[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 어머니인 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)이 2015.12.10. 사망함에 따라 2016.6.30. OOO(이하 “쟁점아파트”라고 한다)의 시가를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택 공시가격인 OOO원으로 평가하여 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 2016.9.12.～2016.11.28. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점아파트의 고시주택가격을 상속세과세가액으로 인정하였으나, OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)이 2017.10.23.～2017.11.9. 기간 동안 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점아파트와 OOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 상속세과세가액을 재평가할 것을 처분청에 지시하였다.

다. 처분청은 이에 따라 쟁점아파트의 상속세과세가액을 쟁점매매사례가액으로 하여 2018.5.8. 청구인에게 2015.12.10. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점매매사례가액은 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액이 아니므로 쟁점아파트의 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 없고, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조가 2016.2.5. 개정됨으로써 비로소 납세자도 평가기간 밖의 매매가액을 시가로 재산평가심의위원회에 자문을 신청할 수 있게 되었으므로 청구인으로서는 신고당시 쟁점매매사례가액을 시가로 채택하는 것이 불가능하였다.

국토교통부의 실거래가 공개시스템상 쟁점아파트가 포함된 단지의 1층(전용면적 : 165.92㎡)에 위치한 아파트의 2015.12.10. 상속개시일 전후 6개월 이내 매매사례를 살펴보면, 거래내역은 한 건도 없고, 상속개시일 전후 3년으로 거래범위를 확대하여 보면, 1층 거래내역은 2015년 5월 단 한 건만 확인된다. 상속개시일 전후 3년간 단 한 건 거래된 2015년 5월 거래분은 상속개시일로부터 6개월 이전의 것으로서 평가기간 밖의 매매가액임에도 처분청은 이를 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 본 것이다.

 구「상속세 및 증여세법 시행령」(2016.2.5. 대통령령 26960호로 개정되기 전의 것) 제49조 제1항을 보면, ‘시가’로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우 그 확인되는 매매가액을 말하고 다만, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으나, 이후 위 시행령 제49조 제1항의 단서는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 수 있는 것으로 개정되었다.

 또한, 신설된 같은 법 시행령 제49조의2 제5항에서 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하여야 한다고 규정하고 있고, 부칙 제2조에서 이 영은 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 경우부터 적용한다고 규정하고 있다. 따라서 구「상속세 및 증여세법 시행령」 등에 따르면 청구인이 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 있는 매매가액 뿐이고, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우라 하더라도 청구인으로서는 평가심의위원회의 자문을 신청하여 시가로 포함시킬 수 없었다.

 즉, 청구인은 피상속인이 2015.12.10. 사망함에 따라 구「상속세 및 증여세법 시행령」에서 규정하는 평가방법에 따라 유사매매사례가액을 충실히 검토하였으나, 상속개시일 전후 6개월 이내 유사매매사례가액을 찾을 수 없어서 쟁점아파트를 공동주택 공시가격으로 평가하여 상속세를 신고하였고, 처분청이 시가로 본 쟁점매매사례가액은 평가기간 밖에 있는 매매가액으로 2016.2.5. 개정 전 세법에서는 청구인이 쟁점매매사례가액을 시가로 보고자 하여도 시가로 볼 수가 없는 것이었으므로 청구인에게 쟁점매매사례가액을 시가로 채택할 것을 기대하기는 불가능하다.

한편, 처분청은 피상속인의 상속세에 대하여 세무조사를 실시할 당시 청구인에게 ‘장부·서류 등 자료제출 요구’라는 제목의 공문을 발송하였고, 청구인도 이에 따라 쟁점아파트에 대한 유사매매사례가액을 조사하였으나, 위 공문에 기재된 OOO는 비록 평가기간 내에 거래된 매매가액이기는 하나 쟁점아파트와는 층도 다르고 기준시가도 달라서 유사매매사례가액으로 볼 수 없었고, 비교대상아파트의 쟁점매매사례가액은 평가기간 밖에 거래된 단 한 건의 매매가액이라서 발견할 수 없었다.

