[주 문] |
OOO장이 2017.8.24. 청구법인에게 한 법인세 2012사업연도분 OOO원의 각 부과처분 중 2016사업연도분 법인세는 청구법인 소유 부동산인 OOO 토지 18,315㎡를 업무용 부동산에 해당하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. |
[이 유] |
1. 처분개요 가. 청구법인은 주택신축판매업을 주업으로 영위하는 법인으로서 주택신축판매를 목적으로 OOO로부터 2005.10.27. OOO 토지 18,315㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득하고 주상복합건물 건축허가를 받아 2007년 11월부터 부지 조성공사에 착수한 후 일반분양을 실시하였으나 청약자 부족으로 분양에 실패하여 2009년 3월 한시적 공사중단 신고를 하였다가 2016년 2월 OOO에게 공사재개 신고를 하고, 2017년 5월 OOO으로부터 설계변경 건축허가를 받아서 주택공사를 진행하였으며, 2017년 8월 분양을 하여 심리일 현재 OOO 분양되었다.
나. 처분청은 청구법인에 대하여 법인세 통합 세무조사를 실시한 결과 청구법인이 쟁점토지를 취득한 후 정당한 사유 없이 건설을 중단한 것으로 보아 「법인세법」제27조(업무와 관련 없는 비용의 손금불산입)에 의거 청구법인이 손금산입한 쟁점토지 관련 지급이자 및 재산세 등을 손금불산입OOO하고, 여타 적출사항을 포함하여 2017.8.24. 청구법인에게 법인세 2012사업연도분 OOO원을 경정․고지하였다. 다. 청구법인은 이에 불복1)하여 2017.11.17. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 주택 사업의 특성 (가) 청구법인이 영위하는 주택 사업의 경우 대표적인 경기 의존적 산업이고, 국내외 경제여건에 따라 호황과 불황이 반복되는 특성이 있다. 주택 사업에서 소비자의 선호 및 경제상황에 맞는 주택을 개발하고, 분양가능성 및 사업타당성 여부 등을 검토하는 사업과정은 필수적이고 중요한 업무이다. (나) 주택 사업을 위해서는 토지 취득 이후 다양한 개발계획의 수립, 실현가능성 검토, 설계 변경, 공사비 산정, 재원조달 가능성 검토 등의 단계를 반복적으로 거쳐서 사업계획이 확정되고 이를 기초로 인허가를 받아야 공사를 시작할 수 있다. (다) 주택 사업의 추진과정에서 내부 및 외부적인 요인으로 인하여 부득이하게 사업계획이 변경되는 경우, 위 업무단계를 다시 거쳐야 하므로 장기간이 소요된다. (2) 쟁점토지 취득 및 당초 분양사업 추진현황 (가) 청구법인은 주택 사업을 영위하기 위하여 2005년 6월 및 2007년 8월에 OOO로부터 주택신축 분양용지인 쟁점토지(OOO 용지)를 취득하였다. (나) 청구법인은 쟁점토지에 지하 7층, 지상 51층 규모의 주상복합건축물(100평형, 196세대)의 신축을 위하여 OOO으로부터 2007년 10월 쟁점토지에 대한 건축허가를 받았고, 2007년 11월 쟁점토지의 주택신축공사에 대한 착공신고를 하였다. (다) 청구법인은 2008년 2월 분양승인을 받아 입주자 모집 공고를 하였으나 2008년 금융위기로 인한 경기침체 등으로 분양이 되지 아니하였고, 분양계약자 4명도 2008년 10월～12월 중에 전원 분양계약을 해지하였다. (라) 당시 글로벌 금융위기 등으로 국내 경기가 침체되었고, 주택건설업체들은 미분양 주택의 증가, 금리인상 및 원재료 가격 상승, 금융기관의 대출제한 등으로 재무구조 악화 및 자금부족 등이 심화되어 건설업체들의 부도가 증가하던 시기였고, 청구법인도 운전자금 부담으로 유동성 위기설에 휘말리기도 하였다(2008.7.29. OOO 기사 : ‘OOO 운전자금 부담 최고수준’ 위기의 주택건설사, 실제 CP 상환부담 OOO대 육박) (마) 청구법인의 사업 및 유동성 위기로 인하여 당시 「국세기본법」상 “사업상 중대위기”를 사유로 처분청에 법인세 납부기한 연장을 신청(총 3건, 연장기간 : 2008.12.2.～2009.3.2., 2009.4.1.～2009.6.30., 2009.9.1.～2010.2.28.)하였고, 처분청도 당시 청구법인의 사업상 중대위기를 인정하여 납부기한 연장을 승인한 바 있다(납부기한연장 승인통지서 제출함). (바) 청구법인이 당시 쟁점토지에 대하여 무리하게 주택신축 공사 및 분양을 진행할 경우 미분양으로 인한 막대한 공사비 부담, 자금부족 및 금리인상 등에 따른 금융비용 증가 등으로 거액의 손실이 확실시 되는 상황이었고, 재무구조 악화 등으로 부도가 발생할 경우에는 주주들의 소송 및 배임죄 등으로 인하여 회사가 존폐위기에 처할 수도 있었으므로, 부득이하게 한시적으로 공사중단을 할 수 밖에 없는 상황이었다. 이에 청구법인은 쟁점토지에 주택사업을 위한 흙막이 공사를 진행하던 단계에서 2009년 3월 OOO에 공사 한시적 중단신고를 하게 되었는바, 이러한 경우 「법인세법 시행규칙」제26조에서 규정하고 있는 정당한 사유에 해당한다고 봄이 타당하다. (3) 한시적 공사중단 신고 후, 청구법인의 사업추진 노력 (가) 청구법인이 당초 쟁점토지에서의 주택신축판매사업에 실패하여 공사가 중단된 후,「주택법」이 개정되어 분양가 상한제가 시행됨으로 인하여 사업에 차질이 가중되었다. (나) 이에 불구하고 청구법인은 ① 쟁점토지에 대한 기존 사업계획의 재검토, 사업계획 변경 및 다양한 개발계획의 수립 및 검토, 사업타당성 검토 등을 수행하면서, ② 쟁점토지 주택신축 공사현장의 사업성 유지를 위한 보강공사 및 현장관리 비용 지출, ③ 쟁점토지 주택신축 분양을 위한 분양보증계약 연장 등의 향후 공사재개를 위하여 쟁점토지에 대한 주택사업을 계속적으로 추진하였다. (다) 한시적 공사중단 기간인 2009년 3월부터 2016년 2월까지의 기간 동안 청구법인이 사업계획 수립, 변경, 사업성 검토 및 쟁점토지에 대한 보강공사, 주택 분양보증계약 연장 등의 사업성 유지․관리 등의 업무를 계속적으로 수행하여 왔고, 쟁점토지에 대한 주택사업 진행내역을 요약하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구법인의 주택사업 진행내역 (라) 청구법인은 향후 주택신축공사의 원활한 진행을 위하여 한시적 공사중단 신고일인 2009년 3월 이후 OOO(주)와 터파기 부분 H-PILE 보양 및 주변지반 보강을 위한 공사를 진행하였고, 그 외 쟁점토지 주택신축 공사현장에 대한 외주비 및 인건비 등의 현장비용(계정과목별 집계표 제출함)을 계속적으로 지출하여 왔으므로 청구법인으로서는 실질적으로 공사가 중단된 것이 아니다. 또한, 쟁점토지 주택분양과 관련하여 계속적으로 OOO(주)에 주택분양보증료를 납부하면서 분양보증계약도 연장하는 등 사업성을 유지․관리하여 왔다. (마) 청구법인은 향후 공사재개를 위하여 위와 같이 쟁점토지에 대한 주택사업 및 관련 업무를 계속적으로 진행하여 왔는바, 쟁점토지에 대한 주택사업 및 관련 업무를 중단한 적이 없으므로 처분청이 이를 비업무용 부동산으로 보는 것은 부당하다. (4) 쟁점토지에서의 주택 건축공사 재개 및 현재 분양현황 청구법인이 쟁점토지에서의 주택 건축공사 재개 및 주택 분양사업 추진을 위한 정상적인 노력을 다한 결과, 2016년 2월 OOO에게 공사재개 신고서를 제출하고, 건축심의를 받아 2017년 5월 건축 재허가 승인을 받은 후, 지하 7층～지상 49층 규모의 주상복합건축물(30～70평형, 280세대)에 대하여 2017년 8월 분양을 진행하였고, 현재 분양율 OOO로 분양도 거의 완료된 상황이다. (5) 처분청이 제시한 지방세 대법원 판례분석 (가) 처분청이 과세근거로 제시한 청구법인의 지방세(2010년 및 2011년 재산세 부과처분 관련) 대법원 판례(대법원 2015.7.23. 선고 2015두39248 판례)는 쟁점토지에 대한 전체의 사실관계 중 일부인 2011년 6월경까지의 사실관계를 근거로 이 건 공사가 곧 재개될 어떠한 사정도 보이지 않는다고 보아 이 건 공사의 중단을 전제로 판단한 것이다. (나) 그러나, 청구법인의 쟁점토지 취득부터 현 분양완료시까지의 전체적인 사실관계를 보면 청구법인은 쟁점토지를 취득하고 주택사업을 계속적으로 진행하여 실제로 공사를 재개하고 분양을 OOO 가까이 완료하여 쟁점토지를 주택신축판매 업무에 사용하였으므로, 처분청이 제시한 지방세 판례를 사실관계가 다른 이 건에 원용하는 것은 타당하지 않다. (다) 2011년 6월 이후 청구법인이 쟁점토지에 대한 주택신축판매사업을 위한 정상적인 노력을 계속하여 온 점, 2016년 2월 공사재개신고 및 2017년 5월 건축허가를 완료하고 현재 쟁점토지에 신규 주택을 건축 중에 있는 점, 2017년 8월에 진행된 주택분양은 OOO 가까이 분양이 완료된 점 등 쟁점토지가 청구법인의 주택신축판매 업무에 사용된 중요한 사실관계가 위 지방세 판례에는 전혀 반영이 되어 있지 않다. (라) 또한, 청구법인의 현금흐름상 2008년 이후 당기순이익과 현금유입이 지속적으로 증가추세에 있었음에도 이 건 공사가 곧 재개될 어떠한 사정도 보이지 않았다고 하나, 당시 청구법인의 현금유입의 증가는 글로벌 금융위기에 따른 국내경기 악화에 대비하기 위하여 외부 차입을 통하여 현금을 확보한 것이었고, 쟁점토지에 대한 주택사업은 총 약 OOO원의 사업비가 투입되는 대규모 사업으로서 쟁점토지 취득비를 제외하더라도 약 OOO원의 공사비가 투입되어야 하므로 쟁점토지 주택사업이 분양이 안 될 경우 회사는 또다시 급작스러운 유동성 위기에 직면할 수가 있으므로 분양이 불투명한 금융위기 환경에서 무리하게 사업을 진행할 수 없었던 부득이한 사정도 존재하였다. (6) 청구법인이 제시하는 대법원 판례 (가) 대법원 1996.3.12. 선고 95누18314 판례에서 이 사건 토지상에 건물을 신축함에 있어 지질조사에 관한 시행착오 등 절차상의 하자가 없지는 아니하나, 전체적으로 보면 이 사건 토지를 업무용으로 사용하기 위해 정상적인 노력을 다하였다고 보기에 충분하다고 판시한 바 있다. (나) 대법원 1998.3.13. 선고 97누20373 판례에서는 당초 예상하였던 규모보다 더 큰 사옥을 신축하기 위하여 설계변경 등을 하는 과정에서 이 사건 토지를 취득한 후 바로 건물신축공사에 착공하지는 못하였으나, 이 사건 토지를 취득한 이래 건물신축을 위한 절차의 개시와 착공 및 시공에 이르기까지의 과정을 전체적으로 파악하여 볼 때 원고는 사옥의 신축을 위한 일련의 필요한 절차를 꾸준히 밟아 나간 것으로 보이고, 또한 이 사건 토지는 오로지 원고의 사옥을 신축하기 위하여 취득한 것으로서 다른 용도로 전용할 여지가 없어 보이는데, 여기에 비업무용토지에 대한 중과취지와 아울러 고려하여 보면, 원고가 이 사건 토지를 유예기간 내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 여지가 있다고 판시한 바 있다. (다) 대법원 2000.6.27. 선고 98두3174 판례는 비록 이 사건 토지를 취득한 후 곧바로 창고 신축공사에 착공하지는 못하였으나, 이 사건 토지의 취득 이래로 창고 신축에 필요한 절차를 개시한 이후 착공 및 완공에 이르기까지 일련의 필요한 절차를 꾸준하게 밟아 나갔고, 건축물 사용승인을 받은 다음 보관업을 영위함으로써 결국 고유업무에 직접 사용하였다면, 전체적으로 보아 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 1년의 유예기간 내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이라고 판시한 바 있다. (라) 청구법인도 주택신축 판매를 위해 쟁점토지를 취득하였고, 이를 업무에 사용하던 중 부득이한 내부․외부적 사유로 공사재개를 전제로 하여 한시적 공사중단 신고를 하였으나, 사업추진을 위한 정상적인 노력을 계속한 결과 심판청구일 현재 쟁점토지에 주택신축 공사가 진행중이며, 주택분양이 OOO 가까이 완료되어 주택신축판매업에 직접 사용하여 오고 있는 점 등 쟁점토지의 취득시부터 분양완료시까지의 과정을 전체적으로 보면 쟁점토지를 비업무용 부동산으로 보는 것은 부당하므로 청구법인의 경우 「법인세법 시행규칙」제26조에서 규정한 정당한 사유가 있다고 봄이 타당하다. (7) 조세심판원 선결정례와의 비교 조세심판원 선결정례인 국심 98서3127, 1999.6.3., 국심2003중1786, 2004.1.6.