾아 매매계약을 성사시키기가 어려우므로 다수의 토지판매원들을 통하여 판매촉진을 하면서 많은 비용이 소요될 수밖에 없으므로 단순한 부동산의 중개와는 거래의 본질이 다르다”고 하였다. 이러한 법리와 더불어 부동산매매업은 부동산을 취득하여 측량․분할한 후 단기간에 판매하기 때문에 토지판매원의 활동이 없으면 부동산을 판매할 수 없으므로 토지판매원들에게 지급한 인건비를 필요경비로 인정하는 것이 일반 양도자와의 과세형평에도 부합하는바, 청구인은 부동산매매업을 영위하면서 약정에 따라 고용된 토지판매원들에게 불특정다수인을 상대로 판매업무를 수행한것에 대하여 인건비(판매수당)인 쟁점금액을 지급하였으므로 쟁점금액은 토지를 양도하기 위해 직접 지출한 비용에 해당하므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다. 둘째, 쟁점금액의 토지판매 관련성 및 실제 지출사실이 입증된다. 청구인은 부동산매매업의 영위로 2015년 288.84%(토지양도에 따른 수입금액 OOO원, 토지취득에 따른 필요경비 OOO원), 2016년 207.8%(각각 OOO원, OOO원)의 매출총이익율을 거두었는데, 이는 통상 단기간의 부동산양도로 얻을 수 없는 높은 것으로서 전적으로 토지판매원들의 영업활동에 기인하고, 일반적으로 공인중개사를 통한 거래를 할 때 매매가 어려운 부동산의 경우 법정비율보다 높은 20% 이상의 중개수수료가 수수되는바, 해당 비율을 청구인의 수입금액에 적용하면 2015년 OOO원, 2016년 OOO원 상당인 점을 감안할 때 쟁점금액(OOO원 상당)은 과다한 것이 아니다. 또한 청구인은 토지판매원들의 소개로 부동산이 거래되면 잔금완납자명세서 및 지출결의서를 작성하여 이를 근거로 토지판매원들에게는 매매된 토지의 3.3㎡당 OOO원, 팀장에게는 해당 금액에 20% 상당을 더한 금액을 각각 판매수당으로 지급(계좌이체 또는 현금)하면서 사업소득으로 3% 상당을 원천징수하여 처분청에게 사업소득지급명세서를 제출하였는바, 위 판매수당인 쟁점금액의 지급사실이 위 잔금완납자명세서, 지출결의서, 사업소득지급명세서(수취자의 인적사항, 지급일, 금액 등이 기재) 및 금융거래내역을 통하여 입증된다. 한편 조세심판원에서 2018.2.20. 청구인이 제기한 선행 심판청구에 대하여 처분청으로 하여금 판매수당 지급장부, 금융거래내역 등을 토대로 쟁점금액이 토지중개의 대가로 매매실적에 따라 실제 지급된 것인지를 재조사하도록 결정하였음에도 처분청이 청구인에게 해당 결정에 대한 판단에 필요한 자료제출의 요청도 하지 않고 재조사결과통지를 한 점, 토지판매원의 인건비인 쟁점금액이 청구인의 부동산매매업의 필요경비로 인정되지 않는다면 청구인이 해당 금액을 해당 토지판매원들에게 지급할 때 소득세를 원천징수할 필요도 없는 점 등을 볼 때 이 건 경정청구 거부처분 및 재조사결과통지는 위법․부당하다. 나. 처분청 의견 쟁점금액은「소득세법 시행령」제163조 제5항에 열거된 필요경비에 해당되지 아니한다. 부동산매매업을 영위하는 거주자의 종합소득 산출세액 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산양도를 위하여 지출한 비용이라 하여 모두 부동산 매매차익에 대한 필요경비로 인정받는 것은 아니고, 자산양도를 위하여 직접 지출한 비용이면서「소득세법 시행령」제163조 제5항에서 열거한 비용(증권거래세, 양도세 신고서 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비)에 해당하여야 하는바, 토지판매원에게 지급한 쟁점금액은 양도된 자산에 대응하여 발생하는 비용이 아니라 매매의사 여부를 불문하고 다수의 대중을 상대로 이루어지는 판촉활동 또는 광범위한 마케팅 활동의 일환에서 발생하는 비용이므로 엄밀한 의미에서 물건의 거래로 발생하는 소개비로 보기 어려운 점[기획재정부(재산세제과-464, 2017.7.24.)