1. 처분개요

가. 청구인은 2001.7.28. 배우자 OOO의 사망으로 OOO 대지 820㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 쟁점토지 지상에 나란히 건축된 주택 194.4㎡(지하층 및 1층 각 97.2㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 및 근린생활시설 165㎡(이하 “쟁점상가”라 하고, 쟁점토지, 쟁점주택 및 쟁점상가를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받아 보유하던 중, 2017.7.28. OOO과 쟁점부동산의 매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약을 체결하였고, 2017.10.17. 쟁점상가를 철거한 후 2017.10.23. 매매계약을 다시 체결하였으며, 2017.10.30. OOO에게 쟁점주택 및 쟁점토지를 양도하였다. 이후 청구인은 2017.12.19. 쟁점주택 및 쟁점토지를 「소득세법」 제89조 및 같은 법 시행령 제154조에 따라 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 및 그 부수토지에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 비과세로 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 주택 외의 용도로 사용된 것으로 확인된 쟁점주택의 지하층(부수토지 포함)과 청구인이 멸실한 쟁점상가에 해당하는 부수토지를 위 1세대 1주택 및 그 부수토지에 해당하지 않는 것으로 보아, 2018.12.4. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.2.25. 이의신청을 거쳐(쟁점주택의 지하층이 주택으로 인정되어 양도소득세 OOO원이 감액되었다), 2019.7.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 「소득세법」 제89조 및 같은 법 시행령 제153조에서 1세대 1주택 비과세 적용시 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다고 규정하고 있는바, 처분청은 쟁점상가와 쟁점주택 사이에 있는 아주 작은 화단을 두 건물의 경계로 판단하고, 쟁점상가와 쟁점주택의 출입구가 다르기 때문에 두 건물을 별개의 부동산으로 보아 쟁점상가의 부수토지가 과세대상이라는 의견이나, 쟁점주택과 쟁점상가가 같은 지번에 위치하고 쟁점주택의 연면적이 쟁점상가의 연면적보다 크므로 쟁점부동산은 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다.

 (2) 쟁점상가를 쟁점주택과 별개의 부동산으로 보아 쟁점상가 부수토지를 1세대 1주택의 부수토지에서 제외하더라도, 쟁점토지 총면적(820㎡) 중 사실상 상가용에 사용되고 있는 쟁점상가의 정착면적(165㎡)을 제외한 면적(655㎡)은 쟁점주택의 부수토지로 보아 비과세를 적용하여야 한다.

  이와 관련하여 조세심판원은 “처분청은 이 건 부동산 중 토지를 위 주택과 공장의 면적으로 안분하여 공장에 배분된 토지에 대하여는 1세대 1주택의 부수토지에 해당되지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였고, 청구인은 이에 대해 공장은 임대용건물로서 주택의 울타리를 벗어나 있으므로 안분함은 부당하다고 주장하여 이를 살펴본다. 1세대 1주택의 부수토지라 함은 주택과 특별한 용도 구분 없이 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 토지라 할 것(대법원 1999.6.25. 선고 98두6890 판결, 같은 뜻)인 바, 이 건의 경우 위의 도면과 같이 공장과 주택은 상호 등져있는 상태에서 주택의 전면에 공터와 대문이 있는 반면, 공장은 천막이 설치되어 공터가 없으며, 지장물 보상을 위하여 촬영한 사진에 나타나는 바와 같이 세입자 OOO의 OOO을 위한 별도의 출입문이 설치되어 있다. 또한, 이 건 지장물조사 담당공무원들의 확인서에 의하면 주택과 공장은 담장으로 분리되어 있다고 하며 주택 소유자인 청구인의 입장에서는 1986.3월 이후부터 주택과 연접한 건물을 공장으로 사용하는 임차인과는 담장으로 구분하여 별개의 출입문을 사용하도록 하는 것이 통념상 타당한 점으로 보아 조립식 담장으로 그 경계가 구분되어 있었던 것으로 인정된다. 그렇다면, 이 건 부동산의 토지 1,263.05㎡ 중 공장 324.8㎡는 주택 및 그 부수토지와 경제적 일체를 이루고 있지 아니한 별개의 부동산이고, 그 나머지 938.7㎡는 주택의 주거생활 공간으로서 1세대 1주택에 부수되는 토지에 해당되는 것이라 하겠으며, 따라서 처분청이 기 인정한 566.89㎡ 이외에 추가로 371.81㎡를 1세대 1주택의 부수토지로 보아 양도소득세를 비과세하여야 타당하다고 판단된다”고 판시하였다(국심 2002중2868, 2003.3.31.).

