주 문

OOO세무서장이 2018.9.5. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 제시한 금융증빙 등을 근거로 청구인이 2004.6.22. 취득한 OOO의 실지취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.6.22. 취득한 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2017.1.3. 양도하고 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 각각 하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2018.5.21.～2018.6.22. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제시한 부동산 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)가 사실과 다른 계약서에 해당하여 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 2018.9.5. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.7. 이의신청을 거쳐 2018.12.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인이 실제로 쟁점토지를 쟁점금액에 취득한 사실이 아래와 같은 점 등에 비추어 명백하므로 이 건 처분은 부당하고, 부득이 취득가액을 경정하여야 한다면 확인되는 매매사례가액을 기준으로 경정하여 줌이 타당하다.

 (1) 청구인이 이 건 양도소득세 신고 및 세무조사시 제출한 쟁점계약서 및 영수증이 원본이라는 점은 처분청도 이견이 없으므로 처분청은 원본으로 확인되는 쟁점계약서 및 영수증에 의한 가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다. 즉, 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위하여 쟁점금액을 지급하였고, 이는 청구인 및 아들 이OOO 명의의 통장거래내역서, 수표발행명세서, 수표사본 등에 의하여 명백하게 입증된다. 또한, 쟁점토지의 양도자 이OOO가 2004.6.22. 지급받은 이 건 양도대금으로 2004.7.5. OOO 소재 부동산을 OOO원에 구입한 사실을 보더라도 쟁점토지가 쟁점금액에 거래되었음을 알 수 있고, 이OOO도 확인서를 통하여 이를 확인하고 있으며, 쟁점토지 거래를 중개한 황OOO도 매매대금이 쟁점금액임을 확인하고 있다. 한편, 처분청은 청구인의 소득 및 재산처분 내역을 보면 쟁점계약서상의 매매대금을 지급할 자금력이 없다고 보았으나, 실제로 청구인이 운영한 ‘OOO’ 및 ‘OOO’의 월평균 매출액이 약 OOO원 이상인 점을 보더라도 청구인에게 충분한 자금력이 있었음을 알 수 있다.

 (2) 처분청은 쟁점계약서에 기재된 중개인 정보(상호 : OOO, 대표자 : 황OOO, 사업장 : OOO)가 모두 허위라서 신뢰할 수 없다는 의견이나, 황OOO은 2004.3.11. ‘OOO’이라는 상호로 OOO에서 부동산중개업을 개업한 정상적인 사업자로 이는 OOO의 ‘부동산 중개업자 인장등록대장’에 의하여 확인되고, 당시 OOO의 실제운영자인 황OOO은 미등록 중개업자인 김OOO와 동업을 하고 있었으며 이러한 사실은 황OOO의 확인서를 통하여 확인된다.

 또한, 처분청은 쟁점계약서를 작성한 장소가 OOO이 아닌 곳이라고 보았으나, 76세의 고령인 청구인은 잘 들리지도 않고 기억나지도 않아서 장소를 모르겠다는 취지로 진술하였을 뿐이고, 처분청은 쟁점계약서상 중개인 등록번호는 ‘OOO’로 기재되어 있고 이는 OOO의 번호라서 적극적인 중개인 정보의 조작이 있었다고 보았으나, 쟁점계약서에 기재되어 있는 중개인 등록번호는 ‘OOO’로 뒤쪽 둘째자리 “0”을 “2”로 잘못 보아 발생한 착오에 불과하다. 또한, 계약서에 기재된 전화번호인 ‘OOO’은 동업자인 김OOO 사장의 것으로 당시 OOO은 2대의 전화를 사용하였는데, 황OOO은 위 전화번호가 그 중 한 대의 것이라고 진술하는 등 쟁점계약서는 위조 또는 조작된 계약서가 아닌 정상적인 것이다.

