주 문
OOO세무서장이 2018.3.9. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은「소득세법」제114조 제5항․제7항 및 같은 법 시행령 제176조 제5항 제2호 가목에 따라 등기부기재가액(OOO원)을 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
이 유
1. 처분개요
가. 청구인은 1991.8.2. 주택신축판매업자(209-08-9****)로 사업자등록을 하고, 1994.12.28. OOO 외 1필지에 신축․분양한 연립주택 5호(101호 및 302호 : 2000.7.12. 분양완료, 103호, 301호 및 402호 : 미분양) 중 미분양주택(3호)을 보유해 오다, 2005.8.19. 미 분양된 103호(대지 지분 62.380㎡, 건물면적 110.4㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 포함한 3호(세대)를 OOO에 임대사업자로 등록(2015-OOO임대사업자-2288, 2005.12.15., 209-90-6****)하고 임대업에 사용하다 2011.2.21. 쟁점주택을 OOO원에 매도하였으나 양도소득세를 무신고 하였다.
나. 처분청은 쟁점주택의 양도가액을 등기부상 기재가액인 OOO원, 취득가액을 환산취득가액인 OOO원으로 각 결정하여 2018.3.9. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지(이하 “이 건 과세처분”이라 한다)하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2018.5.31. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 1991.5.1. OOO 대지 385.4㎡와 같은 곳 25번지 대지 384.1㎡(계 769.5㎡)을 조OOO 외 1인으로부터 OOO원에 취득하기로 계약을 체결하여 잔금일은 같은 해 11월 말로 하였으나, 중도금 및 잔금을 매수자가 주택을 신축․분양할 때마다 분할․지급하기로 약정을 하고 이를 확실히 하기 위해 공증법인에서 공증을 마쳤다.
그 후 동 지상에 연립주택을 신축하기 위해 1994.7.16. 청구인 외 3인이 동업을 하기로 경개계약을 체결(총 12세대 : 백OOO 5세대, 청구인 5세대, 지주 조OOO 및 조OOO 각 1세대)하고 공동사업자등록(209-08-9****)을 하였고, 1994.12.28. 건물이 준공되어 등기를 함에 있어 OOO에서 건물의 취득가액을 결정하기 위하여 실지로 건축에 투입된 비용의 제시를 요구함에 따라 토지의 경우 공증된 서류를 제출하였고 건축비의 경우 직영건축비를 제시하였으나, OOO은 토지는 계약서상 금액을 채택하고 건물은 기준시가를 적용하여 과세표준을 OOO원으로 지방세를 결정․과세한 바 있으므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다.
(2) 준공이 끝난 주택은 분양이 되지 않아 각자의 지분에 따라 소유권이전등기를 하였고, 청구인은 쟁점주택을 임대사업으로 전환하여 임대하여 오던 중 자금사정으로 원가이하인 OOO원에 처분하였다.
따라서 쟁점주택 등기권리증에 표시되고 취․등록세 과세표준가액인 OOO원을 취득가액으로 인정하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 청구인이 제시한 등기권리증상 시가표준액은「지방세법」제4조 제1항(토지 및 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액) 및 2항(건축물 등에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액)에 의거 취득세ㆍ등록세ㆍ도시계획세 등 자산의 가액을 과세표준으로 하는 지방세의 과세표준이 되는 가액의 기준일 뿐, 청구주장과 같이 취·등록세 신고 시 실지취득가액을 반영하였다고 단정할 수 없으며, 지방세 과세표준가액을 뒷받침할 만한 근거가 없으므로 양도소득세 결정시 그 가액을 실질 취득가액으로 적용할 수 없다.
