1. 처분개요

가. 청구인들은 OOO에 소재하고 있는 OOO 상가건물(이하 “쟁점상가”라 한다)을 공동으로 소유하고 있는 자들로, 이들 중 OOO과 OOO는 청구인들을 대표하여 2014.10.29. OOO 및 OOO(이하 “임차인”이라 한다)와 2015.1.1.부터 2017.12.31.까지 임대보증금 OOO, 월 임대료 OOO에 쟁점상가를 임대하기로 하는 임대차계약(이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하였고, 2016.7.28. 및 2016.9.29. 약정 및 합의에 따라 쟁점계약은 2016.7.28.자로 해지되었다.

나. 처분청 OOO은 2018.4.11.～2018.5.31. 청구인 OOO에 대한 개인통합조사를 실시한 결과, 청구인들이 2015.1.1.부터 쟁점계약을 해지한 날인 2016.7.28.까지 쟁점상가를 임대하여 임대소득이 발생하였음에도 부가가치세 및 종합소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하고 관련 과세자료를 처분청 경기광주･분당･영등포세무서장에게 통보하였으며,

 이에 처분청들은 2018.7.18.～2019.1.15. 청구인들에게 2015년 제1기～2016년 제2기 부가가치세 합계 OOO, 2015년･2016년 귀속 종합소득세 합계 OOO을 <별지1>과 같이 각 결정･고지하였다.

다.청구인들은 이에 불복하여 2018.10.4., 2018.12.6., 2018.12.8. 및 2019.3.7. 각 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

 (1) 쟁점계약 체결 등의 경위는 다음과 같다.

  (가) 청구인 OOO과 OOO는 쟁점상가 공유자들을 대표하여 2014.10.29. 임차인과 임대보증금 OOO, 월 임대료 OOO(부가가치세 별도), 임대기간 2015.1.1.부터 2017.12.31.까지로 하고, 계약기간 만료 시 원상회복하여 청구인 측에게 명도하기로 하는 임대차계약을 체결하였고, 임차인은 2015년 1월경 OOO(이하 “OOO”이라 한다)이라는 법인을 설립(쟁점상가의 실제 임차인은 OOO)하여 대외적으로 쟁점상가에서 실제 사업을 할 상인들(임대분양권자 등 전차인)을 모집하였다.

  (나) 쟁점계약서 제1조 제1항에 의하면 임차인은 청구인들에게 계약 당일인 2014.10.29. 계약금 OOO, 2014.11.30. 중도금 OOO, 2014.12.31. 잔금 OOO을 지불하여야 하나, 임차인은 계약 당일 계약금 OOO 지불 이후 중도금을 지불하지 않다가 2015.3.6.까지 OOO을 입금하여 중도금 중 OOO을 미납하였고, 임차인은 청구인들에게 월 임대료 OOO을 매월 30일까지 지급하여야 함에도, 단 한 번도 이를 이행한 적이 없다.

  (다) 이에 청구인들은 OOO을 통하여 임차인에게 임대차계약의 해지예고를 통보하는 내용증명을 발송하고, 명도소송을 진행하기 위한 ‘쟁점상가에 대한 부동산점유이전금지가처분’을 법원에 신청하여 그에 대한 결정문을 받아 강제집행까지 신청하기에 이르렀는데, 명도소송을 준비하던 2015년 4월경 임차인의 쟁점상가 내부 인테리어 공사가 완료되지 못하여 상가오픈을 전혀 하지 못하고 있었고 청구인들 입장에서는 명도소송 진행시 공사업자들의 유치권행사도 우려가 되었으며, 그때까지 막대한 인테리어비를 지출한 임차인이 사업을 쉽게 포기하지는 못할 것이라는 일말의 기대감과 아울러 임차인의 읍소와 실제 투자를 하고 입점할 예정인 상인들의 선의의 피해가 우려되는 등 여러 복합적인 사정들이 있음에 따라 다시 한 번 임차인에게 기회를 주기로 하여 명도소송은 보류하기로 하였다.

 (2) 청구인과 임차인은 구두로 임차보증금을 OOO에서 OOO으로 감액하기로 하였고, 임차인은 계약금 및 중도금 OOO을 지급한 이후 2015.4.24.～2015.6.30. 추가로 임대보증금 OOO을 청구인에게 지불하여 임대보증금으로 총 OOO을 지급하였다.