나. 처분청 의견

 (1) 쟁점주택과 쟁점상가가 같은 지번에 위치하고 있으나, 쟁점상가와 쟁점주택이 건축물대장상 별도로 등재되어 있는 점, 인터넷OOO 항공사진 및 로드뷰 등에 의하면 쟁점상가와 쟁점주택이 인접하여 있으나 쟁점상가와 쟁점주택 사이에 낮은 울타리 형태의 경계가 존재하는 것으로 보이는 점, 대로변에 나란히 위치한 쟁점상가 및 쟁점주택의 출입구가 각 별도로 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점상가와 쟁점주택이 경제적 일체를 이루고 있다고 볼 만한 사정이 보이지 아니하므로 쟁점상가와 쟁점주택을 별개의 부동산으로 본 이 사건 부과처분은 정당하다.

 (2) 쟁점토지가 쟁점상가 및 쟁점주택에 공통으로 사용되고 있으므로, 쟁점토지의 면적(820㎡)을 쟁점상가와 쟁점주택의 연면적을 기준으로 안분한 면적(376㎡)이 쟁점상가의 부수토지에 해당하는 것으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점상가의 연면적이 쟁점주택보다 적으므로, 쟁점상가를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

 ② 쟁점토지 면적 중 실제로 상가용에 사용된 쟁점상가의 정착면적만을 쟁점상가의 부수토지로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 (2) 소득세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

  (가) 청구인이 2017.7.28. 작성한 매매계약서는 다음과 같다.

  (나) 청구인이 2017.10.23. 다시 작성한 매매계약서는 다음과 같다.

  (다) 쟁점주택 및 쟁점상가의 건축물대장 현황은 아래 <표>와 같다

  (라) 청구인이 제출한 양도소득세 신고서는 다음과 같고, 쟁점부동산을 1세대 1주택에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 비과세로 신고한 것으로 나타난다.

  (마) 인터넷OOO에서 확인한 쟁점부동산의 항공사진 및 로드뷰는 다음과 같다.

 (2) 이상의 사실관계 및 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 「소득세법 시행령」 제154조 제3항을 적용함에 있어 한 울타리 안에 2동의 건물이 있는 경우 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 때란 건물의 출입구, 독립성 등에 비추어 2동의 건물이 동일한 생활영역에 있다고 인정될 때인바(대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결 참조), 쟁점상가와 쟁점주택의 건축물대장이 각 별도로 등재되어 있고 외관상 2개의 건물이 상호 연결되지 아니한 채 분리되어 있으며 각 건물별로 별도의 출입구가 존재하는 점, 항공사진 및 로드뷰사진에 의하면, 쟁점상가와 쟁점주택 사이에 경계가 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점상가와 쟁점주택이 동일한 생활영역 안에 있다고 보기 어려우므로, 처분청이 쟁점상가 부수토지에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정 적용대상이 아니라고 보아, 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 마지막으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 「소득세법 시행령」 제154조 제4항에서 1세대 1주택 비과세 대상인 주택부수토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다고 규정되어 있는바, 결국 이 사건에서 쟁점토지 면적(820㎡)에 쟁점주택의 연면적(194.4㎡)이 쟁점부동산의 연면적(359.4㎡)에서 차지하는 비율을 곱하여 산출된 면적(444㎡)이 1세대 1주택 부수토지에 해당하므로, 처분청이 쟁점토지 중 쟁점주택 부수토지(444㎡)를 제외한 나머지 면적(376㎡)을 쟁점상가의 부수토지로 보아 1세대 1주택 부수토지에서 제외하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.