을 보면, 주택신축판매업을 주업으로 하는 업체가 주택신축판매를 위하여 토지를 취득하고, 주택신축 공사를 착공한 후 경기침체 등 외부적인 사정 및 주택미분양에 따른 자금부족 등으로 인하여 부득이 한시적으로 공사를 중단하였으나 이에 불구하고 주택사업을 위한 노력과 업무를 수행한 경우 이를 정당한 사유로 보았고, 청구법인은 이러한 정당한 사유로 인정된 사례와 사실관계가 대부분 유사하다. (8) 결어 (가) 청구법인은 주택신축판매업을 주업으로 하는 업체로서, 주택신축판매를 목적으로 쟁점토지를 취득한 후 2016년 2월 공사재개 신고 및 2017년 5월 건축허가를 받아 주택신축공사를 재개하여 공사를 진행하고 있고, 2017년 8월 분양을 시작하여 OOO 가까이 완료하였으며, 청구법인의 쟁점토지 취득시부터 현재까지 정상적인 노력을 다하여 이를 업무에 사용하여 온 점 등에 비추어 청구법인이 외부적 사유인 글로벌 금융위기 및 국내 경기침체에 따른 주택 미분양에 따른 재무구조 악화방지를 위하여 부득이하게 이 건 주택신축공사를 향후 공사재개를 전제로 한시적으로 중단하고, 「주택법」개정이라는 외부적 사유가 추가되어 공사를 바로 재개할 수 없었던 것이므로 「법인세법 시행규칙」제26조에서 규정한 정당한 사유가 있다고 봄이 타당하다. (나) 더하여, 「법인세법」상 비업무용 부동산 관련 차입금 지급이자를 손금불산입하는 취지가 부동산투기억제 이외에 타인자본에 의한 무리한 기업확장으로 재무구조가 악화되는 것을 방지하는 데에도 있는바, 처분청의 입장을 따를 경우 기업에게 토지를 취득하여 비업무용 부동산으로 판정받지 않기 위하여 재무구조 악화를 초래하면서까지 공사를 계속 진행하도록 강요하는 형국이 되어 그 결과가 바람직하지 않은 점도 함께 고려하여야 한다. (다) 따라서, 청구법인의 업무용 자산인 쟁점토지 관련 지급이자 및 재산세 등의 손비를 손금불산입하여 법인세를 부과한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 쟁점토지를 업무무관자산으로 본 이유 (가) 「법인세법 시행령」제49조 제1항 제1호 가목에서 업무와 관련없는 자산이란 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 규정하고, 「법인세법 시행규칙」제26조 제3항 1호에서 업무에 직접 사용하는 부동산에 대하여 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우로 규정하고 있으며, 그 단서 규정에서 천재지변·민원의 발생 기타 정당한 사유 없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다고 되어 있다. (나) 청구법인은 2005.10.27 쟁점토지를 취득하고 주상복합건물의 건축허가를 득하여 2007.11.22 토지조성(터파기) 공사에 착수하였으나 2009년 3월 사업내용 재검토를 위해 공사를 중단하고 OOO에게 공사중단 계획서를 제출하였다. (다) 청구법인은 OOO에게 2016년 2월 공사재개 통보를 하였고, 안전점검 및 건축물의 설계변경으로 2017년 5월 OOO으로부터 허가사항 변경된 건축허가서를 교부받아 공사를 재개하였다. (라) 쟁점토지는 2009년 3월부터 2017년 5월까지 약 8년 2개월간 건축공사가 중단되었고, 터파기 공사가 일부 진행된 후 공사가 진행되지 않은 사실이 위성사진 등으로 확인되므로 쟁점토지는 건설에 직접 사용되지 않은 부동산이다. (마) 따라서, 청구법인의 쟁점토지 취득일로부터 5년의 유예기간이 경과한 2010.10.27.부터 설계변경 건축허가서를 교부받은 2017.5.2.까지의 기간 동안 업무무관자산으로 보아 부과제척기간이 도과되지 않은 과세기간(2012∼2016사업연도)의 쟁점토지 관련 지급이자 및 재산세 등의 비용을 손금불산입하여 법인세를 부과한 처분은 정당하다. (2) 실제 공사중단 여부 (가) 청구법인은 2009년 3월 OOO에게 공사중단 신고서를 제출하고 2016년 2월 공사재개 신고 전까지 공사현장을 폐쇄하였고, 공사재개 신고 이후에도 설계변경 허가가 이루어진 2017년 5월 이전까지는 본격적으로 공사를 진행할 수 없었다. (나) 청구법인은 최초 공사가 시작된 이후 터파기 공사를 일부 진행하였고, 공사중단 이후 비용은 주택분양보증료 납부, 흙막이 공사비용, 기타 인건비 등을 지출하였다. (다) 주택분양보증료는 관련 법령에 의해 납부가 의무화된 비용으로 터파기 등 공사현장과 직접 관련된 지출로 볼 수 없고, 흙막이 공사는 해당 공사현장이 장기간 중단상태에 있자 2011년 OOO이 안전문제를 제기하여 터파기 현장을 흙으로 덮는 작업이었는데 오히려 공사중단이 한시적이 아니라 장기화 될 것에 대비한 작업이라 할 것이다. (라) 청구법인이 제출한 쟁점토지 공사비 발생내역(계정과목별 지출내역)을 검토한바, 2009년 3월 이후 공사가 진행되었음을 입증할 비용(재료비, 외주비, 중기임차료)은 없고, 청구법인은 내부적으로 설계변경 및 사업타당성 검토를 계속 진행하였다고 주장하나 공사중단 기간 중 설계비 등 관련 비용을 지출한 내역도 나타나지 않는다. (3) 청구법인의 재무구조 악화 여부 (가) 청구법인은 2008년 OOO 금융위기 등 국내외 경제불황으로 분양율이 저조하여 재무구조가 악화되었다고 주장하나, 법인의 재무제표를 보면 매출과 영업이익이 매년 안정적으로 발생하고, 이익잉여금 누적액이 OOO원에 달하는 등 공사중단 기간 중 재무구조가 현저히 악화된 징후를 발견할 수 없다. (4) 청구법인의 당초 분양실패 (가) 청구법인은 2008년 2월 분양승인을 받아 입주자 모집 공고를 하였으나 분양실패로 사업내용을 재검토 하였다고 주장하나, 청구법인이 당시에 분양홍보를 위해 했던 활동은 일간신문에 모집공고문을 게재한 것이 전부였다. (나) OOO 조망권의 지상 51층, 100평형의 초호화 고급주택을 분양하면서 주택전시관(모델하우스)도 열지 않고, 분양대행사에 외주도 주지 않는 등 홍보활동을 전혀 하지 않은 결과, 분양계약한 계약자는 4명이었으며 곧바로 계약을 해지하였다. 이와 대조적으로 쟁점토지에 공사를 재개하여 2017년 7월 분양할 당시에는 주택전시관을 열고 각종 매체에 활발하게 홍보하여 높은 분양율을 달성하였다. (다) 2008년 당시 쟁점토지와 인접한 부지를 OOO로부터 매수한 다른 건설회사는 청구법인이 계획하던 주택과 유사한 규모 및 분양가격으로 70∼100평형의 최고가 아파트를 분양하였으며, 모델하우스를 드라마 촬영장소로 제공하는 등 고급주택의 이미지를 적극 내세우며 분양에 성공하였다. (라) 청구법인의 2008년의 분양 실패는 최대의 이익을 얻고자 모두 100평 이상의 초호화 고급주택을 높은 가격으로 분양하여 미분양 되었고, 이는 경기침체에 따른 외부적 요인이 아니다. (5) 공사재개 지연 사유 (가) 청구법인은 공사중단 이후 설계변경 재허가를 받은 8년2개월의 기간 동안 관련 법령이나 인허가 문제로 부득이한 문제가 있었던 적이 없고, 공사중단은 전적으로 분양에 따른 이익을 최대화하기 위한 청구법인의 내부의사결정 지연에 따른 것이다. (나) 쟁점토지는OOO에서 건축허가 당시에 이미 지하철 OOO “OOO역” 3번 출구와 아파트 입구가 연결되도록 계획되어 있었었고, 2012년 10월 OOO이 개통되었다. 또한, OOO 중심부에 OOO과 OOO을 정원처럼 조망할 수 있는 위치로, 2011년에는 인접한 부지에 국내 최고가 분양아파트가 완공되어 고급주택가 이미지가 조성되었다. (다) 쟁점토지의 개별공시지가도 2009년 OOO에서 2017년 OOO으로 꾸준히 상승하는 등 사업여건은 개선되고 있었음에도 장기간 사업타당성 검토만을 반복하고 공사를 재개하지 않은 채 공사중단에 부득이한 사유가 있었다는 청구법인의 주장은 설득력이 낮다. (라) 청구법인의 설계비 지출내역을 보면, 2007사업연도 및 2008사업연도에는 약 OOO원을 지출하였으나, 2009사업연도부터 2015사업연도까지는 설계비 지출액이 없으며, 2016사업연도에 약 OOO원을 지출한 것으로 나타난다. 청구법인은 공사 후 설계활동이 없었고, 그로부터 8년이 지난 후에야 중·소형 평형을 추가하는 설계변경을 통하여 공사를 재개하였다. (마) 청구법인은 당초 2008년 분양시 주거용 아파트 공급면적을 모두 100평형으로 설계하였다가 2017년에는 중소형 평형을 추가(37평, 62평, 77평, 100평)하여 분양하였고, 그 내역은 아래 <표2>과 같다. <표2> 청구법인의 쟁점토지 지상 분양주택 평형 (단위:백만원)
(6) 지방세(2010년 및 2011년) 부과에 대한 대법원 판결 (가) OOO은 쟁점토지를 건축중인 건축물의 부속토지(별도합산과세대상)가 아니라 종합합산과세대상 토지(나대지)로 분류하여 2010년 및 2011년도분 재산세 부과한 처분에 불복하여 소송을 진행하였으나, 대법원은 공사중단에 정당한 사유가 없다고 판단하여 청구법인이 패소(대법원 2015.7.23. 선고 2015두39248 판결)하였다. (나) 위 판결문을 보면, 쟁점토지에 지하7층 지상51층 규모의 주상복합건물을 건축하는 이 건 공사를 2009년 3월부터 중단하고 있는 점, 원고의 현금흐름상 2008년 이후 당기순이익과 현금유입이 지속적으로 증가추세에 있었음에도 이 건 공사가 곧 재개될 어떠한 사정도 보이지 않는 등 청구법인에게 이 건 공사를 진행할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 이 건 공사를 중단한 것은 사업상 필요에 따라 스스로 선택한 것으로 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 부득이 건축공사를 중단할 수 밖에 없는 경우라 할 수 없다고 판시하였다. (7) 종합부동산세 등 납부내역 (가) OOO장은 지방세 과세자료에 의거 쟁점토지를 별도합산대상에서 종합합산대상으로 경정하여 2011년 귀속 종합부동산세 OOO원을 부과하였고, 청구법인은 2012년 이후 종합부동산세 신고시 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 신고․납부(아래 <표3> 참조)하였다. <표3> 쟁점토지에 대한 종합부동산세 납부현황
(나) 재산세 부과처분에 대한 위 대법원 확정판결을 통해 쟁점토지는 건축이 중단된 나대지로서 종합합산과세대상으로 분류되었고, 2012년 이후 재산세 및 종합부동산세를 종합합산과세대상 토지로 분류하여 부과 내지 신고․납부하였으므로 쟁점토지의 공사중단 기간 중에는 업무무관토지에 해당하는 것으로 보아야 한다. (8) 결어 (가) 토지는 원칙적으로 생산이나 대체가 불가능하여 공급이 제한되어 있고, 우리나라의 가용토지 면적은 인구에 비하여 절대적으로 부족한데다가 토지 소유의 편중 현상마저 심각한 반면, 모든 국민이 생산 및 생활의 기반으로서 토지의 합리적인 이용에 의존하고 있는 등 공동체적인 이익이 보다 더 강하게 관철될 것이 요구되는 재산이다. (나) 시공능력 기준 국내 5위의 건설사인 청구법인이 대기업의 자금조달 능력을 이용하여 고가의 건설용지를 구입한 후 본래의 취득목적에 맞는 건축공사를 진행하기 위해 노력을 다해야 함에도 외부적인 제약이 아닌 랜드마크로서의 이미지와 사업의 수익성 등을 고려하여 최적의 분양시기까지 건설공사를 중단한 것이다. (다) 청구법인이 쟁점토지를 취득하여 건설에 착공한 후 정당한 사유 없이 공사를 중단하였으므로 그 기간은 「법인세법」제26조에서 규정한 업무무관자산에 해당한다고 봄이 타당하므로 관련 지급이자와 재산세 등 비용을 손금불산입하여 법인세를 부과한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점토지가 업무무관자산에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인은 주택신축판매업을 주업으로 영위하는 법인으로서 2005.10.27. OOO 소재 쟁점토지(18,315㎡)를 주택신축판매를 목적으로 OOO원에 취득한 후, 청구법인은 쟁점토지에 대한 주상복합건물(OOO, 196세대, 100평형) 건축허가를 받아 2007년 11월부터 부지 조성공사에 착수한 후 일반분양을 실시하였으나 청약자 부족으로 분양에 실패하여 2009년 3월 OOO에게 한시적 공사중단 신고를 하였다가 2016년 2월 공사재개 신고를 하고, 2017.5.2. OOO으로부터 설계변경 건축허가를 받아 지하 7층～지상 49층 규모의 주상복합건물(OOO, 280세대, 30～70평형)을 건축 중이며, 2017년 8월에는 분양사업에 성공하여 심리일 현재 분양율은 OOO이다. (2) 처분청은 청구법인에 대한 법인세 통합 세무조사를 실시한 결과 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점토지에 대한 건설 공사를 중단한 것으로 보아 업무무관자산으로 보아 관련 지급이자 및 재산세 등을 손금불산입(아래 <표4> 참조)하고, 여타 적출사항을 포함하여 이 건 법인세 부과처분(2012사업연도～2016사업연도 합계 OOO원)을 하였으며, 쟁점토지 관련 이 건 청구세액은 2012사업연도～2016사업연도 법인세 합계 OOO원이다.
