주 문

 OOO세무서장이 2017.11.24. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 조OO 등 유치권자들에게 OOO(주)를 대신하여 지급한 공사대금채권이 얼마인지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. OOO(주)(이하 “OOO”이라 한다)는 OOO도 OOO시 OOO구 OOO동 OOO 소재 OOO O층 근린생활시설(이하 “OOO 근린생활시설”이라 한다)을 신축하면서 2003.12.26. OOO은행으로부터 OOO원을 대출받고, 2004.3.3. 위 대출금채무를 담보하기 위하여 근저당권을 설정하였다. (주)OOO은행(이하 “OOO은행”이라 한다)은 2005.7.22. OOO은행으로부터 OOO에 대한 대출금채권과 근저당권 등을 양수하였고, 2006.1.11. OOO지방법원 OOO지원으로부터 위 근린생활시설에 대하여 임의경매개시결정을 받았다.

나. 청구인은 2012.8.2. OOO지방법원 OOO지원의 임의경매(OOO타경OOO호)를 통해 OOO도 OOO시 OOO구 OOO동 OOO 소재 OOO 104호, 109호, 116호~119호, 205호~207호, 209호(이하 “OOO타운”이라 한다)를 취득한 후 2015.7.1. OOO타운 205호~207호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

다. 이에 따라 처분청은 2017.11.24. 청구인에게 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 무신고 결정을 하면서 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타필요경비 OOO원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 조OO(OOO), ㈜OOO(대표이사 구OO). ㈜OOO(대표이사 조OO), ㈜OOO(대표이사 여OO), 강OO[모두 합해서 이하 “유치권자들”이라 한다]은 OOO로부터 위 OOO타운 근린생활시설 신축공사 중 일부를 하도급 받아 공사를 진행하였으나 공사대금을 지급받지 못하자 지급명령 등 신청과는 별개로 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 OOO타운 근린생활시설을 점유하면서 유치권을 행사하였다.

   「민사집행법」제91조 제5항에서 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”고 규정하고 있어 유치권자는 경매매수인에 대해서 채권의 변제가 있을 때까지 인도를 거절할 수 있고, 매수인은 유치권이 담보하는 피담보채권을 변제하지 않고서는 목적물을 인도받을 수 없어 유치권자에게 피담보채권을 변제할 수밖에 없는바, 양도소득세 산정 시 적법한 유치권자에게 지급하는 금원을 필요경비로 인정하여 주는 것이다.

   이 건에서도 청구인은 2012.8.2. 임의경매를 통해 OOO타운을 취득하였으나 부동산을 인도받아 사용하거나 처분하기 위해서는 반드시 유치권자들에게 피담보채권인 공사대금채권을 변제하여야만 했으므로 합계 OOO원¹⁾(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급²⁾하였다.

 (2) 청구인은 2012년 OOO타운을 취득하였으나, 2008년경부터 조OO 등에게 합의금을 지급하였는데, 이는 청구인이 유치권자들과 OOO타운의 경매취득을 조건으로 지급한 금원을 유치권의 피담보채권에서 공제하기로 약정하였기 때문이다. 또한 청구인이 조OO에게 대부분의 금액을 지급한 것은 유치권자들이 조OO를 대표로 협의체를 구성하여 조OO에게 합의금을 지급하면 자신들이 분배하겠다고 하였기 때문이다.

   청구인은 한 번에 모든 채권을 변제할 수 없었고, OOO타운 취득 당시 공사대금채권을 전부 변제하지 못해 부동산을 인도받지 못하다가 쟁점부동산을 먼저 인도받되 돈이 생길 때마다 공사대금을 지급하기로 합의하였으며, 2015년이 되어서야 인도받았다.

   유치권들에 대한 채권원금은 약 OOO원이었으나, 청구인이 지급명령 등에 따른 연 20%의 고율의 지연손해금 약 OOO원까지 부담하게 됨으로써 청구인은 2008.6.30.부터 2017.10.31.까지 유치권자들에게 지급한 금액은 총 OOO원이다.