(2)「소득세법 시행령」제176조의2 제1항 본문 및 제1호에서 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·도급계약서· 대금지급 내역 등 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당된다고 볼 수 있으므로 같은 법 시행령 제164조(토지·건물의 기준시가 산정)제7호 및 제176조의2(추계결정 및 경정)를 적용하여 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점주택의 취득가액을 최초 소유권 보존시 등기권리증에 기재된 가액(OOO원)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법
제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액, 감정가액 등으로 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정▪결정 및 통지】⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」제57조 제4항에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제176조(양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정) ⑤법 제114조 제5항에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 50만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우
가. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여 「국세기본법」제45조의3에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 "기한후신고"라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 확정신고의무자에게 통보하였을 것
나. 확정신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것
제176조의2(추계결정 및 경정) ①법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.
(가) 청구인은 1991.8.2. 주택신축판매업자로 사업자등록을 하고, 1994.12.28. OOO 외 1필지에 신축하여 분양한 연립주택(5호) 중 미분양 주택(3호)을 보유해 오다 2005.8.19. 미분양된 쟁점주택을 포함한 3호(세대)를 OOO에 임대업자로 등록(2015-OOO임대사업자-2288, 2005.12.15., 209-90-6****)하고 쟁점주택 양도일 전까지 임대사업에 사용하다 2011.2.21. 쟁점주택을 OOO원에 매도하였으나 양도소득세를 무신고 하였다.
(나) 처분청은 쟁점주택의 양도가액은 등기부상 기재가액인 OOO원으로, 취득가액은「소득세법 시행령」제176조의2 제1항 본문 및 제1호에서 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·도급계약서· 대금지급내역 등 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당된다고 보아 아래 <표>와 같이 환산취득가액인 OOO원으로 각 결정하여 2018.3.9. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
OOO
(다) 청구인은 쟁점주택의 취득가액으로 인정해 달라며, OOO에 접수(접수일 1994.12.28., 접수번호 51843)된 부동산 소유권등기권리증을 제출한바, 동 등기권리증을 보면, 등기권리증 표지에 103호로, 등기목적은 ‘소유권보존’으로, 신청인은 ‘청구인’으로, 부동산 표시 중 전유부분 건물표시에는 1층 103호 110.4㎡라고 각각 기재되어 있으며, 취․등록세 부동산 과세시가표준액은 OOO원으로 기재되어 있다.
한편, 청구인이 참고자료로 제출한 같은 곳 402호 등기권리증(접수일 1994.12.28., 접수번호 51843)에도 등기권리증 표지에 402호로, 등기목적은 ‘소유권보존’으로, 신청인은 ‘청구인’으로, 부동산 표시 중 전유부분 건물표시에는 4층 402호 110.4㎡라고 각각 기재되어 있으며, 취․등록세 부동산 과세시가표준액은 OOO원으로 기재되어 있다.
(라) 또한, 청구인은 조세심판관회의(2018.10.4.)에 참석하여 쟁점주택의 토지가액 OOO원은 공증가액이 존재하고, 건물은 등기부 기재가액이 ㎡당 OOO원인바, 이는 건설부가 1994.4.26. 고시(건설부 고시 제1994-132호)한 1994년 표준건축비가 ㎡당 OOO원이고, 한국감정원이 고시한 1994년 연립주택에 대한 감정표준건축비가 OOO원인 점에서 쟁점주택의 등기권리증상의 기재가액(OOO원)이 신뢰할 수 있는 쟁점주택의 취득가액이라고 주장하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「소득세법」제100조 제1항에서 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 같은 법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 176조 제5항 제2호에서 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 OOO원 이상의 경우 납세자가 기한 후 신고를 하지 아니할 경우 과세관청은 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득세 및 세액을 결정․통보하도록 되어 있으나, 처분청은 이 건 과세 전 사전안내 시나 이 건 과세처분 시 이러한 절차를 진행하지 아니한 것으로 나타나는 점, 또한 같은 법 제114조 제7항에서 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정되어 있는 점, 1994.12.28. OOO에 접수된 '등기권리증'이「소득세법」제114조 제7항의 ‘그 밖의 증명서류’에 해당하고 당해 등기권리증에 기재된 과세시가표준액 OOO원이 쟁점주택의 취득가액으로 추정되는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 과세시 쟁점주택의 환산가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