도 부동산매매업자가 텔레마케터에게 지급한 수수료가 위 소개비에 해당하지 않는 것으로 해석], 부동산매매업자의 세액계산 특례규정의 입법취지는 특정 토지 등의 매매에 대해 일반 양도자들과 동일하게 취급하여 과세형평성을 제고하기 위함이나, 토지판매원의 인건비를 필요경비로 인정하는 경우 일반 양도자와의 과세형평에도 부합하지 아니한 점, 청구인은 부동산매매업의 특성상 토지판매원의 인건비인 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 않으면 청구인의 소득이 토지판매원 중 OOO 및 OOO의 소득보다 더 적게 된다고 주장하나, 이는 청구인의 가처분소득과 위 토지판매원들의 총수입금액을 비교한 것이어서 이유없다 할 것인 점 등을 감안할 때 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 청구인의 경정청구를 거부한 처분 및 해당 처분을 유지하는 재조사결과통지는 적법 ․정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 부동산매매업자가 토지판매원들에게 지급한 쟁점금액을 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 인정할 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제64조[부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례] ① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. 1. 종합소득 산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가.주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나.종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ②부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나.가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제122조[부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례] ① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. ② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다. 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 제163조[양도자산의 필요경비] ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인은 OOO 답 445㎡ 외 34필지를 2015.1.12.～2016.12.9. 기간 동안 아래 <표1>과 같이 75건 합계 OOO원에 양도하고, 2015년 및 2016년 귀속 종합소득세를 신고하였다가 쟁점금액이 주택 등 매매차익 계산시 양도자산의 필요경비에 해당한다고 보아 2017.8.8. 2015년․2016년 귀속 종합소득세 합계 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2017.10.11. 이를 거부한 것으로 나타난다. OOO (2)사업소득지급명세서를 보면 청구인은 아래 <표2> 기재와 같이 83명의 토지판매원들에게 251건 OOO원(쟁점금액)을 지급하고 이를 사업소득으로 보아 소득세 및 지방소득세를 원천징수한 것으로 나타난다. OOO (3)우리 원은 청구인이 2017.11.6. 제기한 선행 심판청구사건(조심 2017중5144)에 대하여 쟁점금액이 「소득세법 시행령」제163조 제5항 제1호 다목의 ‘소개비’에 해당하나, 아래 <표3> 기재와 같이 사업소득지급명세서에 소득수취자로 기재된 83명 중 2인(OOO)이 지급받은 쟁점금액의 일부로 보이는 금액(각각 OOO원, OOO원)이 관련된 금융거래금액(각각 OOO원, OOO원)과 차이가 나는 등 쟁점금액 중 일부의 지급사실에 대한 금융증빙, 현금지급분의 실제 지급 여부 등이 미확인되므로 처분청으로 하여금 판매수당 지급장부, 금융거래내역 등으로 쟁점금액이 토지중개의 대가로 매매실적에 따라 직접 지급된 것인지 여부를 재조사하도록 결정(2018.2.20.)