 따라서 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 쟁점매매사례가액은 상속개시일 전후 6개월 이내의 것이 아니므로 이를 시가로 봄은 위법하고, 처분청조차 상속세 조사 당시에는 평가기간 밖에 있는 쟁점매매사례가액을 시가로 보지 않았으며, 나아가 2016.2.5.에야 비로소 납세자도 평가기간 밖의 매매가액을 재산평가심의위원회에 자문을 신청할 수 있도록 관련 법령이 개정되었으므로 상속개시일이 그보다 이전인 이 건의 경우는 쟁점매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 불가능한 상황이었다고 봄이 타당하다.

 (2) 처분청은 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점아파트와 비교대상아파트가 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 보고 쟁점매매사례가액을 시가로 보았으나, 쟁점아파트는 비교대상아파트와 동·위치·향·확장·리모델링 및 공동주택 공시가격 등에 있어서 서로 다른 물건으로서 명백히 유사하지 아니하므로 쟁점매매사례가액을 시가로 볼 수 없다.

 첫째, 쟁점아파트는 아파트 단지 서문 방문객 출입구 바로 앞에 위치하고 있어서 진출입하는 자동차 및 맞은편 이면도로와 상가들로 인하여 매연과 소음이 많이 발생하고 있으나, 비교대상아파트는 아파트 서문과 후문 출입구에서 멀리 떨어진 단지 안 중앙라인에 위치하고 있어서 차량 및 방문객 출입이 적어 매연과 소음이 적으며 조용하므로 쟁점아파트와는 유사하다고 할 수 없다.

 둘째, 쟁점아파트는 OOO로 2호 라인에 해당하고 향이 서남향 아파트임에도 불구하고 아파트 서쪽에 인접해 있는 37층짜리 OOO로 인하여 오후에는 햇볕이 들지 않아 일조권이 좋지 않은 반면, 비교대상아파트는 OOO로 5호 라인에 해당하며 향이 동남향 이고 인접해 있는 다른 동들의 최고층이 15층에 불과하여 아침부터 오후 늦게까지 햇볕이 잘 들어 일조권이 좋아서 쟁점아파트와는 향과 일조권에 있어서도 다르다.

 셋째, 쟁점아파트는 피상속인이 1999년 취득하여 17년 동안 거주하면서 베란다를 확장을 하지 않고 도배·장판만 하였을 뿐 입주할 당시 시설 그대로 거주하면서 상속개시일까지 전혀 리모델링을 하지 아니하여 오래되고 낙후되었으나, 비교대상아파트는 베란다를 확장하여 거실 면적이 넓을 뿐 아니라 바닥을 대리석으로 시공하는 등 전체 리모델링을 한 아파트라서 쟁점아파트와는 확장·리모델링 여부에 있어서도 차이가 크다.

 넷째, 쟁점아파트의 상속개시일 공동주택 공시가격은 OOO원인 반면 비교대상아파트의 공동주택 공시가격은 OOO원으로 OOO원의 차이가 있고, 공동주택 공시가격의 전년대비 증감비율을 보아도 쟁점아파트가 2.75% 변동한데 비하여 비교대상아파트는 2.88% 변동하였으며, 2012년부터 2017년까지 6년간 공동주택 공시가격의 변동흐름을 보더라도 일치한 적이 한 번도 없을 정도로 쟁점아파트와는 공동주택 공시가격 면에서도 다르다.

 위와 같이 아파트를 매매함에 있어서 고려해야 할 중요한 요소들이 여러 가지가 있는데, 같은 아파트 단지라고 하더라도 도로변에 위치한 동인지 여부, 주변에 있는 높은 건물로 인해 일조권을 침해당하는지 여부, 베란다 확장 및 내부 인테리어 등 리모델링이 이루어졌는지 여부 등에 따라 매매가격은 OOO원 또는 OOO원 이상 차이가 발생한다. 특히, 베란다 확장 여부, 리모델링 여부 및 일조권 등은 매매가격을 결정할 때 막대한 영향을 미친다. 따라서 쟁점아파트와 비교대상아파트는 매매가격을 결정할 때 영향을 미치는 요인들이 모두 다르므로 쟁점매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다.

