[주 문]

OOO세무서장이 2019.1.5. 청구인에게 한 2016년 귀속 종합소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 OOO주식회사에게 OOO다세대주택 관련 유치권 대가로 지급하였거나 지급할 금액이 얼마인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.11.5. OOO다세대주택 16세대(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 OOO에 임의경매로 취득하였다가 쟁점건물 중 12세대(이하 “쟁점양도부동산”이라 한다)를 2016.1.4.～2016.9.22. 기간 동안 OOO등 9명에게 소유권 이전(등기부상 매매가액 : OOO)하였으나, 쟁점양도부동산 매매와 관련된 소득을 신고납부하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점양도부동산 등기부상 소유권이 OOO등 9명에게 매도가액 OOO에 이전되었으나, 청구인이 관련 소득을 신고하지 아니한 사실을 확인한 후, 청구인이 부동산매매업을 영위하면서 쟁점건물을 취득․양도한 것으로 보아 쟁점양도부동산 등기부상 매매가액 OOO을 수입금액으로, 쟁점건물 낙찰가액을 안분하여 계산된 쟁점양도부동산 취득가액 및 취득세 등 합계 OOO을 각각 필요경비로 산정하여 2019.1.5. 청구인에게 2016년 귀속 종합소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.18. 이의신청을 거쳐 2019.7.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

  청구인이 경매로 쟁점건물을 취득하기 전에 신고된 법정유치권 OOO(이하 “쟁점유치권”이라 한다)의 포기대가로 유치권자인 OOO주식회사(이하 OOO이라 한다)가 지정하는 자들에게 쟁점양도부동산을 이전해 준 것인바, 쟁점유치권 대가 상당액을 소유권 이전시 양도대가에서 갈음하여 지급하였으므로 쟁점유치권은 이 건 사업소득금액 계산상 필요경비에 산입되어야 한다.

  (1) 쟁점유치권 발생 등 경위는 다음과 같다.

   (가) 쟁점건물 건축주 OOO은 2012.10.8. OOO주식회사(이하 OOO이라 한다)와 공사대금 OOO억원에 건설표준도급계약을 체결하여 공사진행 과정에서 분양이 되지 아니하자 자금부족으로 공사비를 지급하지 못한 채 가압류, 가처분, 압류, 공사도급자의 유치권 설정 등으로 착공 후 3년이 지난 시점에 쟁점건물을 완공하게 되었다.

   (나) OOO에 대한 쟁점건물 신축공사 관련 청구채권 OOO을 2013.8.27. OOO에 양도하는 내용으로 채권양도양수계약을 체결하였다.

   (다) OOO은 쟁점건물 경매 과정에서 2015.8.6. 춘천지방법원 영월지원에 OOO로부터 양수한 쟁점유치권을 신고하였다.

   (라) 청구인은 OOO지정하는 자에게 쟁점건물 중 일부의 소유권을 이전해 주는 조건으로 쟁점유치권을 포기하기로 합의한 후 OOO2015.10.6. 춘천지방법원 영월지원에 쟁점유치권 전부를 포기하는 내용의 ‘유치권포기각서’를 제출하였다.

  (2) 쟁점양도부동산의 소유권 이전에 따른 양도가액은 OOO과 합의에 따른 쟁점유치권 대가, 청구인의 쟁점건물 경매낙찰 자금을 대여해 준 OOO에게 이를 각각 지급한 것으로 실제 청구인이 쟁점양도부동산 양도로 지급받은 금액은 없다.

<표1> 쟁점양도부동산 양도가액으로 쟁점유치권 및 채무변제 등 내역(세부내역은 <별첨1> 참조)

(단위 : 천원)

  (3) 쟁점건물의 감정가액, 경매 낙찰가액 등을 감안할 때 처분청 의견대로 청구인이 쟁점유치권을 실제 지급하지 않은 것으로 볼 경우 청구인의 쟁점양도부동산의 1채당 이익이 OOO으로 매각가액 대비 이익률이 120%로 지나치게 과도한 것으로 분석되고, 쟁점유치권 대가를 필요경비에 반영하게 되면 이익률이 19.38%로서 통상적인 수준이므로 청구인이 쟁점유치권 대가를 지급한 것으로 보는 것이 합리적이다.

