심판청구를 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.6.10. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 취득하였다가 2016.5.31. OOO에 양도한 후 쟁점부동산의 취득가액을 OOO으로 하여 2016년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 전소유자가 신고한 양도가액 OOO과 서로 상이한 사실을 확인하고 2018.10.17.～2018.11.5. 기간 동안 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 의한 환산취득가액OOO으로 경정하여 2018.12.6. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.30. 이의신청을 거쳐 2019.5.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

일반적으로 2005년 이전에 발생한 부동산 거래의 경우 대부분 거래가액보다 낮은 가액이나 기준시가로 과세표준을 계산하여 취․등록세 및 양도소득세를 신고․납부하였고, 2006년부터 부동산 실거래가 신고제가 시행되면서 2007.1.1. 이후 양도분부터는 모든 부동산에 대하여 실지거래가액에 의하여 과세표준을 계산하여 양도소득세를 신고․납부하게 되었다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 「국세기본법」 제14조 제2항 및 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목에 의하여 실지거래한 양도가액 OOO 및 취득가액 OOO으로 2016년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였는바, 청구인이 2004.5.12. 쟁점부동산 매매계약을 체결하고 계약금 OOO을 청구인 명의의 OOO 계좌에서 전소유자의 계좌에 입금한 사실 등이 쟁점계약서 및 금융증빙에 의하여 확인되는 반면, 전소유자가 신고한 매매계약서를 보면 2004.6.2. 매매계약이 체결되었고 계약금 OOO을 청구인의 계좌에서 지급한 사실 없이 OOO을 입금한 내역만 확인되므로 전소유자가 제시한 계약서는 실지계약서가 아니다.

한편, 쟁점부동산 취득가액 OOO 중 처분청이 불확실하다고 본 차액 OOO에 대하여 살펴보면, OOO은 전소유자가 현금으로 지급하지 않으면 매도하지 않겠다고 하여 2004.6.9. 1만원권 현금 OOO를 OOO에서 찾아 전소유자에게 지급하였고, 전소유자는 동 현금을 받아 OOO으로 갔으나 차명계좌에 입금이 안되자 청구인의 OOO 계좌로 반환하였으며, 다음 날 청구인은 이를 현금으로 찾아 전소유자가 요구하는 계좌로 대체지급 하였을 뿐만 아니라 부족분 OOO은 현금으로 지급하였다.

또한, 청구인은 2004.6.9. OOO 소재 부동산을 양도하고 OOO을 수표로 받아 그 수표를 그대로 전소유자에게 지급하였고, OOO은 청구인의 어머니인 OOO를 통하여 2004.6.7. OOO, 2004.6.9. OOO을 각각 전소유자의 OOO계좌에 대체 지급하였다. 따라서 전소유자가 임의로 청구인의 도장을 이용하여 매매대금을 OOO으로 기재하여 작성한 매매계약서 및 사업양수도계약서를 양도소득세 신고시 제출함으로써 청구인이 신고한 취득가액과 일치하지 아니한 사실이 확인됨에 따라 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 이 건 처분을 하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 실제로 OOO에 취득하였으므로 이를 실지거래가액으로 인정함이 타당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산을 실제로 OOO을 지급하고 취득하였다고 주장하나, 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서상에는 매매금액이 OOO으로 기재되어 있고, 청구인이 지방자치단체에 신고한 취득세 과세표준 및 청구인과 전소유자가 작성한 사업포괄양도양수계약서상에도 매도대금은 모두 OOO으로 확인되며, 전소유자가 제출한 계약서와 매매가액이 OOO으로 기재되어 있는 청구인이 제출한 계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)는 모두 쌍방합의로 작성되었고 동일한 도장이 날인되어 있어서 쟁점계약서가 실제 계약서인지 여부는 불분명하다.

 또한, 쟁점계약서상 계약일은 2004.5.12.이고 잔금일은 2004.6.9.로 기재되어 있으나, 동 기간 내에 청구인 명의의 금융계좌에서 출금된 사실이 확인되는 OOO과 인수 보증금 OOO 및 인수 대출금 OOO 총 OOO만이 지급사실이 확인되고, 잔금일 이후인 2004.6.10. 지급하였다는 OOO은 청구인의 계좌에서 출금된 사실은 확인되나 전소유자에게 실제 지급되었는지 여부를 객관적으로 확인할 수 있는 관련 증빙자료의 제시가 없으며, 청구인은 OOO 소재 부동산을 양도하고 받은 매매대금으로 쟁점부동산 취득자금 중 OOO을 지급하였다고 주장하나, 위 부동산의 양도가액은 OOO으로 신고되어 있어서 그 매매대금으로 OOO을 수표로 받아 전소유자에게 지급하였다는 주장은 납득하기 어려울 뿐만 아니라 실제 전소유자에게 지급되었는지 여부도 불분명하다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 경정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

  제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액･매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 (2) 소득세법 시행령

  제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부･매매계약서･영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부･매매계약서･영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2016.5.31. 쟁점부동산을 양도한 후 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 쟁점부동산의 전소유자는 양도가액을 OOO으로 신고한 사실이 확인됨에 따라 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 실지취득가액을 부인하고 환산가액으로 경정하여 아래 <표1>과 같이 이 건 양도소득세를 경정․고지하였다.

<표1> 양도소득세 과세내역

* 취득세 포함

 (2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 국세통합전산망에 의하면 청구인과 전소유자가 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고한 내역을 비교하면 아래 <표2>와 같다.