 (3) 구「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매가액을 시가로 인정하되 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액으로 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액이 아닌 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있는 쟁점매매사례가액을 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 보았으나, 이 건은 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 부동산 대책 발표 및 관련 법 개정 등으로 부동산 가격의 변동이 많았으므로 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어렵다.

첫째, 상속개시일 전 2년 이내의 기간은 2014년부터 2015년까지 2년 동안으로 그 당시 부동산 경기가 아주 침체되어 있어서 2014년에만 2·26대책, 7·24대책, 9·1대책, 10·30대책 총 4차례에 걸쳐 부동산경기 부양대책을 쏟아내는 등 다양한 부동산 대책을 통해 경기부양에 힘쓰던 시기였다. 그 중 9·1대책은 쟁점아파트 단지의 가격 변동에 지대한 영향을 미쳤다. 9·1대책의 핵심내용은 아파트 재건축 가능연한을 최장 30년으로 완화함으로써 도심 내 신규 주택 공급을 확대하는 것으로서 1988년 입주한 쟁점아파트는 재건축연한인 30년까지 불과 3년 밖에 남지 않아 큰 영향을 받게 되었다. 그 당시 기획재정부장관은 2014년 말 부동산 대책관련 법의 정기국회 내 통과를 목표로 하였고, 그 결과 「도시 및 주거환경정비법 시행령」이 2015.1.28. 대통령령 제26063호로 개정되고 2015.5.29. 시행됨에 따라 수차례 부동산 가격에 변동이 있었다.

 둘째, 쟁점아파트의 2012년부터 2017년까지의 공동주택 공시가격의 변동내역을 보면, 공동주택 공시가격이 변동하지 아니하고 전년도와 동일하거나 일정한 범위 내에 있었던 적이 없었으며 전년대비 증감 비율도 전년도와 동일하거나 일정한 범위 내에 있었던 적이 없었다. 즉, 쟁점아파트의 시세를 반영하여 산정되는 공동주택 공시가격이 매년 계속하여 변동하였음을 알 수 있다. 공동주택 공시가격의 전년대비 증감금액을 보면, 하락할 때는 OOO원만도 하락하였다가 상승할 때는 OOO원도 상승하였고, 전년대비 증감비율도 △12.12%부터 0.71%까지 매년 변동을 반복하는 등 6년 동안 공동주택 공시가격의 가격변동이 일정하지 않고 매년 큰 폭으로 변동하고 있음을 알 수 있다.

 셋째, 국토교통부의 실거래가 공개시스템상 쟁점아파트 단지 1층의 상속개시일 전 2년간 거래내역을 보면, 2015년 5월 단 한 건 밖에는 거래된 내역이 없다. 상속세 조사 당시 처분청은 쟁점아파트에 대한 유사매매사례가액을 조사하여 평가기간 밖에 거래된 쟁점매매사례가액을 살펴보았으나, 상속개시일 전 2년간 단 한 건의 매매가액만으로 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기는 어렵다고 판단하였다. 평가기준일 전 2년 이내 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 여부를 판단하기에는 평가할 수 있는 평가대상 모수가 너무 적어서 그것만으로 가격변동 여부를 판단하기는 어려움이 컸다.