  (가) 청구인 OOO(OOO의 배우자) 역시 고령인데다 평범한 가정주부이고, 청구인 OOO은 OOO에서 사업을 하는 등 원래 생활터전이 해외에 있었으며, 청구인 OOO･OOO는 2016년 5월경 췌장암 등으로 사망한 OOO을 상속하여 쟁점상가의 일부 지분을 취득한 상태여서 청구인 OOO만이 쟁점상가를 관리할 수 있는 실정이었는데, 당시 쟁점계약의 당사자인 청구인 OOO은 1935년생으로 워낙 고령인데다 건강도 별로 좋지 않아 미처 서류상으로 위와 임대보증금 변경 합의 내용을 반영할 생각을 못하였다.

  (나) 그러나, 임차인과 투자자들 사이의 민사소송OOO에서 쟁점상가에 대한 임대보증금을 OOO에서 OOO으로 감액하는데 양측(청구인들과 임차인)이 합의하였고 청구인들이 실제로 쟁점상가에 대한 임대보증금으로 OOO을 수령하였다는 사실이 밝혀진 바 있다.

 (3) 임차인은 청구인들에게 단 한 번도 임대료를 지불한 적이 없다.

  (가) 청구인들은 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 물색하여 새로이 임대차계약을 체결하고 싶었으나, 임차인 밑에서 실제로 장사하는 상인들과 상가의 내부 인테리어 등 공사로 인하여 이미 많은 자본이 투입된 투자자들의 피해가 우려되는 상황이었고 과거 청구인 측의 오랜 경험상 임차인 및 투자자들과의 분쟁발생 또한 염려되어 임차인 측에게 조금 더 시간을 주기로 하였다.

  (나) 그러나, 2016년 상반기가 지나도록 임대료를 지불하는 등 아무런 진전이 이루어지지 않아 청구인들과 임차인은 임대차계약을 해지하기로 합의하였고, 임차인은 2016.7.28. 청구인들에게 쟁점상가에 대하여 2016.7.31.까지 명도하기로 하는 약정서를 작성하기에 이르러 쟁점계약은 최종 해지되어 종료되었으며, 이후 2017년부터 쟁점계약과는 무관한 새로운 임대차계약을 체결하여 정상적으로 부가가치세 및 종합소득세를 신고하고 있다.

 (4) 이 건 과세처분은 실질과세원칙에 반한다.

  (가) 예정대로라면 2015.1.1. 이전에 임차인 측의 인테리어 공사가 완료되고, 임차인 측이 모집한 임대분양권자 및 실제로 장사를 하게 될 상인들(전차인)이 모두 입점을 완료하여 2015.1.1. 상가 오픈 및 영업 개시로 임차인은 전차인들로부터 전차료 등을 받아 청구인들에게 지급하였어야 하나, 이 모든 과정은 처음부터 하나도 제대로 이행되지 않았고, 인테리어 공사 역시 2015년 4월경까지도 제대로 완료되지 못하여 쟁점상가가 이용될 수도 없던 상태였다.

  (나) 「부가가치세법」 제16조에 따르면 용역이 공급되는 시기는 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때라 할 것인데, 이 건은 시설물이 사용되기는커녕 사용을 위한 인테리어 공사, 임대분양권자 및 실제로 장사를 하게 될 상인들(전차인)의 모집 등 사전 준비작업 조차 제대로 이루어지지 않았다 할 것이다.

  (다) 쟁점상가에 대한 임대보증금은 청구인들과 임차인의 합의에 따라 OOO에서 OOO으로 감액 조정되었고, 그 완납은 2015.6.30. 이루어졌는데, 비록 서면 상 변경에 대한 근거를 명백히 남겨놓지는 못하였으나, 임대차의 시작 시점도 임대보증금이 완납된 2015.6.30. 다음날인 2015.7.1.로 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

 또한, 청구인들과 임차인은 2016.7.28. 쟁점상가에 대한 임대차계약을 합의해지하고, 청구인들 측에 임대목적물을 2016.7.31.까지 명도해주기로 하는 약정서를 작성함으로써 이 건 임대차계약은 최종 해지되어 종료되었다 할 것인데, 임대보증금 OOO, 실질적인 임대차기간(2015.7.1.～2016.7.31., 13개월)의 임대료는 OOO에 이른다 할 것인바, 밀린 임대료와 임대보증금 액수를 비교해보더라도 쟁점상가에 대한 임대차 시작일은 2015.7.1.이다.