하였고, 처분청은 위 결정에 따른 재조사를 하지 않고「소득세법 시행령」 제163조 제5항의 해석상 쟁점금액을 양도소득 필요경비로 인정할 수 없다는 이유로 2018.4.24. 청구인에게당초 경정청구 거부처분을 유지한다는 내용의 통지를 하였다. OOO (4) 청구인이 ‘쟁점금액이 토지중개의 대가로서 매매실적에 따른 것’이라고 주장하면서 제출한 증빙자료 등은 아래와 같다. (가)청구인이 토지판매원 중 한경임과 체결한 위 계약서를 보면 청구인은 OOO에게 전화판매에 필요한 시설과 장소를 제공하고, OOO은 ‘OOO’이라는 상호로 부동산매매업을 영위하는 청구인이 제공하는 특정 부동산을 소비자에게 판매하는 업무를 하여 그 판매금액의 18%～25% 상당액을 지급받기로 한 것으로 나타난다. (나)청구인은 부동산매매업의 매출로 토지의 매매대금 잔금이 입금되면 잔금완납자명세서 및 지출결의서를 작성하여 이를 근거로 토지판매원들에게 매매된 토지의 3.3㎡당 OOO원(쟁점금액)을 지급하였다고 주장하면서, 2015.1.23.～2015.3.27. 기간 동안 작성된 위 명세서와 지출결의서를 서로 대조하여 각각 16건(지출결의서 8건은 관련된 위 명세서 미제출)을 제출하였고, 이를 보면 아래 <표4> 기재와 같이 잔금완납자명세서는 매매대상 토지의 지번, 면적(3.3㎡ 단위), 입금자, 입금일, 입금액 및 담당자가 기재되어 있고, 지출결의서에는 결재자(위 명세서의 담당자) 및 서명, 쟁점금액으로 보이는 가액 및 계산근거(예컨대 2015.1.22. 매매된 토지의 면적인 42평에 단가 OOO원을 적용한 OOO원)가 기재되어 있으며, 매매된 토지에 적용된 단가는 OOO원으로, 입금액의 8% 정도이고, 일부의 입금자는 담당자와 동일(예컨대 2014.12.8.～2015.1.21. 입금자인 OOO는 담당자의 이름과 같음)한 것으로 나타나고, 청구인은 이는 토지판매원들이 판매대상인 토지를 매입한 후 고객(위 사례의 경우 OOO)에게 판매한 것이라고 소명하였다. OOO (5) 청구인이 ‘쟁점금액이 토지판매원들에게 실제로 지급된 것’이라고 주장하면서 제출한 증빙자료 등은 아래와 같다. (가)청구인은 금융기관(OOO은행)이 발급한 2015년․2016년 청구인 명의의 예금계좌(OOO) 금융거래내역과 더불어 수취자별(토지판매원)․일별로 대조하여 정리한 쟁점금액지급내역를 제출하였고, 이를 보면 아래 <표5> 및 <별지>와 같이 쟁점금액(OOO원) 중 소득세(원천징수분 OOO원, 지방소득세 포함)를 제외하고 실제로 지급하였다는 634건 OOO원(2015년 565건 OOO원, 2016년 69건 OOO원)에서 금융거래내역이 없는 금액인 115건 OOO원(위 지급액의 2.4% 상당)을 차감한 519건 OOO원에 대한 금융거래내역이 있는 것으로 나타나며, 청구인은 위 금융거래내역이 없는 금액에 대하여 교통비로 지급되었다고 소명하였는데, 그 수취내역을 보면 쟁점금액의 전체 수취자 75명(연인원 83명 중 7명은 2015년․2016년 모두 수취) 중 41명이 2015년에만 해당 금액을 수취한 것으로 확인된다. OOO (6)대법원(2015.3.12. 선고 2014두14198 판결)은「소득세법」제97조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 양도소득세 과세대상 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비를 규정하고 있고, 역세권 개발지의 전․답 등을 매입하여 상가 등의 신축부지 용도로 판매하는 부동산매매업자인 원고가 판매사원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 판매대상 토지의 입지조건, 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등의 판매업무를 수행하게 한 다음 그 대가로 기본용역료와 수당, 시상금을 지급하였는바, 이러한 기본용역료 등은 원고의 부동산매매업을 위하여 필수적으로 소요되는 비용으로 토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 소개비에 해당한다고 판시하였고, 기획재정부(재산세제과-464, 2017.7.24.)