<표4> 쟁점토지 관련 손금불산입 등 내역 (3) 청구법인이 주장하는 쟁점토지에 대한 주택신축사업 진행과정은 다음과 같다. (4) 청구법인의 재무현황과 관련하여 제출된 자료는 다음과 같다. (가) 청구법인의 재무제표 주요 현황은 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구법인의 재무제표 주요 현황
(나) 청구법인과 관련한 OOO 2008.7.29.자 신문기사의 주요 내용은 다음과 같다. (다) OOO장이 2011.11.16. 청구법인에게 송부한 납부기한연장 승인통지서를 보면, ‘사업상 중대위기’를 사유로 법인세 OOO원의 납부기한을 2008.12.2.부터 2009.3.2.까지 91일간의 연장을 승인하고, 법인세 OOO원의 납부기한을 2009.4.1.부터 2009.6.30.까지 91일간 연장을 승인하며, 법인세 OOO원의 납부기한을 2009.9.1.부터 2010.2.28.까지 181일간 승인한다는 내용이 기재되어 있다(청구법인은 처분청이 사업상 중대위기를 사유로 납부기한을 연장한 사실이 있음에도 당시 청구법인의 재무구조가 현저히 악화되었다고 볼 수 없다는 처분청 의견은 앞뒤가 맞지 않는다고 주장함). (5) 청구법인은 쟁점토지 관련 공사비 발생(2005년～2016년)내역을 미완성주택, 용지, 토건저장품, 판매비와 관리비로 분류한 후 그 계정과목별 세부내역을 제출하였고, 이에 대한 처분청의 검토내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 청구법인의 공사비 발생 현황
(6) 청구법인과OOO 간에 통수보한 공문의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구법인이 2009.3.3.OOO 건축과장에게 발송한 공문에 의하면, 당사는 OOO 상업용지 3구역의 사업내용 재검토를 위해 해당 공사를 한시적으로 중단하고자 하는바, 공사중단기간 중 기시공 흙막이 가시설의 안정성 확보를 위한 현장관리계획을 제출한다고 되어 있다. (나) OOO이 2013.8.20. 청구법인에게 발송한 공문에 의하면,OOO 구조안전진단위원이 2013.8.9. 쟁점토지 공사장에 대한 안전점검 결과, 흙막이에 대한 지속적인 계측관리가 이루어지고 있고, 최근 계측치가 관리기준치 내에 들어오는 등 현상태는 양호해 보이나, 2009년 3월 공사가 중단되어 4년 이상 경과한 점과 어스앵커가 임시시설로서 내구연한이 짧은 점을 고려하면 흙막이에 대한 대책수립이 필요하다는 등의 내용이 기재되어 있다. (다) 청구법인인 2013.9.4.OOO 건축기획과장에게 발송한 공문에 의하면, 쟁점토지 임시시설 흙막이에 대한 대책수립의 일환으로 터파기구간의 되메우기 작업을 2013.9.16.경부터 약 3개월에 걸쳐 시행할 예정이라고 되어 있다. (라) 청구법인이 2016.2.24.OOO 건축기획과장에게 발송한 공문에 의하면, 공사 한시적 중단에 따른 현장관리계획 제출건과 같이 당사의 중단된 사업장인 OOO상업용지 3구역의 공사재개를 하고자 하는바, 기 제출되었던 착공신고서류 변경사항 및 공사재개 안전점검 보고서를 제출하며, 아울러 굴토 및 구조물의 안정성과 관련하여OOO 자문위원의 확인을 득한 후 공사를 재개할 것이라는 등의 내용이 기재되어 있다. (7) OOO이 청구법인에게 한 쟁점토지에 대한 2010년 및 2011년 재산세 부과처분에 대한 대법원 판결문(2015.7.23. 선고 2015두39248 판결) 중 주요 내용을 요약하면 다음과 같다. (가) 상고이유 제1점에 관하여 1) 「지방세법」상 「주택법」에 따른 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 동법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지를 분리과세대상 토지의 하나로 들고 있다. 2) 「주택법」에 따른 사업계획승인 대상인 주택건설사업과 거기에 해당하지 않은 주택건설사업은 그 규모나 대지의 용도지역 등에 차이가 있어 국민의 주거생활에 미치는 영향이 다른 점, 「주택법」상 사업계획승인 대상인 주택건설사업의 경우에는 부대시설 및 복리시설의 설치나 주택건설기준의 준수 등과 같은 각종 규율이 뒤따르나 「주택법」상 사업계획승인 대상에서 제외되는 주택건설사업의 경우에는 그러한 규율을 받지 않는 점 등을 종합하여 보면, 개정 전 지방세법 시행령 제132조 제5항 제8호 및 개정 지방세법 시행령 제102조 제5항 제7호(이하 통틀어 ‘이 사건 각 규정’이라 한다)는 주택건설사업에 공여되고 있는 토지 중 주택건설사업자가 국민 다수의 주거생활에 필요한 주택의 건설과 공급을 위하여 투기적 목적 없이 일시적으로 보유하는 토지로서 공익성이 클 뿐만 아니라 용도지역에 따라 일정한 규모 이상에 이른 경우 「주택법」상 사업계획승인 대상으로 삼아 엄격한 규율을 받도록 한 정책적 결단을 반영하여 그와 같은 규모 이상의 사업이 시행되는 토지에 대하여만 분리과세의 혜택을 부여하고자 한 것으로 보인다. 따라서, 「주택법」상 사업계획승인 대상이 아닌 토지는 그것이 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라고 하더라도 이 사건 각 규정에서 정한 분리과세대상 토지에 포함되지 아니한다. 3) 원심에서 청구법인이 쟁점토지 지상에 지하 7층 지상 51층 규모의 주상복합건축물을 건축하는 이 사건 사업은 「주택법」상 사업계획승인 대상이 아니므로 그 사업에 공여되고 있는 이 사건 각 토지는 이 사건 각 규정에 따른 분리과세대상 토지로 볼 수 없다고 판단한 것은 정당하다. (나) 상고이유 제2․3점에 관하여 1) 개정 전 지방세법 제182조 제1항 제2호의 위임에 따른 개정 전 지방세법 시행령 제131조 제1항 및 개정 지방세법 제106조 제1항 제2호 (가)목의 위임에 다른 개정 지방세법 시행령 제101조 제1항, 제103조 제1항은 건축 중인 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상에 포함하되, ‘과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물’의 부속토지를 별도합산과세대상에서 제외한다고 규정하고 있다. 이들 규정에서 정하고 있는 ‘정당한 사유’란 공사를 중당한 사유가 행정관청의 금지․제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 공사를 진행하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 부득이하게 공사를 진행하지 못한 경우를 말하는 것이고, 납세의무자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 공사를 중단하거나 방치한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이에 해당하지 아니한다. 2) 원심은 ① 청구법인이 이 사건 각 토지상에 지하 7층 지상 51층 규모의 주상복합건축물을 건축하는 이 사건 공사를 2009년 3월경부터 중단하고 있는 점, ② 청구법인의 현금흐름표상 2008년 이후 당기순이익과 현금유입이 지속적으로 증가추세에 있었음에도 이 사건 공사가 곧 재개될 어떠한 사정도 보이지 않는 등 청구법인에게 이 사건 공사를 진행할 수 없는 법령상․사실상의 장애사유가 있다고 보기 어려운 점, ③ 원고가 2011년 4월경부터 2011년 6월경까지 시행한 흙막이 벽체 안정화 공사는 이 사건 공사의 중단을 전제로 하여 그 중단기간의 장기화에 따른 안전조치로서 기존에 설치된 흙막이 벽체의 안정화 공사를 한 것에 불과하고, 중단되었던 이 사건 공사를 재개한 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 보면, 청구법인이 이 사건 공사를 중단한 것은 사업상 필요에 따라 스스로 선택한 것으로서 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 부득이 건축공사를 중당할 수 밖에 없게 된 경우라고 할 수 없으므로 이 사건 공사가 6개월 이상 중단된 데에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다는 이유로, 피고가 이 사건 각 토지 전부를 별도합산과세대상 토지에서 제외하여 2011.12.8. 및 2013.11.8. 청구법인에게 2010, 2011년도 재산세 등을 부과한 이 사건 각 처분은 적법하다고 판단하였다. 3) 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의 한계를 벗어나거나 별도합산과세대상 여부에 관한 ‘공사중단의 정당한 사유’에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다. (8) 청구법인이 2018년 5월 제출한 항변자료에 의하여 추가․보완된 주요 내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 2008년 쟁점토지 관련 주택분양 사업당시 청구법인이 의도적으로 분양사업에 실패하여 공사를 중단시켰다는 의견이나, 이는 사실이 아닐 뿐만 아니라 상식 밖이다. 1) 분양 실패시 청구법인은 막대한 사업비를 자체적으로 부담하거나 외부로부터 차입을 통하여 조달하여야 하므로 수익성 및 재무구조 악화 등으로 유동성 위기에 처하고 부도에까지 이를 수 있는바, 분양의 성공을 위한 최선의 노력을 다하고 있다. 2) 청구법인은 쟁점토지에 대한 주택신축판매사업을 위하여 약OOO원의 금액을 지급하고 쟁점토지를 취득하였고, 2008년 당시 토지비를 제외한 예상 사업비로 약 OOO원을 계획하여 총 OOO원의 사업비를 예상하고 쟁점토지에 대한 주택사업을 진행하였다. 3) 2007년 11월 착공신고를 하고 막대한 공사비를 지출해야 하는 청구법인으로서는 당연히 최선을 다해 분양업무를 진행하였으나, 당시 글로벌 금융위기로 인한 국내 경기악화 및 부동산 경기 침체 등 외부적인 사유로 인하여 분양에 실패한 것이다. 4) 2009.3.25.자 OOO 신문기사에 의하면,OOO의 OOO 사업부지 매각가가 지나치게 높기 때문에 분양가격이 덩달아 높을 수 밖에 없는데, 부동산경기 침체가 극심하여 사업성이 어렵다고 나타난다. (나) 처분청은 청구법인의 재무구조가 현저히 악화된 징후를 발견할 수 없다는 의견이나, 이는 사실이 아니다. 1) 청구법인의 당시 재무상황은 아래 <표7>과 같다. <표7> 청구법인의 재무상황 2) 2008년에 글로벌 금융위기로 인한 국내 경기침체로 인하여 이익률이 급감하였고, 미분양 증가에 따른 유동성 위기로 인하여 부채는 급증하여 부채비율이 전년 대비 OOO 이상 증가하였다. 3) 국내 신용평가사인 OOO는 청구법인을 포함하여 대부분의 건설사들의 신용등급을 하향조정 하였다. 4) 신용등급 하향과 관련한 2008.12.5.자 OOO 신문기사의 내용은 다음과 같다. 5) 또한, 2009.4.23.자 OOO 신문기사 중 ‘OOO이 걱정되는 이유’라는 기사에도 2008년 이후에도 청구법인의 재무구조는 부동산 경기침체로 인한 미분양의 증가로 대출잔액이 증가하는 등 재무구조가 좋지 않은 상황이었다고 나타난다. 6) 청구법인이 2008년～2009년 총 3번에 걸쳐 ‘사업상 중대위기’를 사유로 처분청에 법인세 납부기한 연장을 신청하였고, 처분청도 이를 승인한바 있으므로 처분청도 당시 국내 경기침체 및 불황이 심각하였고, 청구법인이 재무구조 악화 등으로 심각한 유동성 위기를 겪고 있었음을 인정한 것으로 보아야 한다. (다) 주택분양보증료 관련 처분청의 의견은 부당하다. 1) 처분청은 청구법인이 지급한 주택분양보증료는 관련 법령에 의해 납부가 의무화된 비용이라고 주장하나, 이 역시 사실이 아니다. 청구법인은 2008년 10월～12월 당초 분양계약이 모두 해지가 되었으므로 기존의 주택분양보증계약을 해지할 수 있었다. 2) 그러나, 청구법인은 향후 공사를 재개하고 쟁점토지 주택분양을 다시 진행할 계획이었으므로 기존의 주택분양보증계약을 해지하지 아니하고 계약을 계속 유지하면서 주택분양보증료를 납부(처분청 집계 : 2009～2016년 약 OOO원)하였던 것이다. (라) 청구법인이 쟁점토지 관련 주택분양사업과 관련하여 정상적인 노력을 다하였다고 주장하는 내역은 다음과 같고, 관련 증거자료 일체를 제출하였다. 1) 쟁점토지 분양을 위한 마케팅 계획 등의 수립내역(2007년 3월～2008년 2월) 2) 쟁점토지 분양절차 진행내역(2008년 2월～2008년 3월) 3) 추가 분양을 위하여 노력한 내용(2008년 4월～2008년 10월) 4) 기존 분양계약 해지(상호협의) 내역(2008년 10월～2009년 3월) (마) 청구법인이 당초 분양실패 후, 주택분양사업을 지속적으로 추진한 내역은 다음과 같고, 그 증거자료 일체를 제출하였다. 1) 사업성 리뷰 및 재추진 계획 수립 등(2009년) 2) 분양 사업방향, 공동개발 등 추진(2010년～2012년) 3) 분양가 상한제 지속으로 주택의 오피스텔 대체 등 검토(2013년) 4) 외부 전문업체에 용역의뢰 및 분양가 상한제 폐지에 맞추어 사업추진 가속화(2014년～2016년) (바) 쟁점토지에 대한 한시적 공사중단 기간 동안 추후 공사재개를 위하여 청구법인이 현장관리를 위하여 지출한 내역은 다음과 같다. (사) 공사재개를 위한 설계 등 외주 업무내역은 다음과 같다. (아) 발생한 외주용역비 지급내역은 다음과 같다. 1) 청구법인은 한시적 공사중단 기간 동안 청구법인 내부적으로 주택사업 업무진행 외에도 외부의 컨설팅업체인 ㈜OOO, 설계업체인 ㈜OOO 사무소 OOO과 ㈜OOO OOO 사무소와 계속적인 미팅을 통하여 분양가 상한제의 적용에 따라 쟁점토지의 향후 개발을 위한 개발 컨셉, 설계 방안, 실현가능성 여부 등에 대하여 회의를 수행하고 보고를 받는 등의 업무를 계속적으로 수행하여 왔다. 2) 청구법인이 상기 컨설팅업체 및 설계업체로부터 받은 보고 문건 및 회의자료는 2012.1.27.