주 문

OOO이 2018.5.14. 청구인 OOO에게 한 2013년 귀속 종합소득세 OOO원, OOO이 2018.5.28. 청구인 OOO에게 한 종합소득세 2013년 귀속분 OOO원 및 2014년 귀속분 OOO원, OOO이 2018.5.23. 청구인 OOO에게 한 종합소득세 2013년 귀속분 OOO원 및 2014년 귀속분 OOO원, OOO이 2018.5.8. 청구인 OOO에게 한 2013년 귀속 종합소득세 OOO원의 각 부과처분은 청구인들이 주식회사 OOO에게 지급한 분양대행수수료 OOO원을 필요경비(소개비)로 공제하여 각 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인 OOO는 2013.1.25. OOO 답 2,308㎡를 매수하여 2013.2.27.～2013.11.4. 기간 동안 27명에게 각 분할하여 매도하였고, 청구인 OOO은 2013.11.18. 같은 리 OOO 답 2,169㎡를 매수하여 2013.11.21.～2013.12.21. 기간 동안 38명에게, 2013.12.9. 같은 읍 OOO 답 2,992㎡를 매수하여 2013.12.21.～2014.3.11. 기간 동안 47명에게, 2014.1.7. 같은 리 OOO 답 3,078㎡를 매수하여 2014.2.5.～2014.8.25. 기간 동안 44명에게 각 분할하여 매도하였으며, 청구인 OOO은 2013.8.29. 같은 읍 OOO 답 2,286㎡를 매수하여 2013.9.4.～2014.2.21. 기간 동안 36명에게, 2013.9.28. 같은 리 OOO 답 3,015㎡를 매수하여 2013.10.17.～2013.11.21. 기간 동안 49명에게 각 분할하여 매도하였고, 청구인 OOO(이상의 청구인 4명을 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 2013.4.29. 같은 읍 OOO 답 1,656㎡ 및 같은 리 OOO 답 2,122㎡(이상의 토지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 매수하여 2013.6.7.～2013.8.12. 기간 동안 59명에게 각 분할하여 매도하였다.

나. 청구인들은 쟁점부동산을 매도하는 과정에서 이른바 기획부동산 법인인 주식회사 OOO(매도당시 법인명은 주식회사 OOO이고, 이하 “쟁점법인”이라 한다)에게 OOO원의 분양대행수수료(이하 “쟁점분양대행수수료”라 한다)를 지급하고 이를 필요경비로 하여 종합소득세 또는 양도소득세 등을 신고하거나, 무신고하였다.

다. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)이 쟁점법인에 대한 법인세통합조사를 실시하여 청구인들을 부동산매매업자로 보고 쟁점분양대행수수료가 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에서 규정하는 양도비가 아닌 것으로 보아 필요경비 부인 등을 하여 자료통보를 하자 처분청은 2018.5.14. 청구인 OOO에게 2013년 귀속 종합소득세 OOO원을, 2018.5.28. 청구인 OOO에게 종합소득세 2013년 귀속분 OOO원 및 2014년 귀속분 OOO원을, 2018.5.23. 청구인 OOO에게 종합소득세 2013년 귀속분 OOO원 및 2014년 귀속분 OOO원을, 2018.5.8. 청구인 OOO에게 2013년 귀속 종합소득세 OOO원을 각 경정․고지하였다.

라. 청구인들은 이에 불복하여 2018.7.30., 2018.8.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들이 쟁점부동산을 수십명의 매수자들에게 분할 매도할 수 있었던 것은 쟁점법인에 분양대행을 의뢰하였기 때문이고, 이에 따라 청구인들은 쟁점법인에게 쟁점분양대행수수료를 지급하였는바, 쟁점분양대행수수료는 「소득세법」 제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 과세대상 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비(소개비)에 해당하므로 이를 필요경비 부인하여 종합소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

기획재정부와 국세청에서 “부동산매매업자가 OOO에게 지급한 수수료는 「소득세법 시행령」제163조 제5항에서의 양도비(소개비)에 해당하지 아니한다고 해석OOO하고 있는바, 쟁점법인의 쟁점부동산에 대한 분양대행 업무 중 상당부분이 불특정 다수의 개인에게 쟁점부동산의 향후 개발가능성, 입지 조건 등을 광고하여 매수를 유도하고 매매계약을 성사시키는 용역인 점을 감안할 때 쟁점분양대행수수료가 ‘OOO 수수료’와 성격이 동일한 비용이므로 필요경비 부인하여 청구인들에게 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점분양대행수수료가 양도비(소개비)로서 필요경비에 해당하는지 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항제4호·제8호·제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.

