[주 문]

  OOO장이 2018.10.5. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 대지 836㎡의 취득가액을 OOO 대지 298㎡의 매매가액을 유사매매사례가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.5.31. OOO 대지 836㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 외 5필지의 토지를 양도하고 2016.7.25. 양도가액을 OOO원으로, 쟁점토지의 취득가액은 환산가액으로, 그 외 5필지에 대해서는 실지거래가액으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. OOO장은 처분청에 대한 종합감사시 쟁점토지의 취득일 전․후 3개월 이내의 기간 중에 쟁점토지와 면적․위치․용도․기준시가가 동일하거나 유사한 매매사례가액을 기준으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 양도소득세를 징수하도록 처분청에 처분지시를 하였고, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액(환산가액)을 부인하고 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액(청구인 신고 취득가액 OOO원, 처분청 경정 취득가액 OOO원)으로 하여 2018.10.5. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.12.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점토지는 대지로서 구거를 접하고 있어 접근성이 용이하고, 취득당시 해당 토지에는 주택 및 창고가 있어 용도가 주택부수 토지(쟁점토지는 2003년 취득시 총 211.89㎡의 건축물이 정착되어 있었고, 건축물 말소직전까지 세입자가 거주)로 사용되는 점이 항공사진 등으로 확인되는 반면에 매매사례가액으로 적용한 2필지는 인접하나 도로 등에 직접 통할 길이 없는 맹지이고, 특히 OOO의 경우 토지용도가 “전”으로 실제로도 농지로 이용되고 있는 상황이었으며, 농지인 비교대상토지를 대지로 사용을 전환 할 경우 OOO의 농지전용부담금을 추가로 납부해야 하는 등 지목이 대지인 쟁점토지와는 다르다.

 (2) 토지이용 계획확인서(2003.2.22. 발급/취득 1개월 전)에 의하면 쟁점토지는 취득당시부터 도시지역(상업지역)에 편입된 토지로서 왕복 8차선도로가 예정되어 있어 향후 개발시 도로에 직접 접하여 개발 등이 매우 용이한 것으로 예상되었고, 실제 2016년 양도당시에도 그 가치가 양도가액에 반영되어 매매사례가액의 기준필지보다 면적당 가격이 2배 이상 어 매도되었다.

  따라서 토지처럼 개별성이 강한 자산의 경우 시가로 볼 수 있는 매매사례가액은 지목, 형질, 양태 등이 매우 유사한 경우에 한정적으로 적용됨이 타당한 것인바 쟁점토지는 비교대상토지와 용도, 현황, 토지의 가치가 현저히 달라 “자산의 유사성 또는 동일성”이 없으므로 매매사례가액으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 취득일은 2003.4.7.인데, OOO, 같은 동 110-3(이하 “비교대상토지”라 한다)의 취득일은 2003.3.24(매매계약일 2003.3.3.)로 쟁점토지의 취득일 전 3개월 내에 거래되었음이 확인되고, 쟁점토지는 일부의 건축물이 있으나, 정착 면적이 소규모이고, 나머지는 실제 현황이 전으로 비교대상토지와 이용현황이 동일하고, 표준지⋅용도지역이 동일하며, 위치⋅면적이 유사한 토지로서 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서 매매사례가액으로 적합하다.

  따라서 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 시 취득가액을 환산가액으로 하여 신고하였으나, 쟁점토지와 비교대상토지는 연접해 있고, 3개월 내에 비교대상토지의 거래가액이 있으며, 이용현황, 공시지가 등이 동일하거나 유사하여 쟁점토지의 취득가액을 환산가액이 아닌 비교대상토지의 매매사례가액으로 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

  쟁점토지의 취득가액을 유사매매사례가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.

  (가) 쟁점토지에 대한 취득가액 변경내역 및 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 산정한 내역은 아래 <표1>․<표2>와 같다

<표1> 쟁점토지의 취득가액 변경내역

<표2> 처분청 쟁점토지 취득가액 산정 내역

  (나) 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 양도소득세를 신고한 내역을 살펴보면 다음과 같은 사실이 확인된다.

  ① 청구인은 2003.3.25. 비교대상토지 2필지를 OOO으로부터 OOO원에 취득한 부동산매매계약서, 2012.8.17. 국가로부터 OOO 외 2필지를 OOO원에 취득한 국유재산 매매계약 체결 안내 공문을 제출하였으나, 쟁점토지를 취득할 당시의 부동산매매계약서는 제출하지 않았다.

  (나) 청구인은 2016.5.31. 쟁점토지 외 5필지를 OOO지역주택조합에 양도하면서 2장의 부동산매매계약서를 작성하였으며, 그 주요 내역은 아래 <표3>과 같고, 계약금, 중도금 및 특약 사항은 없는 것으로 확인된다.

  (다) 쟁점토지 및 비교대상토지의 개별공시지가와 취득 및 양도당시 공시지가 내역은 아래 <표4>․<표5>와 같다.

  (라) 쟁점토지와 비교대상토지들의 토지특성조사표에 의한 비교내역은 아래 <표6>과 같다.

<표6>

  (마) 청구인은 쟁점토지에 접하여 8차선 도로가 개설되었다는 증빙으로 쟁점토지의 지적도등본, 토지이용계획확인서, 인터넷 포털 항공사진을 제출하였다.

  (바) 처분청이 2005년 5월에 촬영된 쟁점토지 및 비교대상토지의 항공사진을 제출하였고, 항공사진을 보면 쟁점토지에 건축물이 존재한 사실이 확인되나 공부상 등재되지 않아 건축물의 용도 및 면적은 확인되지 않는다.

  (사) 쟁점토지와 비교대상토지의 연접․지목․면적․공시지가의 비교내역은 아래 <표7>과 같다.

<표7>

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 유사매매사례가액에 의하면서 인근의 OOO의 거래가액의 산술평균액을 적용하였으나,「소득세법 시행령」제176조의2 제3항을 보면 감정가액과 달리 매매사례가액의 경우 평균액을 취득가액으로 할 수 없으므로 처분청이 결정한 취득가액은 법적 근거가 없어 보이는 점,

 처분청이 제시한 비교대상토지 중 OOO의 토지는 전으로서 쟁점토지와 지목이 다르고 청구인도 이 토지의 실제 용도가 농지라고 소명하고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액은 비교대상토지 중 같은 곳 110-3 토지(쟁점토지와 지목, 위치, 사용용도 등에 있어서 유사성이 인정된다)의 거래가액에 의하여 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령

(1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

 (2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

 (3) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

 (4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.