주 문

안양세무서장이 2017.9.20. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인과 공동사업자 김OOO이 이OOO와 박OOO에게 지급한 용역수수료 OOO원 중 청구인의 지분인 2분의 1 상당액을 필요경비로 공제하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2014.8.25. 김OOO(청구인과 함께 “청구인 등”이라 한다)과 공동으로 경기도 파주시 문산읍 OOO 임야 6,792㎡(이하 “쟁점토지”라 한다. 청구인 등 각 지분 2분의 1)를 법원 경매로 OOO억원에 취득하고, 이후 지상의 13호 무허가 주택을 개별매입 및 철거하고 토목공사 등을 거쳐 등록전환 및 필지 분할(분할 후 지번은 OOO, 6필지)하였다.

나. 청구인 등은 쟁점토지를 2016.8.1. 및 2016.9.22. 2차례에 걸쳐 총 OOO억원에 황OOO 외 4인에게 양도하고, 각자 소유지분과 관련하여 2016.10.31. 및 2016.11.21. 2회에 걸쳐 양도소득세 OOO원을 신고하였으며(청구인 지분에 상당하는 양도가액 OOO백만원, 경매취득가액 OOO백만원, 필요경비 OOO백만원 등), 신고시 공제한 필요경비 총 합계액은 OOO원이다.

다. 처분청은 2017.4.21.～2017.5.24. 기간에 조사를 실시하여 청구인등이 필요경비로 신고한 용역수수료 OOO원(이OOO 및 박OOO에게 지급되었고 이하 “쟁점용역수수료”라 한다) 및 무허가 주택 거주자 7명에게 지급한 이사비용 OOO원(이하 “쟁점이사비용”이라 한다)을 공제대상이 아닌 것으로 보아, 2017.9.20. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.15. 이의신청을 거쳐 2018.7.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점용역수수료는 쟁점토지와 관련된 자본적지출액으로서 필요경비에 해당하므로 과세처분을 취소하여야 한다.

  (가) 청구인 등은 쟁점토지를 취득하여 무허가 건물을 철거하고 토목공사를 시작하였으며, 철거와 토목공사를 원활히 수행하기 위하여 공사현장의 총괄관리를 위해 이두기 등과 계약을 체결하고 수수료를 지급하였다.

  (나) 이OOO는 공사완료시까지 현장 컨테이너 사무실에서 숙식하면서 여러 현장일을 감독․대행하였고, 박OOO은 지상 건물의 철거 및 현장감독 보조 역할을 하였으며, 이들에게 지급된 용역대금은 전액 금융기관을 통해 지급되었고, 청구인 등은 다음 <표1>과 같이 쟁점용역수수료에 대하여 기타소득으로서 원천징수하여 관할세무서에 납부하였다.

<표1> 쟁점용역수수료 수취인의 용역제공 내역 등

 (2) 쟁점이사비용은 쟁점토지의 효용을 높이거나 양도시의 장애를 제거하는데 소요된 것이므로 필요경비로 공제되어야 한다.

 청구인 등은 쟁점토지 지상의 무허가 주택을 매입하여 철거하면서 거주자 이OOO 외 12명에게 매매대금을 금융기관을 통해 지급하였고, 이와 더불어 이사비용을 지급하게 되었으나 이는 무허가 주택을 매입하기 위한 것으로 이를 지급하지 않을 경우 주택을 매입할 수 없었을 것이며 나아가 쟁점토지를 양도할 수도 없는 상황이었다.

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점용역수수료는 쟁점토지의 자본적지출액에 해당하지 아니하므로 이를 부인하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

  (가) 양도소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것으로서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것이다(대법원 1992.7.28 선고 91누10909 판결 등 참조).

  (나) 청구인은 쟁점용역수수료를 쟁점토지의 철거공사 및 토목공사를 수행하는 과정에서 발생된 비용이라 주장하고 있으나, 용역계약서의 내용에는 “지상 건축물의 명도와 동 건축물의 거주자 이주에 관한 사항 등”이라고 명시되어 있고, 박OOO과 작성한 용역계약서의 활동비 정산이 2014년 8월부터 2014년 12월까지로 되어 있으며, 무허가 주택 소유자들 중 양OOO을 제외한 대부분이 2014.12.31. 이전에 매매계약을 체결한 점으로 미루어 활동비가 지상 건축물의 명도를 목적으로 제공된 용역이라 합리적으로 추정할 수 있다.

  (다) 이OOO의 용역계약서 제3조(용역비용) 제1호에 2014년 8월∼2014년 12월까지 월 OOO백만원을 지급하고, 제2호에 성공보수로 OOO천원을 지급한다고 구체적 금액까지 기재되어 있으며, 이OOO에게 2014년 7월 OOO천만원, 2015년 9월 OOO천만원, 2015년 11월 OOO천만원, 2016년 5월 OOO천만원, 2016년 6월 OOO천만원을 지급한 사실 외에 성공보수 약정근거나 이에 대한 구체적이고 세부적인 근거자료는 제출되지 아니한 점,

  박OOO은 용역계약서 제출 없이 “용역관련 비용정산서”라는 문건만 제출되었고, 용역기간이 “2014년 4월부터”라고 되어 있는데, “2014년 4월부터” 활동비를 지급한다고 되어 있어 청구인이 쟁점토지를 취득한 2014년 8월 이전기간이 포함된 점, 성공보수 OOO천만원을 지급한다고 기재되어 있으나 이OOO와 마찬가지로 성공보수 산출근거나 이를 입증할 객관적인 증빙이 전혀 제출되지 않은 점,

  이OOO와 박OOO의 경력 등에 비추어 토지의 개발계획 수립·분할 및 매각 등 고도의 전문성이 필요한 용역을 수행할 만한 자격을 갖추었다고 보기 어렵고 이를 입증할 증빙이 없는 점, 무허가주택 매수계약 체결 시기 등을 종합하여 미루어 볼 때 쟁점용역수수료와 관련한 주요 용역활동이 지상 건축물의 명도를 목적으로 제공된 것으로 보이므로 이는 토지의 자본적 지출액에 해당되지 아니한다.