또한, 대법원 판례(대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결 참조)를 보더라도, 평균거래가나 기준시가의 변동폭, 비교대상매매가액과의 차이, 상속개시일과 유사매매사례의 거래일 사이의 기간 등을 종합하여 상속개시일부터 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 가격 변동이 있었는지 여부를 판단함이 타당하다고 판시하고 있는바, 최근 부동산 가격이 급등세를 보이자 정부는 과거와 마찬가지로 6·19대책, 8·2대책, 9·5대책, 10·24대책, 11·29대책 및 12·13대책까지 무려 6차례에 걸쳐 부동산 대책을 발표하였다. 그 중 가장 강력한 8·2대책은 관련 법 개정도 이루어져서 2018.4.1. 이후 양도분부터 중과세, 재건축 초과이익 환수제 등을 시행하고 있고 재건축 연한을 40년으로 연장하였다. 6차례에 걸친 부동산 대책 발표 및 그에 따른 법 개정 등으로 최근의 부동산 거래 현황은 불과 몇 달 사이에도 큰 가격변동을 여실히 보여주고 있다. 이런 최근 상황을 두고서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보기는 불가능하며, 이와 유사하게 쟁점아파트의 상속개시일 전 2년 동안도 각종 부동산 대책이 발표된 점을 감안하면 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어렵다.

 (4) 쟁점아파트의 시가는 추후 양도시 취득가액이 되므로 시가를 적게 볼수록 양도차익이 많아지게 되고 양도소득세 부담 또한 커지게 되는바, 청구인으로서는 상속세를 탈루할 의도를 가지고 고의로 보충적 평가방법으로 신고한 것이 아니라 평가기간 내 매매가액이 없어서 보충적 평가방법으로 신고한 것이다. 청구인은 구「상속세 및 증여세법 시행령」에 규정된 평가기간인 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액에 대하여 충분히 검토하였으나 유사매매사례가액을 찾을 수 없었기에 쟁점아파트를 보충적 평가방법을 적용하여 공동주택 공시가격으로 상속세를 신고하였을 뿐이다.

 「소득세법」 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는바, 쟁점아파트의 경우 상속받은 재산이므로 상속세 신고 당시 상속재산가액이 「소득세법」상 취득가액이 되므로 추후 쟁점아파트를 양도하면 동 신고가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하므로 상속재산가액을 적게 하면 할수록 취득가액이 낮아져 양도차익은 많아지게 되고 양도소득세 부담도 커진다.

 청구인은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조에 규정된 평가기간인 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액이 없었으므로 부득이하게 쟁점아파트를 보충적 평가방법으로 평가하였을 뿐 유사매매사례가액이 있었다면 이를 쟁점아파트의 시가로 하여 상속세를 신고함으로써 쟁점아파트의 취득가액을 높이려고 하였을 것이다. 오히려 청구인으로서는 상속세 신고시 유사매매사례가액을 찾아 쟁점아파트의 시가를 높여 두는 것이 추후 쟁점아파트 양도시 부담하게 될 고액의 양도소득세를 줄이는 효과가 있으므로 상속개시일 전후 6개월 이내 유사매매사례가액을 찾으려고 하였으나 찾을 수 없었을 뿐이다.

 즉, 청구인은 상속세를 탈루하기 위하여 쟁점아파트의 상속재산가액을 보충적 평가방법으로 평가하여 상속세를 신고한 것이 아니라 평가기간인 상속개시일 전후 6개월 이내에 매매가액이 없어서 어쩔 수 없이 보충적 평가방법으로 상속세를 신고한 것이고, 합리적인 경제인의 관점에서 보면 추후 쟁점아파트의 양도시 부담하게 될 고액의 양도소득세를 줄이기 위하여 쟁점아파트의 상속재산가액을 높이는 것이 일반적이나, 청구인은 그 당시 세법 규정을 엄격히 해석하여 성실하게 신고를 하다 보니 공동주택 공시가격으로 평가한 것이지 상속세를 탈루할 의도나 목적은 전혀 없었으므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

 (1) 비교대상아파트의 매매계약서를 보면 계약일은 2015.5.9., 매매대금은 OOO원이며, 공인중개사 합의하에 작성된 것으로 매도인과 매수인 간에는 특수관계가 없는 것으로 확인된다. 즉, 비교대상아파트는 계약일이 상속개시일로부터 7개월 이전이기는 하나, 2년 이내라서 시가 적용 범위기준에 포함되고, 직전 기준시가 대비 시세가액의 변동이 크지 아니하며, 같은 면적의 1층으로 쟁점아파트보다 기준시가가 낮은 점을 감안하면 쟁점매매가례가액보다 쟁점아파트의 시가가 낮지는 아니할 것으로 보인다.