 (3) 처분청은 쟁점계약서상 대금지급일(계약일 : 2004.3.26.)과 등기부상 기재사항(등기원인일 : 2004.6.1.)이 일지하지 않는다는 이유로 쟁점계약서를 허위계약서로 보고 있으나, 2004년 당시는 소유권이전등기를 잔금 지급일에 법무사가 기준시가의 범위 내에서 임의로 작성된 계약서로 하던 때라서 일치하지 아니하는 경우가 흔하게 발생하였고, 쟁점계약서 특약사항에 “토지거래허가 확인서가 나올 시점으로 잔금일자를 조정한다.”고 약정하고 있는데, OOO이 2004.6.16. 허가 후 허가 신청자에게 통지함에 따라 청구인은 허가신청서 수령일 이후인 2004.6.22. 잔금을 정산하였으므로 등기접수일(2004.6.22.)과 계약서상 잔금일(2004.5.12.)에 차이가 발생한 것이지 결코 쟁점계약서를 조작한 것이 아니다.

 (4) 처분청은 쟁점계약서상 취득금액은 평당 OOO원으로 평당 OOO원으로 형성되어 있어서 쟁점계약서상 취득가액을 정상적인 것으로 인정할 수 없다는 의견이나, 쟁점토지와 약 70m 떨어진 인접토지의 매매사례가액을 보면, 평당 OOO원에 거래된 사실이 있으므로 처분청이 조사한 시가는 정상적인 시세를 반영하였다고 할 수 없다. 또한, 당시 쟁점토지가 소재한 지역은 2004년 이전부터 신도시 개발계획이 있었고 2005년 그 추진계획이 발표됨에 따라 개발호재가 있었으며, 쟁점토지는 2003.8.20. 이미 농지전용 부담금 및 공장설립 부담금을 완납한 상태였고 이로 인하여 일반 농지보다 고가로 거래될 수 있었다.

 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 기준시가와 비교하고 있으나, 쟁점토지의 기준시가는 옆 지번의 공장용지와 비교하면 잘못 산정되었음을 알 수 있다. 즉, 쟁점토지는 사실상 공장용지로 도로에 인접해 있고 분담금 등을 이미 납부하였음에도 취득시 개별공시지가는 공장용지의 31% 수준으로 상당히 낮게 책정되어 있었으며, 양도시 개별공시지가는 취득시 개별공시지가보다 ‘전’은 8.6배, ‘공장용지’는 3.9배로 각각 나타나는데, ‘전’이 특별히 급등하여야 할 특별한 이유가 없었으므로 쟁점토지의 취득시 개별공시지가는 불합리하게 낮게 책정되었음을 알 수 있다. 따라서 청구인이 취득당시 기준시가의 12배에 달하는 쟁점금액으로 쟁점토지를 취득하였다는 이유만으로 이를 허위로 보아 부인하고 환산가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

 (1) 일반적으로 계약서상 기재금액을 실제 취득가액으로 인정하기 위해서는 정당한 공인중개사가 거래를 중개하여야 하고, 객관적인 금융증빙이 존재하여야 하며, 등기부등본과 계약서의 내용이 일치하여야 하나, 쟁점계약서는 계약서상 중개인 정보, 공인중개사 등록번호 등이 모두 허위로 기재되어 있어서 신뢰할 수 없으므로 쟁점금액을 실제취득가액으로 인정하기 어렵다.

  (가) 청구인이 제시한 쟁점계약서에 의하면, 중개인의 사업장 소재지는 ‘OOO’으로, 상호는 ‘OOO’으로, 대표자는 ‘황OOO’으로 각각 기재되어 있으나, 국세정보통신망에 의하면 ‘OOO’는 김OOO이 사업장 소재지로 하여 ‘OOO’이라는 상호로 사업자등록된 곳으로 확인되는데, 김OOO은 2003.8.31. 위 사업장을 폐업한 후 2003.10.1. 사망하여 당해 계약을 중개할 수 없었다. 청구인이 제출한 쟁점계약서상 부동산 중개인은 ‘OOO’으로 상호는 다소 유사하나 대표자 성명이 상이하므로 쟁점계약서상 기재사항이 사실과 다름을 확인할 수 있을 뿐 아니라 쟁점계약서에 기재된 중개인 황OOO은 양도일 당시 사업자등록한 사실이 없는 것으로 확인된다.

