[주 문]

OOO세무서장이 2018.7.13. 청구인에게 한 양도소득세 OOO의 부과처분은 부동산컨설팅비용 OOO원을 필요경비(양도비)에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 전 827㎡ 외 6필지(11,562㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 아래와 같이 2015.3.25. 등 일자에 취득하여 단기간 보유하다가 OOO에게 2015～2016년에 양도하면서 OOO 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 2018.3.8.～2018.5.22. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점토지를 무자력자 명의를 이용하여 허위계약서를 작성하는 방법 등으로 취득가액을 OOO 과대계상OOO하고, 부동산컨설팅비용(이하 “쟁점컨설팅비용”라 한다)을 OOO원을 과다계상하여 신고한 것으로 보아 2018.7.13. 청구인에게 OOO원OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 218.7.26. 이의신청을 거쳐 2018.11.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 (1) 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득하였음이 부동산매매계약서, 영수증, 계좌거래내역 등에서 확인되므로 처분청이 전전소유자의 취득가액인 OOO원을 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

  (가) 청구인의 쟁점토지 취득내역은 아래와 같다.

  (나) 청구인이 쟁점토지의 매수금액을 지급한 내역은 아래와 같다.

  (다) 이 건 거래의 OOO과 같이 동일한 날 또는 단기간 내에 부동산을 양도하는 거래에 있어 매수자인 청구인이 아래와 같이 쟁점토지에 설정된 근저당권OOO을 해지하기 위하여 직접 해당 금융기관에 매수대금을 송금하여 근저당권을 말소시켰으므로 동 금액은 취득가액에 해당하는 것이다.

  처분청은 청구인이 양도소득세를 탈루하기 위하여 무자력자인 OOO을 내세워 거래하였다고 보고 있으나, 청구인이 굳이 취·등록세를 부담하면서까지 OOO을 중간 거래자로 하여 거래할 이유가 없으며, 다른 사례를 살펴보면 오히려 OOO 같은 중간거래자가 토지를 곧바로 최종매수자에게 양도하는 방식으로 양도소득세를 탈루하였을 것이다.

  (라) 부동산 거래 조사는 거래 당사자들을 조사하여 확인해야 함에도 이 건의 경우 OOO에 대한 조사나 확인 없이 청구인과 OOO 간의 거래를 원천적으로 무시하고 그들의 취득가액을 청구인의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

 (2) 청구인은 개인으로 쟁점토지를 판매하기 위하여 홍보 및 기타 매도와 관련된 행위를 할 수 없어 전문적인 컨설팅 회사인 OOO에 쟁점토지의 매각을 의뢰하여 부동산컨설팅비용으로 OOO원을 지급하였고, 동 컨설팅회사는 당해 부동산컨설팅비용을 세법에 따라 신고·납부하였음에도 처분청이 계좌입․출금내역과 차이가 있다하여 쟁점컨설팅비용OOO만을 양도비에서 제외하여 과세한 처분은 부당하다.

나 처분청 의견

 (1) 청구인이 쟁점토지 취득대금을 전소유자 OOO에게 지급한 사실을 알 수 있는 금융증빙 등이 전혀 없고OOO, 청구인 계좌에 입금된 금액은 쟁점컨설팅비용 지급, 청구인의 쟁점토지 근저당 설정 관련 채무액 상환 및 OOO에게 출금된 점, OOO은 무재산 폐업자(비사업자)로 쟁점토지 외 다른 부동산 취득내역이 없고, 양도소득세를 무신고 한 점 등으로 보아 청구인은 무자력자인 OOO을 이용하여 취득가액을 과다신고하고 양도소득세를 탈루한 것으로 판단되므로 쟁점토지의 취득가액을 전전소유자의 양도가액으로 봄은 정당하다.

  (가) 청구인이 제시하는 쟁점토지의 취득대금 OOO원의 지급 내역을 종합하면, OOO 발행 영수금액 OOO원, OOO 발행 영수금액 OOO원, OOO에게 이체한 내역 OOO원, OOO이 OOO에게 이체한 내역 OOO원, 청구인 근저당 상환액 OOO원인바, 통상적인 부동산 거래시 매매계약서를 기준으로 계약금, 중도금, 잔금의 형태로 매매대금이 매도인에게 지급되어야 함에도 고액의 부동산 거래를 하면서 양도대금이 OOO에게 이체된 내역이 전혀 없다.