 (3) 다만, 유치권자들에게 지급한 쟁점금액은 청구인이 취득한 10개 호실 전체에 대하여 지급한 금원이고, 쟁점부동산과 관련하여 지급한 금원은 OOO원³⁾이다.

나. 처분청 의견

 (1) 청구인이 쟁점금액을 양도소득세 필요경비로 인정받기 위해서는 쟁점금액이 정상적인 유치권 지급액(유치권자의 공사대금 미수령금액에 대한 지급액)임을 입증하는 서류를 제출하여야만 필요경비로 인정할 수 있으나, 유치권자들이 시행사인 OOO과 OOO타운 근린생활시설 도급공사 수행에 따른 매출세금계산서 신고내역 및 2004년 사업연도 대차대조표상 매출채권(공사미수금 포함) 잔액을 <표1>과 같이 살펴보면, 청구인이 주장하는 쟁점금액과 상당금액 차이가 있는 것으로 확인(매출세금계산서 과소발행, 매출채권 과소계상)되어 실제 유치권자들이 공사대금 미수령하였다고 주장하는 금액 OOO원이 신빙성 있다고 보기 어렵다.

<표1> 유치권자들의 매출신고 및 채권내역

   일반적으로 유치권이 설정된 부동산을 매수하기 위해서는 우선적으로 유치권자로부터 유치권설정금액이 적절한지 여부 확인이 필수적으로, 이에 대한 확인을 위해 유치권자로부터 도급공사계약서, 견적서(시방서), 공사수행과 관련된 공사원가 투입서류(재료비, 노무비, 외주비 등), 공사재료 매입 관련 매입세금계산서, 시행사로부터 기성고 확인서 등의 실제공사를 수행한 사실을 확인할 수 있는 서류가 반드시 있어야 하고, 이와 같은 서류가 불분명한 경우에는 소송 등의 절차를 통해 부풀어진 공사대금 채권액이 확인하는 절차가 반드시 수행되나, 청구인은 현재까지도 이와 관련된 서류는 전혀 제출하지 아니하고 있는 등 쟁점금액이 실제 정상적인 유치권 관련 지급액이라는 확인이 불가능하다.

 (2) 청구인이 유치권자들에게 지급한 쟁점금액 대부분을 조OO 계좌를 통해 지급하였으나, 조OO는 청구인의 특수관계인(母)으로 조OO가 청구인으로부터 수령한 금원을 다른 유치권자들에게 어떻게, 누구에게 얼마씩 배부하였는지를 확인할 수 있는 서류를 제출하지 아니하고 있고, 유치권은 타인 물건을 점유하고 행사하는 권리임에도 조OO는 청구인과 동일하게 OOO타운 근린생활시설 중 일부를 아래 <표2>와 같이 경매로 취득한 자로 본인 소유 물건에 대하여 유치권 행사가 불가능하는 등 조OO를 통해 지급한 쟁점금액이 실제 정상적인 유치권 지급금액이라는 신빙성이 없다.

<표2> 조OO의 OOO타운 근린생활시설 경매취득 내역

 (3) 설령, 청구인이 유치권자들에게 쟁점금액을 지급한 사실이 인정된다 하더라도 청구인 외 경매낙찰자 조OO, 김OO, 김OO, 정OO에게도 공사대금 변제책임이 있는 것이므로 전체금액을 청구인의 비용으로 공제하는 것은 부당하다.

   만약, 청구인이 전체 공사대금을 지급한 것이라면 청구인이 부담하여야 할 채무액을 초과한 금액에 대해 청구인 외 낙찰자에게 구상권을 청구했어야 함에도 청구한 사실을 입증하지 못하는 것으로 보아 유치권자에게 지급하였다고 볼 수도 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  쟁점금액이 법적 지급의무가 있는 유치권 금액(유치권자가 실제 공사를 수행하고 미수령한 공사미수채권)인지 여부

나. 관련 법률 등

 (1) 소득세법

 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 (2) 소득세법 시행령

 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 2012년 쟁점부동산을 포함한 OOO타운 근린생활시설에 대한 임의경매(OOO지방법원 OOO지원 OOO타경OOO) 결과, 아래 <표3>과 같이 청구인 외 4인이 취득한 것으로 나타난다.