 한편, 쟁점상가의 그랜드오픈은 2015.11.14.경 이루어졌는데(녹취서, 현황 사진 제출), 그랜드오픈 이전에 일부 입점한 상인들에 의해 쟁점상가가 사용되었다 하더라도 그 시기는 대략 2015년 여름 이후라 할 것인바, 그렇다면, 설령 청구인들이 실질적인 임대료 지급을 받지 못한 상황에서 「부가가치세법」 제34조에 따라 세금계산서를 발급하여야 할 의무가 발생하였다 하더라도 그 시기는 2015.7.1. 이후가 된다 할 것이므로 그와 다른 전제에서 부과된 이 건 과세처분은 위법하다.

  (라) 따라서 청구인들은 임대료를 받은 일이 없으므로 임대보증금 OOO을 모두 수령하여 실질적인 임대차가 시작된 2015.7.1.부터 매월 OOO의 임대료를 공제한 나머지 보증금 액수를 기준으로 간주임대료를 계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

 (1) 「부가가치세법」상 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 부가가치세를 납부할 의무가 있고, 동법 제16조 제1항에 의하면 용역이 공급되는 시기는 역무의 제공이 완료되거나, 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때라고 할 것이며, 대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지의 여부는 부가가치세 납부의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향을 미칠 수 없다 할 것이다.

 쟁점계약에 따르면 청구인들은 임차인과 쟁점상가에 대한 임대차계약을 체결하면서 임대보증금 OOO, 월 임대료 OOO으로 하기로 합의하였고, 임차인이 쟁점계약이 해지되기 전까지 임대차 목적물을 사용·수익하였던 점은 명백하여 청구인들이 부동산 임대용역을 공급하여 이에 대한 부가가치세 납부의무가 성립하였다 할 것인바, 청구인들이 차임을 전혀 지급받지 못하였다고 하더라도 부가가치세 납부의무의 성립 여부를 결정하는데 아무런 영향을 미치지 못하고, 이미 지급한 임대보증금에서 월 임대료 상당액을 공제하기로 합의하기로 한 사정 역시 부가가치세 납세의무 성립에 영향이 없다.

  또한 청구인들은 임차인과 합의하여 쟁점계약을 해지하였는데, 계약의 해지는 해제와 달리 장래에 대해서만 그 효과가 미치는 것으로 채권관계는 장래에 대해서만 소멸하므로 해지의 효과가 발생하기 전에 이미 이행했던 급부는 그대로 유효한 것이어서 청구인들과 임차인이 합의해지하였다고 하여 기존의 쟁점계약의 효력에는 아무런 영향을 끼칠 수 없고 쟁점계약이 소급하여 변경된다고 볼 수도 없는 것이므로 쟁점계약 내용에 따른 부가가치세 과세는 정당하다.

 (2) 「소득세법」상 소득이 현실적으로 없다 하더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 본다.

  권리확정주의란 소득의 원인이 되는 권리의 확정시기와 소득의 실현시기와의 사이에 시간적 간격이 있는 경우에는 과세대상 소득이 실현된 때가 아닌 권리가 발생한 때를 기준으로 하여 그 때 소득이 있는 것으로 보고 당해 연도의 소득을 산정하는 방식으로, 이와 같은 과세대상 소득이 발생하였다고 하기 위하여는 소득이 현실적으로 실현되었을 것까지는 필요 없다고 하더라도 소득이 발생할 권리가 그 실현의 가능성에 있어 상당히 높은 정도로 성숙, 확정되어야 할 것인바, 청구인들은 임차인과 쟁점계약을 체결하고 임차인에게 쟁점상가를 사용·수익하게 함으로써 차임을 청구할 수 있는 권리가 발생하였으므로 쟁점계약상의 임대료채권의 실현 가능성이 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었다고 할 것이고 임차인이 이를 지급하지 않아 소득이 현실적으로 실현되지 않았다는 사정은 이미 발생한 소득에 아무런 영향을 미칠 수 없으므로 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

 (3) 임대보증금 입금 관련 청구주장은 사실과 다르다.

