주 문

심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. OOO산업개발 주식회사(이하 “OOO산업개발”이라 한다)는 OOO도 OOO시 OOO구 OOO동 OOO 소재 OOO타운 5층 근린생활시설(이하 “전체부동산”이라 한다)을 신축하면서 2003.12.26. OOO은행으로부터 OOO원을 대출받고, 2004.3.3. 위 대출금채무를 담보하기 위하여 근저당권을 설정하였다. 주식회사 OOO은행은 2005.7.22. OOO은행으로부터 OOO산업개발에 대한 대출금채권과 근저당권 등을 양수하였고, 2006.1.11. OOO법원 OOO지원으로부터 위 근린생활시설에 대하여 임의경매(OOO타경OOO호) 개시결정을 받았다.

나. 청구인(1972년생, 남)은 2012.8.2. 전체부동산 중 위 임의경매를 통하여 OOO호, OOO호, OOO호~OOO호, OOO호~OOO호, OOO호(이하 “일부부동산”이라 한다)를 취득한 후 2015.7.1. 이 중 OOO호~OOO호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

다. 처분청은 이에 따라 2017.11.24. 청구인에게 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 무신고 결정을 하면서 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 기타필요경비 OOO원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지(이하 “당초처분”이라 한다)하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2018.2.9. 우리 원에 쟁점부동산과 관련하여 유치권자들에게 지급한 공사대금채권을 필요경비로 공제하여야 한다는 취지로 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 2018.9.11. 청구인이 지급한 위 공사대금채권이 얼마인지를 재조사하여 과세표준 등을 경정하라고 결정하였다. 처분청은 2018.12.4.〜2018.12.18. 기간 동안 재조사를 실시하고 2019.1.2. 청구인에게 당초처분을 유지하는 내용의 재조사결과를 통지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2019.3.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인이 지급한 금원은 그 본질이 법적 지급의무가 있는 유치권으로 담보하는 채권을 변제하기 위한 합의금 등이므로 쟁점부동산의 취득금액으로서 양도가액에서 공제되어야 한다.

  (가) 「소득세법」제97조는 부동산 취득에 든 실지거래가액을 취득가액으로서 필요경비로 보도록 규정하고 있고「소득세법 집행기준」 97-163-16에서는 “부동산을 공매로 취득하면서「민사집행법」에 따라 유치권자에게 변제한 유치권 담보 채권상당액은 필요경비에 산입된다”고 규정하고 있다.

  (나) 과세관청 또한 ‘매수인이 경매로 부동산을 취득하면서 유치권자에게 유치권 포기 합의금으로 OOO원을 지급한 사안’과 ‘매수인이 유치권자가 전(前) 소유주를 상대로 공사대금에 대한 판결을 근거로 유치권을 행사하고 있어 유치권자에게 OOO원을 지급한 사안’에서 “거주자가 양도하는 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서「민사집행법」제91조에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 부동산을 공매로 취득하면서 유치권으로 담보하는 채권 상당액을 변제한 경우, 동 금액은「소득세법」제97조 제1항에 따른 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다”는 입장을 밝히고 있다(서면인터넷방문상담4팀-444, 2008.2.22., 서면인터넷 방문 상담5팀-846, 2008.4.22.).

 (2) 청구인이 취득한 쟁점부동산에는 적법한 유치권이 존재하였다.

  (가) 조OO 등 채권자들은 전체부동산의 신축 당시 OOO산업개발에 대한 공사대금채권을 가지고 있었다.

  OOO정보통신(대표자 조OO), 주식회사 OOO(대표이사 구OO), 주식회사 OOO(대표이사 조OO), 주식회사 OOO(대표이사 여OO), 강OO은 OOO산업개발로부터 전체부동산 신축공사 중 일부를 하도급 받았는데, 위 회사들은 OOO산업개발로부터 공사대금을 지급받지 못해 파산하였고, 이로 인하여 대표이사 개인이 공사대금에 관한 권리를 행사하였으며, 청구인은 대표이사였던 개인들에게 공사대금을 지급하였다(이하 공사대금 채권자들을 대표이사 등 각 대표자의 이름으로 칭하고, 채권자들인 조OO, 구OO, 조OO, 강OO, 여OO을 합하여 “조OO 등”이라 한다).

