용인세무서장이 2017.10.18. 청구인에게 한 2016.7.22. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 피상속인의 채무 OOO원을 상속재산의 가액에서 공제하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.7.22. 사망한 안OOO의 상속인 중 1인으로, 인천광역시 남동구 OOO 잡종지 2,442㎡ 중 지분 488,400분의 250,163.84(1,250.82㎡이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)의 상속재산가액을 OOO원 등으로 하여 2017.1.31. 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 2017.8.2.부터 2017.10.10.까지 상속세 조사를 거쳐 청구인이 한 신고를 시인하였으나, 납부하지 않은 상속세에 대하여 납부불성실가산세를 포함하여 2017.10.18. 청구인에게 2016.7.22. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.12.13. 이의신청을 거쳐 2018.9.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 쟁점토지는 사용 등이 제한된 토지로 가치가 거의 없으므로, 감정가액을 시가로 보아야 한다.

  (가) 피상속인의 사망으로 청구인 포함 상속인들에게 상속이 발생하였으나, 피상속인의 채무가 상속재산보다 많아 상속인 6명 중 3명은 상속을 포기하였고, 청구인과 이OOO만이 한정승인을 받았다.

   상속인 이OOO은 청구인과 협의 없이 쟁점토지를 공시지가로 상속세 신고를 하였으나, 「상속세 및 증여세법」에서 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정되어 있고, 쟁점토지는 상가의 집합건물에 대한 부수토지로 온전한 재산권행사가 제한된 토지이므로 경제적 가치가 거의 없다 할 것이다.

  (나) 피상속인은 생전에 주식회사 OOO상사를 설립하여 쟁점토지 위에 상가를 건축하여 분양하던 중에 회사가 파산하였고, 이 과정에서 피상속인 명의로 남겨진 것이 쟁점토지로, 이 토지 위에 주식회사 OOO상사가 제3자에게 분양한 상가건물들이 들어서 있는 상태이므로, 건물주에게 지상권을 주장할 수 없고, 따로 분할하여 매매할 수 없는 토지이다.

   상가들이 재건축되는 경우만 쟁점토지에 대한 재산권을 인정받을 수 있다할 것이고, 실제로 2005.5.4. OOO조합이 조합설립인가를 받아 상가 재건축을 추진하면서 쟁점토지를 재건축조합에게 OOO원에 명도하라는 취지의 인천지방법원(2005가합15280) 판결이 있었으나 재건축사업이 무산되어 소유권이전등기절차를 이행하지 않았다.

  (다) 위 인천지방법원장이 인정한 쟁점토지의 시가는 OOO원으로, 이 금액은 주식회사 OOO감정평가법인의 감정가액이고, 2006.1.5. 현재 토지의 시가 OOO원에 재건축으로 발생한 개발이익 OOO원을 더해진 금액이다.

   위 감정가액은 2006년 개별공시지가(OOO원/㎡)의 약 17%에 불과(OOO원/㎡)하고, 이 금액은 법원이 쟁점토지의 정당한 거래가액으로 인정한 금액이므로 쟁점토지의 가치를 평가함에 있어 개별공시지가는 시가 계산에 합리적인 평가기준이 되지 못한다 할 것이다.

   따라서 10년 전이나 상속개시일이나 개별공시지가 및 시가의 큰 변동이 없어 당초 법원이 인정한 매매가액대비 개별공시지가의 비율을 적용하여 상속일 현재 개별공시가에 적용한 금액을 시가로 인정하거나, 평가기준일로부터 6개월이 넘었으나 상속개시일로 소급하여 감정한 가액을 기준으로 쟁점토지를 평가하여야 할 것이다.

 (2) 청구인이 피상속인의 채무금액을 확인한바, 부채 증명서와 같이 채무금액이 원금과 이자를 포함하여 OOO원이 확인되므로 이는 공제되어야 할 것이다.