  청구인들은 쟁점계약의 임대보증금 액수가 많다는 점에 서로 공감하여 그 액수를 OOO에서 OOO으로 감액하기로 구두상으로 합의하였고, OOO 중 2015.6.30. 입금된 임대보증금 OOO이 마지막으로 받은 임대보증금이므로 이때를 기준으로 다음날인 2015.7.1.부터 임대차계약이 시작되었다고 주장하나,

  청구인 OOO이 2016.9.29. OOO(대표 OOO)과 체결한 합의서에는 임대보증금으로 OOO을 수령한 것으로 되어 있고, 합의서상 마지막 임대보증금 수령일은 2016.4.4. OOO으로 청구인 OOO 명의의 OOO 계좌 내역에도 OOO에서 보증금 잔금 OOO이 입금된 것이 확인되어 2015.7.1. 이후에도 임대보증금이 임금된 것을 알 수 있으므로 청구인들 주장을 신뢰할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 쟁점상가에 대한 임대료수입이 발생한 것으로 보아 청구인들에게 부가가치세 등을 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : <별지2> 기재

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인들과 처분청들이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실들이 확인된다.

  (가) 청구인 OOO 및 OOO(임대인)는 2014.10.29. OOO 및 OOO(임차인)와 쟁점상가에 대하여 임대보증금은 OOO, 월 임대료는 OOO, 계약기간은 2015.1.1.～2017.12.31.(3년간) 등으로 하여 아래와 같이 쟁점계약을 체결하였다.

OOO

  (나) 청구인 OOO과 임차인 OOO OOO은 2016.7.28. 및 2016.9.29. 쟁점상가임대차계약 관련 약정 및 합의를 함에 따라 ‘2016.7.28.자로 임대차계약이 해지’되었는데, 2016.9.26. 작성된 합의서상의 주요내용은 아래와 같다.

   OOO

  (다) 처분청 OOO이 청구인 OOO 및 임차인 OOO에 대한 조사 후 작성한 진술서 및 확인된 내용은 아래와 같다.

   1) 청구인 OOO의 진술서(2018.4.23.)

   2) 임차인 OOO의 진술서(2018.4.25.)

  (라) 처분청의 위 조사 당시 청구인 OOO 및 OOO으로부터 확인한 임대보증금 등 수령내역과 청구인들이 추후 임대보증금 OOO을 수령하였다며 제출한 내역은 아래와 같다.

  (마) OOO 외 10인(원고, 전차인)이 임차인(OOO･OOO)을 상대로 제기한 손해배상 청구소송 관련 판결문OOO에 의하면, 쟁점계약의 임대보증금이 OOO에서 OOO으로 감액된 내용이 나타나는바, 그 주요내용은 아래와 같다.

OOO

  (바) 한편, 청구인들은 OOO이 임차인에게 발송한 ‘쟁점상가 미지급 임대료 청구서’, 청구인들(채권자)이 임차인(채무자)을 상대로 제기한 부동산점유이전금지가처분 소송 관련 서울중앙지방법원의 부동산점유이전금지가처분 결정문OOO과 이에 따른 청구인의 강제집행신청서(2015.5.13.), 청구인 OOO이 상가오픈식에 참석하여 축사한 것을 2015.11.14. 녹음한 것으로 보이는 녹취서 및 현장사진 등을 제출하였다.

 (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

  (가)「부가가치세법」제4조 및 제11조에서 부가가치세는 사업자가 행하는 용역 등의 공급에 대하여 과세되고 그 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 역무를 제공하거나 임대업과 같이 시설물 등 재화를 사용하게 하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로 대가를 받기로 하고 임대용역을 제공하기로 하는 계약을 체결한 후 용역을 제공하였다면 부가가치세 납세의무는 성립되는 것이고, 임대료 수령 여부는 그 납세의무 성립에 영향을 주지 않는다 할 것이다.

   청구인들은 임차인과 임대차기간 2015.1.1.～2017.12.31., 임대보증금 OOO 및 월 임대료 OOO 등으로 하여 쟁점상가를 임차인에게 임대하기로 하는 쟁점계약을 체결한 점, 이에 임차인이 임대분양사업을 위하여 쟁점상가에 인테리어 공사 등을 실시한 것으로 보아 임대차계약 시작일인 2015.1.1.부터 쟁점상가를 사용･수익한 것으로 볼 수 있어 청구인들은 임차인에게 부동산임대용역을 제공하였다 할 것인 점 등에 비추어 청구인들은 2015.1.1.부터 계약해지일인 2016.7.28.까지 임대인에게 임대용역을 제공하였다 할 것이므로 청구인들의 임대료 수령여부와 상관 없이 해당기간의 임대료 수입은 부가가치세 과세대상이라 할 것이다.