  (나) 쟁점계약서에 기재된 중개사 등록번호는 ‘OOO’이나 동 등록번호를 부여받은 중개인은 김OOO로서 OOO 소재지에서 ‘OOO’이라는 상호로 사업을 영위하는 것으로 조사되었다. 이와 같이 쟁점계약서상 중개인 정보와 모든 것이 실제와 불일치하므로 ‘OOO’은 도용된 등록번호임을 알 수 있다.

  (다) 청구인은 계약서상 중개인인 황OOO은 2004.3.11. OOO에서 개업한 정상사업자라고 주장하나, 국세정보통신망에 의하면, 황OOO은 당시 부동산중개업을 영위한 이력이 없고, 2004.6.1.～2005.4.20.(OOO), 2006.10.10.～2017.8.10.(OOO), 2017.11.22.～2018.1.16.(OOO) 기간 동안 사업한 이력은 있으며, 결정적으로 등록번호가 쟁점계약서상 등록번호와 일치하지 않는다. 청구인은 끝자리 표기의 단순 오기로 주장하나, 중개인 정보의 단순오기도 계약서의 신빙성을 판단함에 있어 중대한 하자에 해당되고, 미등록 중개인인 김OOO가 쟁점토지 중개에 깊숙이 관여한 사실이 조사과정에서 확인되었으며, 실제 중개인이 황OOO임을 확인하는 내용의 확인서는 청구인이 당초 조사과정에 불성실하게 임하였음을 보여주고 있을 뿐이다.

  (다) 쟁점계약서상 대금지급일과 등기부등본상 내용이 일치하지 않는다. 즉, 쟁점계약서상 계약금지급일은 2004.3.26., 중도금지급일은 2004.4.7., 잔금지급일은 2004.5.12.로 각각 기재되어 있으나, 등기부등본상 등기원인일은 2004.6.1.로, 등기접수일은 2004.6.22.로 각각 등재되어 있어 서로 일치하지 아니한다. 등기원인일과 등기접수일은 계약서상 계약일과 잔금일에 해당하고, 등기부등록시 첨부되는 계약서 내용을 토대로 등기부에 등재되는 것임에도 쟁점토지 등기부등본을 살펴보면 등기원인일과 접수일이 쟁점계약서와 상이한데, 이는 쟁점계약서 이외의 다른 계약서가 존재한다는 방증이다. 법원은 검인계약서제도가 공적인 제도하에 생성된 문건이고 실제계약대로 작성되었다는 전제하에 적격증빙의 효력을 인정한 점에 비추어 매매계약서의 계약일과 등기상의 원인일이 일치하지 않는 경우 계약서의 중대한 하자로 인식하고 있다(대법원 2001.6.29. 선고 2002두1130 판결, 대법원 2001.11.30. 선고 2001두7107 판결 등 참조). 따라서 쟁점계약서는 중대한 하자가 있는 계약서에 해당한다.

 (2) 통상적인 부동산 거래에 있어 계약금은 총 거래가액의 10% 수준에서 형성되나, 이 건의 경우 쟁점계약서상 계약금은 쟁점가액의 24% 수준에 해당하는 OOO원이라서 정상적인 거래관행에 비추어 볼 때 납득하기 힘든 큰 금액임을 알 수 있다. 쟁점토지 전소유자의 신고내역 및 개별공시지가를 조회한 결과, 쟁점토지의 기준시가는 OOO원으로 확인되나, 청구인은 기준시가의 12배인 쟁점금액에 실제 매입하였다고 주장하고 있다. 단순 개발호재만으로 기준시가의 약 12배에 달하는 금액으로 취득한다는 것은 합리적이지 아니하고, 공장 건축 허가는 쟁점토지를 매입하고 약 4년 후인 2008.5.9. 한 것으로, 쟁점토지 매입 당시의 거래가액에 영향을 미친다고 할 수 없다.