는「소득세법」제64조 제1항 제2호에 따라 부동산매매업자의 주택 등 매매차익을 계산할 때 부동산매매업자가 텔레마케터에게 지급하는 수수료는 같은 법 시행령 제163조 제5항에 따른 양도비(소개비)에 해당하지 아니하는 것으로 해석하였다. (7)청구인과 처분청은 2018.10.18. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 청구이유 및 이에 대한 답변과 같은 취지로 진술하였고, 처분청은 투기조장의 우려, 위 기획재정부의 유권해석 등을 감안할 때 부동산매매업자가 지출한 토지판매원의 인건비인 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 없다고 보아 우리 원의 선행 심판결정(조심 2017중5144, 2018.2.20.)에 따른 재조사를 하지 아니하였다고 진술하였다. (8)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 토지 등의 매매에 대하여 다른 양도자와 동일하게 취급하여 과세형평을 제고한다는 부동산매매업자의 세액계산특례의 입법취지 등을 감안할 때 부동산매매업자가 토지판매원에게 지급한 쟁점금액을 양도가액에서 공제하는 필요경비로서「소득세법 시행령」제163조 제5항에 열거된 소개비 등으로 볼 수 없다는 의견이나, 부동산매매업자가 토지판매원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 토지의 입지조건, 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등의 판매업무를 수행하게 한 다음 그 대가로서 직접 지급한 금액은「소득세법 시행령」제163조 제5항 제1호 다목의 소개비에 해당한다 할 것인 점(대법원 2015.3.12. 선고 2014두14198 판결, 같은 뜻), 청구인과 토지판매원들 간에 체결된 부동산판매용역계약서, 관련된 부동산의 잔금완납자명세서 및 지출결의서 등의 심리자료를 보면 토지판매원들이 청구인의 부동산매매업(‘상호’가 OOO인 사업장) 영위와 관련한 토지를 고객에게 전화판매하면 그 양도대가로 20% 상당의 수당을 지급받기로 하는 계약을 체결한 후 고객으로부터 잔금을 입금받은 날(또는 그 다음날) 청구인으로부터 해당 수당을 지급받는 것으로 나타나는 점, 사업소득지급명세서, 청구인 명의의 예금계좌거래내역 등의 심리자료를 보면 위 <표5> 및 <별지> 기재와 같이 청구인이 2015년․2016년 토지판매원 75명(연인원 83명 중 7명은 2개 연도 중 모두 수취)에게 쟁점금액(634건 OOO원) 중 원천징수세액(OOO원) 및 교통비로 지급하였다는 금액(115건 OOO원)을 제외한 519건 OOO원을 지급한 것으로 나타나는 점 등을 비추어 볼 때, 쟁점금액 중 지출사실이 금융증빙으로 입증되지 아니한 교통비 상당액(OOO원, 사업소득, 지방소득세 등 원천징수상당액 포함)을 제외한 OOO원과 이에 대한 원천징수세액(사업소득, 지방소득세) 상당액 OOO원을 합한 OOO원은 청구인이 토지판매원들에게 토지중개의 대가로 매매실적에 따라 직접 지급한 것으로서「소득세법 시행령」제163조 제5항 제1호 다목에 따른 소개비로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 우리 원이 부동산매매업자가 토지판매원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 토지의 입지조건, 개발가능성, 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 판매업무를 하고 받은 대가가「소득세법 시행령」 제163조 제5항 제1호 다목에 따른 소개비에 해당된다는 전제로 관련된 판매수당 지급장부, 금융거래내역 등을 근거로 쟁점금액이 토지중개의 대가로 매매실적에 따라 직접 지급된 것인지 여부를 재조사하도록 결정(조심 2017중5144, 2018.2.20.)하였음에도, 처분청이 해당 재조사를 하지 아니하고 쟁점금액의 전부를 위 조항에 따른 소개비에 해당되지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. |