  한편, 조OO는 OOO산업개발을 상대로 전체부동산 신축공사 현장 중 5층 전기공사 및 조명, 잡공사 일체를 하도급받아 공사를 완료하였는데, 2006.12.22. 공사대금 OOO원에 대한 승소 확정 판결을 받았고 조OO, 강OO, 여OO, 구OO, 장OO는 공사대금 지급 명목으로 OOO산업개발 대표이사 노OO로부터 2004.5.4. 액면금액 OOO원의 약속어음을 발행받았으나 조OO, 강OO, 여OO, 구OO는 여전히 공사대금을 받지 못하였고, 이에 2005.10.31. OOO산업개발을 상대로 공사대금 OOO원의 지급명령을 신청하였으며, 위 지급명령은 2006.1.17. 확정되었다.

  (나) 조OO 등은 OOO산업개발로부터 공사대금을 지급 받지 못하자 쟁점부동산을 점유하면서 유치권을 행사하였다.

  조OO 등은 OOO산업개발로부터 공사대금을 지급받지 못하자 지급명령 등 신청과 별개로 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 쟁점부동산을 점유하면서 유치권을 행사하였고 OOO은행이 쟁점부동산을 포함한 전체부동산에 관하여 임의경매개시 결정을 받아 조OO 등을 상대로 제기한 유치권 존부 확인소송에서 조OO 등은 적법한 유치권자임을 인정받았다.

 (3) 청구인은「민사집행법」제91조 제5항에 따라 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있었다.

  (가) 「민사집행법」제91조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다”고 규정하고 있다.

  이에 따라 유치권자는 경매 매수인에 대하여 채권의 변제가 있을 때까지 인도를 거절할 수 있는바, 매수인은 유치권이 담보하는 피담보채권을 변제하지 않고서는 목적물을 인도받을 수 없어 유치권자에게 피담보채권을 변제할 수밖에 없으므로 양도소득세 산정 시 적법한 유치권자에게 지급하는 금원을 필요경비로 인정하여 주는 것이다.

  이 건에서도 청구인이 경매를 통해 쟁점부동산을 취득하자 조OO 등은 청구인에게 유치권의 피담보채권의 변제를 요구하였고 청구인은 쟁점부동산을 인도받아 사용하거나 처분하기 위해서는 유치권자들에게 피담보채권인 공사대금채권을 변제하여야만 했으므로 어쩔 수 없이 2008.6.30.부터 2017.10.31.까지 조OO 등에게 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하였다.

  (나) 청구인은 2012년 쟁점부동산을 취득하였으나 그 이전인 2008년경부터 조OO 등에게 합의금을 지급하였는데, 이는 청구인이 조OO 등과 쟁점부동산의 경매 취득을 조건으로 지급한 금원을 유치권의 피담보채권액에서 공제하기로 약정하였기 때문이다. 또한, 청구인이 조OO에게 대부분의 금액을 지급한 것은 조OO 등이 조OO를 대표로 협의체를 구성하여 조OO에게 합의금 등을 지급하면 자신들이 분배하겠다고 하였기 때문이다. 강OO, 구OO, 여OO, 조OO 역시 유치권 금액을 수령하였다고 확인하여 주고 있다.