부터 2015.12.28.까지 총 37건이고, 그 증거를 조세심판원에 2018년 5월에 추가로 제출하였는바, 한시적 공사중단 기간에 설계와 관련한 활동은 전혀 없었다는 처분청의 의견은 사실이 아니다. 3) 위 비용이 설계비에 반영 안 된 이유는 외부 컨설팅업체인 ㈜OOO는 청구법인이 진행하는 모든 빌딩 개발 프로젝트에 대하여 자문을 제공하는 계약을 체결하고 업무를 수행하였으므로 컨설팅수수료는 공통비용인 판관비(제수수료)로 계상되어 있기 때문이고, 설계업체인 ㈜OOO과 ㈜OOO의 경우 2016.1.19. 설계비 변경 합의서 작성시 종전 미수행 용역비 OOO원을 한시적 공사중단 기간 동안의 업무보수로 인정하고 이를 포함하여 총 OOO원을 증액하는 합의를 하였던바, 청구법인은 한시적 공사중단 기간 동안의 설계비를 실제로 지급한 것이며, 이와 관련한 증거자료도 제출하였다. (자) 처분청이 제시한 대법원 판례는 다수의 대법원 판례와 차이가 있고, 관련 사실관계도 청구법인의 경우와 차이가 크다. 1) 처분청은 대법원 2004.7.22. 선고 2002두5764를 근거로 공사중단의 정당한 사유는 외부적인 사유만을 의미한다는 의견을 제시하고 있으나, 이와 같은 의견은 다수의 대법원 판례와 배치된다. 2) 다수의 대법원 판례에서 공사중단에 대한 ‘정당한 사유’란 법령에 의한 금지, 제한등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유는 물론 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당 사유의 유무를 판단함에 있어서는 법인의 비업무용 부동산의 보유를 법인의 차입금에 대한 지급이자의 손금불산입 요건으로 하고 있는 입법취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 업무에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이고, 특히 건물신축을 위한 업무추진과정에서 사소한 절차상의 하자가 있더라도 그 과정을 전체적으로 관찰하여 보면 정상적인 노력을 하였다고 볼 여지가 있다면 정당한 사유가 있는 것으로 보아야 할 것이라고 판시하고 있다. 3) 처분청이 제시한 대법원 2004.7.22. 선고 2002두5764의 판례에서 공사중단의 정당한 사유의 판단근거로 참조한 다른 대법원 판례(1999.3.9. 선고 97누829 판결, 2003.2.28. 선고 2001두8483 판결)들도 위의 정당한 사유에는 외부적 사유는 물론 내부적 사유도 포함된다고 판시하고 있다. 4) 또한, 처분청이 제시한 대법원 2004.7.22. 선고 2002두5764의 판례는 아파트 신축공사 착공 후 아무런 외부적인 요인이 없이 자의적인 결정으로 대규모로 확장하여 무리한 건축계획변경에 따라 공사를 진척시키지 못하여 업무추진과정에서 정상적인 노력을 다하였다고 보기 어렵고 결과적으로 처분청의 부과처분시까지도 해당 토지 위에 건물을 신축하지 못한 사례이다. 그러나, 청구법인의 경우 아파트 신축공사 착공 후 글로벌 금융위기 및 국내 경기침체 등 부득이한 외부적 사정과 분양실패와 관련한 재무구조 악화방지 때문에 한시적 공사중단을 신고한 이후「주택법」개정에 따른 분양가 상한제 적용이라는 외부적 제한사유로 인하여 공사를 바로 재개하지 못한 사정이 있다. 이러한 외부적 장애사유에 불구하고 청구법인은 한시적 공사중단 신고 이후에도 계속적으로 주택사업 진행관련 정상적인 노력을 다하여 공사를 재개하였고, 결과적으로 심판청구일 현재 주택공사를 진행 중에 있으며, 주택분양도 OOO 가까이 완료하여 청구법인의 업무에 직접 사용하고 있다. 따라서, 처분청이 제시한 대법원 판례는 청구법인의 실제 사실관계와 차이가 크므로 원용하기에 부적절하다.
(차) 쟁점토지 취득 후, 「주택법」 개정에 따른 분양가 상한제 신규 적용은 법령에 의한 사유재산에 대한 제한으로서 청구법인의 분양사업에 중대한 영향을 미친 불측의 외부적인 장애사유에 해당하므로 이러한 정당한 사유가 이 건 심판청구 결정에 반드시 반영되어야 한다. 1) 청구법인의 쟁점토지 취득(2005년) 후 2007.4.20. 「주택법」이 개정(법률 제8383호 개정)되어 공공택지 주택공급에만 적용되던 분양가 상한제가 민간주택 주택공급에도 적용되게 되었다. 2) 다만, 청구법인은 당초 쟁점토지 주택사업과 관련하여 2007.8.27. 건축허가를 신청하고, 2007.11.30. 입주자모집승인 신청을 마쳤으므로 개정된 「주택법」 부칙 제4조 제1항 및 제2항에 의하여 2008년 3월 분양시에는 분양가 상한제가 적용되지 아니하였다. 3) 그러나, 한시적 공사중단 후 쟁점토지 주택사업과 관련한 사업계획의 재승인시에는 분양가 상한제가 적용되므로 기존의 사업계획으로는 사업성을 확보할 수 없는 사업의 차질이 가중되었다. 4) 그러던 중 2014.12.31.「주택법」이 재개정(법률 제12959호 개정)됨에 따라 민간택지 주택공급에 관하여 실질적으로 분양가 상한제가 폐지되었고, 그 부칙에 따라 2015.4.1.부터 분양가 상한제 폐지가 시행되었다. 5) 청구법인도 쟁점토지에 대한 주택사업의 사업성이 확보됨에 따라 당시 부동산시장의 경기침체에도 불구하고 쟁점토지 주택사업에 박차를 가하여 2016년 2월에 OOO에 공사재개 신고를 하고 2017년 5월 건축재허가를 받아 현재 주택사업공사를 진행 중에 있으며, 2017년 8월 분양을 진행하여 OOO 가까이 분양을 완료하였다. 6) 이와 같은 부동산을 취득한 후, 관계 법령이 개정됨에 따른 새로운 금지 내지 제한은 「법인세법 시행규칙」제26조 제5항 제30호에서 규정하고 있는 정당한 사유에 해당하고, 관련 대법원 판례에서 일관되게 판시하고 있는 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서 반드시 고려하여야 하는 법령상의 장애사유에 해당하며, 분양가(판매가격) 그 자체를 직접 규제하므로 사업에 미치는 영향이 클 수 밖에 없다. 7)「법인세법 시행규칙」제26조 제5항 제2호 가목에서도 해당 부동산의 ‘취득 후’ 법령에 의하여 사용이 제한된 부동산은 업무에 직접 사용한 것으로 보는 부득이한 사유가 있는 부동산으로 보도록 규정하고 있다. (카) 외부적 장애의 정도 : 중대함 1) 쟁점토지의 주택분양사업 재추진시 관계법령의 개정에 따른 청구법인의 사업수지에 미치는 영향은 다음과 같다. ○ 사업수지 검토시 가정 ○ 사업수지 분석내역(청구법인 2009년 9월 분석자료) 2) 쟁점토지 주택사업의 경우, 청구법인이 OOO에 제출한 당초 계획으로는 총 매출이 OOO원이고, 예상이익은 OOO원으로 매출대비 OOO%의 이익을 예상한 사업이었다. 3) 그러나, 2008년 10월까지 실제 분양된 계약은 총 4건으로서 분양확정 매출액이 OOO원밖에 되지 않았고, 청구법인이 토지비를 제외하고 OOO원에 달하는 공사비 및 사업비를 직접 부담하면서 공사를 진행할 경우, 재무구조의 악화 및 금융비용의 증가로 인한 부도위기에 처할 수 있으므로 쟁점토지 주택사업 관련 공사를 부득이하게 한시적으로 중단할 수 밖에 없었다. 4) 청구법인이 사업승인을 다시 받을 경우에는 분양가 상한제가 적용이 되기 때문에, 아파트 분양가를 기존 평당 OOO원에서 평당 OOO원으로 분양을 하여야 하므로 기존 사업을 아파트 분양가가 약 OOO가 하락하여 기존 사업을 그대로 재추진시 전체 매출이 OOO원이나 감소되고, OOO원의 막대한 손실이 발생하는 상황이었다. 5) 청구법인은 하루 속히 쟁점토지에서 주택 분양사업을 재추진하려 하였으나, 관계 법령이 개정되면서 새로운 규제가 시행되고, 그 불측의 외부적 장애의 정도가 중대하여 쟁점토지에서의 주택 분양사업 추진 및 건축공사 재개에 상당한 영향을 미쳤음에도 그 모든 요인을 청구법인 내부사정으로 돌리려 하는 처분청의 의견은 부당하다. (타) 과거 지방세 판례를 그대로 원용하는 것은 부적절하다. 1) 처분청이 제시한 쟁점토지에 대한 과거 지방세 대법원 판례는 2011년 6월경까지의 사실관계만을 근거로 판단하였다. 동 판례는 2011년 6월경 당시 이 건 공사가 재개될 어떠한 사정이 보이지 않는다고 보아 공사중단을 전제로 판단을 내린 것이다. 2) 그러나, 여러 장애사유에 불구하고 쟁점토지에 대한 주택사업을 계속적으로 진행하고 정상적인 노력을 다한 결과, 공사가 재개될 사정이 보이는 정도가 아니라 실제 주택 건설공사가 재개되었고, 신축주택의 분양율이 거의 OOO에 달하는바, 위 판결에서 전제로 한 사실관계와 이 건의 전체적인 사실관계는 전혀 다르므로 이 건 법인세 부과처분에 그대로 원용하여야 한다는 처분청의 의견은 타당하지 않다. 3) 이 건에 적용되는「법인세법」과 위 판례에서 해석한「지방세법」규정은 그 법령의 문언과 입법취지가 다르고, 「법인세법」상 관련 규정은 부동산이 법인의 업무와 관련이 있는지 무관한지 여부를 중요시하나, 「지방세법」은 건축물의 부속토지로 인정할 수 있는지 여부(과세기준일 현재 건축공사 진행 여부)에 방점이 있으므로 서로 차이가 있다. 이에 청구법인은 지방세 판결 당시에는 건축‘공사 진행’의 인정에 몰입하여 「주택법」개정에 따른 분양가 상한제의 신규 적용의 문제로 달리 공사를 ‘재개’(공사중단 시인을 전제로 함)할 수 없었던 사유에 대하여는 주장을 하지 아니하였으나, 이 건 법인세 부과처분과 관련해서는 바로 업무에 사용하지 못한 예측할 수 없는 외부적인 장애사유에 해당하므로 이러한 정당한 사유는 이 건 심판청구 결정에 반드시 반영되어야 한다. 4) 따라서, 이 건 심판청구는 과거 지방세 사건과 달리 전체적인 사실관계를 종합적으로 살펴 청구법인이 사업 추진을 위하여 정상적인 노력을 다하였는지 여부를 판단하여야 하고, 관계 법령의 개정에 따른 불측의 외부적 중대한 장애사유에 대하여도 심리하여 주택사업을 정상적으로 추진하여 온 주택건설사업자인 청구법인이 사업 관련 지급이자, 재산세 등의 손비를 부당하게 손금부인 당하지 않도록 하여야 한다. (9) 청구법인의 항변에 대한 처분청의 추가 답변서상 주요 내용은 다음과 같다. (가) 분양가 상한제는 쟁점토지와 아무런 관련이 없다. 1) 쟁점토지는 2007.4.20. 개정된 「주택법」 제38조의2(주택의 분양가격 제한 등)가 적용되지 않는다. 쟁점토지는OOO의 지구단위 특별계획에 따라 상업지역으로 분류되어 건물 전체 연면적의 절반 이상이 상업시설로 계획되어 있고, 300세대 미만의 주택을 건축하는 주상복합건축물의 신축․분양은 「주택법」에 의한 사업계획 승인대상에서 제외된다. 2) 청구법인의 쟁점토지에 대한 주상복합건축물 분양사업이 「주택법」에 따른 사업계획 승인대상에 해당하지 않는다는 점은 대법원 2015.7.23. 선고 2015두39248 판결에 판시되어 있다. 3) 처분청은 2017년 세무조사 당시 청구법인의 직원에게 분양가 상한제와 관련하여 질의한 바 있고, 청구법인의 직원은 쟁점토지의 건축허가는 분양가 상한제의 적용을 받지 않는다고 답변하였으며, 분양가상한제에 대한 주장은 당시 주택건설 산업에 미치는 영향과 분위기를 설명하기 위한 보충적인 주장이라고 한 바 있다. 4) 청구법인은 2008년 분양 실패 이후 재차 분양시 분양가 상한제를 적용받게 되어 막대한 손실이 예상되었다고 주장하나, 쟁점토지의 용도가 주상복합건물임에도 마치 「주택법」에 의한 규제를 적용받는 주거용 건축물만을 건설하는 것처럼 사실을 왜곡하여 주장하고 있다. 또한, 청구법인은 쟁점토지의 지방세 불복소송시에는 분양가 상한제와 관련한 주장을 한 사실이 없었다. 5) 따라서, 「주택법」개정으로 분양가 상한제를 적용받게 되어 외부적 사유가 발생하였다는 청구주장은 사실과 다르고, 이 건 쟁점과는 관련이 없다고 판단된다.
(나) 쟁점토지에 대한 과거 지방세 판결을 원용하여야 한다. 1) 2011년 귀속 재산세 부과와 관련된 불복과정은 심판청구를 거쳐 대법원의 판결일인 2015.7.23.일까지 진행되었고, 공사가 곧 재개될 어떠한 사정도 보이지 않는다는 판단은 2015년 최종 대법원 판결문에서도 확인될 뿐 아니라, 실제로 청구법인은 2009년 3월OOO에 공사중단 신고서를 제출한 이후 설계변경 허가(2017년 5월) 이전까지는 본격적인 공사를 진행할 수 없었다. 2) 청구법인은 2011년 6월 이후 사실관계가 변동되었다고 주장하나, 설계변경으로 공사가 다시 시작된 2017년 5월 이전까지 공사중단 상태임에는 변함이 없고, 이 건 법인세 부과처분도 2012∼2016사업연도 귀속분이므로 해당 과세기간 중 ‘공사중단’이라는 사실은 변하지 않았다. 3) 또한, 청구법인은 2012∼2016년 귀속분 재산세 및 종합부동산세 신고시 종합합산과세대상토지로 분류하여 자진신고·납부하였고 2017년 분양완료 이후에도 경정청구나 심판청구를 제기하지 않았는바, 청구법인이 2012년 이후에도 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 인정한 것으로 보아야 한다.