<표3>

 (2) 청구인은 유치권자들이 OOO타운 근린생활시설 신축공사 중 일부 하도급공사 대금을 받지 못해 OOO타운을 점유하면서 유치권을 행사하였다는 증빙으로 다음과 같은 서류를 제출하였다.

  (가) 조OO의 공사대금 판결서(OOO지방법원 2006.12.22. 선고 OOO가단OOO)

  (나) 조OO 등의 약속어음 및 지급명령

  (다) OOO은행이 조OO 등 유치권자들에 대하여 진행한 유치권부존재확인 소송 결과

   1) OOO지방법원 OOO지원 2009.12.8. 선고 OOO가단OOO 판결서 및 OOO지방법원 2010.11.3. 선고 OOO나OOO 판결서

   2) OOO법원 2009.9.4. 선고 OOO나OOO 판결서 및 OOO법원 2010.4.29. 선고 OOO다OOO 판결서

  (라) 기타 증빙서류로 유치권을 행사한 사진과 조OO의 사실확인서를 제출하였다.

  (마) 쟁점금액 지급 내역

   1) 조OO

   2) 구OO

   3) 조OO, 강OO

 (4) 처분청은 위 OOO타운 근린생활시설 경매시 청구인 외 4인이 취득한 부동산의 등기부등본을 보면 모두 등기사항(가압류, 근저당 등)이 동일하게 등재되어 있으나, 청구인이 심판청구시 주장한 유치권 지급액(쟁점금액)이 청구인이 전부 부담한 것인지, 아님 경매시 취득한 청구인 외 4인이 부담하여야 할 유치권 전체 금액인지에 대한 구체적인 서류를 제출하지 아니하였고, 청구인이 제출한 서류만으로는 쟁점금액이 OOO타운 도급공사 관련 공사비에 해당하는지 여부에 대한 확인이 불가능하다는 입장이다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제출한 OOO법원의 조OO에 대한 공사대금 판결서, OOO 대표이사 노OO가 조OO 등에게 발급한 약속어음 및 이에 대한 OOO법원의 지급명령, OOO은행이 조OO 등 유치권자들에게 대한 유치권부존재확인 소송 관련 판결서 등을 고려할 때, 청구인이 2012.8.2. 임의경매를 통해 OOO타운을 취득할 당시 유치권자들은 OOO 근린생활시설을 점유하면서 유치권을 행사하고 있었다고 봄이 타당하고, 청구인이 OOO타운을 유치권자들로부터 인도받아 사용하거나 처분하기 위해서는 「민사집행법」제91조 제5항에 따라 유치권자들에게 피담보채권인 공사대금채권을 변제할 수밖에 없으므로 양도소득세 계산 시 쟁점금액을 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

   다만, 청구인이 쟁점금액을 양도소득세 필요경비로 인정받기 위해서는 쟁점금액이 정상적인 유치권 지급액임을 입증하는 서류를 제출하여야 하나 청구인은 이 건 심리일 현재까지 관련 서류를 제출하지 아니하였고, 유치권자들에게 지급한 쟁점금액 대부분을 특수관계자인 조OO에게 지급하였다고 하나, 조OO가 다른 유치권자에게 어떻게 얼마씩 배부하였는지를 확인할 수 있는 서류를 전혀 제출하지 못하고 있으며, OOO타운 근린생활시설은 청구인 외 경매낙찰자(조OO, 김OO, 김OO, 정OO)에게도 공사대금 변제책임이 있으므로 청구인이 유치권자들의 공사대금을 전부 지급한 것이라면 청구인이 경락받은 지분을 초과하여 변제한 금액은 제외하는 것이 타당하므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.