 또한, 공장용지로 전용이 완료된 인근토지에 비하여 ‘전’인 쟁점토지의 공시지가가 낮게 책정되었다는 이유로 쟁점토지의 공시지가를 인근토지에 준하여 비교하여야 한다는 청구주장은 이해할 수 없는 논리이며, 인근 지번의 매매사례가액을 참고하기에는 두 필지의 비교가능성(용도, 이용현황, 위치 등)이 현저하게 떨어진다. 비록, 농지 전용 분담금을 납부한 상태였다 하더라도 농지전용분담금 자체는 OOO원에 불과한데 기준시가의 12배가 넘는 금액을 지급하고 쟁점토지를 취득하였다는 주장에 대한 근거가 될 수 없으며, 처분청 입장에서는 양수인에게 지급된 금액이 얼마였는지 전혀 가늠할 수 없는 상태에서 중대한 하자가 있는 계약서상 기재된 금액을 정당한 취득가액으로 인정하기 어렵고, 쟁점토지 인근의 공인중개사 사무실을 탐문한 결과, 2004년 당시 시세가 평당 OOO원 사이에서 형성되어 있었고, 평당 OOO원은 너무 높은 가액에 거래된 것이라는 OOO의 진술을 확보할 수 있었다. 따라서 쟁점금액은 정상적인 취득가액으로 인정할 수 없다.

 (3) 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위하여 쟁점가액을 전부 수표로 지급하였다고 주장하나, 수표 발행내역이나 현금 출금내역은 출금이 이루어졌다는 것을 증명할 뿐이고, 특정 거래에 사용되었다는 것을 입증하기 위해서는 거래상대방의 금융계좌에 입금한 내역이 있어야 한다. 따라서 청구인이 제시한 수표 발행내역만으로는 그 사용처가 불분명하여 쟁점토지 매입에 사용되었는지 여부가 확인되지 아니하므로 객관적인 금융증빙이 될 수 없다. 또한, 통장의 입출금이 다른 거래와 혼재된 경우에는 출금한 금액의 사용처가 부동산매매대금으로 전액 지급되었다거나 입금한 금액이 매수자가 지급한 부동산대금의 일부라고 단정할 수 없다.

 쟁점계약서상 계약일자 및 금액은 2004.3.26. 및 OOO원인바, 청구인이 제시한 금융증빙을 살펴보면 계약금 지급일 이전 약 한 달 전부터 OOO원의 자금이 입출금을 반복하다가 계약금 지급일에 OOO원이 수표로 발행된 사실을 확인할 수 있는데, 계약금 지급일 당일 OOO원을 지급하기 위해서 OOO원의 수표를 발행하였다는 주장은 신빙성이 없고, 계약일 이전부터 입출금을 반복한 것이 그 방증이라 할 수 있다. 즉, 쟁점토지를 취득하기 위하여 수표를 발행하였다는 것을 입증할 수 있는 객관적 증빙이 될 수 없다.

 또한, 쟁점계약서에 의하면 중도금 지급일자 및 금액은 2004.4.7. 및 OOO원임에도 청구인이 제시한 금융증빙에는 이에 대한 출금내역이 전혀 존재하지 아니하고, 잔금 지급일자 및 금액은 2004.5.12.과 OOO원이나, 청구인이 제시한 금융증빙을 살펴보면 2004.6.22.로 그 일자가 일치하지 아니하며, 잔금지급 직전일과 당일의 출금내역 및 수표 발행내역을 살펴보면 잔금인 OOO원과 비슷한 금액임을 알 수 있으나, 이는 해당 금액이 출금되어 수표로 발행되었다는 증빙은 될 수 있으나 쟁점토지 취득자금으로 사용되었음을 입증할 수 있는 객관적 증빙은 될 수 없다. 따라서 청구인이 제시한 금융거래내역을 쟁점계약서상 계약금, 중도금, 잔금 일자 및 금액과 비교한 결과, 동 증빙만으로는 금액의 불일치, 사용처의 불분명 등의 사유로 쟁점금액이 쟁점토지의 취득자금으로 사용되었다고 단정할 수 없다.