(다) 청구법인은 공사중단에 정당한 사유가 없다. 1) 청구법인은 당초 쟁점토지 관련 주택분양사업 추진시 모델하우스도 열지 않고 분양홍보 활동으로 추가로 제시한 자료는 내부 회의 및 검토자료가 대부분으로 홍보매체(방송, 신문, 외주사 등)를 통한 구체적인 활동은 확인되지 않는다. 2) 공사중단 기간 중 사업추진 하였다는 근거로 추가 제시한 자료도 내부적으로 상권분석, 시장조사 등을 반복한 회의자료가 대부분이고, 8년여의 공사 중단기간에 설계업체와 몇 차례 무상으로 미팅을 진행했다는 주장은 오히려 청구법인의 소극적인 사업활동을 반증한다.
(라) 「법인세법」건설공사 중단의 정당한 사유 1)「법인세법 시행규칙」제26조 제3항 1호 단서에서 천재지변·민원의 발생 기타 정당한 사유 없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간 동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다고 규정하고 있고, 「법인세법 시행규칙」제26조 제5항 제2호부터 제29호까지는 관계법령 등에 의한 외부적인 사유를, 같은 항 제30호는 기타의 경우를 규정하고 있는바, 같은 호에서 규정하고 있는 정당한 사유는 같은 항 제2호부터 제29호까지에 규정한 관계법령 등에 의한 외부적인 사유에 준하는 사유라고 해석함이 타당하다. (마) 대법원 판례의 취지 1) 이 건 쟁점과 관련한 대법원 판례들은 공사중단의 정당한 사유란 원칙적으로 외부적인 사유를 말하고, 내부적인 사유의 경우에는 정상적인 노력과 추진에 불구하고 부득이 공사를 중단할 수 밖에 없는 경우에 한해 정당한 사유로 인정하여야 한다고 판시하고 있다. 2) 청구법인이 제시한 판례들은 유예기간을 1년 넘긴 경우나 중단기간 중 임시로 업무에 사용(창고)하는 등 전체적으로 보아 사소한 절차상의 하자로 청구주장이 받아들여진 사건이므로, 이 건 쟁점토지와 비교하는 것은 적절하지 않다. (바) 쟁점토지의 경우 다음과 같은 이유로 정당한 사유가 있다고 인정할 수 없다. (10) 처분청의 추가 답변에 대한 청구법인의 항변내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 공사중단의 정당한 사유로 인정받기 위해서 청구법인이 당초 분양사업을 실패할 의도를 갖고 2008년에는 분양홍보를 정상적으로 하지 않은 것으로 보인다는 의견이나, 이는 전혀 사실이 아니다. 1) 주택신축판매업을 영위하는 영리법인인 청구법인에게 총 OOO원의 사업비가 예상되는 쟁점토지 주택사업의 분양의 성공여부는 가장 핵심적이고 중요한 업무였으므로 당연히 당시 가장 최선이라고 판단되는 분양정책과 방법을 선택하여 분양업무를 진행하였으나 글로벌 금융위기로 인한 국내 경기악화 및 부동산 경기침체 등의 외부적인 사유로 분양이 실패한 것이며, 청구법인의 2008년 분양을 위한 업무노력은 청구법인이 제출한 총 26건에 달하는 업무수행내역 및 관련 자료, 2008년 분양을 위하여 지출한 분양비 내역과 분양관련 홍보자료에 의하여 구체적으로 확인된다. 2) 청구법인이 2008년에 쟁점토지의 분양의 성공을 위하여 지출한 분양비 내역은 다음과 같다. 3) 위 분양비의 세부내역은 다음과 같다. 4) 당시 분양홍보 관련 주요 신문기사 내역은 다음과 같다. 5) 또한, 처분청은 당시 모델하우스를 설치하지 않았다고 주장하나, 모델하우스는 다양한 분양방법 중 하나의 도구일 뿐으로 모델하우스의 방문객은 일반 고객이 대부분이고, 대형평수의 실 구매자인 VIP고객은 각 개인마다 취향과 개성이 달라서 획일화된 모델하우스에는 흥미가 없어서 대부분의 대형평수의 주택사업은 모델하우스를 설치하지 않는 것이 일반적이므로 당시 VIP대상으로 한 196세대 단일평형의 쟁점토지 관련 주택분양사업에는 효과적인 방법이 아니었다. (나) 쟁점토지에 대한 과거 지방세 판결을 이 사건 법인세 부과처분에 그대로 원용하는 것은 부적절하다. 1) 처분청은 과거 지방세 대법원 판결일이 2015.7.23.이므로 판결일까지 사실관계에 대하여도 대법원에서 판단하여 사실관계가 동일하다고 하나, 대법원 판결은 사실심이 아닌 법률심이기 때문에 사실관계에 대하여는 판단을 하지 아니하고 실제 판결문을 보더라도 지방세 과세기준일인 2011년 6월 기준으로 공사의 진행여부 및 6개월 이상 공사가 중단된 사유에 대하여 판단하고 있으므로 전체의 사실관계 중 일부만을 근거로 판단한 것인 반면, 청구법인이 쟁점토지 관련 주택사업을 위한 정상적인 노력을 다한 결과, 현재 쟁점토지에 신규주택이 건설 중에 있으며, 주택분양도 OOO 가까이 완료되었는바, 과거 지방세 판단 당시와는 기준시점 및 전체적인 사실관계가 전혀 다르다. 또한, 과거 지방세 불복당시와 달리 이 건 법인세 부과처분의 경우「법인세법」상 업무무관자산으로 볼 수 없는 외부적 사유(분양가 상한제「주택법」법령 개정)의 존부에 대하여도 추가로 다투고 있으므로 이 건 심판청구 심리시 이를 종합적으로 고려하여 쟁점토지를 청구법인의 업무무관자산으로 보지 아니할 정당한 사유가 있는지에 대하여 판단하여야 한다. 2) 대법원 다수의 판례(대법원 2000.05.12. 선고 2000두901, 대법원 2000.5.26.선고 98두15696, 대법원 2000.6.27. 선고 98두3174, 대법원 1998.3.13.선고 97누20373 판결, 등)에서도 6개월 이상 공사가 중단되어 업무에 사용하지 못하였더라도 전체적인 과정에서 회사가 그 목적사업에 직접 사용하기 위한 일련의 필요한 절차를 꾸준히 밟아 나갔다거나 정상적인 노력을 다하여 업무에 사용하였다면 정당한 사유에 해당된다고 판시하고 있다. (다) 한시적 공사중단 기간 중 청구법인이 쟁점토지 사업추진을 위하여 정상적인 노력을 다한 사실이 관련 증거자료에 의하여 구체적으로 확인된다. 1) 청구법인이 부득이한 외부적인 사유로 한시적 공사중단을 신고한 이후, 쟁점토지 주택사업에 막대한 영향을 미치는 「주택법」 개정에 따른 법적 제한으로 기존의 사업계획으로는 사업성을 확보할 수가 없는 상황이었고, 이에 청구법인은 쟁점토지에 대한 주택사업의 추진을 위하여 기존 사업계획을 재검토하고 사업계획을 변경하는 등 다양한 개발계획을 수립⦁검토하여 사업성을 확보할 수 있는 대안을 검토하는 등의 주택사업 업무를 계속적으로 진행하였고, 청구법인이 제출한 한시적 공사중단 기간동안 작성된 53개의 업무관련 문서를 보면, 청구법인이 공사재개와 성공적인 분양을 위하여 정상적인 노력을 한 사실관계를 구체적으로 확인할 수 있다. 2) 또한, 청구법인은 단지 내부적인 회의뿐만 아니라 외부의 컨설팅업체인 ㈜OOO, 설계업체인 ㈜OOO 사무소 OOO과 ㈜OOO OOO 사무소와 계속적인 미팅을 통하여 분양가 상한제의 적용에 따라 쟁점토지의 향후 개발을 위한 개발 컨셉, 설계 방안, 실현가능성 여부 등에 대하여 회의를 수행하고 보고를 받는 등의 업무를 계속적으로 수행해왔으며, 이러한 외부 컨설팅업체 및 설계업체로부터 받은 보고 문건 및 회의자료로 총 37개의 업무관련 문서를 제출하였으며, 이러한 공식적인 회의록 및 보고문서를 작성하고 제출하기 위해서는 청구법인과 설계업체들간에 실무적으로 더욱더 많은 미팅과 협의가 이루어졌기에 작성이 될 수 있었던 것이므로 청구법인의 적극적인 사업활동을 입증하는 것이다. (라) 「주택법」에 따른 분양가 상한제 적용대상에 관한 처분청의 의견은 관계 법령에 대한 부지로 인한 해석상 착오가 있다. 1) 「주택법」 제38조의2(주택의 분양가격 제한 등)에 따른 분양가 상한제 적용주택은 「주택법」제38조에 따라 사업주체가 일반에게 공급하는 공급주택이 해당되고,「주택법」제38조에서 사업주체에 「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 「주택법」제16조 제1항의 규정에 의한 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주도 포함한다고 규정되어 있으며, 「주택법」제16조 제1항의 규정에 의한 호수는 「주택법」시행령 제15조에서 규정하고 있고, 「주택법」시행령 제15조에서 「주택법」제16조 제1항 본문에서 규정한 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 공동주택의 경우에는 20세대를 말한다고 규정하고 있다. 2) 처분청이 제시한 규정은 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우는 「주택법」에 따른 사업계획 승인대상이 아니라는 규정이고, 「건축법」에 따른 사업계획 승인 및 건축허가를 받은 20세대 이상의 공동주택의 경우 「주택법」제38조의2에 따른 분양가 상한제를 적용받는다. 당시 쟁점토지 관련 주택사업은 건축법에 의한 사업승인 및 건축허가를 받아 20세대를 초과하는 196세대의 공동주택을 공급하는 사업이었으므로 당연히「주택법」에 따른 분양가 상한제 적용대상에 해당한다. 3) 처분청은 「주택법」에 따른 사업계획 승인대상에 관한 규정의 내용을 분양가 상한제 적용대상에 대한 기준으로 오인하고 있고, 분양가 상한제 관련 조항을 근거 법령에서 누락하였으며, 처분청은 2017년 세무조사 당시 청구법인의 직원이 쟁점토지의 건축허가는 분양가상한제의 적용을 받지 않는다고 답변하였다는 의견을 제시하였으나, 청구법인에서는 처분청에 이러한 답변을 한 사실이 없다. 오히려 청구법인의 직원은 쟁점토지 주택사업에 대하여 2015년 4월 분양가 상한제가 폐지가 되면서 사업성을 확보할 수 있게 되어서 기존에 준비하던 변경된 사업계획을 확정해서 다시 사업승인을 받아 공사를 진행하였다는 취지로 답변하였는바, 쟁점토지 지상에 건축하는 주택이 주상복합건축물인 까닭에 분양가 상한제와 무관하다는 처분청 의견은 사실이 아니다. (11) 청구법인이 2018년 7월 추가로 제출한 항변서의 내용은 다음과 같다. (가) 「주택법」개정에 따른 분양가상한제 적용(법령에 의한 제한)과 관련한 사업수지 분석자료상(약 OOO원 손실 발생)의 분양가는 토지의 실지매입가격을 기준으로 하여 계산한 것이고, 관계 법령의 개정으로 막대한 손실이 발생하게 되어 바로 공사를 재개하지 못한 것이므로 이는 정당한 사유에 해당된다. 1) 처분청은 쟁점토지 관련 주택사업의 경우 「주택법」개정에 따라 분양가상한제가 적용되더라도 토지를 감정가액이 아닌 실지매입가격을 인정하여 분양가를 산정하게 되므로 예상손실이 크지 아니하였을 것이라는 의견을 제시하였다. 2) 그러나, 청구법인이 제시한 분양가상한제가 적용될 경우의 사업수지 분석자료는 토지 가격으로 실지매입가격을 적용하여 계산한 것이고, 그러하더라도 당시「주택법」에 따라 주택 면적비율에 따라 토지의 매입가격를 반영하고 표준공사비를 적용하여 분양가를 산정하여야 하기 때문에 분양가는 기존의 평당 OOO원으로 급격하게 낮아져서 약 OOO원의 막대한 손실이 발생되므로 공사를 바로 재개하지 못하였던 것이다. (나) 분양가 상한제의 적용에 따른 사업수지 분석내역은 다음과 같다. (다) 위 사업수지 분석자료상 분양가 상한제 적용으로 인하여 2009년 당시 청구법인 산정하였다고 주장하는 쟁점토지 관련 주택사업의 예상 분양가 산정내역은 다음과 같다. (라) 쟁점토지 취득 후 불측의 외부적 장애사유가 발생하였다. 1) 청구법인의 쟁점토지에서의 주택사업에 막대한 영향을 미치는 「주택법」개정에 의한 분양가 상한제 신규 적용은 법령에 의한 외부적 제한에 해당한다. 2) 이러한 법령상 제한은 청구법인이 2005년 6월 쟁점토지를 취득하여 주택사업을 시작하던 시점에서는 알 수 없는 사안이고, 이러한 불측의 외부적인 사유로 인한 한시적 공사 중단은 「법인세법 시행규칙」제26조에서 정하고 있는 정당한 사유에 해당한다. 3) 청구법인이 쟁점토지 주택사업의 공사재개를 위한 정상적인 노력을 다하여 업무를 추진하였음에도 한시적 공사 중단 기간이 길어질 수 밖에 없었던 이유는 「주택법」개정으로 인하여 OOO원에 달하는 손실이 예상되었기 때문이고 이러한 외부적 장애사유는 「법인세법」에서 정하고 있는 정당한 사유에 해당한다. (마) 청구법인은 사업추진을 위한 노력이 소극적이었다는 처분청의 의견에 대한 항변내용은 다음과 같다. 1) 위와 같은 정당한 사유로 공사가 중단이 된 경우, 당연히 공사중단 기간이 장기간이 될 수 있는 것이고, 전술한 외부적 장애사유는 청구법인이 어찌할 수 없는 불가피한 사정으로서 외부적 장애사유가 해소되기 전까지는 공사를 재개할 수 없는 사정을 고려하지 아니한 채 처분청이 장기간 공사가 중단된 사실만을 부각하는 것은 부당하다. 2) 청구법인은 2008년 글로벌 금융위기 및 국내 경기침체로 인한 분양실패로 기존의 사업계획을 변경할 수밖에 없어서 부득이하게 향후 공사재개를 전제로 2009년 3월 ‘한시적 공사중단에 따른 현장관리계획’을 제출하였고, 그 후 청구법인은 쟁점토지에 대한 금융비용 및 현장관리비용의 절감을 위하여 최대한 빨리 사업계획을 변경하고 공사를 재개하고자 하였으나, 「주택법」개정에 따른 분양가 상한제 적용으로 인하여 막대한 사업손실이 예상되어 그러하지 못한 것이다.
