1. 처분개요

가. 청구인은 2011.4.19. OOO 다가구주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 취득하여 현재까지 보유하고 있고, 2013.12.5. 처분청에 개업일자를 2011.4.20. 업종을 부동산 주택임대로 하여 사업자등록을 하였다.

나. 청구인은 2000.6.30. OOO(이하 “쟁점거주주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가 2015.9.11. OOO원에 양도하였고, 2015.11.26. 처분청에 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

다. 청구인은 2018.8.27. 위 양도소득세를 신고한 후 쟁점거주주택이 「소득세법 시행령」제155조 제19항의 1세대 1주택 비과세 특례요건을 충족한 것으로 보아 기 신고․납부한 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2018.10.17. 청구인에게 위 경정청구에 대하여 거부처분을 하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 양도주택 요건의 충족 여부

   청구인은 쟁점거주주택을 2000.6.30. 취득한 후 2015.9.11. 매도하여 15년 2개월을 보유하였고, 쟁점거주주택에 거주하다가 매도하였으므로 2년 이상 거주 및 보유 요건을 모두 충족하였다.

 (2) 임대주택 요건의 충족 여부

  (가) 청구인은 쟁점임대주택에 대하여 처분청으로부터 사업자등록증을 교부받았고, 쟁점임대주택은 지하 1층～지상 2층의 다가구주택으로서 1호 이상 임대를 하고 있으며, 임대개시일인 2011.4.20. 당시 기준시가는 OOO원으로 OOO원 이하이다.

  (나) 청구인은 법을 전문적으로 다루지 않는 일반인이고, 쟁점임대주택을 구입하여 추후 발생할 양도소득세를 절감할 수 있는 사실을 알게 되었다면, 양도소득세는 국세이므로 응당 세무서에 사업자등록을 하여 신고하면 양도소득세를 절감할 수 있을 것으로 생각하였으며, OOO에 임대사업자등록을 다시 해야 한다는 사실을 전혀 알 수 없었고, 알지도 못하였다.

  (다) 시군구청에 임대사업자등록을 반드시 하여야 하는지 여부

   1) 「임대주택법」 제6조 제1항을 보더라도 ‘대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다’라고 규정하여 필수적 사항이 아닌 임의적 사항으로 규정하고 있다.

   2) 「소득세법 시행령」제155조 제19항은 2011.10.14. 신설되었고, 그 입법취지는 주택가격 상승에 대한 기대가 낮은 상황에서 투기우려보다는 서민층에 대한 임대주택의 공급을 유도할 필요가 있고, 누군가는 주택을 구입해야만 주택구입 여력이 없는 서민들에게 임대주택의 공급이 원활하게 공급될 수 있으므로 그 동안 거주용 자가 주택 1채를 보유한 자가 임대주택을 추가로 구입하여 임대사업을 하면 거주주택에 대한 1세대 1주택 세제지원을 받을 수 없어 주택임대사업에 걸림돌이 되어 왔기 때문에 이를 해소하여 임대주택 공급을 활성화하기 위한 것이다.

   3) 「소득세법 시행령」제155조 제19항 제2호의 장기임대주택이란 「임대주택법」제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 주택을 말하고, 같은 조와 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제1항에 의하면 매입임대주택의 경우 단독주택과 공동주택 모두 1호 내지는 1세대 이상을 임대하는 경우 임대사업자등록을 할 수 있다고 규정하고 있다.

   4) 「임대주택법」의 다른 규정을 살펴보아도, 매입임대주택의 경우 단 1채의 주택을 임대하여도 임대사업자등록을 하는데 아무런 제한이 없으므로 사실상 주택을 임대하는 자라면 누구나 시군구청에 임대사업자등록을 할 수 있다.

    5) 그렇다면 시군구청에 하는 임대사업자등록은 단순한 요식행위에 불과하다고 할 것이므로 실질적으로 임대사업을 하고 있느냐가 중요할 뿐이지 임대사업자등록을 했는지 여부는 요건이 되지 못한다.

   6) 따라서 「국세기본법」제14조의 실질과세원칙에 따라 청구인이 실제로 주택임대업을 했고, 세무서에 사업자등록을 하였다면, 누구나 할 수 있는 단순한 신고행위에 불과한 구청에 등록행위를 하지 않았다고 하여 양도소득세 비과세 특례를 배제하는 것은 「소득세법 시행령」, 「임대주택법」등의 입법취지 등에 비추어 부당하다.

나. 처분청 의견

 「소득세법 시행령」제155조 제19항에서 거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는 장기임대주택의 요건으로 “거주주택의 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 「임대주택법」제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것”을 규정하고 있는바, 쟁점임대주택은 쟁점거주주택을 양도할 당시 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자 등록이 되어 있지 아니하여 장기임대주택의 요건을 충족하지 아니하므로, 처분청이 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자등록을 하지 아니한 경우 「소득세법 시행령」제155조 제19항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

 제168조[사업자등록 및 고유번호의 부여] ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다.

 (2) 소득세법 시행령

 제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략)

 제155조[1세대1주택의 특례] 󰊉󰊛 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「임대주택법」제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「임대주택법」제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

󰊊󰊒1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다.

 제167조의3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위] ① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). (단서 생략)

 가.「임대주택법」제2조 제3호에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

 (3) 임대주택법

 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [「주택법」제2조 제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다]을 말한다.

 제6조[임대사업자의 등록] ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (4) 임대주택법 시행령

 제7조(임대사업자의 범위 및 등록 기준 등) ① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.

2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

 제8조[임대사업자의 등록절차] ① 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수 또는 구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다.

 (5) 국세기본법

 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 쟁점거주주택 및 쟁점임대주택에 대한 사실관계는 다음과 같다.

  (가) 청구인이 양도한 쟁점거주주택은 2000.6.30. 매매로 취득하였고, 청구인이 2년 이상 거주하다가 2015.9.11. 양도하였음이 등기부등본 및 주민등록등본을 통하여 확인된다.

  (나) 청구인은 쟁점임대주택에 대해 2011.4.20. 주택임대업을 주종목으로 하여 면세사업자등록한 사실이 국세청 대내포털시스템에 의해 확인된다.

  (다) 청구인은 쟁점임대주택에 대해 「임대주택법」제6조에 따른 민간임대주택으로 등록하지 않았고, 이 사실에 대해 양측 모두 다툼이 없다.

 (2) 처분청은 청구인의 이 건 경정청구에 대하여 다음과 같이 처리결과를 통지OOO한 것으로 나타난다.

 (3) 청구인은 증빙서류로 쟁점임대주택의 등기부등본, 사업자등록증, 양도소득세신고서, 경정청구 처리 결과 통지서, 임대주택 개별주택가격확인서 등을 제출하였다.

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법 시행령」제155조 제19항 제2호에서 거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는 장기임대주택의 요건으로 “양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 「임대주택법」제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것”이라고 규정하고 있는바, 쟁점임대주택은 쟁점거주주택의 양도일 현재 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자등록이 되어 있지 아니하여 「소득세법 시행령」제155조 제19항 제2호의 장기임대주택 요건을 충족하지 아니하므로, 처분청이 쟁점거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.