 (4) 쟁점토지의 전소유자인 이OOO는 2004년 쟁점토지를 양도한 후 기준시가로 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 2018.6.19. 실지거래가액을 확인하기 위하여 이OOO의 주소지인 OOO로 이동하여 유선연락 후 OOO에 소재한 OOO 인근에서 만나기로 하였으나, 이OOO는 갑자기 태도를 바꾸어 협조하지 않겠다고 말하고는 잠적하였는데, 그 당시 이OOO는 쟁점토지를 얼마에 양도하였는지 전혀 가늠하지 못하였고 양도가액이 OOO원에 가까운지 OOO원에 가까운지에 대하여도 답변하지 못하였으며, 영수증 작성사실도 부인하였으므로 청구인이 이 건 조사기간 종료 이후에 제시한 이윤호의 확인서는 신뢰할 수 없다. 즉, 가장 명백한 증빙이 될 수 있는 쟁점 금액이 입금된 이OOO의 금융증빙이 제시되지 아니한 상태에서 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다.

 (5) 청구인은 쟁점토지 취득당시 소득세 신고 이력이 없고, 부동산 처분내역도 확인되지 아니하므로 취득자금 지급능력이 없는 것으로 보인다. 청구인은 이 건 조사시 취득 당시 ‘OOO’의 대표자로 재직하였다고 진술하였으나, 국세정보통신망에 의하면 ‘OOO’는 2000년 2월 폐업한 사업장이고, 청구인은 1995년 1월부터 1999년 6월까지의 기간 동안 ‘OOO’의 대표자로 재직하였을 뿐 다른 사업이력은 존재하지 아니하며, 청구인의 소득내역은 2008년부터 2018년까지 사돈 황OOO이 운영하는 부동산임대 사업장에서 발생한 일용근로소득 외에는 확인되지 아니한다. 따라서 상기 사업이력은 2004년 취득한 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하는 OOO원을 지급할 수 있음을 입증하기에는 개연성이 크게 떨어진다.

 또한, 청구인은 이 건 조사시 자신이 ‘OOO’를 실질적으로 운영하였고 대표자는 평소 알고지낸 만화가 ‘OOO’을 내세워 사업을 영위하였다고 진술하였다가 과세전적부심사청구시에는 상호를 ‘OOO’으로 하고 대표자는 청구인의 아들인 ‘OOO’로 하여 사업을 영위하였다고 주장하며 당초 진술을 번복하였으며, 취득자금에 대하여 본인 명의의 마이너스통장에서 수표를 발행하거나 지인으로부터 수표를 수령하여 지급하였고, 일부는 사돈으로부터 빌려서 수표로 지급하였다고 진술하였으나, 작성된 차용증이 없을 뿐 아니라 본인이 차용하였다고 주장하는 금액을 전혀 가늠하지 못하였는데, 과세전적부심사청구시에는 쟁점금액을 지급하기 위하여 본인 명의의 통장에서 전부 수표를 발행하였고, 사돈에게 받은 수표 OOO원은 당초 청구인이 송금하여 주었다가 반환받은 것이라 주장하였는바, 청구인의 진술내용에 일관성이 없으므로 이를 신뢰하기 어렵다.

 청구인은 본인 및 아들 이OOO의 사업소득 이력을 근거로 쟁점금액을 지급할 수 있는 자금이 있었다고 주장하나, 국세정보통신망을 조회한 결과, 청구인이 주장한 소득금액은 모두 사실과 다른 것으로 확인되었다. 즉, 필요경비가 수입금액에 근접하여 가처분소득은 두 사업장 영위 기간인 10년의 기간 동안 고작 OOO원에 지나지 않는다. 따라서 청구인은 쟁점금액을 지급할 자금력이 없는 것으로 확인되고, 쟁점계약서는 사실과 다르게 작성되어 신뢰할 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 경정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

 (1) 소득세법

  제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

  제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인은 2017.1.3. 쟁점토지를 양도하고 양도가액과 취득가액을 각각 실지거래가액인 OOO원 및 OOO원으로 하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였으나, 처분청은 양도가액은 실지거래가액을 인정하고 취득가액은 불분명한 것으로 보아 환산가액인 OOO원으로 하여 아래 <표1>과 같이 이 건 양도소득세를 경정·고지하였다.