  (4) 청구인은 쟁점유치권 성립이나 양도양수 과정에 개입할 여지가 없어 관련 증빙을 제시할 수 없는 상황이고, 다만, OOO쟁점유치권 포기 대가로 쟁점양도부동산을 OOO지정하는 자에게 이전해 주기로 하는 계약서를 보관하지 않고 있고, OOO대표이사는 구속 수감된 상태여서 확인서 등을 제출받지 못하였으나, 처분청 의견대로 쟁점유치권 대가를 인정하지 않게 되면 쟁점건물 건축주 OOO결과적으로 OOO백만여원에 쟁점건물을 건축한 것이 되는 등 불합리한 결론에 이르게 된다.

  (5) 처분청은 OOO법인세 신고 자료 등을 토대로 쟁점유치권 가액의 일부OOO인정할 수 있다는 취지이나, OOO법인세 포탈을 위해 공사대금 매출 사실을 누락하는 등 분식회계 개연성도 배제하기 어려워 쟁점유치권 발생 사실을 부인하는 것은 근거없는 추정에 불과하다.

 나. 처분청 의견

  (1) ｢민법｣ 제320조에서 규정하고 있는 유치권은 물건의 점유자가 그 물건에 대하여 생긴 채권이 있는 금액에 대하여 성립하므로, 지급의무 있는 금액(미수공사채권금액)을 한도로 유치권 대가도 산정되어야 할 것이나, 이 건 OOO부가가치세 및 법인세 신고내용을 토대로 유치권 대가를 추정해 볼 때

  OOO2012년 제2기 예정 부가가치세 신고(면세매출) 중 면세사업 수입금액(아파트건설업)의 합계액은 OOO이고, 이 건 쟁점건물 관련 면세매출로 OOO의 계산서를 발급하면서 해당 금액을 유치권 대가로 신청한 사실은 인정되나,

   2012사업연도 법인세 신고서에 의하면 쟁점건물 관련 2012년말 총공사비누적액이 OOO이는 총공사예정비 OOO대비 작업진행률이 7.14%, 작업진행률을 감안한 수입금액은 OOO으로 미수공사채권 OOO만 인정할 수 있어 청구인이 쟁점유치권 대가로 지급한 금액은 동 금액 이상 인정할 수 없다.

  (2) 청구인은 OOO쟁점유치권을 OOO에 양도하였다고 주장하면서도 이를 입증할 수 있는 채권양도양수계약서, 유치권 양도양수 계약서를 제시하지 못하고 있는 등 청구인이 쟁점유치권 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인의 사업소득금액 계산상 쟁점유치권 대가를 필요경비로 인정할 수 없다.

  (3) ｢민법｣ 제320조 등에 의하면 유치권은 물건의 채권자가 그 물건을 점유함으로써 성립하고, 점유의 상실로 소멸하는 것인데, 청구인은 해당 물건이 OOO의해 실제 점유된 사실을 확인할 수 있는 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있어 쟁점유치권이 성립한 사실 자체를 인정하기 어렵다.

  (4) 청구인은 쟁점양도부동산 양도대금으로 유치권 포기에 대한 대가를 지급하였다고 주장하나, 청구인이 OOO지급한 입금내역 등 그 지급사실을 입증할 수 있는 자료를 제시하지 못하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점유치권 지급대가는 사업소득금액계산상 필요경비로 산입되어야 한다는 청구주장의 당부 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

 (2) 소득세법 시행령

제55조【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

 (3) 민법

 제320조【유치권의 내용】 ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 제327조【타담보제공과 유치권의 소멸】채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

 제328조【점유상실과 유치권의 소멸】유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

다. 사실관계 및 판단

  (1) 청구법인이 쟁점유치권 대가를 실제 지급하였다며 그 근거로 제시한 자료는 다음과 같다.