나. 처분청 의견

 (1) 피상속인 안OOO는 쟁점토지에 대해 2006년 OOO조합과의 소유권이전등기 소송에서 패소하여 쟁점토지를 이전하라는 법원 결정을 받았고(인천지방법원 2007.11.29. 선고 2005가합15280 판결), 법원의 결정문을 보면 주식회사 OOO감정평가법인에서 2006.1.5일 기준으로 평가한 감정서를 근거하였으며, 당시 OOO억원으로 평가한 내역이 확인된다.

  그러나 「상속세 및 증여세법 시행령」 제60조 제5항을 살펴보면 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중에 해당재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 적용하게 되어 있는바, 청구인이 제시한 감정평가서는 상속개시일 2016.12.22.을 기준으로 하여 10년 전에 감정한 것으로, 법 소정 기간 내에 감정한 평가서가 아니며, 둘 이상의 감정기관이 평가 가액이 아닌 하나의 감정기관에서 평가한 감정서로 시가의 범위에 해당하지 않는다.

  또한 위 감정가액(OOO원/㎡)은 2006년 공시지가 (OOO원/㎡) 보다 현저하게 낮은 가액으로 합리적이라고 보기 어렵고, 쟁점토지는 법원결정에도 불구하고 실제 이전되지도 않았으므로, 이 가액을 실제 시가로 인정하기 어렵다 할 것이다.

 (2) OOO의 부채는 당초 상속세 신고당시 확인되지 않았던 것으로, 상속개시일인 2016.7.22.을 기준으로 하여 원금 OOO원, 이자 OOO원으로 총 OOO원으로 확인되는바, 당초 과세시 공제한 OOO원을 제외한 OOO원에 대해 부채로 상속재산에서 공제하여 직권경정할 예정이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 제출한 감정가액 등을 상속개시일 현재 쟁점토지의 시가로 인정하여 달라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 상속세 및 증여세법

  제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 단서 생략

  제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인이 제기한 이의신청의 결정문을 보면 아래와 같은 사항이 나타난다.

  (가) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 <표>와 같다.

<표> (단위 : 원/㎡)

  (나) 인천지방법원 제14민사부 판결(2005가합15280 소유권이전등기)의 주요내용을 보면, OOO조합이 재건축사업의 사업시행구역 내에 위치한 쟁점토지의 소유자인 피상속인에게 관련 법령에 따라 쟁점토지의 매도를 청구한 사건으로, 2006.1.5. 당시 재건축사업으로 인한 개발이익이 반영된 쟁점토지의 시가는 OOO백만원이고, 피상속인은 OOO조합으로부터 쟁점토지의 시가인 OOO백만원을 지급받음과 동시에 쟁점토지를 2006.1.5.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 위 부동산을 명도할 의무가 있다라는 내용의 판결이 2007.11.29. 선고되었다.

 (2) 주식회사 OOO감정평가법인의 감정평가 중 주요내용은 아래와 같이 나타난다.

 (3) 청구인이 제출한 부채증명서에, 피상속인의 2018.9.5. 현재 채권자 주식회사 OOO(OOO신용금고)에 대한 피상속인 명의의 부채는 대출잔액 OOO원 및 이자 OOO원 등 합계 OOO원임을 확인한다는 내용이 기재되어 있다.

 (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 주식회사 OOO감정평가법인이 작성한 감정평가서에 쟁점토지의 이용에 제한이 있다는 등의 내용은 나타나지 않고, 이 감정가액이 공시지가보다 현저히 낮게 평가된 사유가 확인되지 않으며, 쟁점토지가 실제 이전되지도 않아 이를 시가로 인정하기는 어려워 보이는 점, 이 감정가액은 상속개시일로부터 10년이 지난 하나의 감정가액으로 「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정가액의 평균액에 해당하지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 제출한 감정가액 등을 상속개시일 현재 쟁점토지의 시가로 인정하기는 어려워 보인다.

  한편, 처분청의 의견과 같이 피상속인의 OOO신용금고 부채 중 OOO원은 상속채무로 보아 상속재산에서 공제하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.