 (2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

  (가) 쟁점토지의 전소유자인 이OOO는 OOO을 양도일 직전인 2004.5.21. 11-3, 11-9, 11-10 및 11-11 4필지로 분할하였고, 이 중 쟁점토지(11-3, 11-9)를 청구인에게 양도하였으며, 쟁점토지는 현재까지 지목이 변경되지 아니하였으나 나머지 필지는 아래 <표2>와 같이 변경된 것으로 나타난다.

  (나) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 공시내역은 아래 <표3>과 같다.

  (다) 쟁점토지의 취득 및 양도 당시 기준시가와 청구인이 신고한 실지거래가액을 비교하면 아래 <표4>와 같다.

  (바) OOO이 청구인에게 발송한 ‘토지거래계약허가’라는 제목의 공문(민원과-6121, 2004.6.16.)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 공장용 및 복지편익시설(근생) 목적으로 소유권이전(매매)을 위한 토지거래 계약허가를 신청한 것에 대하여 OOO은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조 제4항에 의하여 허가한 것으로 확인되고, 포천시장이 청구인에게 발송한 ‘농지전용허가 취소 수리 알림’이라는 제목의 공문(허가담당관-35770, 2016.9.12.)에 의하면, 쟁점토지 2,615㎡ 중 998㎡에 대하여 한 농지전용허가(허가번호 : 제2004-80호, 2004.4.23.)가 청구인의 자진취소요청으로 인하여 2016.9.1. 취소가 수리된 것으로 나타나며, 이에 따라 농지보전부담금 OOO원이 2016.9.19. 청구인에게 환급된 것으로 확인된다.

  (사) 또한, OOO이 청구인에게 발송한 ‘공장설립승인 취소에 따른 청문결과 알림(승인취소)’라는 제목의 공문(허가담당관-24956, 2014.7.23.) 및 건축허가신고대장 등에 의하면, 2004.4.28. 공장설립이 최초승인된 쟁점토지 중 1,617㎡는 2008.5.9. 공장건축허가를 받고 2010.5.13. 착공신고를 하였으나, 공장승인 후 4년내 완료신고를 미이행함에 따라 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의5에 의하여 2016.8.19. 승인이 취소되었고, 이에 따라 농지보전부담금 OOO원이 2016.9.19. 청구인에게 환급된 것으로 나타난다.

  (아) 인터넷포탈사이트 OOO에서 제공하는 쟁점토지의 2015년 2월 현재 촬영된 항공사진은 다음과 같다.

 (3) 청구인은 쟁점계약서는 허위로 작성된 것이 아니라고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.

  (가) 청구인 명의의 금융계좌(OOO)의 거래내역과 계약금(2004.3.26.), 중도금(2004.4.7.) 및 잔금(2004.6.22.) 지급일에 작성된 영수증의 내용을 요약하면 아래 <표5>와 같다.

  (나) 청구인은 쟁점토지와 인접한 공장용지(OOO)에 대하여 취득 및 양도시 기준시가와 실지거래가액을 비교하여 보면 아래 <표6>과 같이 실지거래가액은 취득당시 기준시가의 2.5배이고, 양도당시 기준시가의 1.5배로 각각 확인되어 쟁점금액이 정상적이라고 주장한다.

 (다) 청구인은 아래 <표7>의 사업장을 운영함으로써 발생한 수입금액을 원천으로 하여 쟁점토지를 취득하였다고 주장한다.

(4) 한편, 처분청은 쟁점계약서는 허위로 작성된 것이라서 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다 하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 경정함이 타당하다는 의견으로 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.