비교대상아파트의 매도인은 1997.4.8. 비교대상아파트를 OOO원에 취득하여 2015.7.20. OOO원에 양도하였고, 매수인은 같은 아파트 단지 내 OOO(32평형)를 OOO원에 양도한 후 2015.7.20. 비교대상아파트를 취득하였다. 또한, 2015.3.20. 강제경매된 같은 아파트 OOO를 보면, 기준시가는 비교대상아파트와 같고 경락가액이 OOO원으로 확인되는 등 쟁점아파트가 포함된 단지의 62평형대 아파트의 시세가액은 상속개시일 전후로 OOO원대로 형성된 것으로 나타난다.

 (2) 처분청이 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점아파트의 시가로 확인한 쟁점매매사례가액을 상속재산가액으로 적용한 당초 처분은 정당하다. 청구인은 상속세 신고당시 쟁점아파트를 상속재산으로 신고하면서 시가 신고가 원칙이므로 매매사례가액을 확인하거나 감정가액으로 평가하는 등의 노력을 하였어야 함에도 이를 하지 아니하고 단지 상속개시일 전후 6개월 내 유사매매사례가액이 없다는 이유만으로 기준시가로 신고하였다.

 청구인은 쟁점매매사례가액의 부당성에 대한 구체적인 근거를 제시하지 아니한 채 쟁점매매사례가액을 적용한다면 추후 상속재산 양도시 취득가액이 과다신고되어 양도소득세 부담이 감소될 것으로 예상되므로 고의적인 세금탈루 혐의가 없다는 주장만 하고 있으며, 이러한 주장은 당초 상속재산가액에 대한 시가신고원칙을 준수하지 아니한 청구인의 불성실 신고에 대한 정당한 이유가 될 수 없다. 따라서 처분청이 쟁점매매사례가액을 적용하기 위하여 「상속세 및 증여세법」 및 같은 법 시행령에서 정한 절차인 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점매매사례가액을 시가로 인정받았으므로 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가를 쟁점매매사례가액으로 하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점아파트 상속개시일 현재의 시가를 같은 단지 내 면적이 동일한 비교대상아파트의 매매사례가액으로 하여 청구인에게 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

 (1) 상속세 및 증여세법

  제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

  제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

 (2) 상속세 및 증여세법 시행령

  제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

 (3) 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정된 것)

  제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

제49조의2[평가심의위원회의 구성 등] ⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하여야 한다.

1. 제1항 제1호의 경우 : 매매 등의 가액의 입증자료

 (4) 부칙<제26960호, 2016.2.5.>

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 경우부터 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 피상속인이 2015.12.10. 사망함에 따라 쟁점아파트의 시가를 공동주택 고시가격인 OOO원으로 평가하여 상속세를 신고하였고, 처분청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 청구인이 보충적 평가방법을 적용하여 신고한 쟁점아파트의 가액은 적정한 것으로 시인하고 추정상속재산 등 다른 상속재산에 대한 과세표준을 일부 증액하여 아래 <표1>과 같이 상속세를 결정․고지하였다.

OOO

 (2) 한편, 조사청은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가를 쟁점매매사례가액으로 하여 상속세과세가액을 재평가할 것을 처분청에 지시하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점아파트의 상속세과세가액을 쟁점매매사례가액으로 하여 아래 <표2>와 같이 이 건 처분을 하였다.