  (다) 한편, 조OO 등은 청구인으로부터 공사대금 채권의 원금 이외에 지급명령 등에 따른 지연손해금 전부를 변제받을 때까지 쟁점부동산을 인도하여 줄 수 없다는 강경한 입장을 밝혔고 당시 한 번에 모든 채권을 변제할 수 있을 정도로 충분한 돈이 없었던 청구인으로서는 쟁점부동산을 취득할 당시 조OO 등에게 청구금액 전부를 변제하지 못해 쟁점부동산을 인도받지 못하다가 결국 먼저 쟁점부동산을 인도받되 돈이 생길 때마다 조OO 등에게 공사대금(피담보채권)을 지급하기로 조OO 등과 합의하였고, 이에 2015년이 되어서야 쟁점부동산을 인도받을 수 있었다.

  (라) 요컨대, 조OO 등에 대한 채권의 원금은 약 OOO원이었으나, 청구인이 지급명령 등에 따른 고율(연 20%)의 지연손해금 약 OOO원까지도 부담하게 됨으로써, 결국 청구인이 2008.6.30.부터 2017.10.31.까지 조OO 등에게 쟁점금액(OOO원)을 지급하였다.

  다만, 쟁점금액은 청구인이 경매로 취득한 일부부동산(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO호) 전체에 대하여 지급한 금원이므로 쟁점부동산과 관련하여 지급한 금원은 OOO원[= 총 지급 금원 OOO원×(쟁점부동산 면적 합계 178.68평 / 청구인 취득 부동산 면적 합계 327.34평)]이다.

  (마) 공사가 전체 호실에 대하여 이루어졌고 그 면적에 비례하여 공사비가 지출되었다고 봄이 타당하므로 유치권자에게 지급한 합의금도 각 호실의 면적에 비례하여 지급한 것으로 보아야 하는바, 청구인은 유치권으로 담보하는 채권 상당액 중 쟁점부동산과 관련하여 OOO원을 변제하였으므로 위 금액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

 청구인이 지급한 쟁점금액은 유치권이 담보하는 채권에 대한 변제액인지 여부가 불분명하므로 당초처분은 정당하다.

 (1) 청구인은 각 유치권자의 대표인 조OO에게 OOO원을 지급하였고, 조OO가 유치권자들에게 위 금액을 배분하였으므로, 유치권으로 담보하는 채권에 대한 변제액 OOO원(전체 지급금액을 양도물건 면적과 취득물건 면적으로 안분계산)은 필요경비로 인정된다고 주장하나, 청구인의 OOO계좌를 조회한바, 청구인은 2008.6.30.부터 2017.12.31.까지 조OO에게 OOO원을 지급하고 OOO원을 입금받았으므로 청구인이 주장하는 OOO원이 유치권이 담보하는 채권의 변제액인지 모자(母子) 간의 돈거래인지 불분명하며, 2018.12.4. 조OO에게 각 유치권자에게 배분한 금액 및 근거서류 등을 요청하였으나 조사 종료일까지 제출하지 못하고 있다.

 (2)청구인이 유치권자 구OO에게 지급한 OOO원 중 OOO원은 청구인이 양도물건을 경매로 취득(2012.8.2.)하기 전인 2012.6.1. OOO원, 2012.6.20.OOO원, 2012.7.20. OOO원을 지급하여 법적으로 지급할 의무 없는 금액으로 판단되므로 필요경비로 공제할 수 없다.

 (3) 청구인이 양도물건을 취득한 후에 구OO, 강OO, 조OO에게 지급한 OOO원이 유치권이 담보하는 채권에 대한 변제금액인지 확인하기 위하여 청구인에게 각 유치권자에게 지급한 금액(구OO OOO원, 강OO OOO원, 조OO OOO원)의 산출근거 및 유치권에 관한 합의내용 등 객관적인 증빙을 요구하였으나, 조사종결일 현재까지 제출하지 못하고 있다.

 (4) 대법원 판례에서도 과세처분의 적법성 입증책임은 과세관청에 있으나 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에 입증의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 판시하고 있는 등(대법원 1992.7.28 선고91누10909 판결 등) 단순히 청구인(양도인) 본인의 출금 내역만 가지고 그 지급액 전부가 유치권에 대한 대가인지 여부가 불분명한 상황에서 이를 필요경비로 공제하는 것은 불가능하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 청구인이 유치권으로 담보하는 채권인 쟁점금액을 변제하였으므로 그 금액 중 쟁점부동산에 상응하는 금액을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

 (1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

 (2) 소득세법 시행령

 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 아래 사실이 나타난다.