3) 이에 불구하고 청구법인은 쟁점토지에서의 주택사업을 추진하기 위하여 사업계획 재검토, 다양한 개발계획의 수립, 사업타당성 검토 등의 주택사업 업무를 진행(업무수행관련 53건의 문서 제출함)하였고, 향후 공사재개시 원활한 공사진행을 위하여 쟁점토지 공사현장을 계속적으로 관리·유지하였으며, 주택분양보증계약도 해지하지 아니하고 주택분양보증수수료를 계속적으로 납부(2009년～2016년 OOO원)하였고, 외부 컨설팅업체 및 설계업체와 개발계획 및 설계검토 등과 관련하여 주기적 회의 및 업무진행사항에 대하여 보고(업무회의관련 37건의 문서 제출함)를 받아왔었는바, 이는 쟁점토지에서의 주택사업 추진을 위하여 청구법인이 정상적인 노력을 다한 사실을 입증한다. 4) 청구법인은 2015년 4월「주택법」개정으로 분양가 상한제가 폐지되어 막대한 손실을 피할 수 있게 되어 이후 공사를 재개하였고, 이 건 심리일 현재 공사 진행 중이며, OOO 가까이 분양하여 쟁점토지를 업무용으로 사용하고 있으므로, 전체적으로 보아 정당한 사유가 있다고 인정되어야 한다. (바) 쟁점토지에서의 주택사업과 OOO는 사업구조 등에서 차이가 있어 비교대상이 될 수 없고, 한시적 공사 중단의 정당한 사유는 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단되어야 한다. 1) 처분청은 쟁점토지 인근의 OOO의 경우 주택사업을 중단 없이 진행하여 완료하였으므로 청구법인에게 정당한 사유가 없다고 보아야 한다는 의견이나, 두 사업은 다음과 같은 차이가 있다. 2) 위와 같이 쟁점토지에서의 주택사업은 OOO와는 달리 청구법인이 사업주체인 자체사업으로서, 청구법인이 시행과 시공을 모두 맡아서 진행하여야 하므로 토지 매입금액부터 공사비 등의 사업비까지 청구법인이 직접 조달하여야 하고, 주택사업과 관련한 모든 위험을 청구법인이 직접 단독으로 부담하는 사업이다. 3) 따라서, 2008년 분양실패로 분양수입금이 전혀 입금되지 않는 상황에서 만약 공사를 무리하게 계속적으로 진행하였을 경우에는 토지비 지출액 약 OOO원 이외에도 약 OOO에 달하는 공사비 등의 사업비를 청구법인이 단독으로 부담하여야 하는 상황이었으므로, 당시 재무구조 악화로 인한 유동성 위기 및 신용등급 하락 등의 위기를 겪고 있었던 청구법인 입장에서는 사업추진이 불가능했던 상황이었다. 4) 그러나, OOO의 경우 사업주체인 시행사와 시공사가 별도로 구분되어 진행하던 도급사업이었고, 시행사인 OOO의 경우 대주단으로부터 PF금융조달을 통하여 토지 매입금액을 지급하고 사업을 진행하였기에 금융비용 절감을 위해서는 최대한 빨리 공사를 완료시켜야 하였으며, 시공사인 OOO은 시행사와 건설공사계약을 체결하였으므로 공사계약에 따라 주택신축공사를 진행할 의무가 있었다. 위의 두 사업은 사업구조, 공사위험, 진행방식 등에 있어서 서로 현저하게 차이가 있으므로 서로 비교대상이 될 수 없다. (사) 추가 항변의 결론 1) 대법원 판례에서도 공사중단의 정당한 사유에 대하여 ‘구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것’이라고 판시하고 있으므로 청구법인의 한시적 공사중단에 대한 정당한 사유는 청구법인의 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 합니다. 2) 청구법인은 2008년 글로벌 금융위기 및 국내 경기침체에 따른 분양실패로 인한 재무구조 악화 및 자금압박으로 부득이하게 2009년 3월 한시적 공사중단을 신고할 수 밖에 없었고, 한시적 공사중단 이후 사업계획의 변경시 「주택법」개정에 따른 분양가상한제라는 불측의 법률적․외부적 제한으로 약 OOO원에 달하는 막대한 손실이 예상됨에 따라 공사를 바로 재개하지 못하였던 것이다. 3) 따라서, 청구법인의 쟁점토지에서의 주택사업의 한시적 공사중단에는 정당한 사유가 있음에도 불구하고, 사실관계가 전혀 달라서 서로 비교할 수 없는 OOO가 사업을 계속적으로 진행하였다고 하여 청구법인에게 정당한 사유가 없는 것으로 보아야 한다는 처분청의 의견은 부당하다. (12) 청구법인이 2018년 7월 추가로 제출한 항변서에 대한 처분청의 추가 답변 내용은 다음과 같다. (가) 분양가상한제는 공사 중단의 정당한 사유로 인정되는 외부적인 사유가 아니다. 1) 2007년 확대 시행된 분양가상한제는 건축공사를 금지·제한하는 법령이 아니라 당시 자고나면 폭등하는 주택시장 과열과 건설사의 과도한 이익에 대한 상한선을 제시하였던 국가의 조치이다. 2007.4.20. 개정된 「주택법」제38조의2(주택의 분양가격 제한 등)는 기존에 공공택지에서 시행되고 있던 분양가 상한제를 민간택지로 확대하여 시행하는 법률로서 2007년 1월 「주택법」개정공고를 통해 공지된 바 있다. 2) 청구법인은 1차 공사착공(2007.11.22) 이전에 「주택법」개정을 인지하고 개정된 「주택법」이 적용되지 않는 유예기간 내에 사업계획 승인 및 분양공고 하여 사업을 진행하였으며, 관련 기사{(OOO ‘최강 라인업’ - 상반기 분양 아파트 가이드(OOO(2008.2.14)}의 내용은 다음과 같다. 3) 위와 같이 청구법인은 분양가상한제의 적용을 받지 않도록 사업계획을 구상하여 진행하였으므로, 미분양 등의 사유로 공사를 중단할 경우 이후 공사 재개시에는 개정된 분양가상한제의 적용을 받게 된다는 사실을 충분히 인지하고 있었던 것으로, 사업시작 후 예측할 수 없는 「주택법」개정이 공사중단의 부득이한 외부적 사유에 해당한다는 청구법인의 주장은 사실과 다르다. 4) 또한, 청구법인은 공사 재개시 개정된「주택법」에 따라 분양가 상한제가 적용되어 OOO원의 막대한 손실이 예상된다고 주장하고 있으나, 관련 수치는 청구법인이 사후적으로 제출한 자료로서 그 계산과정과 근거의 객관성 및 타당성을 확인할 수 없다. 그렇게나 중요하고 결정적인 사업성에 관한 자료를 세무조사 당시에는 제출하거나 주장한 바 없으며, 3년에 걸친 지방세 불복진행 과정에서도 공사중단에 정당한 사유에 대한 근거로 주장한 사실이 없었다는 점을 강조하고 싶다. (나) 쟁점토지에서의 주택사업과 OOO 주택사업은 비교 가능하다. 1) 청구법인은 부지 매입부터 각종 인허가는 물론 공사의 전 과정을 관리하는 회사가 시행사, 시행사로부터 발주받아 단순 공사만을 담당하는 곳이 시공사라는 사전적 의미로 두 사업이 다르다고 주장하고 있으나, 대기업 건설회사가 주도하는 공사에서 형식상 사업의 주체가 시행사라고 해도, 은행은 통상 시공사에게 시행사의 PF대출에 대한 보증을 요구하는 등 사실상 대기업 건설회사가 자금 및 사업진행에 관한 전 과정에 관여하고 있다. 2) OOO의 경우 분양이익(손실)의 일부를 시행사와 나눈다고 하더라도, 동일한 시기에 동일한 부지에서 유사한 형태의 주상복합 아파트 사업을 진행했다는 점에서 직접적인 비교대상이 된다 할 것이다. 3) 처분청의 의견은 유사한 여건 하에서 이루어진 두 사업을 비교한 것이지 ‘OOO’과 ‘OOO’을 비교한 것이 아니므로, 청구법인의 주장대로 OOO이 단순 시공만을 진행했다고 가정한다면, 대기업도 아닌 시행사가 동일한 여건 하에서 단독으로 위험을 감수하고 분양에 성공하였다는 결론으로 귀결된다. (다) 쟁점토지는 정당한 사유 없이 건설이 중단 토지로서 OOO으로부터 재산세가 중과된 토지이다. 1) OOO은 쟁점토지에 대한 재산세를 별도합산과세대상이 아니라 종합합산과세대상으로 구분하여 과세하였고, 청구법인은 이에 불복하였으나 공사 중단에 정당한 사유가 없음을 이유로 대법원이 원고 패소로 판결(대법원 2015.7.23. 선고 2015두39248 판결)하였으며, 2011년분부터 2016년분까지 종합합산대상토지로 분류하여 재산세 및 종합부동산세를 납부하였다. 2) 청구법인은 위 재산세 판결은 2011년도 귀속분에 한정하여 원용 가능하다고 주장하나, 2015년에 대법원이 판결할 당시까지의 상황이 고려된 판결이고, 공사재개 이후에도 재산세 및 종합부동산세에 대한 경정청구 제기도 없었다. (라) 처분청 추가 답변의 결론 1) 건설사업에 사용할 토지는 사업의 추진과정에 장기간이 소요되는 것을 고려하여 구입 후 5년간 업무무관토지로 보지 않는 유예기간이 있다(일반 토지는 유예기간이 2년임). 2) 청구법인은 쟁점토지를 취득 후 공사 중단기간을 거쳐 공사재개 하기까지 11년 6개월, 유예기간 경과 후에도 6년 6개월 동안 장기간 나대지 상태로 보유하였다. 3) 쟁점토지는OOO에서 분양할 때부터 ‘OOO 상업용지’로OOO의 마지막 노른자위 땅으로 불리웠던 지역이다. 국내외 어려운 여건하에서 사업을 진행하고 예상 못한 금융위기 등 경기침체를 겪었던 법인의 고충을 고려한다고 하더라도, 동일한 시기에 지방에서 미분양을 감수하고라도 건축을 진행하던 수많은 영세한 사업자에 비해 청구법인은 재정과 입지면에서 훨씬 유리한 입장으로 보인다. 4) 국민생활의 기반이 되는 토지의 합리적인 이용을 위해 법인세법 등에서 업무무관토지를 규제하고 있는 취지를 생각하면, 공사 중단의 중대한 사유를 법인 내부의 수익성이나 자금사정까지 확대하여 해석할 경우 업무무관토지를 규정하는 「법인세법」조항이 사문화될 것은 물론, 이를 투기목적으로 악용하는 법인이 나타날 것이다 (13) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 건축공사에 착공하였다가 공사가 중단된 경우 「법인세법」제27조 제1호 및 제28조 제1항 제4호 가목에 따라 법인의 차입금에 대한 지급이자 손금불산입 등의 대상이 되는 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산인지 여부를 판단하는 기준으로서의 ‘공사 중단에 대한 정당한 사유’라 함은 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻하는 것이 원칙이고, 법인의 내부적인 사유의 경우에는 법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수 밖에 없게 된 경우에 한한다고 보아야 하며, 그와 같은 정당 사유의 유무를 판단함에 있어서는 법인의 비업무용 부동산의 보유를 법인의 차입금에 대한 지급이자 손금불산입 등의 요건으로 하고 있는 입법취지를 충분히 고려하면서 해당 법인이 영리법인인지 여부, 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상․사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 판단하여야 할 것이다(대법원 2004.7.22. 선고 2002두5764 판결, 참조). (나) 청구법인은 당초 2007년 11월 주택신축판매를 목적으로 건축허가를 받고 착공한 부지조성 공사를 2009년 3월 중단하였고, 이는 당시 글로벌 금융위기의 여파로 인한 국내 경기침체로 청약이 저조하여 청구법인이 2008년 시행한 쟁점토지 관련 주택분양사업이 실패한 데에서 기인하고, 이러한 상황에서 공사를 강행할 경우 유동성 위기로 인하여 부도 발생의 위험이 있었으므로 공사 중단에 정당한 사유가 있다고 인정하여야 한다고 주장하나, 청구법인이 2008년 시행한 쟁점토지 관련 주택분양사업 실패의 주요 원인이 글로벌 금융위기로 국내 경기가 침체되어 있는 상황에서 평당 평균 분양가가 OOO원을 상회하는 당시로서는 지나치게 높은 가격으로 분양을 하였기 때문으로 보이고, 청구법인이 주장하는 유동성 위기 등 재무구조 악화에 따른 사업상의 어려움은 청구법인의 내부적인 사정에 불과(조심 2012지268, 2013.2.20. 같은 뜻임)하므로 이를 감안하여 청구법인이 공사를 중단하는 경영상의 판단을 한 것을 「법인세법 시행규칙」제26조 제5항 제30호에서 규정하고 있는 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 업무에 사용하지 아니하는 경우에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이다. (다) 청구법인은 당초 분양에 실패 후, 주택분양 사업계획을 변경하여 다시 사업승인을 받을 경우 분양가 상한제 적용대상을 공공주택뿐만 아니라 민간주택까지 포함하는 것으로 확대하여 2007.4.20. 개정된「주택법」제38조의2에 따라 신규로 분양가 상한제를 적용받게 됨으로 인하여 막대한 영업손실이 발생할 것으로 예상되었는바, 이를 공사 중단의 정당한 사유로 인정하여야 한다는 주장도 하고 있으나, 「법인세법 시행령」제49조 제1항 제1호 및 같은 법 시행규칙 제26조 제5항 제2호 가목에서 규정하고 있는 부득이한 사유가 있다고 보아 업무무관자산에서 제외하는 부동산은 법령에 의하여 사용 그 자체가 금지 또는 제한된 경우를 의미한다고 봄이 타당한바, 부동산 개발의 수익성에 영향을 미치는 관계 법령의 개정으로 인하여 장기간 공사를 중단하거나 방치한 경우는 위 조항에서 규정한 부득이한 사유의 범위에 포함된다고 보기 어렵다. (라) 또한, 청구법인이 쟁점토지에서의 주택사업 관련 공사를 중단한 2009년 3월부터 공사를 재개한 2017년 5월까지 약 8년의 기간 동안 사업성 유지관리 및 재추진을 위하여 사업 타당성 검토․대책회의․개발계획 수립 등을 수행한 사실은 인정되나, 위와 같은 오랜 기간 동안 사업추진을 위한 준비만을 반복한 경우 그 실효성 및 적극성이 불충분하여 공사 추진을 위한 정상적인 노력을 다하였다고 인정하기에는 부족하다. (마) 더하여, 쟁점토지에 대한 재산세 부과처분에 관한 쟁송에 따른 대법원 판결(대법원 2015.7.23. 선고 2015두39248) 및 서울고등법원의 판결(서울고등법원 2015.1.23. 