 (2) 쟁점이사비용은 필요경비에 해당하지 아니하므로 청구주장은 이유 없다.

  (가) 부동산을 취득, 양도하는 과정에서 명도를 위해 지급한 수수료는 소유권의 확보를 위한 직접 비용에 해당하지 아니하므로 이를 필요경비로 인정하기 어렵고(국심 2003서2031, 2003.10.21. 같은 뜻), 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용 등은 필요경비에 해당하지 아니한다(재산-2309, 2008.8.18., 서면4팀-2682, 2006.8.4. 참조).

  (나) 청구인 등이 쟁점토지상 무허가 주택의 거주자 7인에게 지급한 이사비용은 청구인 등이 무허가 주택의 소유자들과 주택매수 관련하여 계약서 작성할 당시 이주비용에 관한 사항을 명시하지 아니하였고, 총 13호의 무허가 주택 소유자들 중 7인에게만 이사비용을 준 것을 보더라도 필연적 지출비용이 아님을 입증하는 것이라 볼 수 있으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 토지 개발과정에서 지급한 쟁점용역수수료(OOO백만원)를 양도소득세 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

 ② 토지개발을 위해 무허가 주택을 매입․철거하면서 거주자들에게 지급한 쟁점이사비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

 1. 취득가액.(단서 생략)

  가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 (2) 소득세법 시행령

 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

   1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

   2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

   1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

   2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

   3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

   1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

    가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

    나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

    다. 공증비용, 인지대 및 소개비

    라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

 제67조【즉시상각의제】② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

   1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

   2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

   3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

   4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

   5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

다. 사실관계 및 판단

 (1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

  (가) 쟁점용역수수료 관련 청구인 등이 이OOO 및 박OOO과 체결한 쟁점용역 관련 계약내용은 다음과 같다.

<이OOO와의 용역계약서(2014.7.25.)>

<박OOO과의 용역비용 정산 합의서(2015.8.19.)>

  (나) 청구인 등이 이OOO와 박OOO에게 지급한 쟁점용역수수료의 구체적인 내용은 다음 <표2>와 같다.

<표2> 쟁점용역수수료 지급내용(원천징수액 제외)

(단위 : 원)

  (다) 쟁점용역수수료의 원천징수 내역은 국세청 전산망(청구인은 처분청, 공동매수자는 용산세무서에 제출)에서 확인되고, 쟁점용역수수료는 2014년부터 지급되고 있었으나 지급명세서는 2016.11.16.에 제출되었다.

 이OOO는 용역수수료 OOO백만원에 대하여 2017년 5월 종합소득세 확정신고를 하였으나, 박OOO은 신고하지 아니하였다.

<표3> 쟁점용역수수료 관련 원천징수납부세액

(단위 : 원)

  (라) 박OOO과 이OOO의 부동산 개발 등에 관한 사업이력은 국세청 전산망에서 확인되지 아니한다.

   1) 박OOO은 1993년 11월부터 1997년 6월까지 석유류 도소매업을 영위하였고, 2016년 9월～2016년 11월 경기도 파주시 문산읍에 위치한 OOO(서점)에서 근로를 제공하였다.

   2) 이OOO의 사업이력은 다음 <표4>와 같다.

<표4> 이OOO의 사업자등록 현황

  (마) 무허가 주택 13호의 매입비용 및 쟁점이사비용의 내역은 다음 <표5>와 같고, 박OOO만 이사비용이 매매계약서에 명시되어 있다.

<표5> 쟁점이사비용 내역 등

(단위 : 천원)

 * 송OOO, 박OOO의 경우는 이사비용이 매매대금에 포함되어 처분청이 구분하였고, 양OOO과 최OOO은 계약서가 없음(계약일은 화해권고결정일 및 대금지급일로 기재)

  (바) 쟁점토지 양도시 매매계약서의 특약사항은 다음과 같다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대해 살피건대, 처분청은 쟁점용역수수료를 수령한 이OOO 등이 토지개발․공사관리 등에 전문적인 능력과 경험이 없는 것으로 나타나고, 성공보수 등의 구체적인 산정근거를 확인하기 어려우므로 필요경비로 인정하기 어렵다는 의견이나,

  청구인 등은 이OOO 등과 용역사항, 용역비용 등 구체적인 내용을 포함을 용역계약서를 작성하였고, 계약서 내용에 따라 이OOO와 박OOO이 공사현장에서 토지개발, 현장관리, 무허가 주택의 철거 등의 용역을 제공한 것으로 보이는 점, 이OOO와 박OOO이 제공한 용역이 양도자산의 이용편의를 증진시키기 위한 성격이므로 쟁점용역수수료는 필요경비에 해당하는 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점용역수수료를 대부분 계좌를 통해 이체하였고, 지급시 관련 세액을 원천징수하여 납부한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점용역수수료를 필요경비 공제대상이 아닌 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

 (3) 다음으로 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점이사비용이 쟁점토지의 효용을 높이거나 양도시의 장애를 제거하는데 소요된 것이므로 필요경비로 공제되어야 한다는 주장이나,

  쟁점이사비용은 법적인 지급의무 없이 임의로 무허가 주택 거주자 13명 중 7명에게만 주택매입대금과 별도로 지급되었으므로 양도비 또는 이와 유사한 비용에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점이사비용을 필요경비에서 제외하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.