OOO

 (3) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청이 당초 상속인에 대한 상속세 조사시 작성된 ‘상속세 조사종결보고서’에 의하면, 청구인이 보충적 방법(공동주택 기준시가)을 적용하여 신고한 쟁점아파트의 가액이 적정하다고 보아 신고시인한 것으로 나타난다.

  (나) 조사청은 기인정한 쟁점아파트의 상속세과세가액이 적정하지 아니하다고 보아 재산평가심의위원회에 평가를 신청하였고, 동 위원회는 2017.12.11. 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 봄이 타당하다고 결정하였는바, 평가결정서의 내용을 요약하면 다음과 같다.

OOO

  (다) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택 공시가격의 흐름은 아래 <표3>과 같다.

OOO

  (라) 국토교통부의 실거래가 공개시스템에 의하여 확인되는 쟁점아파트가 속한 단지 1층(전용면적 : 165.92㎡)의 상속개시일 전후 3년 동안의 거래내역은 아래 <표4>와 같다.

OOO

  (마) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 면적, 동, 위치, 향, 확장·리모델링 및 공동주택 공시가격 등을 비교하면 아래 <표5>와 같다.

OOO

 (4) 청구인은 쟁점매매사례가액은 상속개시일 전후 6개월 이내의 것이 아니고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동·위치·향·확장·리모델링 여부 및 공동주택 공시가격 등이 서로 유사하지 아니하며, 이 건 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에는 정부의 부동산 대책 발표 및 관련 법 개정 등으로 인하여 부동산 가격에 변동이 커서 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없으며, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조가 2016.2.5. 개정되어 납세자도 평가기간 밖의 매매가액에 대하여 재산평가심의위원회에 자문을 신청할 수 있게 되었으나, 이 건 상속개시일은 2015.12.10.이라서 청구인으로서는 동 위원회에 자문을 신청할 수 없었다고 주장한다.

 (5) 한편, 처분청은 비교대상아파트의 계약일이 상속개시일로부터 7개월 이전이기는 하나 2년 이내라서 시가 적용 범위에 포함되고, 직전 기준시가 대비 시세가액의 변동이 크지 아니하며, 같은 면적의 1층으로 쟁점아파트보다 기준시가가 더 낮은 점을 감안하면 쟁점매매가례가액보다 쟁점아파트의 시가가 적지 아니할 것으로 보인다는 의견을 제시하고 있다.

 (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내 1층에 위치한 동일 면적의 물건으로 직전 기준시가 대비 시세가액의 변동이 크지 아니하고 쟁점아파트보다 오히려 기준시가가 낮은 것으로 나타나는 점, 비교대상아파트는 매매계약일이 상속개시일로부터 7개월 이전이기는 하나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 거래된 것으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 결정된 점, 상속개시일부터 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 정부의 부동산 대책 발표 등이 있었다 하여 이를 가격변동의 특별한 사정으로 보기는 어려운 점, 이 건 비교대상아파트와 기준시가가 동일한 같은 동 2층에 위치한 아파트의 경우도 2015.3.20. OOO원에 경락된 점을 고려하면 쟁점아파트가 포함된 단지의 62평형(204.95㎡) 아파트의 시가는 상속개시일 전후로 OOO원대로 형성된 것으로 보아도 무리가 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 거래가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

 다만, 쟁점매매사례가액은 상속개시일부터 7개월 이전에 거래된 것이라서 청구인이 이 건 상속세 신고시 이를 확인하기는 어려웠을 것으로 보이고, 이를 확인할 수 있었다 하더라도 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항이 2016.2.5. 개정됨으로써 상속개시일 당시에는 청구인이 평가심의위원회에 심의를 신청할 수 있는 자격이 없었으며, 당초 처분청 스스로도 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점아파트의 고시주택가격을 상속세과세가액으로 인정한 점 등에 비추어 청구인의 납부의무 해태를 탓하기는 어려워 보이므로 납부불성실가산세를 부과하지 아니하는 것으로 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.