선고 2014누44580)에 청구법인이 공사를 곧 재개할 어떠한 사정도 보이지 않고, 청구법인의 이 건 공사 중단은 사업상 필요에 따라 스스로 선택한 것으로서 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 부득이 건축공사를 중단할 수 밖에 없게 된 경우로 볼 수 없다고 판시한 바 있으며, 청구법인이 2015년 4월 「주택법」이 재개정되어 민간택지에 대한 분양가 상한제가 폐지된 이후인 2016년 2월에 이르러서야 공사재개 신고를 하였는바, 2012사업연도부터 2015사업연도까지는 쟁점토지에서 주택 건축을 위한 공사를 진행하지 아니하였을 뿐만 아니라 공사를 곧 재개할 사정이 객관적․구체적으로 나타나지도 아니하므로 쟁점토지는 위 과세기간 동안「법인세법」제27조 제1호에서 규정한 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서, 처분청이 청구법인에게 한 2012～2015사업연도 법인세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (바) 다만, 청구법인이 2016.2.24.OOO에 발송한 공문상 쟁점토지에 대한 공사재개 신고를 하면서 착공신고 변경사항 및 안전점검에 관한 보고서를 제출하고, 굴토 및 구조물의 안전성과 관련하여OOO로부터 확인을 득한 후 공사를 재개할 것이라는 내용이 나타나는 등 공사 진행을 위한 본격적인 절차에 착수한 점, 이후 실제 그 후속 절차를 이행하여 2017년 5월 건축 재허가를 받아 공사를 재개한 뒤, 중단 없이 계속하여 주택건축공사를 진행하여 오고 있는 점, 2017년 8월 쟁점토지 관련 주택분양을 거의 OOO 완료하였으며, 심리일 현재는 주택건축공사가 완공단계에 다다른 것으로 보이는 점 등 이와 같은 일련의 과정을 종합적으로 고려할 때, 2016사업연도부터는 쟁점토지를 청구법인의 업무와 직접 관련이 없는 자산으로 보는 것은 불합리하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 관련 지급이자 및 재산세 등을 손금불산입하여 2016사업연도 법인세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 법인세법 제27조[업무와 관련 없는 비용의 손금불산입] 내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다. 1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령으로 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액 제28조[지급이자의 손금불산입] ① 다음 각 호의 차입금의 이자는 내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다. 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인이 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액 가. 제27조 제1호에 해당하는 자산 (2) 법인세법 시행령 제49조[업무와 관련이 없는 자산의 범위 등] ① 법 제27조 제1호에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각호의 자산을 말한다. 1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다. 가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다. 나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다. ② 제1항 제1호의 규정에 해당하는 부동산인지 여부의 판정 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다. ③ 법 제27조 제1호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 제1항 각호의 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용을 말한다. 제50조[업무와 관련이 없는 지출] ① 법 제27조 제2호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 3. 제49조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산을 취득하기 위하여 지출한 자금의 차입과 관련되는 비용 (3) 법인세법 시행규칙 제26조[업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위] ① 영 제49조 제1항 제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다. 1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 공장용 부지로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 또는 「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간) ② 영 제49조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다. 1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무 2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가ㆍ허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가ㆍ허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무 ③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 당해부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다. 1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변ㆍ민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다. ⑤ 영 제49조 제1항 제1호 각 목 외의 부분 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다. 2. 해당 부동산의 취득 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 부동산(다목 및 라목의 경우 제1항 제2호의 매매용부동산을 제외한다) 가. 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 부동산(사용이 금지 또는 제한된 기간에 한한다) 나.「문화재보호법」에 의하여 지정된 보호구역안의 부동산(지정된 기간에 한한다) 다. 유예기간이 경과되기 전에 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)ㆍ면허 등을 신청한 법인이 「건축법」제18조 및 행정지도에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지(건축허가가 제한된 기간에 한정한다) 라. 유예기간이 경과되기 전에 법령에 의하여 당해사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 의하여 착공이 제한된 토지 3. 법률 제6538호 조세특례제한법중개정법률로 개정되기 전의 「조세특례제한법」 제78조 제1항 각호 또는 동법 제81조 제1항에 규정된 자가 보유하는 동법 제78조 제1항 각 호 또는 동법 제81조 제1항에 규정된 부동산 4.「광업법」에 의하여 산업통상자원부장관의 인가를 받아 휴광중인 광업용 부동산 5. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 의한 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 6.「건축법」에 의하여 건축허가를 받을 당시에 공공공지로 제공한 토지(당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간에 한한다) 7.「대덕연구개발특구 등의 육성에 관한 법률」 제34조의 특구관리계획에 의하여 원형지로 지정된 토지(원형지로 지정된 기간에 한한다) 8.「농업협동조합의 구조개선에 관한 법률」에 의한 농업협동조합자산관리회사가 같은 법 제30조에 따라 「농업협동조합법」에 의한 조합, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 농협생명보험 또는 농협손해보험으로부터 취득한 부동산 9.「농업협동조합법」에 의한 조합, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 농협생명보험 또는 농협손해보험이 「농업협동조합의 구조개선에 관한 법률」에 의한 농업협동조합자산관리회사에 매각을 위임한 부동산 10.「민사집행법」에 의하여 경매가 진행중인 부동산과 「국세징수법」에 의하여 공매가 진행중인 부동산으로서 최초의 경매기일 또는 공매일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산 11. 저당권의 실행 기타 채권을 변제받기 위하여 취득한 부동산 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 부동산으로서 취득일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산 12.「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 이 조에서 "한국자산관리공사"라 한다)에 매각을 위임한 부동산으로서 3회 이상 유찰된 부동산 13. 제61조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 금융회사 등이 저당권의 실행 또는 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 자산으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산 가. 한국자산관리공사에 매각을 위임한 부동산 나. 부동산의 소유권에 관한 소송이 계속중인 부동산 14. 당해부동산을 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속중인 부동산으로서 법원에 의하여 사용이 금지된 부동산과 그 부동산의 소유권에 관한 확정판결일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산 15.「도시개발법」에 의한 도시개발구역안의 토지로서 환지방식에 의하여 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 날부터 5년이 경과되지 아니한 토지 16. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 경우에는 당해건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 5년이 경과되지 아니한 토지 17. 법인이 사업의 일부 또는 전부를 휴업ㆍ폐업 또는 이전함에 따라 업무에 직접 사용하지 아니하게 된 부동산으로서 그 휴업ㆍ폐업 또는 이전일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산 18. 다음 각목의 1에 해당하는 법인이 신축한 건물로서 사용검사일부터 5년이 경과되지 아니한 건물과 그 부속토지 가. 주택신축판매업[한국표준산업분류에 의한 주거용 건물공급업 및 주거용 건물건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다]을 영위하는 법인 나.「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 의한 아파트형공장의 설치자 다. 건설업을 영위하는 법인 19.「「주택법」」에 의한 주택건설사업자로 등록한 법인이 보유하는 토지중 동법에 의하여 승인을 얻은 주택건설사업계획서에 기재된 사업부지에 인접한 토지로서 당해 계획서상의 주택 및 대지 등에 대한 사용검사일부터 5년이 경과되지 아니한 토지 20.「염관리법」 제16조의 규정에 의하여 허가의 효력이 상실된 염전으로서 허가의 효력이 상실된 날부터 5년이 경과되지 아니한 염전 21.「공유수면매립법」에 의하여 매립의 면허를 받은 법인이 매립공사를 하여 취득한 매립지로서 당해 매립지의 소유권을 취득한 날부터 5년이 경과되지 아니한 매립지 22. 행정청이 아닌 도시개발사업의 시행자가 「도시개발법」에 의한 도시개발사업의 실시 계획인가를 받아 분양을 조건으로 조성하고 있는 토지 및 조성이 완료된 후 분양되지 아니하거나 분양후 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제41조의 규정에 의하여 환수 또는 환매한 토지로서 최초의 인가일부터 5년이 경과되지 아니한 토지 23. 다음 각목의 1에 해당하는 기관이 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」 제10조의 규정에 의한 적기시정조치 또는 동법 제14조제2항의 규정에 의한 계약이전의 결정에 따라 동법 제2조제3호의 규정에 의한 부실금융기관으로부터 취득한 부동산 가.「예금자보호법」 제3조의 규정에 의한 예금보험공사 나.「예금자보호법」 제36조의3의 규정에 의한 정리금융기관 다.「금융산업의 구조개선에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 금융기관 24.