  (나) 청구인의 금융계좌 내역을 보면, 쟁점토지를 2015∼2016년 동안 OOO에게 양도하면서 양도대금이 법무법인 OOO로부터 입금OOO되면 부동산컨설팅비용 지급, 쟁점토지를 담보로 근저당 설정한 청구인의 채무액 상환, OOO에게 출금되었음이 확인된다.

  (다) 청구인은 OOO에게 OOO원을 현금지급하고 영수증을 수취하였다고 주장하나, 쟁점토지 매도대금 OOO원에 상당하는 자금이 청구인 계좌로 입금되었음에도 현금(대체)출금된 내역은 OOO원뿐으로 OOO원의 자금을 현금으로 OOO에게 지급하였다는 청구주장은 신빙성이 없다.

  (라) 청구인은 전전소유자 OOO에게 대금을 지급하였다며 OOO원의 이체내역을 제출하였으나, OOO에게 OOO을 이체한 내역이 있음에도 OOO에게 쟁점대금을 이체해야 할 특별한 사유가 없고, 세무조사 중 출금자들에게 안내문 발송한바, OOO은 뇌출혈로 쓰러져 소명이 어려운 것으로 주변인이 전화로 회신 한 점으로 보아 청구주장에 신빙성이 없다.

  (마) 토지 취득대금 중 일부인 OOO원을 OOO이 OOO에게 이체하였다고 주장하나, 컨설팅업체 대표가 OOO의 작은아버지라 주장하는 OOO에게 이체한 특별한 사정을 입증하지 못하고 있다.

  (바) 청구인은 매도대금 중 OOO원을 근저당 상환을 위해 OOO에 직접 송금하였다고 주장하나, 원소유자 OOO 및 청구인의 채무내역은 아래와 같다.

  위와 같이 청구인의 계좌에서 OOO으로 OOO원이 출금된 사실이 있으나, 이는 청구인의 근저당 설정액을 해지하기 위해 출금된 것으로서 취득대금의 지급이라는 청구주장은 신빙성이 없다.

 (2) 청구인은 2015∼2016년 쟁점토지를 OOO에게 양도하고 부동산부동산컨설팅비용 OOO원을 필요경비에 산입하여 양도소득세를 신고하였는바, 매수인이 수십 명이고 쟁점토지 양도가액은 OOO원으로 고액이나 컨설팅비용이 양도가액의 39.02% 수준으로 과다하고 금융조회 결과 아래와 같이 컨설팅업체 가족 등과 입․출금이 잦은 것으로 나타난다.

  위와 같이 컨설팅업체로 출금된 OOO원에서 반환된 금액 OOO원, 컨설팅업체 대표자의 가족 등과 잦은 입출금을 반복하면서 청구인에게 추가 입금된 금액 OOO원을 차감한 OOO원을 컨설팅비용으로 보아 OOO원을 부인한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

 ① 쟁점토지의 신고된 취득가액이 실지거래가액이라는 청구주장의 당부

 ② 쟁점컨설팅비용의 필요경비(양도비) 여부

나. 관련 법령

 (1) 소득세법

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 (2) 소득세법 시행령

 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

 (1) 청구인은 쟁점토지 취득 관련 매매계약서(3장)와 일부 취득대금을 지급하고 받은 전소유자 OOO 발행 영수증OOO, OOO 발행 영수증OOO 등을 제출하였다.

 (3) 처분청이 제출한 청구인 계좌 거래내역은 아래와 같다.

 (4) 처분청이 제출한 청구인, OOO의 OOO 대출금 거래내역은 아래와 같다.

 (5) 국세청 대내포털시스템에 의하면 쟁점컨설팅비용 관련 거래처 및 세금계산서 내역은 아래와 같다.

 (6) 국세청 대내포털시스템에 의하면 OOO은 쟁점토지의 양도와 관련하여 양도소득세를 무신고한 것으로 나타나고, OOO은 기타소득, 일용근로소득이 있으나 사업이력은 없으며 쟁점토지 외 부동산 거래내역은 조회되지 아니하고, OOO은 2010∼2013년 광고대행업 외 3건의 사업이력이 있으나 단기사업자이고 수입금액은 조회되지 아니한다.