  (가) 국세통합전산망을 통하여 쟁점계약서 중개업자란에 기재된 사무소소재지의 사업이력을 조회한 결과, 아래 <표8>과 같이 상호가 유사한 ‘OOO’이 사업을 영위한 이력이 존재하나 2003.8.31. 폐업하였고, 동 사업장의 대표자로 등록되어 있는 ‘김OOO’은 이 건 거래 전인 2003.10.17. 사망한 것으로 확인되며, OOO에 협조공문을 발송하여 확인한 결과, 쟁점계약서에 기재된 부동산중개업 등록번호인 ‘OOO’은 OOO에 소재한 ‘OOO’의 대표자인 ‘김OOO’의 등록번호이고 동 사업장은 2006.3.29. 폐업한 것으로 회신하였고 한편, 황OOO의 인적사항은 확인되지 아니한다.

  (나) 청구인의 사업이력 및 청구인이 실질대표자라고 주장하는 사업장의 사업자등록사항은 아래 <표9>와 같다.

  (다) 쟁점계약서, 전소유자가 발급한 것으로 되어 있는 영수증 및 쟁점토지의 등기부등본에 등에 기재된 양수대금 지급일자 및 금액을 비교하면 아래 <표10>과 같다.

  (라) 쟁점토지의 전소유자인 이OOO의 쟁점토지 양도 전·후 부동산 거래내역은 아래 <표11>과 같다.

  (마) 그 밖에 청구인이 쟁점토지 취득 후 OOO에 취·등록세 신고시 제출한 계약서상 취득가액은 OOO원으로 확인되고, 이를 과세표준으로 하여 취득세 OOO원 및 등록세 OOO원을 각각 납부한 것으로 나타나며, 처분청이 2018.6.20. 쟁점토지 소재지를 탐문한 결과, 쟁점토지 인근에 소재한 부동산중개사무소(OOO)의 OOO 확인서를 통하여 2004년 당시 쟁점토지의 주변 시세는 평당 OOO원 사이에서 형성되어 있었고 현재 매매가는 평당 OOO원 가량으로 공시지가 대비 약 2.5배 정도에서 실제 거래가 발생되고 있다고 진술하였다.

 (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점토지 양도와 관련하여 양도소득세 신고시 제시한 쟁점계약서는 사실과 다른 계약서로서 동 계약서상 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다 하여 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나,

 청구인이 본인 명의의 금융계좌 거래내역과 계약금, 중도금 및 잔금 지급일에 작성된 영수증 등을 거래증빙으로 제시하고 있고, 쟁점계약서상 대금 지급시기 및 금액과 수표 발행내역이 전부 일치하지는 아니하나, 계약금 및 잔금의 경우 발행시기와 그 금액이 유사하여 매수대금으로 지급되었을 개연성도 존재하며, 쟁점토지의 매도자인 이OOO도 쟁점금액을 양도가액으로 인정하고 있고 실제로 이 건 거래 직후인 2004.7.5. OOO원에 상당하는 토지를 취득한 점을 감안하면 쟁점토지를 양도한 후 수수한 자금으로 취득하였다는 청구주장에 일리가 있는 점,

 쟁점계약서상 취득금액은 평당 OOO원으로 평당 OOO원인 기준시가의 12배에 달하는 고액이기는 하나, 2004년 당시 쟁점토지와 인접한 토지가 평당 OOO원에 매매된 사실이 확인되고, 당시 쟁점토지가 소재한 지역은 2005년에 신도시 추진계획이 발표됨에 따라 그 이전부터 OOO가 있었던 것으로 보이며, 쟁점토지는 2003.8.20. 농지전용부담금 및 공장설립부담금을 완납한 상태라서 일반적인 농지보다 고가로 거래되었을 가능성도 있고, 처분청 스스로도 쟁점토지 소재지를 탐문한 결과, 2004년 당시 쟁점토지의 주변 시세는 평당 OOO원 사이에서 형성되어 있는 것으로 조사하였다고 답변하면서도 평당 약 OOO원에 불과한 환산가액으로 경정함은 현실에 부합하지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점금액을 전부 부인하고 환산가액으로 경정하기는 무리가 있다 할 것이다.

 따라서 처분청은 청구인이 제시한 금융증빙 등을 근거로 거래상대방 조사 등을 통하여 쟁점토지의 실지거래가액이 얼마인지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.