   (가) OOO2012.10.8. 체결한 것으로 되어 있는 ‘표준도급계약서’를 제시하였는데, 공사기간은 2012.10.10.～2013.1.31.로, 계약금액은 OOO억원(면세)으로, 대금의 지급 중 기성금은 ‘은행 융자시 토지비를 제외한 금액 일시 지급하며, 부족시 분양대금 및 대물 처리한다’고 각각 기재되어 있다.

   (나) OOO쟁점유치권을 OOO에게 양도하는 내용의 2013.8.27.자 ‘채권양도양수계약서’를 제시하였다.

   (다) OOO쟁점건물 경매(2014타경6358 임의경매)시 춘천지방법원 영월지원에 2015.8.6. 접수한 것으로 되어 있는 ‘유치권신고서’를 제시하였다.

   (라) OOO춘천지방법원 영월지원에 2015.10.21. 접수(작성일 : 2015.10.6.)한 ‘유치권포기서’를 제시하였다.

   (마) 청구인은 OOO(대표이사 OOO)이 쟁점유치권을 포기한 경위를 확인하는 내용의 확인서(작성일 2019년 2월)를 제시하였는데, 주요내용은 다음과 같다.

   (바) 쟁점양도부동산 등기사항전부증명서(집합건물)를 제시하였는데, OOO이 2015.11.2. 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 OOO의 근저당을 설정하였다가 2016.7.15. 말소등기한 사실이 나타난다.

   (사) 청구인은 건축주 OOO이 쟁점건물 신축을 위해 부속토지를 전 소유주로부터 OOO억원에 취득하는 내용의 2012.11.7.자 부동산매매계약서를 제시하였다.

   (아) OOO에게 쟁점건물 공사대금으로 지급한 내역이라며 OOO을 제시하였는데, 2013.4.17.～2013.5.16. 기간 동안 OOO을 지급한 사실이 나타난다.

  (2) 처분청은 OOO부가가치세 및 법인세 신고 내역을 토대로 쟁점유치권 대가를 추정해 보면 최대 OOO으로 그 존재 여부를 인정할 수 없다며 다음과 같은 자료를 제시하였다.

   (가) OOO2012년 제2기 예정 부가가치세 신고내역은 다음과 같다.

   (나) OOO2012사업연도 법인세신고서상 수입금액 조정명세서 내역을 제시하였는데, 건축주 OOO발주한 건설공사 관련 작업진행률은 7.14%, 당기회사수입계상액은 OOO각 기재되어 있다.

  (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점유치권이 성립하였는지 여부가 불분명하고, 그 가액에 대해 청구인이 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인의 사업소득금액계산상 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 청구인이 쟁점유치권자라 주장하는 OOO쟁점건물 임의경매 전인 2015.8.6. 춘천지방법원 영월지원에 ‘유치권신고서’를 제출하였다가 2015.10.21. ‘유치권포기서’를 각각 제시한 사실이 나타나고, 쟁점건물을 임의경매로 청구인이 취득한 가액과 쟁점양도부동산 양도가액을 비교해 볼 때 쟁점유치권이 존재하였을 개연성이 높은 것으로 보이는 점, 처분청은 청구인이 쟁점양도부동산의 소유권 이전으로 지급받은 대가에 대해 별다른 자료를 제시하지 못하고 있어 쟁점유치권자와의 합의에 따라 쟁점유치권 변제의 일환으로 쟁점유치권자가 지정하는 자에게 소유권을 이전하였다는 취지의 청구주장에 신빙성이 있는 것으로 보이는 점, 다만 청구인은 쟁점유치권 가액이 OOO백만원이라고 주장하면서도 쟁점유치권자와의 합의서 내지 확인서 등 해당 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 OOO 대표자와 쟁점양도부동산 취득자들 등을 통해 청구인이 쟁점유치권 대가로 지급하였거나 지급할 금액의 합계액이 얼마인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

  이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.