  (가) 유치권자들의 매출신고 및 채권내역은 아래와 같다.

  (나) 전체부동산 중 조OO가 경매로 취득한 부동산의 내역은 아래와 같다.

  (다) 2012년 전체부동산에 대한 임의경매(OOO법원 OOO지원 OOO타경OOO) 결과, 청구인 외 4인이 동 부동산을 취득한 것으로 나타난다.

 (2) 청구인은 조OO 등 유치권자들이 전체부동산 신축공사 중 일부 하도급공사 대금을 받지 못하여 동 부동산을 점유하면서 유치권을 행사하였다는 증빙으로 조OO의 OOO산업개발에 대한 공사대금 판결서(OOO법원 2006.12.22. 선고 OOO가단OOO 판결), 조OO 등에 대한 약속어음 및 지급명령, 주식회사 OOO은행이 조OO 등 유치권자들에 대하여 진행한 유치권부존재확인 소송의 판결서(OOO법원 OOO지원 2009.12.8. 선고 OOO가단OOO 판결 및 OOO법원 2010.11.3. 선고 OOO나OOO 판결, OOO법원 2009.9.4. 선고 OOO나OOO 판결 및 OOO법원 2010.4.29. 선고 2009다77730 판결), 유치권 행사 공고문의 사진과 아래 조OO의 사실확인서를 제출하였다.

 (3) 청구인은 저OO, 강OO, 구OO, 여OO, 조OO의 사실확인서를 제출하였는바, 이들의 사실확인서에는 지급받지 못한 공사대금을 임의경매의 낙찰자인 청구인으로부터 2004년 6월부터 수차에 걸쳐 필요경비, 유치권금액 OOO원을 수령한 사실을 확인한다고 기재되어 있고 동 확인서들의 작성시기는 2018년 12월 또는 2019년 1월로 되어 있다.

 (4) 청구인이 제출한 자료 등에 의하면 쟁점금액의 지급내역은 아래와 같이 나타난다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 임의경매를 통해 쟁점부동산을 취득하였고, 동 부동산에 유치권자들이 있어 이를 인도받아 사용하거나 처분하기 위해 유치권자들에게 쟁점금액을 지급하였으므로 쟁점금액 중 쟁점부동산에 상응하는 금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다.

  그러나 청구인이 쟁점금액을 양도소득세 필요경비로 인정받기 위해서는 쟁점금액이 정상적인 유치권 지급액임을 입증하는 서류를 제출하여야 함에도 불구하고, 처분청이 청구인으로부터 이러한 자료 등을 제출받아 재조사하라는 우리 원 결정에 따라 처분청이 재조사를 진행할 때까지도 구체적인 입증서류를 제출하지 아니한 점, 처분청이 청구인의 계좌를 조회한 결과 청구인이 2008.6.30.부터 2017.12.31.까지 조OO에게 OOO원을 지급한 반면, OOO원을 다시 입금받은 것으로 조사되었는바, 청구인이 입금받은 사유를 밝히지 않고 있고 관련 증빙도 제출하지 못한 것으로 나타나므로 청구인이 조OO에게 OOO원을 유치권이 담보하는 채권의 변제액으로 지급하였는지 여부가 불분명한 것으로 보이는 점, 청구인이 구OO에게 지급한 OOO원은 경매취득(2012.8.2.) 이전에 지급한 것으로 조사되었고, 쟁점부동산 취득 후에 구OO, 강OO 등에게 지급된 OOO원에 대해서는 처분청이 그 근거 등에 관한 증빙을 요구하였으나 조사종결일까지 제출하지 못하였다는 점 등에 비추어 쟁점금액 중 쟁점부동산에 상응하는 금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.