 (7) 청구인의 추가 항변은 아래와 같다.

  (가) 청구인은 쟁점토지 취득 및 양도 시에 통상적인 거래형태로서 작성된 매매계약서에 따라 대금을 주고 받았으며 OOO의 요구대로 잔금을 현금지급하고 영수증을 받은 것인데 단지 계좌로 이체된 내역이 없다는 이유로 거래 자체를 부인하는 것은 부당하다.

  (나) 처분청이 제출한 청구인의 계좌 거래내역을 보면 입금액은 쟁점토지 매매대금 및 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위하여 차입한 금액들이며 출금액은 차입한 금액을 변제한 내역이다. 또한 처분청은 청구인의 계좌에서 140여명에게 출금되었다고 하나 쟁점토지의 거래와 관계없이 사적으로 거래한 OOO원 이하의 거래 인원이 100여명에 달한다.

  (다) 청구인은 쟁점토지의 원소유자인 OOO이 자신의 계좌 대신 OOO에게 입금하라고 하여 OOO 계좌에 입금하였을 뿐이며, 막연히 OOO이 뇌출혈로 쓰러져 해명이 어렵다하여 청구주장이 신빙성이 없다는 것은 부당하다.

  (라) 쟁점토지의 등기부등본을 확인하면 OOO의 근저당권말소일과 OOO의 근저당권 설정일자가 동일자이며 근저당권자도 동일한 OOO이다.

  이는 근저당권 금액만큼 OOO가 당초에 이를 승계받았던 것으로 당연히 매수금액에 포함되었던 것이고, 이후 OOO가 OOO에 대출금을 상환한 것은 부동산 거래에 있어서 통상적인 거래이다.

  (마) 일반적인 상거래의 입출금 거래에서 일시적인 거래처가 아니면 부족금 내지는 남는 금액이 발생할 수 있는 것으로 이를 처분청에서 세무회계와 연계하여 지급금액이 부족하다 하여 쟁점컨설팅 비용을 부인하는 것은 지극히 부당하다.

 (8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

  (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 취득하면서 전소유자에게 현금으로 OOO원을 지급하고 영수증을 수취하였다고 주장하나, 청구인의 계좌에서 현금 출금된 내역은 OOO원밖에 확인되지 않고 달리 현금의 출처가 확인되지 않는 점, 일부 대금을 매도인 OOO이 아닌 제3자 OOO에게 이체하였다고 주장하나 OOO에게 이체한 사유가 객관적으로 확인되지 않고 OOO에게 송금한 내역은 없는 점, 청구인은 쟁점토지 근저당권 관련 OOO의 채무를 상환하기 위하여 OOO에 대금을 송금하였다고 주장하나, 해당 금액은 청구인의 채무를 상환하기 위하여 송금한 것으로 보이는 점, 청구인이 자금능력 등이 없는 제3자를 중간에 끼워 넣고 쟁점토지를 취득하여 취득가액 등을 높인 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 전전소유자의 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

  (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비와 관련하여「소득세법」제97조 제1항 제3호의 위임을 받은 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호 다목은 모법에서 정하는 ‘양도비’의 범위에 ‘소개비’를 포함하고 있는바, 동 조항이 ‘중개수수료’ 대신 ‘소개비’라는 용어를 사용하고 있는 점에서 공인중개사에게 지급하는 금원 외에도 양도자산의 수익에 대응하는 비용으로서 개별 물건의 거래 성사에 따라 지급되는 제반 비용도 양도자산의 필요경비로서 실질적으로 부동산의 양도를 위해 지출되는 비용으로 볼 수 있다 할 것인바, 쟁점토지의 부동산컨설팅비용은 컨설팅업체인 OOO에 지급한 것으로 나타나고, 해당 컨설팅업체도 세금계산서를 발행하고 부가가치세 및 법인세 등을 신고․납부한 점, 기간 외 대금수수나 현금수수 가능성을 배제한 채 일정기간의 계좌 입․출금액만으로 컨설팅비용을 확정함은 불합리해 보이는 점 등에 비추어 청구인이 신고한 부동산컨설팅비용 OOO원에 포함되어 있는 쟁점컨설팅비용 OOO원은 양도비로서 필요경비에 해당하는 것으로 판단된다.

4. 결론

 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.