「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의한 자산유동화계획에 따라 자산보유자로부터 취득한 부동산 25. 유예기간내에 법인의 합병 또는 분할로 인하여 양도되는 부동산 26. 공장의 가동에 따른 소음ㆍ분진ㆍ악취 등에 의하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용 부속토지의 인접토지 27. 전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상의 일간신문에 다음 각목의 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일(공고일이 서로 다른 경우에는 최초의 공고일을 말한다)부터 1년이 경과하지 아니하였거나 1년 이내에 매각계약을 체결한 부동산 가. 매각예정가격이 법 제52조의 규정에 의한 시가 이하일 것 나. 매각대금의 100분의 70 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것 28. 제27호의 규정에 의한 부동산으로서 동호 각목의 요건을 갖추어 매년 매각을 재공고하고, 재공고일부터 1년이 경과되지 아니하였거나 1년 이내에 매각계약을 체결한 부동산(직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한한다) 29.「「주택법」」 제16조 및 같은 법 시행령 제18조제5호에 따라 사업계획승인권자로부터 공사착수기간의 연장승인을 받아 연장된 공사착수기간 중에 있는 부동산으로서 최초의 공사착수기간 연장승인일부터 5년이 경과되지 아니한 부동산(공사착수가 연장된 기간에 한정한다) 30. 당해 부동산의 취득 후 제2호부터 제29호까지의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 업무에 사용하지 아니하는 부동산 31.「송ㆍ변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률」 제5조에 따른 주택매수의 청구에 따라 사업자가 취득하여 보유하는 주택 및 그 대지 ⑨ 영 제49조 제1항 제1호 각목의 1에 해당하는 부동산에 대하여 업무와 관련이 없는 것으로 보는 기간은 다음 각호에 의한다. 1. 영 제49조 제1항 제1호 가목에 해당하는 부동산 : 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 기간중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간 (4) 지방세법 제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다. 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지 2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다. 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 (5) 지방세법 시행령 제101조[별도합산과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다. 제103조[건축물의 범위 등] ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. 3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. (6) 주택법 (2007.4.20. 법률 제8383호로 개정되기 전의 것) 제38조의2[주택의 분양가격 제한 등] ① 사업주체가 제16조 제1항의 규정에 의하여 공공택지안에서 감정가격 이하로 택지를 공급받아 건설·공급하는 공동주택에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이 경우 분양가격은 다음 각호의 구분에 의한 항목으로 구성된다. 1. 택지비 2. 직접공사비 3. 간접공사비 4. 설계비 5. 감리비 6. 부대비 7. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용 (7) 주택법 (2007.4.20. 법률 제8383호로 개정된 것) 제16조[사업계획의 승인] ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그 사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 제38조[주택의 공급] ① 사업주체(「건축법」 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 제16조제1항의 규정에 의한 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다. 제38조의2[주택의 분양가격 제한 등] ① 사업주체가 제38조의 규정에 따라 일반에게 공급하는 공동주택은 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다. 이 경우 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 건설교통부령으로 정한다. ② 제1항의 분양가격의 구성항목 중 공공택지에서 주택을 공급하는 경우의 택지비는 해당 택지의 공급가격에 건설교통부령이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 하고, 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하는 경우의 택지비는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 건설교통부령이 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액으로 한다. 다만, 사업주체가 공공택지외의 택지에서 주택을 공급하는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 매입가격을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여 제38조의 4의 규정에 따른 분양가심사위원회의 심사를 거쳐 제5항의 규정에 따라 공시하는 경우에는 대통령령이 정하는 범위 내에서 당해 매입가격을 택지비로 볼 수 있다. 매입가격을 택지비로 보는 경우 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용하여야 한다. 1. 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세법」에 따른 경ㆍ공매 낙찰가격 2. 국가ㆍ지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격 3. 그 밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ③ 제1항의 분양가격의 구성항목 중 건축비는 건설교통부장관이 정하여 고시하는 건축비(이하 “기본형건축비”라 한다)에 건설교통부령이 정하는 바에 따라 가산한 금액으로 한다. 이 경우 기본형건축비는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 해당 지역의 특성을 감안하여 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 따로 정하여 고시할 수 있다. ⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제38조의 규정에 따라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 분양가상한제 적용주택(「수도권정비계획법」 제2조 제1호의 규정에 따른 수도권 등 분양가상승 우려가 큰 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역 안에서 공급되는 주택에 한한다)에 대하여 입주자모집승인을 하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 분양가격을 공시하여야 한다. 이 경우 제2호 내지 제6호의 금액은 기본형건축비(시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비가 따로 있는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구별 기본형건축비)의 항목별 가액으로 한다. 1. 택지비 2. 직접공사비 3. 간접공사비 4. 설계비 5. 감리비 6. 부대비 7. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용 <부칙> 제4조[주택의 분양가격 제한 등에 관한 적용례] ① 제38조의2의 개정규정은 2007년 9월 1일 이후 최초로 제16조의 규정에 따른 사업계획승인(「도시 및 주거환경정비법」 제28조의 규정에 따른 사업시행인가, 「건축법」 제8조의 규정에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 신청하는 분부터 적용한다. ② 2007년 8월 31일 이전에 사업계획의 승인을 얻었거나 승인을 신청한 경우로서 2007년 12월 1일 이후 제38조 제1항의 규정에 따른 입주자모집승인[「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업을 제외한다)의 경우는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가]을 신청하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제38조의2의 개정규정을 적용한다. ③ 종전의 제38조의2의 규정에 따라 분양가상한제 적용주택이 된 경우 법률 제7334호 「주택법」 일부개정법률 부칙 제2항 및 법률 제7757호 「주택법」 일부개정법률 부칙 제2항의 규정에 불구하고 제2항의 규정을 적용한다. (8) 주택법 시행령 제15조[사업계획의 승인] ① 법 제16조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대를 말하며, “대통령령이 정하는 면적”이라 함은 1만제곱미터를 말한다. (2003.11.29. 개정) ② 법 제16조 제1항 단서의 규정에 의하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우와 「농어촌주택개량 촉진법」에 의한 농어촌주거환경개선사업중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업에 대하여는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다. 1. 1세대당 주택의 규모가 제21조 제1항의 규정에 의한 공동주택의 규모에 적합한 경우 2. 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우 (9) 주택법 (2014.12.31. 법률 제12959호로 개정된 것) 제38조의2[주택의 분양가격 제한 등] ① 사업주체가 제38조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 “분양가상한제 적용주택”이라 한다. 이하 같다)하여야 한다. 1. 공공택지 2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제38조의3에 따라 국토교통부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역 3. (삭제, 2014. 12. 31.) ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 1. 도시형 생활주택 2. 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제4조에 따라 지정ㆍ고시된 경제자유구역에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 같은 법 제25조에 따른 경제자유구역위원회에서 외자유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 이 조에 따른 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의ㆍ의결한 경우 3. 「관광진흥법」 제70조 제1항에 따라 지정된 관광특구에서 건설ㆍ공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우 <부칙> 제1조[시행일] 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 부칙 제2조제1항은 공포한 날부터 시행한다. 제2조[분양가상한제 적용 지역의 지정 준비행위 등] ① 국토교통부장관은 이 법 시행 전에 제38조의3의 개정규정의 시행을 위하여 미리 시ㆍ도지사의 의견을 듣고 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역을 지정하여 그 내용을 공고하고 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보할 수 있다. ② 제1항에 따라 지정된 분양가상한제 적용 지역은 이 법 시행일에 지정된 것으로 본다. 제3조[주택의 분양가격 제한 등에 관한 적용례] 제38조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 입주자모집 승인을 신청하는 분부터 적용한다. |
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