1. 종합소득 산출세액

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액

 가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 (2) 소득세법 시행령

 제122조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】

② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비

2. 법 제103조에 따른 양도소득 기본공제 금액

3. 법 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액

 제163조【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

 다. 공증비용, 인지대 및 소개비

 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

 마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들(갑)과 쟁점법인(을)간의 분양대행계약서의 주요내용은 다음과 같다.

○○○

 (2) 쟁점분양대행수수료 관련 쟁점법인의 세금계산서 발행내역은 다음과 같다.

(단위 : 원)

○○○

 (3) 처분청의 청구인들에 대한 종합소득세 경정내역은 다음과 같다.

(단위 : 원, %)

○○○

 (4) 청구인들은 쟁점법인으로부터 쟁점분양대행수수료를 공제한 분양대금을 지급받은 사실이 나타나는 청구인들과 쟁점법인의 금융계좌내역과 쟁점법인이 쟁점분양대행수수료를 수익으로 인식한 사실이 나타나는 거래처 원장 등을 제출하였다.

 (5) 청구인들이 쟁점법인과 분양대행계약을 체결하고, 쟁점법인이 토지판매원들을 통해 분양대행용역을 제공하였으며, 청구인들로부터 쟁점분양대행수수료를 지급받은 사실(쟁점법인이 분양대금에서 쟁점분양대행수수료를 제외하고 청구인들에게 잔액을 지급)에 대하여는 처분청과 청구인들 사이에 다툼이 없다.

 (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」 제64조 및 같은 법 시행령 제122조 제2항에서 부동산매매업자의 부동산매매차익은 해당 토지의 매매가액에서 같은 법 시행령 제163조 제1항부터 제3항까지 및 제5항의 규정에 따른 양도자산의 필요경비와 양도소득기본공제, 장기보유특별공제액을 차감한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세, 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 및 소개비를 규정하고 있는바, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 ‘중개수수료’ 대신 ‘소개비’라는 용어를 사용하고 있으므로 공인중개사에게 지급하는 돈 외의 비용도 소개비로서 공제대상이 될 수 있는 점, 청구인들과 쟁점법인 간에 분양대행계약서가 작성되어 있고 쟁점법인이 분양대금 중 계약서상 기재된 가액으로 계산된 금액만을 청구인들에게 지급한 점 등을 감안하면 분양대행계약이 체결된 사실이나 쟁점분양대행수수료를 지출한 사실을 부정하기는 어려운 점OOO, 쟁점분양대행수수료가 양도(분양)가액 대비 고율로 지급되었으나 청구인들과 분양대행사인 쟁점법인은 특수관계에 있지 아니하고 쟁점법인이 쟁점분양수수료에 대한 법인세 등을 신고․납부하여 조세의 탈루의 목적에서 이루어진 거래로 보이지 아니하며 쟁점분양대행수수료의 지급이 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 결여된 비정상적인 거래라고 보기 어려운 점OOO, 처분청은 쟁점분양대행수수료가 상당부분 쟁점법인의 토지판매원들에게 판매수당으로 지급되어 ‘OOO 수수료’와 유사한 성격이라는 의견이나 부동산매매업자가 토지판매원들로 하여금 불특정 다수인을 상대로 토지의 입지조건, 개발가능성 및 매매조건 등을 설명하고 매수를 유도하는 등의 판매업무를 수행하게 한 다음 그 대가로서 직접 지급한 금액은 소개비에 해당하는 점OOO 등에 비추어 쟁점분양대행수수료는 소개비에 해당한다 할 것이므로 처분청이 「소득세법」제64조 제1항 제2호에 따라 부동산매매업자의 주택등매매차익을 계산할 때 쟁점분양대행수수료를 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.