<표2> 청구인 및 전소유자의 양도소득세 신고내역

  (나) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 2004.6.10. 취득하였다가 2016.5.31. 양도하였고, 전소유자 명의로 설정되어 있던 근저당권(채권최고액 OOO)을 2004.6.10. 청구인 명의로 인수한 것으로 등재되어 있다.

  (다) 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제시한 쟁점계약서는 쌍방합의로 작성된 것으로, 전소유자가 제시한 매매계약서에 날인되어 있는 도장과 동일한 것이 날인되어 있으며 그 주요 내용은 다음과 같다.

(라) 전소유자가 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제시한 부동산매매계약서는 쌍방합의로 작성된 것으로, 그 주요 내용은 다음과 같다.

  (마) 전소유자가 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제시한 ‘사업포괄양도양수계약서’는 쟁점계약서에 날인되어 있는 도장과 동일한 것이 날인되어 있고, 그 주요 내용은 다음과 같다.

  (바) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO이라고 주장하며 아래 <표3>과 같이 소명한 것으로 나타난다.

<표3> 쟁점부동산 취득가액 소명내역

*1 국세통합전산망 및 등기부등본에 의하면, 청구인은 2004.6.9. 위 OOO 토지를 양도한 후 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO으로 신고하였음

*2 청구인의 어머니

*3 2004.6.9. 현금으로 인출하였으나 다시 입금하고 2004.6.10. 수표로 인출함

  (사) 이 건 양도소득세 조사시 처분청이 작성한 ‘양도소득세 조사종결 보고서(2018년 11월)’의 주요 내용은 다음과 같다.

  (아) 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정시 작성된 감정평가서(2004.6.8.)에는 아래 <표4>와 같은 내용이 기재되어 있다.

<표4> 쟁점부동산 감정평가 내용

  (자) 그 밖에 쟁점부동산에 대한 ‘지방세 세목별 과세증명서’에 의하면 2004년 귀속 취득세 과세표준은 OOO으로 신고되어 있고, 쟁점부동산 중 대지의 취득일 현재(2004.6.10.) 개별공시지가는 OOO으로 공시되어 있다.

 (3) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO이라고 주장하며 전소유자가 작성한 확인서를 제시하고 있는데, 동 확인서에는 전소유자가 ‘쟁점부동산을 청구인에게 OOO 전후로 양도하였다’는 내용 등이 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 실제로 OOO에 취득하였다고 주장하나, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 ‘취득가액’을 들면서, 해당 자산의 취득에 든 실지거래가액을 알 수 있는 경우에는 그 실지거래가액을 취득가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제7항은 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있는바,

이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO이라고 주장하나, 전소유자가 양도소득세 신고시 제시한 매매계약서 및 사업포괄양도양수계약서상 매매대금은 OOO으로 기재되어 있어 서로 상이할 뿐만 아니라 위 계약서는 쟁점계약서와 동일한 도장이 날인되어 있어서 쟁점계약서를 실지계약서라고 단정하기 어려운 점,

 일반적으로 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것인데OOO, 청구인이 지방자치단체에 신고한 취득세의 과세표준은 OOO으로 확인되는 점,

 청구인이 제시한 금융자료와 쟁점계약서상 매매대금 지급일정이 일치하지 아니하고, 특히 2004.6.9. 현금 출금액 OOO은 출금내역만 있을 뿐 전소유자에게 지급되었는지 여부가 객관적으로 확인되지 아니하며, 2004.6.9. 청구인의 어머니인 OOO의 명의로 전소유자에게 입금된 OOO을 쟁점부동산의 취득가액에 합산한다 하더라도 지급사실이 객관적으로 확인되는 총 취득가액OOO은 환산가액OOO에 미치지 못하는 점,

 청구인은 OOO 소재 부동산의 양도대금 OOO을 원천으로 2004.6.9. 매매대금 OOO을 지급하였다고 소명하였으나, OOO 부동산의 양도가액은 OOO으로 신고된 사실이 확인되어 청구주장에 신빙성이 부족한 점 등에 비추어 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO으로 보기는 어렵다 할 것이다.

 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법률

 (1) 국세기본법

  제14조 [실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

  제81조의4 [세무조사권 남용 금지] ① 세무공무원은 적정하고 공평한 과세를 실현하기 위하여 필요한 최소한의 범위에서 세무조사를 하여야 하며, 다른 목적 등을 위하여 조사권을 남용해서는 아니 된다.

② 세무공무원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우가 아니면 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재조사를 할 수 없다.

 1. 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우

 2. 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우

 3. 2개 이상의 과세기간과 관련하여 잘못이 있는 경우

 4. 제65조 제1항 제3호 단서(제66조 제6항과 제81조에서 준용하는 경우를 포함한다) 또는 제81조의15 제4항 제2호 단서에 따른 재조사 결정에 따라 조사를 하는 경우(결정서 주문에 기재된 범위의 조사에 한정한다)

 5. 납세자가 세무공무원에게 직무와 관련하여 금품을 제공하거나 금품제공을 알선한 경우

 6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

③ 누구든지 세무공무원으로 하여금 법령을 위반하게 하거나 지위 또는 권한을 남용하게 하는 등 공정한 세무조사를 저해하는 행위를 하여서는 아니 된다.

 (2) 소득세법

  제80조 [결정과 경정] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제70조, 제70조의2, 제71조 및 제74조에 따른 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 해당 과세기간 과세표준과 세액을 결정한다.

  제69조 [부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부] ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

 (3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

  제3조 [실권리자명의 등기의무 등] ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

  제4조 [명의신탁약정의 효력] ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

  제8조 [종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례] 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조 제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다.

 2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우