  종합소득세의 경우에도 과세대상 소득이 발생하였다고 하기 위하여는 소득이 현실적으로 실현되었을 것까지는 필요 없다 하더라도 소득이 발생할 권리가 그 실현의 가능성에 있어 상당히 높은 정도로 성숙, 확정되어야 하는데, 위에서 설시한 바와 같이 청구인들이 임차인과 쟁점계약을 체결하고 임차인에게 쟁점상가를 사용·수익하게 함으로써 차임을 청구할 수 있는 권리가 발생하여 쟁점계약상의 임대료채권의 실현 가능성이 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었다고 할 것이므로 2015.1.1.부터 임대차계약이 해지된 2016.7.28.까지의 기간 동안 발생한 임대료수입은 종합소득세 과세대상에 해당된다.

  (나) 다만, 총수입금액 등의 산정에 있어, 청구인들이 임차보증금을 OOO이라고 주장하고 있고 그 수령내역을 구체적으로 적시하고 있는 점, 쟁점상가의 전차인이 임차인을 상대로 제기한 손해배상 청구소송 관련 판결문에서 ‘쟁점상가에 대한 계약체결 이후 청구인 OOO은 임차인의 요청에 따라 임대차보증금 OOO을 OOO으로 감액하였다’는 내용이 나타나는 점 등에 비추어 쟁점상가의 임대보증금은 OOO인 것으로 보이므로 이를 근거로 간주임대료를 계산한 후 부가가치세 및 종합소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지1> 부가가치세 및 종합소득세 부과 내역

<별지2> 관련 법령

(1) 부가가치세법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 2. "용역"이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 3. "사업자"란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다.

 6. "과세사업"이란 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 말한다.

제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

 1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

 2. 재화의 수입

제11조(용역의 공급) ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

 1. 역무를 제공하는 것

 2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제12조(용역 공급의 특례) ① 사업자가 자신의 용역을 자기의 사업을 위하여 대가를 받지 아니하고 공급함으로써 다른 사업자와의 과세형평이 침해되는 경우에는 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다. 이 경우 그 용역의 범위는 대통령령으로 정한다.

② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다.

③ 고용관계에 따라 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정된 사항 외에 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우

 3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우

(2)부가가치세법 시행령

제3조(용역의 범위) ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.

 6. 부동산업 및 임대업. (단서 생략)

제29조(할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조 제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다.

4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우

② 법 제16조 제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.

 1. 역무의 제공이 완료되는 때 또는 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 볼 수 없는 경우: 역무의 제공이 완료되고 그 공급가액이 확정되는 때

 2. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일

  가. 법 제29조 제10항 제1호에 따른 경우

  나. 법 제29조 제10항 제3호에 따른 경우

제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산) ①법 제29조 제10항 제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조 제3항 제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(단서 생략)

③ 제1항과 제2항의 경우에 사업자가 계약에 따라 전세금이나 임대보증금을 임대료에 충당하였을 때에는 그 금액을 제외한 가액을 전세금 또는 임대보증금으로 한다.

(3) 소득세법

제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

 12. 부동산업에서 발생하는 소득.(단서 생략)

제25조(총수입금액 계산의 특례) ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다.(단서 생략)

(4) 소득세법 시행령

제48조(사업소득의 수입시기) 사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.

 10의4. 자산을 임대하거나 지역권ㆍ지상권을 설정하여 발생하는 소득의 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날

  가. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것

   　 그 정해진 날

  나. 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것

   　 그 지급을 받은 날

  다. 임대차계약 및 지역권ㆍ지상권 설정에 관한 쟁송(미지급임대료 및 미지급 지역권ㆍ지상권의 설정대가의 청구에 관한 쟁송은 제외한다)에 대한 판결ㆍ화해 등으로 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 지난 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자와 그 밖의 손해배상금을 포함한다)

  　 판결ㆍ화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대해서는 가목에 따른 날로 한다.

제53조(총수입금액계산의 특례) ③ 법 제25조 제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

2. 제1호 외의 경우

　 총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액